Indhold

Dette afsnit omhandler selvstændige ansættelser af ejendomsværdi og grundværdi.

Det fremgår af EVL § 15, stk. 2, at der ved vurderingen ansættes en selvstændig ejendomsværdi og en selvstændig grundværdi, jf. dog §§ 10 og 12. Forskellen mellem ejendomsværdi og grundværdi betegnes som forskelsværdien. Forskelsværdien anvendes bl.a. i visse tilfælde som grundlag for opkrævning af dækningsafgift efter lov om kommunal ejendomsskat. For bygninger på fremmed grund, jf. § 2, stk. 1, nr. 3, ansættes alene en ejendomsværdi.

I vurderingen indgår endvidere andre dele af vurderinger foretaget efter EVL og ansættelser og fordelinger foretaget i medfør af anden lovgivning. Andre dele af vurderinger foretaget efter ejendomsvurderingsloven kan fx være fordeling af ejendoms- eller grundværdien og skattestop- og skatteloftsværdier, der er ansat efter reglerne i EVL kapitel 9. Det er kun ejendoms- og grundværdien, der er ansættelser efter EVL.

Der skal ikke ansættes ejendomsværdier for ejendomme, der er helt undtaget fra vurdering, jf. EVL § 10. Der skal heller ikke ansættes en ejendomsværdi for en del af de ejendomme, der er helt undtaget fra vurdering efter EVL § 12. Der henvises til afsnit H.A.2 der bl.a. omhandler undtagne ejendomme.

For ejendommene, der er helt undtaget fra vurdering efter EVL § 9, skal der hverken ansættes en ejendomsværdi eller en grundværdi, jf. afsnit H.A.2.3 om ejendomme helt eller delvis undtaget fra vurdering.

Begreberne ejendomsværdi og grundværdi

Ved ejendomsværdien forstås værdien af den samlede ejendom, sådan som ejendommen forefindes på vurderingstidspunktet, jf. EVL§ 16, stk. 1. Driftsmateriel og inventar medtages ikke. Ejendomsværdien ansættes inklusive moms. Anvendes ejendommen eller selvstændige dele heraf til andre formål end beboelse, indgår værdien af ejendommen eller af disse selvstændige dele dog i ansættelsen eksklusive moms. Det følger af EVL § 16, stk. 2. Der henvises til afsnit H.A.4 om ejendomsværdi.

Ifølge EVL § 17, stk. 1, er grundværdien værdien af grunden i ubebygget stand under den forudsætning, at grunden vil blive anvendt og udnyttet bedst muligt i økonomisk henseende, jf. dog EVL §§ 28-33, der omhandler vurdering af landbrugsejendomme og skovejendomme. Grundværdien ansættes inklusive værdien af eventuelle byggemodningsarbejder. Kan grunden eller dele heraf udelukkende anvendes til andre formål end beboelse, ansættes værdien af grunden eller af disse dele dog eksklusive moms, jf. EVL § 17, stk. 2. Hvis grunden eller dele heraf kan anvendes til både boligformål og andre formål, foretages opgørelsen inklusive moms, hvis beboelse anses for bedste økonomiske anvendelse, og eksklusive moms, hvis andre formål anses for bedste økonomiske anvendelse, jf. § 17, stk. 1. Der henvises til afsnit H.A.5 om grundværdi.

Ejendomsværdien og grundværdien er således separate ansættelser, der foretages uafhængigt af hinanden og på forskelligt grundlag, hvilket er en videreførelse af tidligere gældende regler efter vurderingsloven, jf. også SKM2015.615.HR. De forskellige ansættelser og dele af de nye ejendomsvurderinger vil imidlertid, som det også var tilfældet efter vurderingsloven, i et vist omfang være påvirket af samme forhold. Der er således en sådan sammenhæng mellem ejendomsværdien og grundværdien, at et givent forhold kan påvirke begge ansættelser. Hvis det er tilfældet, vil det dog ikke nødvendigvis være med samme vægt.

En ændring af ejendomsværdien vil dermed ikke nødvendigvis medføre en ændring af grundværdien. Om en nedsættelse af grundværdien har betydning for ejendomsværdien vil bero på, om det konkrete forhold, der begrunder nedsættelsen af grundværdien, også kan begrunde en nedsættelse af ejendomsværdien.

Eksempel

Hvis der er væsentlige fejl ved taget på en bygning på en ejendom, vil det kunne have betydning for ejendomsværdiansættelsen for ejendommen, uden at forholdet vil have betydning for grundværdiansættelsen for ejendommen. Omvendt kan en konstateret jordforurening jævnt fordelt på en grund have betydning for både ejendoms- og grundværdiansættelsen.

Selve definitionen og ansættelsen af ejendomsværdi og grundværdi er nærmere beskrevet i afsnit H.A.4 om ejendomsværdi og H.A.5 om grundværdi.

Afrunding af ansættelser

Det følger af EVL § 49, at alle ansættelser efter ejendomsvurderingsloven skal afrundes til nærmeste 1.000 kr. Det er kun ejendoms- og grundværdien, der er ansættelser efter ejendomsvurderingsloven.