Sammenfatning
Ved salg af ejerboliger skal der som hovedregel beregnes tinglysningsafgift af ejerskiftesummen.
Det gælder dog ikke, hvis der ikke er nogen ejerskiftesum. Afgiften beregnes da af seneste offentliggjorte ejendomsværdi. Det sker typisk i visse tilfælde ved tinglysning af skifteretsattest, når en arving overtager en ejendom. Ved familiehandler mv. skal der endvidere som minimum beregnes tinglysningsafgift af 85 procent af ejendomsværdien, hvis den er højere end ejerskiftesummen.
SKAT meddeler, at der for ejerskifter af ejerboliger, hvor tinglysningsafgiften beregnes på grundlag af ejendomsværdien, og som er anmeldt til tinglysning fra og med 1. januar 2014, som hovedregel skal beregnes afgift ud fra 2011-vurderingen, fratrukket 2,5 procent. Dette følger af en ændring af vurderingsloven pr. 1. januar 2014. For ejerskifter, hvor der fra 1. januar dermed er betalt for meget i tinglysningsafgift, kan der ske tilbagebetaling af afgift.
SKATs opfattelse
Tinglysningsafgift ved ejerskifte af ejerboliger skal i visse undtagelsestilfælde beregnes på grundlag af seneste offentliggjorte ejendomsværdi. Se tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 8, jf. stk. 2, 1. punktum, og stk. 9. Det er SKATs opfattelse, at den seneste offentliggjorte ejendomsværdi fra 1. januar 2014 skal anses for 2011-vurderingen fratrukket 2,5 procent.
Dette følger af, at 2013-vurderingen efter reglerne i lov nr. 1635 af 26. december 2013 sker som en videreførelse af 2011-vurderingen, reduceret med 2,5 procent. Det følger endvidere af, at denne lov trådte i kraft 1. januar 2014, hvilket må sidestilles med en offentliggørelse.
Ved salg af ejerboliger, der ikke er sket i almindelig fri handel, dvs. handler mellem interesseforbundne parter, herunder familiehandler, skal der beregnes tinglysningsafgift af ejerskiftesummen, dog minimum af 85 procent af den seneste offentliggjorte ejendomsværdi, jf. tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 10. Det er ligeledes SKATs opfattelse, at det er en følge af den nævnte ændring af vurderingsloven, at afgiften i disse tilfælde skal beregnes af minimum 85 procent af 2011-vurderingen, reduceret med 2,5 procent.
Baggrund og problemstilling
Afgiften ved tinglysning af ejerskifte af ejerboliger består dels af en fast afgift/grundafgift på 1.660 kr., dels en variabel afgift på 0,6 procent af ejerskiftesummen eller ejendomsværdien.
Ved lov nr. 1635 af 26. december 2013 blev vurderingsloven ændret således, at den almindelige vurdering for 2013 for ejerboliger som hovedregel bliver en videreførelse af 2011-vurderingen reduceret med 2,5 procent. Samtidig blev tinglysningsafgiftsloven også ændret, så der ved tinglysning af ejerskifte af ejerboliger ikke længere skal beregnes afgift ud fra ejendomsværdien, hvis den er højere end ejerskiftesummen. Det betyder, at der for ejerboliger fra 1. januar 2014 som hovedregel altid betales tinglysningsafgift af ejerskiftesummen.
Der er dog stadig nogle grupper, hvor tinglysningsafgiften for ejerboliger beregnes på grundlag af den seneste offentliggjorte ejendomsværdi. Det drejer sig dels om tinglysning, hvor der ikke foreligger nogen ejerskiftesum, herunder typisk tinglysning af skifteretsattester, hvor arvinger (som ikke er ægtefælle til afdøde) overtager en fast ejendom. Se tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 9. Afgiften beregnes også af ejendomsværdien, hvis den er højere end ejerskiftesummen i tilfælde, hvor ejerskiftet vedrører ejerboliger, som anvendes erhvervsmæssigt, jf. tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 8, jf. stk. 2, 1. punktum. Ved ejendomshandler, der sker mellem interesseforbundne parter, herunder familiehandler, beregnes afgiften også i nogle tilfælde på grundlag af ejendomsværdien. Her skal afgiften som minimum beregnes af 85 procent af den seneste offentliggjorte vurdering, hvis den er højere end ejerskiftesummen. Dette følger af tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 10.
Som det fremgår ovenfor, vurderer SKAT, at der med seneste offentliggjorte ejendomsværdi på baggrund af ændringen af vurderingsloven fra 1. januar 2014 skal forstås 2011-vurderingen minus 2,5 procent. Det følger nærmere af vurderingslovens § 42, i hvilke situationer ejendomsvurderinger bliver videreført med en reduktion på 2,5 procent.
I forbindelse med en tinglysning sker der en vejledende beregning af tinglysningsafgiften i det digitale tinglysningssystem. Tinglysningssystemet vil imidlertid først i slutningen af juni 2014 få overført oplysninger om den nye vurdering af ejerboliger, som er reduceret med 2,5 procent. Den vejledende beregning af tinglysningsafgift har derfor fra 1. januar 2014 ikke taget højde for, at beregningsgrundlaget for procentafgiften kan reduceres med 2,5 procent i de særlige situationer, hvor afgiften stadig beregnes af ejendomsværdien.
På denne baggrund kan der i de tilfælde, hvor der er beregnet og betalt afgift på grundlag af ejendomsværdien (2011-vurderingen) ske tilbagebetaling af 2,5 procent af den variable afgift vedr. tinglysninger anmeldt fra og med 1. januar 2014. Tilbagebetaling kan ske til den, der har afholdt udgiften til tinglysningsafgift af det pågældende ejerskifte.
Eksempler
Eksempel 1
En arving, som ikke har været ægtefælle til afdøde, arver en ejerbolig. Skifteretsattest vedrørende ejerskifte af ejendommen anmeldes til tinglysning den 1. januar 2014. Ejendommen er efter 2011-vurderingen vurderet til 2 mio. kr., og arvingen har betalt 12.000 kr. i variabel tinglysningsafgift. Arvingen kan få tilbagebetalt 300 kr. i tinglysningsafgift.
Eksempel 2
Ejeren af en ejerbolig overdrager ejendommen til sin søn for 800.000 kr. Der er beregnet variabel tinglysningsafgift af 85 procent af ejendomsværdien for 2011, som er på 1.000.000 kr., dvs. 5.100 kr. Ejendomsværdien udgør imidlertid 2011-vurderingen reduceret med 2,5 procent, dvs. 975.000 kr. Afgiften udgør herefter 5.000 kr. (oprundet til hele 100). Der kan tilbagebetales 100 kr. i tinglysningsafgift.
Eksempel 3
Ejeren af en ejerbolig overdrager ejendommen til sin søn for 850.000 kr. Ejendomsværdien for 2011 er på 1.000.000 kr. Der er beregnet variabel afgift af 850.000 kr. Den nye 2013-vurdering udgør 1.000.000 kr. reduceret med 2,5 procent, dvs. 975.000 kr. Da ejerskiftesummen på 850.000 kr. er højere end 85 procent af 2013-vurderingen (828.750 kr.), skal afgiften beregnes af ejerskiftesummen. Der kan derfor ikke tilbagebetales afgift.
Særligt vedr. ejendomme, hvor 2011-vurderingen senere er ændret eller skal ændres
For følgende ejendomme er der mulighed for tilbagebetaling:
- Omvurdering - bygningsændringer mv.
Hvis en ejendom pga. areal- eller bygningsmæssige ændringer mv. er omvurderet i 2012, er det denne vurdering, reduceret med 2,5 procent, der i de ovenfor nævnte tilfælde skal beregnes tinglysningsafgift af fra 1. januar 2014. For disse ejendomme vil der derfor være mulighed for tilbagebetaling af afgift som ovenfor beskrevet.
- Vurdering efter anmodning (§ 4-vurdering)
En ejer eller køber kan på visse betingelser bede vurderingsmyndigheden om en særskilt vurdering udenfor de almindelige vurderingsterminer (vurderingslovens § 4). Muligheden for at anmode om en sådan vurdering er dog suspenderet fra 1. januar 2014 til 1. marts 2016. For ejendomme, hvor en sådan vurdering er foretaget inden 1. oktober 2013, og denne vurdering har dannet grundlag for beregning af tinglysningsafgift af ejerskifte anmeldt til tinglysning fra og med 1. januar 2014, vil der være mulighed for tilbagebetaling som ovenfor beskrevet.
- Øvrige afgørelser om ændringer
I nogle tilfælde er vurderinger genoptaget og ændret af SKAT af forskellige årsager. For ejendomme, som har fået ændret vurderingen før 1. januar 2014, og hvor denne vurdering har dannet grundlag for beregning af tinglysningsafgift af ejerskifter anmeldt til tinglysning fra og med 1. januar 2014, vil der være mulighed for tilbagebetaling som ovenfor beskrevet.
For følgende ejendomme er der ikke mulighed for tilbagebetaling:
- Bygningsændringer efter 1. oktober 2012
Hvis en ejendom pr. 1. oktober 2013 har opfyldt betingelserne i vurderingslovens § 3 for omvurdering som følge af areal- eller bygningsmæssige ændringer mv., der er sket efter 1. oktober 2012, bliver denne vurdering meddelt i 2014. For disse ejendomme vil der ikke være mulighed for tilbagebetaling af tinglysningsafgift som ovenfor beskrevet.
- § 4-vurdering efter 1. oktober 2013
For ejendomme, hvor der er anmodet om en vurdering i perioden 1. oktober til 31. december 2013, og denne vurdering har dannet grundlag for beregning af tinglysningsafgift, vil der ikke være mulighed for tilbagebetaling. Det skyldes, at disse vurderinger skal ændres efter særlige regler i vurderingslovens § 45.
- Øvrige afgørelser om ændringer efter 1. januar 2014
For ejendomme, som har fået ændret vurderingen efter 1. januar 2014, og hvor denne vurdering har dannet grundlag for beregning af tinglysningsafgift af ejerskifter anmeldt til tinglysning fra og med 1. januar 2014, vil der ikke være mulighed for tilbagebetaling som ovenfor beskrevet.
Dokumentation og forrentning
Anmodning om delvis tilbagebetaling af tinglysningsafgift kan ske ved at oprette en anmodning om afgiftsgodtgørelse i det digitale tinglysningssystem via Tinglysningsrettens hjemmeside, www.tinglysning.dk. Til præcis identifikation af det tinglyste dokument, der søges tilbagebetaling for, skal dokumentets dato-løbenummer indtastes. Dette nummer kan ses ved opslag i tingbogen på den pågældende ejendom. Sammen med anmodningen skal der endvidere vedhæftes dokumentation for, at ansøgeren, som anmoder om tilbagebetaling, har afholdt hele eller dele af udgiften til tinglysningsafgift vedrørende den pågældende tinglysning.
Tilbagebetalingsbeløb vedr. afgift af ejerskifter anmeldt til tinglysning til og med datoen for dette styresignal forrentes fra indbetalingsdagen til udbetalingsdagen. Tilbagebetalingsbeløb vedr. afgift af senere anmeldte tinglysninger forrentes fra 30 dage fra SKATs modtagelse af anmodning om tilbagebetaling.
Virkningstidspunkt og gyldighed
Dette styresignal træder i kraft ved offentliggørelsen. Det har virkning for afgift af ejerskifter, som er anmeldt til tinglysning fra og med 1. januar 2014. Styresignalet vil blive indarbejdet i den førstkommende udgave af den juridiske vejledning, version 2014-2. Herefter ophæves styresignalet.