Indhold

Dette afsnit beskriver de generelle regler for bedømmelsen af, om et aktieselskab eller anpartsselskabs køb og salg af fast ejendom er sket som et led i næringsvirksomhed.

Afsnittet indeholder:

Regel
Ejendomsselskaber
Afsmitning fra andre skattepligtige
Oversigt over afgørelser, domme, kendelser, SKAT-meddelelser med videre

Regel

Ved bedømmelsen af, om et selskab skal anses som næringsdrivende ved køb, salg og opførelse af fast ejendom, lægger SKAT vægt på både selskabets vedtægtsmæssige formål og selskabets faktiske virksomhed. Et andet vigtigt element, der også indgår i vurderingen af, om der foreligger næringsvirksomhed, er, om deltagerne i selskabet - aktionærerne mv. - er næringsdrivende med køb og salg af fast ejendom eller med opførelse af fast ejendom til videresalg. I sådanne tilfælde, kan formodningen om næring hos aktionærerne smitte af på selskabet. Det kan få betydning for vurderingen af, om selskabet er næringsdrivende. Se nedenfor i dette afsnit om afsmitning fra andre skattepligtige.

Ejendomsselskaber

Ved vurderingen af, om et ejendomsselskabs faktiske erhvervsvirksomhed med køb og salg af fast ejendom har karakter af næringsvirksomhed, er det ikke afgørende, hvorledes formålsparagraffen er udformet. Afgørende er derimod, om selskabet ud fra en konkret vurdering har drevet næringsvirksomhed med handel med fast ejendom. I denne vurdering spiller aktivitetens omfang og tilrettelæggelse af virksomheden en afgørende rolle. Se afsnit C.H.2.3.2.2 om aktivitetens omfang.

Afsmitning fra andre skattepligtige

Ejerens forhold til omgivelserne er også af betydning ved vurderingen af, om han eller hun driver næringsvirksomhed med køb og salg af fast ejendom. Andre skattepligtige, der driver næring med køb og salg af fast ejendom kan i visse tilfælde "smitte" ejeren med deres formodning om næring(afsmitning).

Afsmitning kan ske i følgende situationer:

Fra aktionærer mv. til selskaber
Ved ændringer i aktionærkredsen
Mellem selskaber i samme koncern
Fra selskaber til aktionærer mv. i særlige situationer

Afsmitning fra aktionærer til selskab

Hvis aktionærerne i et selskab bliver næringsbeskattet eller har tæt tilknytning til ejendomsmarkedet, byggebranchen eller lignende, kan der ske en afsmitning til selskabet, så selskabet bliver næringsbeskattet på trods af, at selskabets formål ikke er handel med fast ejendom.

I en sag var et ejendomsselskab stiftet med henblik på at opføre et større forretnings- og kontorcenter. Til at begynde med var selskabets vedtægtsbestemte formål bl.a. at købe og sælge ejendomme. Det ændredes efter, at en del af ejendommen var solgt. Selskabets nye formål var at eje og udleje fast ejendom. Selskabets stiftere havde alle en væsentlig tilknytning til byggebranchen. Højesteret kom frem til, at selskabet ikke havde ført det nødvendige bevis for, at der alene var tale om en anlægsinvestering. Der blev også lagt vægt på, at helt eller delvist salg af det resterende projekt ikke kunne afvises på grund af selskabets beskedne aktiekapital sammenholdt med den overvejende underskudsgivende drift. Selskabets fortjeneste ved salget af en ejerlejlighed blev derfor anset for opnået som led i næringsvirksomheden og var derfor skattepligtig som almindelig indkomst. Se TfS 1989, 567 HRD.

Som eksempel på afsmitning er en afgørelse, hvor fortjenesten i forbindelse med ejendomssalg blev anset for næringsskattepligtig for selskabet. Det indgik bl.a. i vurderingen, at selskabets hovedanpartshaver i indkomståret 1997 var næringsdrivende med køb og salg af fast ejendom. Se SKM2002.597.LSR.

Ændringer i aktionærkredsen

En ændring i aktionærkredsen kan få betydning for, om et aktieselskab fremadrettet bliver anset som næringsdrivende med køb og salg af fast ejendom. Det er i den forbindelse af betydning, om den nye aktionærkreds har afsmittende virkning på selskabet eller ej.

Et skift i ejerkredsen kan betyde, at et selskab, der ikke tidligere har været næringsdrivende med køb og salg eller opførelse af fast ejendom, efterfølgende kan blive næringsbeskattet. Det er dog som hovedregel alene ejendomme, der er erhvervet, efter at selskabet har skiftet status til næringsdrivende, der vil blive beskattet efter næringsreglerne. Der skal foretages en konkret bedømmelse af ejendommens placering i næringsvirksomheden.

En konkret sag illustrerer dette: Et anpartsselskab blev stiftet i 1954 med det formål at opføre og administrere en beboelses- og forretningsejendom. Efterfølgende blev anparterne erhvervet af en person, der havde drevet næring med opførelse og salg af parcelhuse. I 1973 blev selskabets vedtægter ændret til også at omfatte salg af fast ejendom. Ejendommen blev i 1977 udstykket i ejerlejligheder, og salg af disse begyndte i 1981. Landsskatteretten fandt, at salget af ejerlejligheder i 1984 ikke var sket i næring. Landsskatteretten lagde til grund, at ejendommen kun havde været ejet af anpartsselskabet, og at ejendommen var erhvervet i anlægshensigt, og inden anparterne blev købt af den næringsdrivende hovedaktionær. Hovedaktionærens forhold fik ikke betydning for den ejendom, selskabet tidligere havde erhvervet. Se TfS 1990, 205 LSR.

Afsmitning mellem selskaber i samme koncern

Der kan også lægges vægt på den samlede koncerns forhold ved bedømmelsen af, om et datterselskab er næringsdrivende.

Afsmitningen mellem selskaber i samme koncern sker dog normalt ikke.

I en konkret sag var det efter landsrettens opfattelse uden betydning, at køb og salg af fast ejendom var omfattet af selskabets vedtægtsmæssige formål, og at man inden for koncernen handlede med andre typer af fast ejendom. Selskabet havde aldrig beskæftiget sig med køb og salg af fast ejendom og et enkelt salg af en lagerbygning til et søsterselskab blev derfor ikke anset som næring. Søsterselskabernes handel med fast ejendom smittede ikke af på selskabet. Se TfS 1991, 300 ØLD.

I en konkret afgørelse blev ejeren dog ikke anset som næringsdrivende, fordi moderselskabet på trods af dets formålsbestemmelse ikke havde handlet med fast ejendom, og datterselskabet ikke havde handlet med andre ejendomme end den ejendom, sagen vedrørte. Se i denne forbindelse om principperne UfR 1972, 520.

Afsmitning fra selskaber til aktionærer

Ved vurderingen af, om aktionærerne er næringsdrivende, kan der kun under særlige omstændigheder lægges vægt på selskabets forhold. Ren aktiebesiddelse i et næringsdrivende aktieselskab leder ikke i sig selv til, at ejeren anses for næringsdrivende.

En ejer havde købt og solgt to ejendomme i 1970'erne, uden at han herved havde etableret en virksomhed med køb og salg af fast ejendom. I 1981 erhvervede han samtlige anparter i et anpartsselskab, der efter hans tiltrædelse som direktør drev virksomhed ved køb og salg af ejendomme. Aktiviteterne ophørte i 1983 efter to mislykkede projekter. Han drev ikke næring ved handel med fast ejendom, hvorfor et tab i forbindelse med afståelse af tre parceller erhvervet i 1986 ikke var fradragsberettiget. Se TfS 2004, 307 HRD.

To hovedanpartshavere kunne ikke fratrække tab på salg af en ejendom, som de havde erhvervet fra deres eget selskab. Selskabet drev virksomhed med køb og salg af fast ejendom. Selskabets næringsstatus smittede ikke af på anpartshaverne, da de overtog ejendommen. Se også TfS 1998, 241 VLD.

Et selskabs omfattende næringsvirksomhed med handel med fast ejendom kombineret med aktionærens profession og aktive medvirken i selskabets drift kan dog bevirke, at aktionæren næringsbeskattes ud fra et afsmitningssynspunkt.

En ejendomshandler solgte i 1979 en ejendom, som han havde købt i 1975 og siden beboet med sin familie. Ejendomshandlen blev drevet dels fra et aktieselskab/anpartsselskab og dels fra et personligt ejet selskab. Selskabernes aktiviteter var kommissionshandel med ejendomme, grundkøb, og nybyggeri. Fra 1976 blev kommissionshandlen alene drevet i det personligt ejet selskab, mens grundkøb, nybyggeri og salg samt handel med pantebreve blev drevet i aktieselskabet/anpartsselskabet. Klageren var hovedaktionær/anpartshaver i de nævnte selskaber. Han angav at have købt ejendommen, fordi den ejendom, han tidligere havde beboet, var blevet for lille. Baggrunden for salget i 1979 var, at familien ønskede at flytte på landet. Formodningen for, at erhvervelsen og videresalget af ejendommen var sket som led i næring, fandt Højesteret ikke afkræftet. Fortjenesten var herefter skattepligtig efter SL § 5, stk. 1, litra a. TfS 1987, 115 HRD.

Se også

C.H.2.3.2.3 Interessentskaber med videre (transparente selskaber), om afsmitning mellem selskab og selskabsdeltagere i transparente selskaber og afsmitning mellem de enkelte selskabsdeltagere i det transparente selskab.
C.H.2.3.2.7 Betydning af erhvervelsesmåden, ved overdragelse af fast ejendom ved almindelig succession, mellem ægtefæller, ved gave og ved arv.

Oversigt over afgørelser, domme, kendelser, SKAT-meddelelser med videre

Skemaet viser relevante afgørelser på området:

Afgørelse samt evt. tilhørende SKAT-meddelelse	Afgørelsen i stikord	Yderligere kommentarer
Højesteretsdomme
TfS 2004, 307 HRD	Ikke afsmitning fra selskab til aktionær. En skatteyder havde købt og solgt to ejendomme i 1970'erne, uden at han herved havde etableret en virksomhed med køb og salg af fast ejendom. I 1981 erhvervede han samtlige anparter i et anpartsselskab, der efter hans tiltrædelse som direktør drev virksomhed ved køb og salg af ejendomme. Aktiviteterne ophørte i 1983 efter to mislykkede projekter. Højesteret kunne ikke tiltræde, at skatteyderen drev næring ved handel med fast ejendom, hvorfor et tab i forbindelse med afståelse af tre parceller erhvervet i 1986 ikke var fradragsberettiget. Ikke næringsbeskattet.
TfS 1992, 38 HRD	Ejendomsaktieselskab, afsmitning. Aktieselskabs salg af udlejningsejendom blev anset for omfattet af næringsbeskatning, bl.a. som følge af hovedaktionærernes tilknytning til byggebranchen. Næringsbeskatning.
TfS 1989, 567 HRD	Afsmitning, næring. Et aktieselskab blev som følge af stifternes tilknytning til byggebranchen næringsbeskattet, uanset at vedtægter og aktionærkreds var ændret i mellemtiden. Næringsbeskatning.
TfS 1987, 115 HRD	Familiebolig, hovedaktionær, næring. En ejendomshandler solgte i 1979 en ejendom, som han havde købt i 1975 og siden havde beboet med sin familie. Ejendomshandleren drev i personligt regi virksomhed med kommissionshandel med ejendomme, og virksomhed med grundkøb, nybyggeri og salg samt handel med pantebreve i et aktieselskab/anpartsselskab, Baggrunden for salget i 1979 var, at familien ønskede at flytte på landet. Formodningen for, at erhvervelsen og videresalget af ejendommen var sket som led i næring, blev ikke afkræftet. Næringsbeskatning.
UfR 1972, 520 HRD	Selskaber i samme koncern, ikke afsmitning. Moderselskabet havde til trods for dets formålsbestemmelse ikke handlet med fast ejendom og datterselskabet havde ikke handlet med andre ejendomme end den ene ejendom, der blev solgt. Hermed kunne der ikke ske afsmitning, og ejeren var derfor ikke næringsskattepligtig ved salget af ejendommen. Ikke næringsbeskatning.
UfR 1956, 261 HRD	Aktionær, afsmitning pantebreve. Skatteyder blev næringsbeskattet ved køb af pantebreve fra næringsdrivende selskaber, hvori han var aktionær. Næringsbeskatning.
Landsretsdomme
SKM2014.194.VLR	Næring, privat bolig, ejertid 9 mdr., ejendomsselskaber. Skatteyderen, solgte i indkomståret 2008 en beboelsesejendom. Skatteyderen havde tidligere (2003) solgt 2 ejendomme der var beskattet som personlig indkomst. Landsretten fandt det efter bevisførelsen godtgjort, at der var påbegyndt næringsvirksomhed i personligt regi. Denne virksomhed var senere overført til selskabsregi. Landsretten fandt ikke, at der var ført det meget sikre bevis der måtte kræves, for at beboelsesejendommen udelukkende var erhvervet i anlægsøjemed. Næringsbeskatning.	Tidligere instans SKM2013.855.BR
SKM2007.314.VLR	Næring, intensitet af investering, aktieselskab. Et selskab, der hidtil alene havde ejet tre anlægsejendomme, købte i 1991 nogle grunde af et søsterselskab og opførte et ejendomskompleks på disse. Vestre Landsret fandt, at den samlede investering på knap 20 mio. kr. med henblik på at opnå fortjeneste ved videresalg var af så en betydelig størrelse for selskabet, at dette alene medførte, at selskabet blev anset for næringsdrivende med køb og salg af fast ejendom. Næringsbeskatning.
SKM2003.130.ØLR	Næring, ejendomsaktieselskab. Et ejendomsaktieselskab blev anset for næringsdrivende, fordi det løbende frasolgte lejligheder i takt med, at udlejere fraflyttede disse. Der blev lagt vægt på, at denne virksomhed udgjorde hele fortjenesten i selskabet, og at selskabet frem til 1993 havde selvangivet fortjeneste ved salg af lejligheder som almindelig indkomst. Næringsbeskatning.
TfS 1998, 241 VLD	Hovedanpartshavere, ikke afsmitning. To hovedanpartshavere kunne ikke fratrække tab på salg af en ejendom, som de havde erhvervet fra deres eget selskab. Selskabet drev virksomhed med køb og salg af fast ejendom. Selskabets næringsstatus smittede ikke af på anpartshaverne, da de overtog ejendommen.
TfS 1991, 300 ØLD	Selskaber i samme koncern, ikke afsmitning. Det var uden betydning, at køb og salg af fast ejendom var omfattet af selskabets vedtægtsmæssige formål, og at man inden for koncernen handlede med andre typer af fast ejendom. Det pågældende selskab havde aldrig beskæftiget sig med køb og salg af fast ejendom og et enkelt salg af en lagerbygning til et søsterselskab blev derfor ikke anset som næring. Søsterselskabernes handel med fast ejendom smittede ikke af på selskabet. Ikke næringsbeskatning.
Skd. 1981.56.94	Privat bolig, næring, byggevirksomhed. En direktør erhvervede i august 1972 en byggegrund, hvorpå han opførte et hus til beboelse for sig og sin familie. Samme år stiftede han et byggeselskab med det formål at drive byggevirksomhed samt handel med fast ejendom mv. Huset, der var færdigt til indflytning i januar 1973, blev solgt i november 1974. Under hensyn til, at direktøren begyndte sin virksomhed i byggeselskabet samtidig med erhvervelsen af grunden, og at han efterfølgende drev virksomhed med køb og salg af faste ejendomme, fandt landsretten, at muligheden for fortjeneste ved videresalg havde haft en sådan betydning for ham ved erhvervelsen, at fortjenesten blev anset for indkomstskattepligtig efter SL § 5, litra a. Næringsbeskatning.
Byretsdomme
SKM2010.195.BR	Bygningshåndværkere, hovedaktionærer i et byggeselskab og et ejendomsselskab, formodning om næring. Sagen vedrørte spørgsmålet, om byggeselskabet drev virksomhed med køb og salg af ejendomme, når selskabets formål alene var at drive bygge- og anlægsvirksomhed. Retten lagde vægt på, at omfanget af handler i byggeselskabet havde været mere omfattende end handlerne i ejendomsselskabet. Endvidere blev der lagt vægt på den ene hovedaktionærs forklaring om, at det var likviditetsbehov, der var afgørende for, om det var ejendomsselskabet eller byggeselskabet, der købte ejendommene. Det fremgik også, at ejendomsselskabet havde solgt ejendomme til byggeselskabet. Retten anså derfor byggeselskabet for at drive næring med køb og salg af fast ejendom siden 1987 og anså ikke byggeselskabet for at have ført det meget sikre bevis, der krævedes, for at anse købet af de i 2004 solgte ejendomme for at være sket i anlægsøjemed. Næringsbeskatning.
Landsskatteretskendelser
SKM2002.597.LSR	Næring, hovedanpartshaver. Selskabet blev anset for næringsskattepligtig af fortjenesten ved salg af en ejendom. Ved vurderingen blev der lagt vægt på, at selskabets hovedanpartshaver var næringsdrivende med køb og salg af fast ejendom i indkomståret 1997. Næringsbeskatning.
TfS 1990, 205 LSR	Afsmitning, ændringer i ejerforhold og formålsparagraf. Ændringer i et selskabs ejerforhold og formålsparagraf kunne ikke lede til næringsbeskatning af en ejendom, der var erhvervet forinden som anlægsaktiv. Ikke næringsbeskatning.
SKAT
SKM2017.198.SR	Afsmitning, koncern, næring og ejendomme. Selskaber, der indgik i en koncern, var ikke næringsdrivende med køb og salg af fast ejendom. Der blev ved afgørelsen bl.a. lagt vægt på, at der var tale om enkeltstående investeringer, og således ikke en systematisk og varig næringsvirksomhed, herunder at selskaberne ikke opførte ejendomme, men investerede i allerede eksisterende udlejningsejendomme. Ikke næringsbeskatning
SKM2013.112.SR	Næring, køb og salg af fast ejendom, afsmitning. Datterselskaberne B A/S og C A/S i A-koncernen måtte anses for næringsdrivende ved køb og salg af fast ejendom. I det omfang moderselskabet A A/S samt datterselskabet D ApS og datterdatterselskabet E A/S ville erhverve og sælge fast ejendom, ville de blive anset for næringsdrivende pga. afsmitning fra koncernens øvrige selskaber. B A/S og C A/S's erhvervelse af ejendomme ved skattefri tilførsel af aktiver fra H A/S var sket med næringshensigt, jf. FSL § 8, stk. 2, 2 pkt., mens E A/S's erhvervelse af koncernens domicilejendom ved skattefri tilførsel af aktiv ikke var omfattet af dette selskabs næringsvirksomhed, men udgjorde et anlægsaktiv. Næringsbeskatning dog bortset fra en domicilejendom.