Spørgsmål

1) Kan en ejendom sælges fra far til datter til ejendomsvurderingen fratrukket 15 % ?

2) Er huslejen for faderen og dermed den kapitaliserede værdi fastsat korrekt ?

3) Beskattes faderen løbende af den vederlagsfrie bopælsret ?

4) Har datteren fradragsret for den ydede vederlagsfrie bopælsret til faderen ?

5) Vil et restbeløb af den kapitaliserede værdi, opstået ved faderens eventuelle død før saldoen for kapitalværdien er nedskrevet, blive betragtet som en gave fra fader til datter ?

6) Anses et rente-og afdragsfrit gældsbrev, som udstedes i forbindelse med købet af ejendommen, fra datter til far og på anfordringsvilkår, som en gave fra far til datter ?

Svar

Ad 1) Ja.

Ad 2) Ja.

Ad 3) Nej, ikke såfremt de faktiske månedlige ydelser ikke overstiger den kapitaliserede værdi, se sagsfremstilling og begrundelse.

Ad 4) Nej, ikke såfremt de faktiske månedlige ydelser ikke overstiger den kapitaliserede værdi, se sagsfremstilling og begrundelse.

Ad 5) Afvises. Se sagsfremstilling og begrundelse.

ad 6) Afvises.Se sagsfremstilling og begrundelse.

Sagsfremstilling og begrundelse

F ønsker at sælge ejendommen til sin datter D. Købesummen udgør ifølge det medsendte skødeudkast 1.173.913 kr. Købesummen finansieres bl.a ved en bopælsret på ejendommmen for F, idet han forsat skal bebo ejendommens underetage. Denne løsning er valgt fordi D er kørestolsbruger.
Herudover finansieres købesummen ifølge skødeudkastet ved overtagelse af indestående lån på 392.387, 77 kr., en gave på 43.700 kr., en kontant udbetaling på 106.129 kr. samt et gældsbrev på 257.296 kr. Ejendommen er overtaget af D pr. 28. marts 2000 og skødet er underskrevet 29. marts 2000.

Det oplyses, at kælderetagen er i fuld højde og udgør 123 m2. Kælderen består af to stuer, køkken samt selvstændigt toilet og bad. Huslejen er fastsat til 48.000 kr. årligt og den kapitaliserede værdi af bopælsretten udgør 374.400 kr. ifølge tabel 1 i bekendtgørelse nr. 1068 af 18. december 1997 om fastsættelse af værdien af brugs-, rente,- eller indtægtsnydelser ved beregning af arve- og gaveafgift.

Skatteforvaltningen har i sin udtalelse til sagen henvist til, at det af pkt. 6 i cirkulære nr. 185 af 17 november 1982 om værdiansættelse af aktiver og gaver i dødsboer samt ved gaveafgiftsberegning fremgår, at hvis en ejendom overdrages til en værdi, som omregnet til kontantværdi højst er 15% højere eller lavere end kontantejendomsværdien, lægges parternes værdiansættelse til grund ved beregning af arve-og gaveafgift. Den seneste officielle vurdering på ansøgningstidspunktet udgør 1.350.000 kr. Købesummen på 1.173,913 kr. ligger inden for kontantejendomsværdien minus 15 %, hvorfor spørgsmål 1 kan besvares bekræftende.

Skatteforvaltningen finder endvidere, at den årlige husleje på 48.000 kr. er i overensstemmelse med den objektive udlejningsværdi og at kapitaliseringen er korrekt foretaget i henhold til den ovenfor nævnte bekendtgørelse.

I forbindelse med spørgsmål 3 og 4 har skatteforvaltningen og Told- og Skatteregionen henvist til, at aftalen om salget af ejendommen er omfattet af Ligningslovens § 12 B om gensidigt bebyrdende aftaler om overdragelse af et aktiv, hvor en del af købesummen vederlægges med en løbende ydelse.

Ifølge bestemmelsen skal den kapitaliserede værdi på 374.400 kr. føres på en saldo af både sælger og køber. Saldoen opgøres hvert år og skal oplyses til skattemyndigheden. Dette skal ske senest samtidig med udløbet af selvangivelsesfristen for det enkelte indkomstår, jf. ligningslovens § 12 B stk. 3. Dette gælder også, når den løbende ydelse består af en naturalier. Sælgers saldo skal hvert år reduceres med værdien af ydelsen, boligens udlejningsværdi, i det pågældende år og samme beløb skal fratrækkes købers saldo. Sålænge saldoen er positiv, beskattes sælgeren ikke af værdien af den fri bolig og køber kan ikke foretage fradrag for ydelsen.

Når saldoen bliver negativ er det et udtryk for, at de betalte ydelser overstiger den kapitaliserede værdi. I det indkomstår, hvor saldoen bliver negativ, skal modtageren, F, medregne det negative beløb til den skattepligtige indkomst, jf. ligningslovens § 12 B stk. 4, 2. pkt., og tilsvarende kan køberen, D, fratrække ydelsen, jf. stk. 5, 2. pkt. Beløb, der er skattepligtige eller fradragsberettigede efter ligningslovens § 12 B medregnes til kapitalindkomsten, jf. personskattelovens § 4 stk. 1 nr. 17.

En løbende ydelse anses for ophørt, når den ifølge den indgåede aftale ikke længere løber, enten fordi ydelsen er tidsbegrænset til et bestemt antal år, eller fordi en på forhånd aftalt ophørsgrund er indtrådt. Det fremgår af ligningslovens § 12 B stk. 4, 4. og 5. pkt samt stk. 5, 4. og 5. pkt., hvorledes der forholdes for modtager og yder ved ophør af ydelsen.

Endvidere har de lokale myndigheder udtalt, at køberen, D, efter indgåelse af aftalen skal medregne en lejeindtægt, svarende til udlejningsværdien, ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst.

Told- og Skattestyrelsen kan tilslutte sig de lokale myndigheders udtalelse vedrørende spørgsmål 1 og 2 om henholdsvis ejendomsvurderingen og opgørelsen af den kapitaliserede værdi.

Ligeledes kan Told- og Skattestyrelsen tilslutte sig udtalelserne til spørgsmål 3 og 4. Det tilføjes, at F i indkomstårene efter det indkomstår, hvori saldoen bliver negativ, skal medregne den årlige værdi af friboligen til den skattepligtige indkomst. Tilsvarende har D fradrag for den faktiske udgift til aftægtsydelsen i hvert af de følgende indkomstår, jf. ligningslovens § 12 B, stk. 4 og 5.

Selvom D først kan fradrage udgiften til ydelsen fra det tidspunkt, hvor saldoen bliver negativ, skal hun fra tidspunktet for indgåelsen af aftalen med faderen og i hvert af de følgende indkomstår årligt medregne en nettolejeindtægt i den skattepligtige indkomst i henhold til statsskattelovens § 4 b. Nettolejeindtægten beregnes som den objektive udlejningsværdi, fratrukket de udgifter, der er forbundet med, at boligandelen er stillet til rådighed. Statens satser for brug af lejeboliger er vejledende for skønnet over udlejningsværdien.

Til spørgsmål 3 og 4 bemærker styrelsen desuden, at hvis aftægtsydelsen ophører, inden saldoen for kapitalværdien bliver nul eller negativ, gælder reglerne i ligningslovens § 12 B, stk. 4 og 5 ligeledes. Det følger heraf, at et eventuelt fradrag for restsaldoen for F, henholdsvis beskatning af D, afhænger af, om en eventuel afståelse af ejendommen kan ske skattefrit i henhold til ejendomsavancebeskatningsloven, ligesom hverken afskrivning eller fradrag iøvrigt skal være relevant. I denne situation vil restsaldoen ligeledes være indkomstopgørelsen uvedkommende, d.v.s. at der hverken vil være fradrag eller skattepligt af beløbet.

Styrelsen indstiller, at spørgsmål 5 og 6 afvises. For så vidt angår spørgsmålet om et eventuelt restbeløb af kapitalværdien henvises til, at bekendtgørelsen om fastsættelse af værdien af bl.a. brugsnydelser anviser en beregning af den kapitaliserede værdi, som er baseret på et skøn over en (gennemsnitlig) restlevetid. Der er således taget højde for et eventuelt dødsfald ved beregningen.

Der henvises endvidere til, at Ligningsrådet ikke afgiver bindende forhåndsbesked om spørgsmål vedrørende gaveafgift, jf skattestyrelseslovens § 20 A. Der vil komme en særskilt besvarelse fra Told- og Skatteregionen vedrørende spørgsmål 5 og 6.

Ligningsrådet tiltræder indstillingen.