Indhold

Dette afsnit omhandler ansættelse af grundværdi på grundlag af plangrundlag med plananvendelseskode 1100. Plananvendelseskode 1100 er en plananvendelseskode, der er defineret som et uspecificeret boligområde.

Oplysninger om, hvordan en grund kan anvendes og udnyttes, fastsættes i plangrundlaget og registreres i plandataregisteret Plandata.dk. Se nærmere herom i afsnit 5.1.2.1. om plangrundlaget.

Nogle ejendomme ligger imidlertid i områder, hvor plangrundlaget kun fastsætter relativt brede anvendelsesmuligheder for ejendommene. I plangrundlaget (typisk lokalplaner) kan der fx alene være registreret en generel og uspecificeret angivelse af, at området må anvendes til boligformål/boligområde (plananvendelseskode 1100) uden, at det samtidigt er specificeret, hvilke specifikke boligtyper der må opføres inden for området. I en lokalplan kan det også være bestemt, at et område er udlagt til plananvendelseskode 1100 samtidig med, at det er specifikt angivet, hvilke specifikke boligtyper der må opføres.

I EVL § 18, stk. 3-6, er der fastsat regler for, hvordan grundværdien ansættes for ejendomme, som ligger i områder udlagt til plananvendelseskode 1100 (uspecificeret boligområde).

EVL § 18, stk. 3-6, finder også anvendelse i de situationer, hvor en grund gennemskæres af en zone eller en plan. I disse tilfælde kan bestemmelsen anvendes på den ene del af en sådan grund, hvis det kun er på denne del, at der er registreret plananvendelseskode 1100.

Dette afsnit indeholder:

Boligområder, hvor plandataregisteret alene indeholder plananvendelseskode 1100
Boligområder, hvor plandataregisteret både indeholder plananvendelseskode 1100 og en specifik angivelse af boligtype
Den faktiske anvendelse af grunden er ikke mulig efter plandataregisteret
Ubebyggede grunde.

Boligområder, hvor plandataregisteret alene indeholder plananvendelseskode 1100

Det følger af EVL § 18, stk. 3, at i områder udlagt til boliganvendelse, hvor plandataregisteret Plandata.dk alene indeholder en generel angivelse af, hvordan en grund kan anvendes, ansættes grundværdien ud fra den faktiske anvendelse, hvis denne er mulig efter plandataregisteret. Den mulige udnyttelse af grunden opgøres efter bygningsreglementet og anden offentlig regulering på vurderingstidspunktet baseret på den faktiske anvendelse. Den nævnte mulige udnyttelse af grunden kan dog ikke opgøres til mere, end hvad der følger af plandataregisteret.

Ved "generel angivelse" skal forstås et område med en generel anvendelse uden specifik angivelse af, hvilke boliganvendelser som området er udlagt til. Dette omfatter plananvendelseskode 1100, der aktuelt er den eneste uspecificerede plankode til boligformål.

Erhvervsstyrelsens vejledning af 11. februar 2019 indeholder en oversigt over de forskellige anvendelseskategorier og plananvendelseskoder, som kommunerne registrerer i plandataregistret Plandata.dk. Visse plananvendelseskoder er uspecificerede forstået på den måde, at der ikke er angivet en specifik bolig- eller erhvervstype. Plananvendelseskode 1100 (Boligområde) og 3100 (Erhvervsområde) er udtryk for sådanne generelle anvendelseskoder. Omvendt udtrykker plananvendelseskoden 1110, at der i et boligområde må opføres åben-lav bebyggelse. Opdelingen af plananvendelseskoder følger en systematik, hvor de uspecificerede plankoder vil ende på "00".

EVL § 18, stk. 3, finder alene anvendelse i boligområder, og for at bestemmelsen finder anvendelse, skal der på grunden være en bygning med faktisk anvendelse, som passer til kategorien boligområde. Det vil sige, at der ud fra plananvendelseskode 1100 skal ligge en bygning, som er enten åben-lav boligbebyggelse, tæt-lav boligbebyggelse eller etageboligbebyggelse, da disse boligtyper er omfattet af kategorien boligområde. Bestemmelsen finder også anvendelse i forhold til ejendomme beliggende i landzone.

Udnyttelsen af grunden for ejendomme, hvor den faktiske anvendelse er i overensstemmelse med det, der er muligt efter plandataregisteret, vil skulle opgøres i henhold til bygningsreglementet og anden offentlig regulering, der er gældende på vurderingstidspunktet, baseret på den faktiske anvendelse. Grundens udnyttelse vil dog ikke kunne opgøres til mere, end hvad der følger af plandataregisteret. Dette gælder uanset, om grunden ligger i byzone, sommerhusområde eller landzone.

Udnyttelsen af grunden vil skulle opgøres efter bygningsreglementet, hvilket indebærer, at der ved ansættelsen af grundværdien ud fra den faktiske anvendelse af ejendommen, vil blive henset til bygningsreglementets bestemmelser i forhold til bl.a. bebyggelsesprocenten, udstykningsmuligheder og maksimal bygningshøjde. Dette gælder i de situationer, hvor den faktiske anvendelse er i overensstemmelse med det, der er muligt efter plandataregisteret. De situationer, hvor den faktiske anvendelse ikke er i overensstemmelse med det, der er muligt efter plandataregisteret, reguleres af EVL § 18, stk. 5.

Hvis der ligger et fritliggende enfamilieshus i et område registreret med plananvendelseskode 1100 (uspecificeret boligområde), er der tale om en bygningstype, som kan rummes inden for kategorien boligområde. Grundværdien vil derfor i henhold til EVL § 18, stk. 3, skulle ansættes med udgangspunkt i grundens faktiske anvendelse som fritliggende enfamiliehus og en bebyggelsesprocent på 30 pct., som angivet i bygningsreglementets § 170, stk. 2, nr. 3. Er der derimod tale om et rækkehus (tæt-lav boligbebyggelse), vil en bebyggelsesprocent på 40 pct., som angivet i bygningsreglementets § 170, stk. 2, nr. 2, blive anvendt i stedet.

Ved opgørelsen af udnyttelsen vil der skulle henses til anden offentlig regulering i form af eksempelvis regler om beskyttelseslinjer i lov om naturbeskyttelse, landzonetilladelser, bygningsregulerende bestemmelser i bygningsreglementet samt enhver anden form for offentlige forskrifter, som regulerer, om en grundejer kan opføre byggeri på sin grund, og hvad der i givet fald kan opføres. Disse kan konkret begrænse muligheden for at bebygge i forhold til udnyttelsesprocenten i bygningsreglementet, hvilket der vil blive taget højde for. Udnyttelsen fastsat efter bygningsreglementet mv. kan dog ikke overstige den udnyttelse, som følger af plandataregisteret, i henhold til EVL § 18, stk. 3, 3. pkt.

Boligområder, hvor plandataregisteret både indeholder plananvendelseskode 1100 og en specifik angivelse af boligtype

Det følger af EVL § 18, stk. 4, at grundværdien i de tilfælde, hvor plandataregisteret Plandata.dk ud over en generel angivelse (plananvendelseskode 1100) tillige indeholder en specifik angivelse af, hvordan en grund kan anvendes, ansættes efter den specifikke anvendelse, hvis dette medfører en højere grundværdiansættelse end en ansættelse efter EVL § 18, stk. 3, 5 eller 6.

Et eksempel på dette kan være det tilfælde, hvor en grund, hvorpå der er opført et parcelhus, ligger i et område, hvor det i plandataregisteret er registreret, at grunden kan anvendes til såvel boligformål som etageboligformål (dvs. med plananvendelseskode 1100 og 1130). Ved ansættelse af grundværdien vil der på den baggrund blive foretaget beregninger ud fra plananvendelseskode 1100 efter EVL § 18, stk. 3, og den specifikke angivelse efter EVL § 18, stk. 4.

Ved "specifik angivelse" forstås et område med en specifik angivelse af, hvilke boligtyper som må opføres. Plananvendelseskoderne 1110, 1120 og 1130 er eksempler herpå. Reglen i EVL § 18, stk. 4, gælder således i de situationer, hvor der både optræder plananvendelseskode 1100 og en en specifik plananvendelseskode (eksempelvis 1110).

Eksempler

Hvis der i et område udlagt til plananvendelseskode 1100 såvel som en specifik anvendelse til etageboligbebyggelse (1130) er opført et parcelhus, hvor beregningerne viser, at grundværdiansættelsen vil være højst ud fra den specifikke angivelse til etageboligbebyggelse, vil denne blive lagt til grund.

Hvis der i et område udlagt til plananvendelseskode 1100 såvel som en specifik anvendelse til landsbyområde (2110) er opført et rækkehus, vil den bedste økonomiske anvendelse være den højeste af beregningerne efter henholdsvis stk. 3 (rækkehus) og stk. 4 (landsbyområde med anvendelse som parcelhus).

Den faktiske anvendelse af grunden er ikke mulig efter plandataregisteret

Det følger af EVL § 18, stk. 5, at grundværdien i de i stk. 3 nævnte tilfælde - det vil sige de situationer, hvor der på grunden alene er en generel anvendelseskode - hvor den faktiske anvendelse af grunden ikke er mulig (fx fordi der på trods af plangrundlaget er opført sommerhuse i et generelt boligområde) efter plandataregisteret Plandata.dk, ansættes efter EVL § 20 på samme måde, som hvis den faktiske anvendelse og udnyttelse var mulig efter gældende forskrifter udstedt i medfør af planlovgivningen eller anden offentlig regulering.

Hvis der på en grund fx er opført et sommerhus, og plangrundlaget udover plananvendelseskode 1100 også indeholder en specifik angivelse (fx 1110) af, hvordan en grund kan anvendes, vil den bedste økonomiske anvendelse være den højeste af beregningen efter henholdsvis EVL § 18, stk. 4 og stk. 5.

Ubebyggede grunde

Endelig følger det af EVL § 18, stk. 6, at grundværdien for ubebyggede grunde, som er omfattet af § 18, stk. 3, ansættes efter anvendelse som fritliggende enfamiliehus med den udnyttelse, som er mulig efter bygningsreglementet og anden offentlig regulering på vurderingstidspunktet. Baggrunden herfor er, at det er denne bygningstype, der ofte vil kunne tillades i et sådant boligområde.

Udnyttelsen fastsat efter bygningsreglementet mv. kan dog ikke overstige den udnyttelse, som følger af plandataregisteret. Det fremgår af EVL § 18, stk. 3, 3. pkt.