Indhold

Dette afsnit handler om, hvad der betragtes som indkomst af fast ejendom, og hvad der ikke gør.

Afsnittet indeholder

Direkte brug
Indirekte brug, dvs. udlejning mv.
Opgørelse af indkomst af fast ejendom
Oversigt over afgørelser, domme, kendelser, SKAT-meddelelser med videre.

Direkte brug

Indkomst af fast ejendom omfatter den indtjening, der følger af direkte brug af ejendommen. Se modeloverenskomstens artikel 6, stk. 3.

Indkomst ved land- og skovbrug er indkomst af fast ejendom. Se modeloverenskomstens artikel 6, stk. 1.

Det står dog landene frit for at aftale, at den form for indkomst i stedet skal være omfattet af artikel 7 om fortjeneste ved erhvervsvirksomhed. Har landene ikke gjort det ved at indsætte en særlig bestemmelse i DBO'en, gælder artikel 6. Se punkt 1 i kommentaren til modeloverenskomstens artikel 6.

Indirekte brug, dvs. udlejning m.v.

Indkomst af fast ejendom omfatter også indkomst ved andre former for benyttelse af den faste ejendom. Se modeloverenskomstens artikel 6, stk. 3. Hovedeksemplet herpå er udlejning af den faste ejendom. Lejeindtægten er omfattet af artikel 6. Det samme gælder forpagtningsafgift og vederlag, som nogen betaler for alle former for udnyttelse af ejendommen, fx for jagtrettigheder eller for retten til at udnytte naturforekomster.

Bemærk

Reglen gælder også, når en fast ejendom er ejet af et foretagende. Se modeloverenskomstens artikel 6, stk. 4.

Se også

Se også afsnit C.F.8.2.2.3.1.4 (artikel 3) om begrebet foretagende.

Opgørelse af indkomst af fast ejendom

Skattemæssigt opgøres indkomst af fast ejendom efter nettoprincippet. Det vil sige, at der skal tages hensyn til prioritetsrenter. Nettoprincippet er omtalt i pkt. 40, 43 og 63 til modeloverenskomstens artikel 23 om lempelsesregler og i LL § 33 F. Se afsnit C.F.2.3 om nettoprincippet.

Bemærk

Indkomst, der består i renteindtægt på prioritetslån i fast ejendom, er ikke indkomst af fast ejendom, men i stedet omfattet af modeloverenskomstens artikel 11. Se punkt 2 i kommentaren til modeloverenskomstens artikel 6.

Fortjeneste opnået ved salg eller anden afståelse af fast ejendom er ikke indkomst af fast ejendom, men er i stedet omfattet af modeloverenskomstens artikel 13. Se SKM2011.322.BR og afsnit C.F.8.2.2.13.2.2 om artikel 13.

Indkomst, der består af udlodninger fra "Real Estate Investment Trusts" (REITs), rejser særlige spørgsmål. De er omtalt i afsnit C.F.8.2.2.10.1.3 om hvad der forstås ved udbytte og i punkt 67.1-7 i kommentaren til modeloverenskomstens artikel 10.

Dansk ejendomsværdiskat er ikke omfattet af modeloverenskomstens artikel 6, men er en form for formueskat. Se afsnit C.F.8.2.2.2 om skatter omfattet af overenskomsten.

SKAT har fastsat retningslinjer for ejendomsværdiskat af ejendomme i udlandet. Se SKM2008.565.SKAT.

Se også

C.H.3.5.2 om hvem der skal betale ejendomsværdiskat
C.H.3.5.5.1 om ejendomsværdiskat på udenlandske ejendomme, lempelse og nedslag
C.F.3.1.6 om dansk begrænset skattepligt for udenlandske ejere af dansk fast ejendom
C.F.8.2.2.11 (artikel 11) om renter.

Oversigt over domme, kendelser, afgørelser, SKM-meddelelser mv.

Skemaet viser relevante afgørelser på området:

Afgørelse samt evt. tilhørende SKAT-meddelelse	Afgørelsen i stikord	Yderligere kommentarer
Højesteretsdomme
TfS 1996, 532 HRD	Renteindtægt. En dansk statsborger, der var bosat i Schweiz, var både kommanditist i et dansk K/S og interessent i et dansk I/S. K/S'et og I/S'et ejede og drev hver sin udlejningsejendom i Danmark. Kommanditisten/interessenten var derfor begrænset skattepligtig til Danmark. Den skattepligtige havde foretaget henlæggelser til investeringsfonds på grundlag af sin andel af enhedernes overskud. Sagen drejede sig om beskatningsretten til renteindtægt af investeringsfondshenlæggelserne. Højesteret bemærkede, at spørgsmålet om beskatning skulle opgøres efter den nuværende KSL § 2, stk. 1, litra d (begrænset skattepligt af indkomst af fast ejendom), sammenholdt med bl.a. artikel 6 (fast ejendom) og 11 (renter) i DBO'en. Højesteret fandt ikke, at renteindtægten kunne sidestilles med indtægter, der stammede fra ejendommene.
Byretsdomme
SKM2011.322.BR	Ejendomsadministration. Sagen handlede om beskatningsretten til fortjeneste ved salg af et dansk selskabs faste ejendom i Frankrig. Byretten fandt, at fortjenesten ikke var omfattet af begrebet "indtægter af fast ejendom" i DBO'ens artikel 3 (svarende til modeloverenskomstens artikel 6), og at Frankrig derfor kun havde beskatningsretten, hvis indtægterne kunne henføres til et fast driftssted for selskabet i Frankrig, hvilket byrettens flertal ikke fandt, var tilfældet.
Landsskatteretskendelser
SKM2002.42.LSR	Landsskatteretten afgjorde, at ApS A var skattepligtig af udlejningsværdien af en feriebolig i Frankrig. Frankrig havde beskatningsretten til indtægter af fast ejendom efter den daværende DBO. Danmark skulle lempe for fransk beskatning efter exemptionsmetoden (gammel metode). Ved opgørelsen af den lempelsesberettigede udenlandske indkomst skulle driftsresultatet for den udenlandske ejendom opgøres efter nettoprincipperne i LL § 33 F.
SKM2001.326.LSR	En dansk EU-ansat, der var fuldt skattepligtig til Danmark og bosat i Luxembourg, skulle beskattes af lejeværdi af egen bolig efter de dagældende regler, jf. statsskattelovens § 4 b, af ejendomme beliggende i Luxembourg og Frankrig.
TfS 1998, 431 LSR	Valutakurstab ved indfrielse af prioritetsgæld i udlejningsejendom i Tyskland skulle ikke indgå ved nettoopgørelsen af lempelsesberettiget udenlandsk indkomst, der hidrørte fra den løbende drift ved udlejning af ejendommen.
TfS 1994, 604 LSR	Renteudgifter. Skatteyder optog lån i DM. Lånebeløbet blev indsat på hans bankkonto i Danmark. Tidsmæssig sammenhæng mellem lånet og erhvervelse af ejendom i Frankrig. Landsskatteretten fandt, at det var berettiget at henføre renteudgifterne til hans lempelsesberettigede indkomst.
LSRM 1983, 155 LSR	En østriger, der var udstationeret i Danmark, ejede to lejligheder i Østrig. Beregning af driftsresultat af fast ejendom skulle ske efter de her gældende regler. Landsskatteretten gav fradrag for de omhandlede prioritetsrenter. Skatteyder havde dog ikke haft råderet over den ene lejlighed, og lejeværdi af denne skulle derfor ikke medregnes.