Indhold

Dette afsnit beskriver, hvordan beskatningsgrundlaget ved drift og afhændelse af fast ejendom skal opgøres.

Afsnittet indeholder:

  • Fast ejendom
  • Opgørelse af over- eller underskud ved drift af fast ejendom (PAL § 15, stk. 2)
  • Gevinst og tab på fast ejendom (PAL § 15, stk. 3, 1. pkt.)
  • Ejendommen er anskaffet eller afstået i løbet af indkomståret (PAL § 15, stk. 3, 2. og 3. pkt.)
  • Tilskud efter lov om støttede private ungdomsboliger (PAL § 15, stk. 6).

Fast ejendom

I dansk skattelovgivning bygger begrebet fast ejendom på praksis.

Ejendomsbegrebet i vurderingsloven er i overensstemmelse med dansk ejendomsretlig tradition. Det betyder, at der er knyttet en forudsætning om privat ejendomsret til begrebet. Ved bedømmelsen af, om der foreligger en selvstændig fast ejendom, vil Skattestyrelsen i almindelighed kunne støtte sig til ejendommens registrering i matriklen.

Den faste ejendom udgør grundarealet med den bebyggelse og beplantning, der befinder sig der. Den faste ejendom omfatter

  • hegn, broer, belægning på pladser og kørebaner
  • ledninger til vand og kloak
  • vandløb, søer, damme og bassiner
  • naturgivne forekomster, der normalt følger ejendomsretten til ejendommen, fx kalk, ler, sten og grus.

Bebyggelse omfatter bygninger og bygningsbestanddele, hvis disse anses for murede og støbte konstruktioner på og i jorden, og i det omfang de er beregnet til varigt at blive på stedet.

Se afsnit A.4.1 og A.4.2 i vurderingsvejledningen, 2008.

Ligningsrådet fandt i en konkret sag, at en pensionskasses investering i industriel skovdrift i udlandet via et "Limited Liability Company" (LLC) måtte anses for en direkte investering i fast ejendom. Ligningsrådet var af den opfattelse, at industriel skovdrift faldt ind under "anden erhvervsvirksomhed". For så vidt angår de enkelte aktiver i virksomheden skal over-/underskud og gevinst/tab på disse opgøres efter de særregler, der måtte gælde herfor. Ligningsrådet fandt ligeledes, at der ikke var grundlag for at anlægge en anden afgrænsning af begrebet fast ejendom, end i skattelovgivningen i øvrigt. Se bindende forhåndsbesked af 15. august 2000.

Opgørelse af over- eller underskud ved drift af fast ejendom (PAL § 15, stk. 2)

Over- eller underskud ved drift af fast ejendom bliver som hovedregel opgjort efter skattelovgivningens almindelige regler. Se SL §§ 4-6 om skattelovgivningens almindelige regler.

SL §§ 4-6

Statsskattelovens indkomstbegreb bygger på et nettoindkomstprincip.

Efter SL §§ 4 og 6 er den skattepligtige indkomst differencen mellem

  • de skattepligtige bruttoindtægter jævnfør SL § 4 og
  • de fradragsberettigede bruttoudgifter, der er afholdt for at erhverve indkomsten, jævnfør SL § 6

SL § 4 opstiller den almindelige hovedregel for beregningen af bruttoindkomsten. Efter SL § 4 skal alle indtægter, såvel engangsindtægter som tilbagevendende indtægter medregnes ved indkomstopgørelsen. Det er således uden betydning, om indtægten er

  • resultat af positive indkomstbestræbelser, fx virksomhed som lønmodtagere eller selvstændig erhvervsdrivende eller
  • en uventet erhvervelse, fx en gevinst eller gave.

Bestemmelsen indeholder ikke en udtømmende opremsning. Skattepligten omfatter alle erhvervelser af økonomisk værdi. Det er derfor uden betydning om indtægten fremtræder i form af penge eller er et aktiv af økonomisk værdi.

Som en undtagelse fra SL § 4 opregnes i SL § 5 en række indtægter, der ikke er skattepligtige, selvom dette måtte følge af SL § 4. Herudover indeholder den øvrige skattelovgivning undtagelser til SL § 4. I det følgende omtales nogle mere specielle former for indtægter.

Se afsnit C.A.1.1. om indkomstbegrebet.  

En undtagelse i forhold til de almindelige skatteregler er, at reglerne om skattemæssige afskrivninger på bygninger og installationer ikke kan anvendes.

Den PAL-skattepligtige kan ved opgørelsen af ejendommens drift ikke fratrække prioritetsrenter, herunder kurstab. Renteudgifter, herunder prioritetsrenter, kan dog fradrages i beskatningsgrundlaget efter PAL § 9, stk. 1.

Gevinst og tab på fast ejendom (PAL § 15, stk. 3, 1. pkt.)

Gevinst eller tab på fast ejendom skal gøres op efter lagerprincippet, som forskellen mellem handelsværdien ved indkomstårets udløb og handelsværdien ved indkomstårets begyndelse. Se C.G.3.2.2 om opgørelse af beskatningsgrundlaget efter lagerprincippet.

Ejendommen er anskaffet eller afstået i løbet af indkomståret (PAL § 15, stk. 3, 2. og 3. pkt.)

Er ejendommen anskaffet i løbet af indkomståret, skal ejendommens anskaffelsessum omregnes til kontantværdi. Gevinst eller tab skal opgøres som forskellen mellem værdien ved årets udgang og anskaffelsessummen omregnet til kontantværdi.

Er ejendommen afstået i løbet af indkomståret, skal ejendommens afståelsessum omregnes til kontantværdi. Gevinst eller tab skal opgøres som forskellen mellem afståelsessummen omregnet til kontantværdi og værdien ved årets begyndelse.

Se også

For en nærmere beskrivelse af opgørelsesprincipperne, når en fast ejendom er anskaffet og/eller afstået i indkomståret, samt omregning af anskaffelses- og afståelsessummer til kontantværdi, se også

  • C.G.3.2.2, Opgørelse af beskatningsgrundlaget efter lagerprincippet og
  • C.G.3.2.3.6, Handelsomkostninger.

Tilskud efter lov om støttede private ungdomsboliger (PAL § 15, stk. 6)

Tilskud efter lov om støttede private ungdomsboliger (lov nr. 1089, af 17. december 2002) skal fratrækkes i ejendommens værdi ved begyndelse af indkomståret. Er ejendommen anskaffet i indkomståret, skal tilskuddene fratrækkes i ejendommens anskaffelsessum omregnet til kontantværdi.

Oversigt over afgørelser, domme, kendelser, SKAT-meddelelser med videre

Skemaet viser relevante afgørelser på området:

Afgørelse samt evt. tilhørende SKAT- meddelelse

Afgørelsen i stikord

Yderligere kommentarer

Landsskatteretten

SKM2017.510.LSR

Ifølge afgørelsen fra Landsskatteretten, skal der ikke opgøres et resultat af over- eller underskud ved drift af fast ejendom vedrørende ejendomme som de skattepligtige selv anvender som domicilejendomme.

Skattestyrelsen

SKM2019.616.SKTST

I styresignalet præciseres med henvisning til SKM2017.510.LSR, at overskud eller underskud ved drift af fast ejendom opgøres efter skattelovgivningens almindelige regler, herunder reglerne i statsskattelovens §§ 4-6. Der er ikke i statsskattelovens § 4, litra b hjemmel til, at beskatte et pensionsselskab af en fikseret lejeindtægt, når selskabet ikke overlader brugen af ejendommen til en anden fysisk eller juridisk person. Styresignalet underkender den hidtidige praksis som har været, at selskabet skulle beskattes af en fikseret lejeindtægt fra en domicilejendom.