Indhold

Dette afsnit handler om, hvordan og under hvilke betingelser der kan overføres afgiftsfritagelsesgrundlag efter TAL § 5 a, stk. 1, ved tinglysning af nyt pantebrev.

Afsnittet indeholder:

  • Generelt
  • Hovedstolsprincippet
  • Sådan opstår afgiftsfritagelsesgrundlaget
  • Flere pantebreve/delvis afløsning
  • Afgiftskassen.

Generelt

Fra og med 1. juli 2007 blev det muligt at anvende det såkaldte "hovedstolsprincip" som grundlag for overførsel af afgiftsfritagelsesgrundlag ved tinglysning af nyt eller nye pantebreve.

Hovedstolsprincippet i TAL § 5 a er ikke en afløser for" restgældsprincippet" i TAL § 5, stk. 2, men er et regelsæt, som anvendes, når det tidligere pantebrev - hvorfra afgiftsfritagelsesgrundlaget overføres - er tinglyst den 1. juli 2007 eller senere.

Er det tidligere pantebrev tinglyst før 1. juli 2007, kan kun restgældsprincippet anvendes.

Se afsnit E.B.4.2.3 om overførsel af afgiftsfritagelsesgrundlaget fra pantebreve tinglyst før 1. juli 2007.

Når restgældsprincippet i TAL § 5, stk. 2, anvendes, er det en betingelse for overførsel af afgiftsfritagelsesgrundlag, at det eller de nye lån skal afløse tidligere lån i samme ejendom. Der skal med andre ord foreligge en omlægning af ejendommens lån.

Hovedstolsprincippet i TAL § 5 a, stk. 1, kan også anvendes, selvom der ikke foreligger en afløsningssituation, hvorved tidligere lån i ejendommen indfries helt eller delvist. Der skal blot være andre lån i ejendommen, hvorfra der kan overføres afgiftsfritagelsesgrundlag.

Se også afsnit E.B.4.2.2 om de øvrige betingelser for at anvende afgiftsbegunstigelsen i TAL § 5 a.

Landsskatteretten har i afgørelsen SKM2016.485.LSR truffet afgørelse om, at TAL § 5 a kan anvendes i en situation, hvor der tinglyses et pengeinstitutpantebrev, som efterfølgende omdannes til ejerpantebrev ved tinglysning af en vilkårsændring. Afgørelsen er nærmere omtalt i afsnit E.B.4.2.2.1.

Hovedstolsprincippet

Hovedstolsprincippet i TAL § 5 a giver mulighed for at anvende den tinglyste hovedstol på et pantebrev i fast ejendom til sikkerhed for

  • lån ydet af realkreditinstitutter
  • lån ydet af pengeinstitutter på realkreditlignende vilkår
  • lån finansieret ved at udstede særligt dækkede obligationer (SDO)
  • ejerpantebreve som afgiftsfritagelsesgrundlag ved tinglysning af nyt realkredit - eller pengeinstitutpantebrev på realkreditlignende vilkår.

Dette betyder, at tinglysning af nyt pantebrev er afgiftsfri, hvis hovedstolen på det nye pantebrev ikke overstiger hovedstolen på et andet tinglyst pantebrev - tinglyst 1. juli 2007 eller senere - og de øvrige betingelser for overførsel af afgiftsfritagelsesgrundlaget er opfyldt. 

I følge ordlyden af TAL § 5 a, stk. 1, skal der kun betales tinglysningsafgift efter TAL § 5, stk. 1, af den del af hovedstolen på det nye pantebrev, som overstiger hovedstolen på det tidligere tinglystepantebrev. Er hovedstolen på det nye pantebrev således mindre end hovedstolen på tidligere tinglyst pantebrev, skal der ikke betales afgift efter TAL § 5, stk. 1, ved tinglysningen - heller ikke den faste afgift på 1.660 kr.

Bemærk

Er det tidligere tinglyste pantebrev et ejerpantebrev, skal der dog betales 1.660 kr. efter den særlige bestemmelse i § 5 a, stk. 2.

Sådan opstår afgiftsfritagelsesgrundlaget

Afgiftsgrundlaget - hovedstolen - på det nye pantebrev nedsættes med hovedstolen fra et pantebrev i samme ejendom. Det er en forudsætning for, at hovedstolen på et "gammelt" pantebrev kan anvendes til modregning i hovedstolen (afgiftsgrundlaget) på det nye pantebrev, at hovedstolen på det "gamle" pantebrev kan aflyses/nedlyses. I modsat fald kan betingelsen i TAL § 5 a, stk. 2, nr. 4, om aflysning af det tidligere pant ikke overholdes.

Der kan på samme måde overføres afgiftsfritagelsesgrundlag (hovedstol) fra et afgiftspantebrev. Afgiftspantebrevets hovedstol svarer altid til afgiftsfritagelsesgrundlaget, hvorfor hele hovedstolen altid kan overføres til modregning i hovedstolen på nyt pantebrev - hvis nødvendigt. Se afsnit E.B.4.2.4.3 om afgiftspantebrev.

Et pantebrev kan maksimalt nedlyses til restgælden. Derfor vil der i praksis kunne overføres afgiftsfritagelsesgrundlag (hovedstol) til modregning i hovedstol på nyt pantebrev svarende til differencen mellem restgæld og hovedstol på et eller flere "gamle" pantebreve.

Eneste betingelse er således, at der er tinglyst et "gammelt" pantebrev med pant i samme ejendom, og at dette pantebrev senest et år efter anmeldelsen af det nye pantebrev kan nedlyses med et beløb, der svarer til det overførte afgiftsfritagelsesgrundlag. Se eksempler nedenfor.

Bemærk 

Et pantebrev, der omfattes af TAL § 5 a, stk. 1, kan anvendes til nedsættelse af afgiftsgrundlaget på nyt pantebrev, selvom pantebrevet ikke har opnået dækning eller kun delvis dækning på en tvangsauktion. Det er dog en betingelse, at pantebrevet ikke er slettet fra tingbogen.

Eksempler

Eksempel 1
Der skal optages et nyt lån på 800.000 kr. i en ejendom. Der er i forvejen den 1. september 2007 tinglyst et pengeinstitutpantebrev på realkreditlignende vilkår på 1.000.000 kr. Restgælden på dette lån er nu 750.000 kr.

Ved tinglysning af det nye lån på 800.000 kr. modregnes der 250.000 kr. i hovedstolen - afgiftsgrundlaget - som overføres fra det "gamle" pengeinstitutlån, og der betales afgift af 550.000 kr., samt grundafgiften på 1.660 kr. Det er en betingelse, at hovedstolen på det "gamle" pantebrev senest et år efter anmeldelsen af det nye pantebrev til tinglysning nedlyses til ny hovedstol på 750.000 kr.

Eksempel 2
Der optages et nyt lån på 800.000 kr. i en ejendom. Der er i forvejen den 1. september 2010 tinglyst et realkreditlån på 1.000.000 kr. Restgælden på dette lån er nu som følge af en ekstraordinær indfrielse på 200.000 kr.

Ved tinglysning af det nye lån på 800.000 kr. modregnes der 800.000 kr. i hovedstolen - afgiftsgrundlaget - som overføres fra det "gamle" realkreditlån. Da hovedstolen på det nye pantebrev således er lig med hovedstolen på tidligere tinglyst pantebrev, skal der ikke betales afgift efter TAL § 5, stk. 1, ved tinglysningen - heller ikke den faste afgift på 1.660 kr. Det er en betingelse, at hovedstolen på det "gamle" pantebrev senest et år efter anmeldelsen af det nye pantebrev til tinglysning nedlyses til ny hovedstol på 200.000 kr.

Se også

Se også afsnit E.B.4.2.4.2 "Ubenyttet afgiftsfritagelsesgrundlag" om oprettelse af afgiftspantebrev og afsnit E.B.4.2.4.3 "Afgiftspantebrev" om dets anvendelse.

Flere pantebreve/delvis afløsning

Afgiftsfritagelsen kan anvendes, uanset om det nye pant foreligger i form af ét eller flere pantebreve, og uanset om det nye pant kun tjener til delvis afløsning af et eksisterende lån. Se TAL § 5 a, stk. 4, hvor dette fremgår udtrykkeligt,

Afgiftskassen

Når hovedstolsprincippet i TAL § 5 a, stk. 1, anvendes, kan der ikke modregnes omkostninger i form af stiftelsesgebyr, indfrielsesgebyr, reservefondsindskud, den faste tinglysningsafgift, lånesagsgebyr, kurtage og eventuel differencerente, som det ellers kendes fra anvendelsen af restgældsprincippet i TAL § 5, stk. 2.

Afgiftskassen ser således ud, når der overføres afgiftsfritagelsesgrundlag efter TAL § 5a, stk. 1.

Pålydende, nyt lån

1.000.000 kr.

Den tidligere tinglyste hovedstol på pantebrev

  500.000 kr.

Det afgiftspligtige beløb

  500.000 kr.

 

Oversigt over afgørelser, domme, kendelser, SKAT-meddelelser med videre

Skemaet viser relevante afgørelser på området:

Afgørelse samt
evt. tilhørende SKAT-meddelelse

Afgørelsen i stikord

Yderligere kommentarer

Afgørelser fra Landsskatteretten
SKM2016.485.LSR Landsskatteretten fandt, at betingelserne for afgiftsfritagelse efter tinglysningsafgiftslovens § 5 a var opfyldt, således at der ikke skulle betales tinglysningsafgift ved tinglysning af et pengeinstitutpantebrev, der efterfølgende ændredes til et ejerpantebrev.

Afgørelsen er nærmere omtalt i afsnit E.B.4.2.2.1.

Da afgørelsen ændrer SKATs praksis, er der offentliggjort styresignalet SKM2017.412.SKAT, som ligeledes er omtalt under afsnit E.B.4.2.2.1