Indhold

Dette afsnit omhandler princippet om bedste mulige anvendelse og udnyttelse i økonomisk henseende. Princippet kaldes også for princippet om bedste økonomiske anvendelse og udnyttelse.

I forhold til definitionen af grundværdi følger det af EVL § 17, stk. 1, 1. pkt., at det er en forudsætning, at grunden vil blive "anvendt og udnyttet bedst muligt i økonomisk henseende".

Ved ansættelsen af grundværdien skal der skelnes mellem "anvendelse" af en grund og "udnyttelse" af den.

Ved "anvendelse" af en grund skal forstås den type af byggeri, som er opført, eller som kan opføres, på grunden. En grund kan fx anvendes til opførelse af en kontorejendom, en butiksejendom eller en boligejendom, eller der kan være tale om kombinationer af forskellige muligheder.

Ved "udnyttelse" af en grund skal forstås omfanget af det byggeri, som er opført, eller som kan opføres, på grunden. Udnyttelsen kan komme til udtryk i form af opførelsen af et bestemt etageareal, eller den kan være angivet i form af en bebyggelsesprocent, som beskrevet i byggelovens § 8, stk. 3, dvs. det opførte etageareals procentvise andel af grundstykkets areal, eller der kan være tale om kombinationer. Det fremgår af byggelovens § 8, stk. 3, at de nærmere regler for beregningen af etagearealet og grundstykkets areal er fastsat i bygningsreglementet, der er udstedt i medfør af byggelovens § 5. Der henvises til afsnit H.A.5.1.2 vedrørende forskrifter udstedt i medfør af planlovgivningen eller anden offentlig regulering, hvor bygningsreglementet er behandlet nærmere. 

I betegnelsen "bedst muligt i økonomisk henseende" ligger, at grunden skal vurderes til det, som den inden for vurderingsnormens spænd vil være værd, hvis den anvendes og udnyttes bedst muligt. Det har som et eksempel principielt ingen betydning for ansættelsen af grundværdien, at der kun er opført et lille hus på en parcelhusgrund, selv om der ville kunne opføres et stort.

EVL § 17, stk. 1, er udtryk for det overordnede princip for ansættelsen af grundværdien. Princippet suppleres af reglerne i EVL §§ 18-20 a. Med afsæt i disse supplerende regler, skal den bedste økonomiske anvendelse og udnyttelse søges inden for de muligheder i plangrundlaget, der faktisk er til rådighed, eller med henvisning til ejendommens faktiske anvendelse og udnyttelse.

Der henvises til afsnit H.A.5.1.2 vedrørende forskrifter udstedt i medfør af planlovgivningen eller anden offentlig regulering.

Den bedste økonomiske anvendelse og udnyttelse vil som udgangspunkt være den af de foreliggende muligheder, der giver den højeste grundværdi. Dette følger af EVL § 18, stk. 2, og § 20, stk. 1-2.

Vurderingsstyrelsen anvender forskellige beregningsmetoder til at beregne en grundværdi for de forskellige anvendelses- og udnyttelsesmuligheder, der er i plangrundlaget. Den bedste økonomiske anvendelse og udnyttelse vil derfor som udgangspunkt være den af de foreliggende muligheder, der medfører den højeste beregning af grundværdien.  

Der er generelt en klar formodning for, at den anvendelse og udnyttelse, der giver den højeste beregning af grundværdi, er udtryk for grundens bedste økonomiske anvendelse og udnyttelse i henhold til EVL § 17, stk. 1.

Den bedste økonomiske anvendelse og udnyttelse kan imidlertid ikke nødvendigvis læses ud af plangrundlaget. Plangrundlaget siger i princippet kun, at grunden kan anvendes til nærmere angivne formål og udnyttes i et nærmere angivet omfang. Der vil således i nogle tilfælde være behov for, at der foretages et konkret skøn over, hvad den bedste anvendelse og udnyttelse i økonomiske henseende af grunden må antages at være.

Hvis det vurderingsmæssigt skønnes, at en fornuftig investor kun vil bebygge fx halvdelen af en lokalplans fulde bebyggelsesmulighed, vil dette kunne lægges til grund ved grundværdiansættelsen.

Særligt om udstykning og byggemodningsomkostninger

Der tages ved ansættelsen højde for, om grunden kan udstykkes. Udgangspunktet i disse tilfælde vil være, at der beregnes en værdi af hver udstykningsmulighed, der tilsammen repræsenterer grundværdiansættelsen. Da grunden vurderes i ubebygget stand, er det uden betydning, om der er placeret bebyggelse på grunden, der forhindrer udstykning.

Vurderingsstyrelsen vil i udgangspunktet forudsætte, at der kan ske udstykning, i det omfang grunden har en sådan størrelse, at plangrundlagets mindstegrundstørrelse muliggør opdeling af grunden i flere udstykninger. Værdiansættelsen af hver udstykningsmulighed vil således blive foretaget ved, at hver udstykningsmulighed vurderes via grundværdikurven. Hvad der nærmere forstås ved grundværdikurven, er uddybet i afsnit H.A.5.2.2.

Grundværdikurven baserer sig bl.a. på salg af ubebyggede grunde og nedrivningssalg, men disse indgår i grundværdikurven som input i form af salg af selvstændigt udmatrikulerede og byggemodnede grunde. Dette betyder, at værdiansættelsen af en potentiel udstykning af grunden vurderes, som om den er både selvstændigt udmatrikuleret og byggemodnet. Se også afsnit. H.A.5.1.1.1. Det er imidlertid ikke altid i fuldt omfang tilfældet, når udstykningen ikke faktisk er gennemført, idet udstykningens gennemførelse vil forudsætte, at der afholdes udgifter til udmatrikulering og i nogle tilfælde også til yderligere byggemodning.

Efter EVL § 17, stk. 5, kan Vurderingsstyrelsen ved ansættelsen af grundværdien for ejendomme, hvorfra der i medfør af planlovgivningen eller anden offentlig regulering kan foretages maksimalt to frastykninger til opførelse af ejendomme til helårsbeboelse eller sommerhuse og andre fritidshuse, foretage vurdering efter EVL §§ 5 og 6 og deklaration efter SFL § 20 a ud fra en forudsætning om, at omkostningerne til udmatrikulering og byggemodning af grunden vil udgøre 21.800 kr. pr. frastykning (2010-niveau), medmindre andet dokumenteres af ejendomsejeren. Beløbet svarer til 28.600 kr. i 2025-niveau, og reguleres efter PSL § 20.

Bestemmelsen afspejler, at der for ejendomme, hvorfra der ikke kan foretages mere end to frastykninger, typisk ikke vil være andre nævneværdige omkostninger ved udstykningens gennemførelse end udgiften til selve udmatrikuleringen af ejendommen, dvs. udgifterne til landinspektør, udstykningsafgift - som efter udstykningslovens § 1 udgør 5.000 kr., samt gebyr for registrering i matriklen. De aktuelle gebyrsatser offentliggøres på Geodatastyrelsens hjemmeside (gst.dk). Det står i § 46, stk. 6, i bekendtgørelse nr. 568 af 30. maj 2024 om matrikulære arbejder.

Er det muligt at foretage mere end to frastykninger, vil Skatteforvaltningen af egen drift forud for deklarationen skulle forholde sig konkret til, hvilke omkostninger der er forbundet med at realisere den forudsatte udstykningsmulighed på den enkelte grund. Skatteforvaltningen vil i denne forbindelse være berettiget til at tage udgangspunkt i en standardiseret og gennemsnitlig tilgang til omkostningerne i forbindelse med deklaration og vurdering.

Hvis Skatteforvaltningen skønner, at det vil være nødvendigt at gennemføre byggemodning på en strækning på eksempelvis 10 m frem til skelgrænsen af en forudsat udstykningsmulighed, vil myndigheden ved opgørelsen tage udgangspunkt i den nedenstående generelle standard, som er udregnet på baggrund af de gennemsnitlige og sædvanlige udgifter, der på overordnet plan er forbundet med etableringen af byggemodning pr. meter.

I 2020-niveau er priser for 1 m:

I 2020-niveau er priser for øvrige omkostninger:

For så vidt angår kloakering, vil det blive forudsat, at der sker etablering af henholdsvis spildevandsledning og regnvandsledning samt en kloakbrønd for hver ledning. Dette er baseret på en typisk og sædvanlig kloakering for parcelhuse med anlæggelse af Ø110 pvc-ledninger i 2 meters dybde til spildevand og regnvand og med en Ø 315/110 kloakbrønd til hver ledning.

For så vidt angår elforsyning, vil det blive forudsat, at der sker etablering af ledning i 0,7 meters dybde samt et kabelskab. Dette er baseret på en typisk og sædvanlig elforsyning til parcelhuse med anlæggelse af 4×50 mm² elkabel frem til et kabelskab.

For så vidt angår varmeforsyning, vil det blive forudsat, at der sker etablering af fjernvarmeledning samt en stophane. Dette er baseret på en typisk og sædvanlig varmeforsyning til parcelhuse med anlæggelse af to fjernvarmeledninger Ø 26,9/110 i 1 meters dybde og med 2 Ø 25 mm stikledningsventiler.

For så vidt angår vandforsyning, vil det blive forudsat, at der sker etablering af vandledning samt en stophane. Dette er baseret på en typisk og sædvanlig vandforsyning til et parcelhus med anlæggelse af pe-ledning Ø 32 i 1,35 meters dybde og med en stophane Ø 25-50.

For så vidt angår vej, vil det blive forudsat, at der sker etablering af en vej med en bredde på 3 m. Dette er baseret på en typisk og sædvanlig vejadgang til parcelhuse med anlæggelse af en vej med traditionel opbygning med asfalt, hvor der sker afgravning til 500 mm og opbygning med grus og asfalt.

Da der er tale om udstykningsmulighed i forhold til opførelse af ejendomme til helårsbeboelse eller sommerhuse og andre fritidshuse, efter EVL § 4, stk. 1, nr. 1 og 3, forudsættes i denne sammenhæng anvendt dimensioner og funktionalitet i forhold til disse forsyningsledninger, der svarer til betjeningen af sådanne ejendomme.