Indhold

Afsnittet handler om hvorledes grundlaget for afgiftsberegningen opgøres, og hvorledes opgørelsen skal foretages, når kun en del af ejendommen ejerskiftes. De beskrevne regler gælder for tinglysninger der anmeldes 1. januar 2014 eller senere.

Afsnittet indeholder:

• Afgiftsgrundlaget
• Ejerskifte af ideelle andele

Afgiftsgrundlaget

Manglende ejerskiftesum
Hvis der ikke foreligger en ejerskiftesum, hvoraf afgiften kan beregnes, skal afgiften beregnes af seneste offentliggjorte ejendomsvurdering. Dette gælder uanset hvilken ejendomstype der ejerskiftes, og uanset om der er tale om en fri handel eller ej. Dette fremgår af TAL § 3, stk. 2 og § 4, stk. 9.

Er den ejerskiftede ejendom ikke selvstændigt vurderet, beregnes afgiften af den værdierklæring, som træder i stedet for ejendomsvurderingen. Se herom afsnit E.B.3.1.2.6

Der foreligger en ejerskiftesum
Når der er oplyst en ejerskiftesum skal opgørelsen af afgiftsgrundlaget foretages på følgende måde:

Ejerboliger - Enfamiliehus, flerfamiliehus og fritidsbolig (1)	Fri handel	§ 4, stk. 4 - altid ejerskiftesummen
Ejerboliger - Enfamiliehus, flerfamiliehus og fritidsbolig  (1)	Ikke fri handel (2) (Interesseforbundne parter)	§ 4, stk. 10 - udgangspunkt er ejerskiftesummen, undtagen hvis denne er mindre end 85 % af den senest offentliggjorte ejendomsvurdering
Anden ejendom - herunder boliger, der anvendes til blandet beboelses- og erhvervsejendom, se § 4, stk. 8.(3)  Anden ejendom omfatter erhvervsejendomme, landbrugsejendomme mv.	Alle handler	§ 4, stk. 2 - Den højeste værdi af enten ejerskiftesummen eller den senest offentliggjorte ejendomsvurdering

1) Et enfamilieshus er en ejendom, der er indrettet med henblik på beboelse af en familie, herunder parcelejendom eller ejerlejlighed.

Et flerfamiliehus er en ejendom med flere selvstændige beboelseslejligheder med eget køkken og hvor hele ejendommen anvendes til beboelse. Ejendomme med lejligheder, der udlejes, omfattes ikke af denne boligtype.

En fritidsbolig er en fast ejendom, der ikke anvendes til helårsbeboelse, herunder en ejerlejlighed eller timeshareandel

 2) En ikke fri handel er defineret som ejerskifte mellem interesseforbundne parter, der har personlige, retlige, ledelsesmæssige, medlemsmæssige, finansielle eller andre nære bindinger til hinanden.

Eksempelvis

- Familiemedlemmer, herunder ægtefæller, beslægtede eller besvogrede personer i op eller nedstigende linje, søskende eller andre nærtstående.

 - Ejerskifte mellem to koncernforbundne selskaber, eller hvor der i øvrigt består et interessefællesskab mellem de selskaber som ejerskiftet vedrører.

 - Ejerskifte mellem et selskab og personer, der f.eks. gennem betydelige ejerandele eller stemmerettigheder har bestemmende indflydelse i det pågældende selskab, eller hvor ejerskiftet er foregået mellem selskabet og dets ejere, ledelse eller storaktionærer.

Ejerskifte på tvangsauktion anses for fri handel i denne henseende, idet der vil være tale om handel mellem parter, der ikke er interesseforbundne.

3) Bestemmelsen medfører, at reglen om, at afgiftsgrundlaget er den højeste værdi af enten ejerskiftesummen eller ejendomsvurderingen gælder i visse tilfælde, selvom der er tale om et enfamiliehus, flerfamiliehus eller fritidsbolig. Det gælder for ejendomme med flere selvstændige beboelseslejligheder, hvor en eller flere af lejlighederne udlejes. Det gælder både i de tilfælde, hvor ejeren selv beboer en af beboelseslejlighederne og samtidig udlejer resterende beboelseslejligheder, samt i de situationer, hvor samtlige beboelseslejligheder udlejes af ejeren. Det gælder også for ejendomme, hvor et eller flere værelser udlejes, eller som anvendes erhvervsmæssigt.

Der skal endvidere betales afgift efter § 4, stk. 2, af den højeste værdi af enten ejerskiftesummen eller ejendomsværdien ved tinglysning af ejerskifte af boligejendomme, der fuldt ud anvendes til erhvervsmæssig udlejning.

Se SKM2016.589.BR, hvor der skulle betales afgift af ejendomsværdien efter hovedreglen i § 4, stk. 2, ved ejerskifte af 5 ejerlejligheder, som var udlejet til beboelse. Det fremgår af dommen, at afgiften ved salg af ejerlejligheder, der anvendes til udlejning, skal beregnes efter § 4, stk. 2, som erhvervsejendomme. De 5 ejerlejligheder var udlejet til beboelse, og blev erhvervet af et investeringsselskab, som drev virksomhed med udlejning af fast ejendom, med henblik på udlejning til helårsbeboelse. Det fremgår af dommen, at anvendelsen af undtagelsen i § 4, stk. 4, forudsætter, at ejendommen anvendes til beboelse for ejeren, og ikke til erhvervsmæssig udlejning. Det var uden betydning, at der var tale om salg af selvstændige faste ejendomme i form af ejerlejligheder.

Som det fremgår af sagen, skal der ved tinglysning af et ejerskifte af fast ejendom afgives oplysninger om handelen i det digitale tinglysningssystem, bl.a. skal ejendomskategorien oplyses, herunder, om der er tale om en erhvervsejendom. Der var i den konkrete sag ved tinglysningen endvidere afgivet erklæring fra selskabet om, at lejlighederne skulle anvendes i et erhvervsøjemed, der ikke var omfattet af lov om sommerhus og campering, og at lejlighederne blev erhvervet med henblik på udlejning til helårsbeboelse.

Det er anvendelsen af ejendommen på tidspunktet for ejerskiftet, der er afgørende. Hvis ejendommen er anvendt erhvervsmæssigt på tidspunktet for ejerskiftet, skal der dermed betales afgift efter § 4, stk. 2, af den højeste værdi af enten ejerskiftesummen eller seneste offentliggjorte ejendomsværdi.

Det fremgår endvidere af dommen i SKM2016.589.BR, at når en ejendom erhverves med henblik på erhvervsmæssig udlejning, så anses ejendommen ligeledes som erhvervsejendom, og afgiften skal beregnes efter § 4, stk. 2.

En ejendom, hvor der er noteret landbrugspligt i matriklen, men som vurderingsmæssigt er anset som et enfamiliehus/bolig, skal i relation til beregning af tinglysningsafgift som udgangspunkt henføres til § 4, stk. 4 (afgift af ejerskiftesummen). Hvis ejendommen anvendes til erhverv, f.eks. bortforpagtning eller anden erhvervsmæssig udnyttelse jf. § 4, stk. 8, skal tinglysningsafgiften dog beregnes efter § 4, stk. 2.

Ejerskifte mellem interesseforbundne parter - manglende ejerskiftesum
Det følger af TAL § 4, stk. 9 og 10, at afgiften skal beregnes af den fulde ejendomsværdi ved ejerskifter af ejerboliger, som sker mellem interesseforbundne parter, hvis der ikke foreligger nogen ejerskiftesum.

Se også afsnit

• E.B.3.1.2.3 om hvordan ejerskiftesummen opgøres.
• E.B.3.1.2.6 om hvilken ejendomsværdi, der skal anvendes til at fastlægge afgiftsgrundlaget.

►Bemærk:

Ved lov nr. 688 af 8. juli 2017 ændres formuleringen af TAL § 4. Dette får dog først virkning fra 1. januar 2020, og vil være gældende for ejerskifter, der tinglyses denne dato eller senere. jf. ændringslovens § 22, stk. 11.◄

Overdragelse af ideelle andele:

Er der er tale om tinglysning af en overdragelse af en ideel andel af en fast ejendom, der er et enfamiliehus, flerfamiliehus eller fritidsbolig, skal afgiften beregnes af købesummen.

Hvis der ikke er en ejerskiftesum skal afgiften beregnes af den forholdsmæssige del af ejendomsværdien.

Er der tale om tinglysning af en overdragelse af en ideel andel af en fast ejendom, der ikke er et enfamiliehus, flerfamiliehus eller fritidsbolig, skal afgiften beregnes på grundlag af den forholdsmæssige del af ejendomsværdien, hvis denne værdi er højere end ejerskiftesummen.

Eksempel

A sælger halvdelen af sin ejendom til B for 3.000.000 kr. Da skødet anmeldes til tinglysning, er ejendommen ved seneste almindelige ejendomsvurdering vurderet til 7.000.000 kr.

Da 50 pct. af ejendomsvurderingen udgør 3.500.000 kr., anvendes denne værdi til at opgøre afgiftsgrundlaget, fordi beløbet er større end den aftalte ejerskiftesum. Se TAL § 4, stk. 2.

Afgiften kan herefter beregnes således:

Fast afgift	1.660 kr.
0,6 % af 3.500.000 kr.	21.000 kr.
I alt	22.660 kr.

Oversigt over afgørelser, domme, kendelser, SKAT-meddelelser med videre

Skemaet viser relevante afgørelser på området:

Afgørelse samt evt. tilhørende SKAT-meddelelse	Afgørelsen i stikord	Yderligere kommentarer
Domme
SKM2016.589.BR	Sagen drejede sig om, hvorvidt der ved anmeldelse til tinglysning af erhvervelsen af 5 ejerlejligheder, der blev erhvervet med henblik på udlejning til beboelse, skulle betales afgift efter TAL § 4, stk. 2, eller efter TAL § 4, stk. 4, der vedrører ejerskifte af enfamilieshuse, flerfamilieshuse og fritidshuse. Det fremgik af sagen, at hver af de 5 ejerlejligheder ved ejerskiftet var anvendt til udlejning til beboelse. Det følger af § 4, stk. 2, 1. pkt., at afgiftsgrundlaget udgøres af ejerskiftesummen, dog mindst den seneste på tidspunktet for anmeldelse til tinglysning offentliggjorte ejendomsværdi. Efter § 4, stk. 4, udgør afgiftsgrundlaget ejerskiftesummen. I den konkrete sag var de 5 ejerlejligheder solgt for beløb, som var mindre end den offentlige ejendomsvurdering. Sagsøgeren gjorde derfor gældende, at afgift skulle svares efter § 4, stk. 4, der bl.a. omfatter enfamiliehuse. Efter § 4, stk. 5, defineres enfamiliehuse som en ejendom, der er indrettet med henblik på beboelse af en familie, herunder en parcelejendom eller ejerlejlighed. Heroverfor gjorde ministeriet gældende, at erhvervsejendomme, herunder ejendomme til udlejning til beboelse, falder udenfor § 4, stk. 4. Byretten udtalte, at de 5 ejerlejligheder alle er egentlige beboelseslejligheder, dvs. boligenheder med eget køkken, og derfor efter deres indretning at anse for enfamilieshuse, jf. tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 5. Efter ordlyden af § 4, stk. 4, sammenholdt med forarbejderne fandt retten imidlertid, at beregning af afgiften efter denne bestemmelse tillige forudsætter, at ejeren benytter enfamilieshuset til beboelse og ikke til erhvervsmæssig udlejning. Da sagsøgeren havde erhvervet lejlighederne med henblik på et erhvervsmæssigt brug, skulle beregningen af tinglysningsafgiften således ske i overensstemmelse med udgangspunktet i TAL § 4, stk. 2, af den seneste på tidspunktet for anmeldelse til tinglysning offentliggjorte ejendomsværdi, idet denne oversteg ejerskiftesummen.