Indhold

Dette afsnit handler om, hvordan den løbende ejendomsbeskatning i store træk er sammensat af ejendomsværdiskat, grundskyld og eventuelt dækningsafgift. Herunder beskrives de væsentligste principper i ejendomsbeskatningen. Endelig beskrives også de nye regler om skatterabat og stigningsbegrænsning. 

Afsnittet indeholder:

• Ejendomsværdiskat
• Grundskyld
• Dækningsafgift
• Skatterabat og stigningsbegrænsning.

Ejendomsværdiskat

Fysiske personer, der ejer fast ejendom beliggende i Danmark, er omfattet af reglerne om ejendomsværdiskat.

Efter ejendomsskatteloven skal fuldt skattepligtige personer som udgangspunkt betale ejendomsværdiskat af både danske og udenlandske ejendomme. Videre skal personer, der bor i Danmark, betale ejendomsværdiskat af ejendomme, som ligger i Danmark, i udlandet, på Færøerne eller i Grønland. En fuldt skattepligtig person, som efter en indgået dobbeltbeskatningsoverenskomst er hjemmehørende i en fremmed stat eller på Færøerne eller i Grønland, skal dog kun betale ejendomsværdiskat af ejendomme, der ligger i Danmark.

Begrænset skattepligtige personer skal kun betale ejendomsværdiskat af ejendomme, der ligger i Danmark.

Ejendomsskatteloven oplister en række ejendomme, som er omfattet af ejendomsværdiskat, og som alle er ejendomme, der kan anvendes til beboelse af ejeren, herunder blandt andet enfamiliehuse, sommerhuse og ejerlejligheder samt boligdelen på landbrugs- og skovejendomme og boligdelen på erhvervsejendomme.

Det er alene ejendomme, som ejeren anvender til beboelse eller som ejeren har rådighed over til beboelse, der er omfattet af ejendomsværdiskatten. Dette gælder uanset, om ejeren udnytter sin rådighed eller ej. Det betyder blandt andet, at hvis ejendommen er udlejet erhvervsmæssigt i hele indkomståret eller i flere indkomstår, og ejeren derfor hverken bebor ejendommen eller har rådighed over den, er ejendommen ikke omfattet af ejendomsværdiskatten. Derimod beskattes ejendommen efter statsskattelovens regler om objektiv leje.

Reglerne i ejendomsskatteloven gælder også, når ejerens ægtefælle bor i ejendommen alene, og når den ene ægtefælle midlertidigt bor i en fælles ejendom alene, mens den anden ægtefælle fx er udstationeret.

Er boligen fx stillet til rådighed for ejerens voksne børn i hele indkomståret, skal ejeren beskattes af en lejeindtægt, som svarer til markedslejen efter reglerne i statsskatteloven, medmindre ejeren også selv bor i ejendommen. I det sidste tilfælde skal ejeren betale ejendomsværdiskat.

Grundskyld

Grundskyld er en skat til kommunen af de i kommunen beliggende faste ejendomme, som har en fastsat grundværdi efter ejendomsvurderingslovens regler. Skatten opkræves fra 2024 af staten på vegne af kommunerne.

Det betyder, at alle ejendomme i Danmark som udgangspunkt pålignes grundskyld, herunder både ejendomme der anvendes til beboelse og til erhverv. Grundskylden opgøres som en promille pålignet grundværdien.

Visse ejendomme er dog fritaget for grundskyld, fx kongelige slotte, hovedparten af ejendomme tilhørende staten, regionerne eller kommunerne, ambassader, fredede ejendomme mv.

Ejendomme fritaget fra vurdering er ligeledes fritaget for grundskyld. Det vil fx være offentligt ejede gader, trafikanlæg og kirker. Ved beregningen af grundskyld og dækningsafgift skulle den tidligere gældende vurderingslovs ansættelser lægges til grund ved opgørelsen af det afgiftspligtige grundlag fra og med det andet kalenderår efter vurderingsåret. Det indebar, at der frem til 2019 var en forskydning på 2-3 år mellem vurderingen og det tidspunkt, hvor vurderingen fik betydning for grundskylden og dækningsafgiften.

Fra 2019 blev beskatningsgrundlaget fremrykket, så den nuværende forskydning mellem vurderingsåret og beskatningsåret for grundskyld og dækningsafgift reduceres fra 2 til 1 år. Derfor betales der nu grundskyld af grundværdien i det kalenderår, der følger efter det, i hvilket vurderingen er foretaget.

Dækningsafgift

Dækningsafgift er en afgift til kommunen af de i kommunen beliggende ejendomme og beregnes som en promille af den opgjorte grundværdi, som fastsættes efter ejendomsvurderingslovens regler.

Til og med kalenderåret 2021 blev dækningsafgiften beregnet ud fra forskelsværdien, det vil sige forskellen mellem ejendomsvurderingen og grundværdien. Fra indkomståret 2022 beregnes dækningsafgiften alene af grundværdien.

Der kan opkræves dækningsafgift for offentlige ejendomme og for erhvervsejendomme mv. med forskellige satser og betingelser for at blive omfattet af dækningsafgiften.

Der kan ikke opkræves dækningsafgift af boliger.

Det er et krav, at dækningsafgiften for både offentlige ejendomme og erhvervsejendomme skal bidrage til at dække de udgifter, som den pågældende ejendom påfører kommunen. Det er dog ikke et krav at det kan påvises, at den enkelte ejendom rent faktisk påfører kommunen udgifter til veje, brandvæsen mv. Det er frivilligt for kommunen at opkræve dækningsafgift.

Dækningsafgift for offentlige ejendomme kan pålignes offentligt ejede ejendomme, som er fritaget for grundskyld. Dækningsafgift for erhvervsejendomme kan pålignes ejendomme, der anvendes til kontor, hotel, fabrik, værksted eller lignende øjemed.

Skatterabat og stigningsbegrænsning

Et meget vigtigt punkt i forbindelse med boligskatteomlægningen er, at hverken ejendomsværdiskattestoppet eller grundskatteloftet videreføres i den nye ejendomsskattelov.

Fremover bliver beskatningsgrundlaget for både ejendomsværdiskat og grundskyld fastsat med udgangspunkt i den aktuelle offentlige ejendomsvurdering.

Ejendomsværdiskattestoppet

Siden 2001 har der været indført et skattestop, hvorefter ingen skat eller afgift måtte sættes op. Som led i udmøntningen af skattestoppet blev der i 2002 indført et ejendomsværdiskattestop. Indførelsen af ejendomsværdiskattestoppet betød, at grundlaget for ejendomsværdibeskatningen for den samme ejendom i den samme stand med den samme ejer ikke vil kunne stige ud over det beløb, der fremgik af den automatiske forskudsregistrering for indkomståret 2002.

Ejendomsværdiskattestoppet var reguleret i den tidligere gældende EVSL § 4 a, hvorefter beskatningsgrundlaget for ejendomsværdiskatten udgør den laveste værdi af følgende:

1) 80 pct. af den ejendomsværdi, der er ansat for den pågældende ejendom i året før indkomståret.

2) Den ejendomsværdi, der er ansat for den pågældende ejendom pr. 1. januar 2001 med tillæg af 5 pct.

3) Den ejendomsværdi, der er ansat for den pågældende ejendom pr. 1. januar 2002.

Skattestoppet følger af nr. 2 og 3, hvorefter grundlaget for ejendomsværdiskatten således ikke kunne overstige ejendomsværdiskatten beregnet af vurderingen pr. 1. januar 2001 med tillæg af 5 pct. eller af ejendomsværdien pr. 1. januar 2002, hvis denne er mindre.

Alle boligejere har således været sikret, at grundlaget for beregning af ejendomsværdiskatten ikke kunne overstige den værdi, der indgik i forskudsregistreringen for indkomståret 2002, hvilket er vurderingen for 2001 med tillæg af 5 pct.

Skatterabat i ejendomsværdiskatten

Ejendomsværdiskattestoppet er ikke videreført i ejendomsskatteloven. Det betyder, at der fra og med indkomståret 2024 ikke længere vil gælde et ejendomsværdiskattestop.

For at sikre, at boligejere, der har overtaget en ejendom senest den 31. december 2023, ikke oplever stigninger i deres ejendomsværdiskat som følge af, at ejendomsværdiskattestoppet er afskaffet med virkning fra og med indkomståret 2024, er der i ejendomsskatteloven indført en skatterabatordning.

Derudover er der for såvel nuværende som fremtidige boligejere en indefrysningsordning for de samlede stigninger i ejendomsværdiskat og grundskyld.

Endelig viderefører ejendomsskatteloven også forsigtighedsprincippet. Ifølge forsigtighedsprincippet vil beskatningsgrundlaget for ejendomsværdiskatten udgøre 80 pct. af den ejendomsværdi, der efter ejendomsvurderingsloven er ansat for den pågældende ejendom pr. 1. januar i det forudgående indkomstår.

Beskatningsgrundlaget for ejendomsværdiskatten vil således fra og med 2024 blive fastsat på baggrund af den offentlige ejendomsvurdering i det forudgående indkomstår i stedet for efter ejendomsværdiskattestoppet.

Grundskatteloftet

Der har siden 2003 været et loft over grundlaget for beregningen af den kommunale grundskyld, det såkaldte grundskatteloft.

Grundskatteloftet blev indført ved lov nr. 1047 af 17. december 2002. Efter grundskatteloftet beregnes grundskylden med den grundskyldspromille, som kommunalbestyrelsen har fastsat, af den laveste af følgende grundværdier med anvendelse af forsigtighedsprincippet:

1) Ejendommens grundværdi efter fradrag for grundforbedringer, og reduktion for fritagelser for grundskyld.

2) Den skattepligtige grundværdi for ejendommen, der dannede grundlag for påligningen af grundskyld for det forudgående år. Dette beløb forhøjes med en reguleringsprocent.

Med grundskatteloftet kan beregningsgrundlaget, herunder grundværdien, som udgangspunkt højst udgøre det forudgående års afgiftspligtige grundværdi forhøjet med en reguleringsprocent.

Reguleringsprocenten opgøres som den skønnede stigning i det samlede kommunale udskrivningsgrundlag med tillæg af 3 pct. Reguleringsprocenten fastsættes af finansministeren med tilslutning af Folketingets Finansudvalg. Reguleringsprocenten kan imidlertid ikke overstige 7 pct., hvorfor der er et loft over de årlige stigninger i betalingerne af grundskylden, hvis grundskyldspromillerne ikke ændrer sig.

Det er således ikke grundskylden målt i kroner, der er omfattet af grundskatteloftet. Det er grundlaget for beregningen af grundskylden, der begrænses. Grundskatteloftet udgør således en stigningsbegrænsning, som indebærer, at kraftige stigninger i grundværdierne ikke slår igennem i grundlaget for beregning af grundskyld med mere end reguleringsprocenten fra år til år.

Fra 2024 til 2028 gælder desuden et loft over de kommunale grundskyldspromiller, som ikke kan sættes højere end til den promille, der fremgår for kommunen i bilag 1 til loven.

Skattestop og stigningsbegrænsning i grundskylden

Grundskatteloftet er ikke videreført i den nye ejendomsskattelov. Det betyder, at der fra og med 2024 ikke længere vil gælde et grundskatteloft.

For at sikre, at boligejere, der har overtaget en ejendom senest den 31. december 2023, ikke oplever stigninger i deres grundskyld som følge af, at grundskatteloftet er afskaffet med virkning fra og med 2024, er der indført en rabatordning.

For at sikre, at fremtidige stigninger i grundskylden ikke påvirker boligejerne negativt, er der også indført en permanent indefrysningsordning for stigninger i de samlede ejendomsskatter, herunder ejendomsværdiskat og grundskyld.

For at sikre, at ejere af ejendomme, der ikke er omfattet af rabatordningen, herunder erhvervsejendomme, ikke stiger markant i deres grundskyldsbetaling som følge af, at grundskatteloftet er afskaffet, er der også indført en stigningsbegrænsningsordning for grundskyld.

Endeligt er forsigtighedsprincippet også videreført. Efter forsigtighedsprincippet vil beskatningsgrundlaget for grundskylden for et kalenderår udgøre 80 pct. af den grundværdi, der efter ejendomsvurderingsloven er ansat for den pågældende ejendom pr. 1. januar i det forudgående indkomstår eller kalenderår, med fradrag for grundforbedringer og fritagelser for grundskyld.

Der betyder, at det vil være 80 pct. af den grundværdi, der er ansat for den pågældende ejendom pr. 1. januar i det forudgående indkomstår eller i det forudgående kalenderår, der vil skulle danne beskatningsgrundlag for grundskylden.

Beskatningsgrundlaget for grundskylden vil således fra og med 2024 blive fastsat på baggrund af den offentlige ejendomsvurdering i det forudgående indkomstår eller kalenderår i stedet for efter grundskatteloftet.

Loft over dækningsafgiftspromillerne

Fra 2024 til 2028 gælder desuden et loft over de kommunale dækningsafgiftssatser, som ikke kan sættes højere end den sats, der fremgår af bilag 2 til loven.