Spørgsmål

1. Kan Skatterådet bekræfte, at spørger kan overdrage 50 pct. af en ejendom til sønnen til en salgssum på 50 pct. af 800.000 kr., som ligger inden for /- 15 pct. af ejendomsvurderingen, således at der ikke skal betales gaveafgift?

Svar

1. Ja, se dog begrundelse

Beskrivelse af de faktiske forhold

Spørger og ægtefællen ønsker at overdrage en beboelsesejendom til deres søn.

Beboelsesejendommen ønskes overdraget til en salgssum på kr. 800.000. Beboelsesejendommen er anskaffet 1/1 2018 og seneste ejendomsvurdering udgør kr. 910.000.

På baggrund af Skattestyrelsens anmodning om yderligere oplysninger, har repræsentanten på vegne af spørger videre oplyst følgende:

• Spørger har andre børn, og der vil ikke blive givet midler til andre børn i forbindelse med den påtænkte overdragelse.
• Der er ikke indhentet vurdering fra mægler.
• Der er ikke planlagt låneoptagelse eller overtagelse af lån.
• Der er ikke foretaget investeringer i renovering og/eller modernisering af ejendommen inden overdragelsen.

Spørgers opfattelse og begrundelse

Ja, den fastsatte overdragelsessum på kr. 800.000 kan anvendes, idet summen ligger inden for intervallet /- 15 pct. af ejendomsvurderingen på kr. 910.000.

Repræsentanten har haft udkastet til det bindende svar i høring og har den 20. december 2021 afgivet følgende bemærkninger til det:

" Øvelsen fra Skattestyrelsen er et forsøg på at indføre ny praksis og dermed eliminere en årelang Landsskatteretspraksis. Således er der tidligere udmeldt nyt styresignal, men som aldrig er blevet implementeret. Imidlertid administrerer Skattestyrelsen i denne sag allerede efter Styresignalet, og dette er stærkt betænkeligt. Som "løftestang" for at indføre ny praksis anfører Skattestyrelsen SKM2016.279.HR. Anførte kendelse omhandler et dødsbo og kan selvfølgelig ikke uden videre overføres til nærværende sag.

Højesteret kommer til den overbevisning, at der i den konkrete sag var særlige omstændigheder i forbindelse med overdragelsen af ejendommene, hvorfor - 15% ikke kunne anvendes. I sagen blev ejendommens værdi fastlagt grundet arvingernes indbyrdes handel.

Disse særlige omstændigheder forsøger Skattestyrelsen nu at overføre/udstrække til nærværende sag, men i nærværende sag findes ingen særlige omstændigheder, og som tidligere anført kan det under ingen omstændigheder overføres, også fordi Skattestyrelsen så behandler dødsbo- og gaveoverdragelsessituationer ens, hvilket ikke kan være korrekt.

Skattestyrelsen forsøger med ny praksis at definere en retstilstand, som Landsskatteretten flere gange har underkendt, hvilket ligeledes virker betænkeligt. Herudover forefindes efter Landsskatteretspraksis i nærværende sag ingen særlige omstændigheder.

Som illustration for hvorfor Skatterådet skal sanktionere påtænkt overdragelse som skitseret jævnfør anmodning om bindende svar skal jeg bl.a. henvise til SKATM-2007-19-03. I denne sag erhvervede en skatteyder 22/9 2004 en boligejendom af tredjemand til kr. 3.280.500. Den 22/12 2005 solgte skatteyderen ejendommen til sin datter for 85% af den kontante ejendomsvurdering eller kr. 1.912.500. Ejendomsvurderingen var altså kr. 2.250.000. Landsskatterettens opfattelse var, at skattemyndighederne skulle acceptere en overdragelsessum, der lå inden for de i værdiansættelsescirkulæret angivne retningslinjer. Uanset at markedsværdien for ejendommen måtte antages at være højere end den sidste offentlige ejendomsvurdering -15% havde myndighederne ikke mulighed for at tilsidesætte parternes værdiansættelse.

Som tidligere anført er det vor opfattelse, at Skattestyrelsen (og Skatterådet) ikke kan se bort for mangeårig praksis og blot nyfortolke ud fra en løsreven kendelse fra Højesteret, som i øvrigt omhandler dødsboer og altså ikke levende live. Dette forsøg minder i øvrigt meget om situationen tidligere, hvor Skat forsøgte rentefiksering ved gældsforhold inden for den nærmeste familie. Her meddelte Højesteret, at hvis man ønskede rentefiksering skulle det ske med lovhjemmel. Hvis Skattestyrelsen ønsker en ændret retsstilling her må man altså lovgive.

Afslutningsvis skal jeg oplyse, at den tidligere skatteminister Kristian Jensen i svar på spørgsmål 285 (folketinget 2004-05, 2. samling) har oplyst, at der kan ske overdragelsen til vurderingen -15%, hvis lejligheden ikke er vurderet som udlejet og der endvidere ikke er sket faktiske eller retlige ændringer siden vurderingen. Tidligere minister har ved spørgsmål 1,2 og 3 til Folketingets Skatteudvalg (L-180, bilag 1, jf. Tsf-1990-196) (SKATM-1990), side 357) ligeledes udtalt, at hvis en ejendom overdrages til en kontantværdi, der ikke afviger mere end 15% fra den seneste bekendtgjorte årsregulerede kontantværdi, skal denne lægges til grund ved beregningen af gaveafgift. Endvidere fremgår, at dette gælder, uanset om den seneste vurdering må antages at være fejlbehæftet, da det offentlige antages at være nærmest til at bære risikoen herfor.

Af Landsskatterettens kendelse, Tsf-1994-882(SKATM-1195-02-10) fremgår også, at myndighederne ved gaveoverdragelse er bundet af 15%´s reglen således, at det alene er i tilfælde hvor ejendommen siden sidste vurdering har undergået faktiske eller retlige ændringer, at denne kan fraviges, jf. cirkulærets punkt 8. Set ud fra et retssikkerhedssynspunkt forekommer det betænkeligt, hvis man som skatteborger ikke kan fæstne lid til en årelang Landsskatteretspraksis, der ydermere underbygges af skatteministres udtalelser.

Sammenfattende er det altså vor opfattelse, at Skattestyrelsens indstilling er uden nødvendigt grundlag og i klar modstrid med mangeårig praksis. Jeg skal derfor på skatteydernes vegne tilkendegive, at Skatterådets svar på anmodning om bindende svar skal være et: Ja."

Repræsentanten har på ny haft udkastet til det bindende svar i høring og har den 9. august 2021 afgivet følgende yderligere bemærkninger:

"Jeg fastholder tidligere anbringender.

Skattestyrelsen er ud fra SKM2021.345.VLR nu af den opfattelse, at der i nærværende sag foreligger særlige omstændigheder, der bevirker, at Skattestyrelsens indstilling til Skatterådet om ønsket ejerskifte skal være et nej.

Det afgørende for denne sag må være om der foreligger sådanne særlige omstændigheder, der medfører, at - 15% reglen ikke kan anvendes. Skattestyrelsen henviser i sin argumentation aktualitet for særlige omstændigheder udfaldet af SKM2016.279.HR og SKM2021.345.VLR. Hertil skal bemærkes, at nærværende sag ikke kan sammenlignes med anførte sager.

I de af Skattestyrelsen påberåbte sager skete der i begge situationer et videresalg til andre værdier, hvilke andre værdier således var kendt. Dette er ikke tilfældet i nærværende sag, hvor der kun forefindes én værdi. Der er tale om en enkeltstående overdragelse. Kendelsen fra Venstre Landsret kan således ikke udstrækkes til også at være gældende for nærværende sag.

Udgangspunktet for gældende praksis er, at når værdi ikke er kendt har skatteyderen et retskrav på at anvende -15% reglen. Det velkendte forhold, at den offentlige vurdering ikke er i samklang med de reelle handelsværdier, kan derimod ikke begrunde, at 15% reglen ikke kan anvendes. Dette fremgår også af Højesterets Kendelse af 26. april 2021. Jeg tillader mig at citere fra Kendelsen:

"Værdiansættelsescirkulæret bygger på en forudsætning om, at det Offentlige er nærmest til at bære risikoen, hvis den offentlige ejendomsvurdering er for lav, jf. bl.a. TFS 1984.418. Dette gælder efter Højesterets opfattelse også, hvor de offentlige ejendomsvurderinger gennem en længere periode ikke er blevet ajourført. Det forhold, at ejendomsvurderingen er blevet videreført uændret siden 2011/12 kan i overensstemmelse med skattemyndighedernes tilkendegivelser ikke i sig selv udgøre en særlig omstændighed, der kan begrunde fravigelse af udgangspunktet om anvendelse af 15%´s-reglen. At en udlejningsejendom som følge af generelle prisstigninger må antages at være steget i værdi i forhold til den seneste offentlige vurdering, kan således ikke i sig selv udgøre særlige omstændigheder, der kan begrunde udmelding af sagkyndig vurdering".

Ydermere har Højesteret i samme kendelse præciseret, at fremlagt prisstatistik i samme geografiske område og oplysninger om beregnet afkastprocent er uden betydning. Jeg tillader at citere videre fra Kendelsen:

"Højesteret finder under hensyn hertil, at hverken de oplysninger, som Skattestyrelsen har fremlagt om priser på solgte udlejningsejendomme i samme geografiske område i den omhandlede periode, eller oplysninger om beregnet afkastprocent for ejendommen udgør sådanne særlige omstændigheder, der kan begrunde fravigelse af udgangspunktet om 15%`s reglen og dermed udmelding af sagkyndig vurdering. Både den fremlagte prisstatistik og den beregnede afkastprocent er reelt udtryk for et synspunkt om, at den offentlige ejendomsvurdering er for lav i forhold til den almindelige prisudvikling på markedet for udlejningsejendomme i området - hvilket det offentlige som nævnt må bære risikoen for - og der er ikke oplyst særlige konkrete forhold vedr. denne ejendom, som kan begrunde udmelding af sagkyndig vurdering".

Med andre ord har Højesteret allerede i citeret kendelse afgjort, at der ikke foreligger særlige omstændigheder i nærværende sag."

Skattestyrelsens indstilling og begrundelse

Spørgsmål 1

Det ønskes bekræftet, at spørger kan overdrage 50 pct. af en ejendom til sønnen til en salgssum på 50 pct. 800.000 kr., som ligger inden for /- 15 pct. af ejendomsvurderingen, således at der ikke skal betales gaveafgift.

Begrundelse

Ved overdragelse af fast ejendom ved gave eller arv skal ejendommens værdi ansættes til handelsværdien på det tidspunkt, der er afgørende for værdiansættelsen, jf. boafgiftslovens §§ 12 og 27. Det følger således af boafgiftslovens § 27, at en gaves værdi fastsættes til dens handelsværdi på tidspunktet for gavens modtagelse, ved overdragelse i levende live.

Retningslinjer for værdiansættelsen findes i cirkulære nr. 185 af 17. november 1982 om værdiansættelse af aktiver og passiver i dødsboer m.m. og ved gaveafgiftsberetning.

Følgende fremgår af cirkulærets pkt. 2, 1. afsnit:

A. Aktiver

2. De aktiver, der omfattes af skatte- og afgiftsberegningen, ansættes normalt til deres værdi i handel og vandel på det tidspunkt, der er afgørende for afgiftsberegningen. Ved værdien i handel og vandel forstås det beløb, som aktivet vil kunne indbringe ved et salg i det åbne marked.

Cirkulærets pkt. 4, 1. og 2. afsnit har følgende ordlyd:

4. Er ejendommen solgt til arvinger eller disses nære pårørende, eller udlægges ejendommen til en arving, skal den ansættes til værdien i handel og vandel. Det fremgår af §§ 17-19 i arve- og gaveafgiftsloven, der henviser til kildeskattelovens § 16, stk. 3 og 4.

Skatte- og afgiftsmyndighederne skal påse, at værdien i boopgørelsen eller gaveanmeldelsen svarer til værdien i handel og vandel på det tidspunkt, der er afgørende for værdiansættelsen.

Af cirkulærets pkt. 6, 2. afsnit fremgår følgende:

Hvis boets eller parternes værdiansættelse omregnet til kontantværdi højst er 15 pct. højere eller lavere end den nævnte kontantejendomsværdi, skal værdiansættelsen lægges til grund ved beregningen af arve- eller gaveafgiften.

Af cirkulærets pkt. 48 fremgår følgende:

48. Anvisningerne i dette cirkulære er vejledende ved efterprøvelsen af værdiansættelser i den enkelte boopgørelse eller anmeldelse.

[…]

Højesteret tog i SKM2016.279.HR stilling til, om skattemyndighederne skulle acceptere en værdiansættelse foretaget efter 15 pct.-reglen i værdiansættelsescirkulærets punkt 6, 2. afsnit.

Sagen vedrørte et arveudlæg af to faste ejendomme. Den ene arving fik udlagt to ejendomme, som i boopgørelsen var værdiansat efter 15 pct.-reglen, og arvingen gav samtidig arveafkald til fordel for boets anden arving. Det fremgik ligeledes af sagen, at arvingen, som fik udlagt ejendommene, havde optaget realkreditlån i ejendommene.

I præmisserne udtalte Højesteret bl.a., at pkt. 6 skal ses i sammenhæng med cirkulærets pkt. 48, hvoraf følger, at anvisningerne i cirkulæret alene er vejledende ved efterprøvelsen af værdiansættelser i den enkelte boopgørelse eller gaveanmeldelse.

Med henvisning til en række kilder, bl.a. værdiansættelsescirkulærets pkt. 6 og 48, og forarbejderne til boafgiftslovens § 12, fortolkede Højesteret boafgiftslovens § 12 således, at skattemyndighederne skal acceptere en værdiansættelse foretaget efter 15 pct.-reglen, medmindre der foreligger særlige omstændigheder.

Højesteret fandt, at der i sagen konkret forelå særlige omstændigheder. For det første var realkreditlånene i ejendommene i boperioden optaget til højere værdier end overtagelsesværdierne i boopgørelsen. For det andet var overtagelsesværdierne mindre end de værdier, som arvingerne internt havde anvendt ved bodelingen. Derved skulle skattemyndighederne ikke acceptere en værdiansættelse foretaget efter 15 pct.-reglen.

Derved skal skattemyndighederne, jf. SKM2016.279.HR, ikke acceptere en værdiansættelse foretaget efter 15 pct.-reglen, hvis der foreligger særlige omstændigheder.

Højesteret har ved kendelse af 26. april 2021 (SKM2021.267.HR) - med henvisning til SKM2016.279.HR - endnu en gang udtalt, at skattemyndighederne skal acceptere en værdiansættelse foretaget efter 15 pct.-reglen i værdiansættelsescirkulæret, medmindre der foreligger særlige omstændigheder.

I denne sag var værdiansættelsen af en udlejningsejendom i et dødsbo efter Skattestyrelsens opfattelse ikke udtryk for ejendommens handelsværdi, og Skattestyrelsen havde på den baggrund anmodet skifteretten om sagkyndig vurdering. Højesteret udtalte bl.a., at værdiansættelsescirkulæret bygger på en forudsætning om, at det offentlige er nærmest til at bære risikoen, hvis den offentlige ejendomsvurdering er for lav, og at dette også gælder, hvor de offentlige ejendomsvurderinger gennem en længere periode ikke er blevet ajourført. Højesteret fandt, at en prisstatistik, som Skattestyrelsen havde henvist til, og en af Skattestyrelsen beregnet afkastprocent vedrørende ejendommen reelt var udtryk for et synspunkt om, at den offentlige ejendomsvurdering var for lav i forhold til den almindelige prisudvikling på markedet for udlejningsejendomme i området.

Højesteret fandt på den baggrund, at der var ikke oplyst særlige, konkrete forhold vedrørende ejendommen, som kunne begrunde udmelding af sagkyndig vurdering. Skattestyrelsens anmodning om sagkyndig vurdering blev derfor ikke taget til følge.

Af ovennævnte højesteretskendelse kan udledes, at der skal være særlige konkrete forhold vedrørende netop den ejendom, som skal bedømmes, for at Skattestyrelsen kan tilsidesætte en værdiansættelse foretaget efter 15 pct.-reglen. Højesteretskendelsen bidrager således til fortolkningen af særlige omstændigheder.

Vestre Landsret har den 23. juni 2021 afsagt dom i en sag om anvendelse af 15 pct.-reglen på gaveområdet, se SKM2021.345.VLR. Landsretten fandt, at 15 pct.-reglen skal fortolkes på samme måde, uanset om der er tale om et dødsbo eller en gaveafgiftsberegning. Landsretten fandt desuden, at de sagsøgte ikke havde godtgjort en bindende administrativ praksis, som gav ret til, at 15 pct.-reglen kunne anvendes.

Landsretten fandt i den konkrete sag, at der var tale om særlige omstændigheder. Det skyldes, at børnene, inden ejendommen blev overdraget til dem for 1.615.000 kr., var bekendt med kommunens ønske om at købe ejendommen for 5 mio. kr., havde indgået i salgsforhandlinger med kommunen, og havde accepteret at sælge den til kommunen for dette beløb.

Efter Skattestyrelsens opfattelse fastslår dommen, i overensstemmelse med SKM2016.279.HR og SKM2021.267.HR, at hovedreglen er, at en værdiansættelse kan ske efter 15 pct.-reglen, medmindre der er særlige og konkrete omstændigheder vedrørende den pågældende ejendom.

15 pct.-reglen kan således ikke anvendes ved overdragelse af fast ejendom, såfremt der foreligger særlige omstændigheder.

Om der foreligger særlige omstændigheder, er en samlet konkret vurdering, hvori der efter Skattestyrelsens opfattelse indgår en række forhold.

Efter Skattestyrelsens vurdering skal det først vurderes, om der er et/flere konkrete:

• Holdepunkt/-er for at værdiansættelsen efter 15 pct.-reglen ikke er udtryk for den reelle handelsværdi.

Hvis dette er tilfældet, skal der herefter i den konkrete vurdering inddrages:

• Størrelsen af prisforskellen mellem overdragelsessummen og den handelsværdi, der fremkommer efter holdepunktet/-erne.
• Den tidsmæssige sammenhæng mellem holdepunktet/-erne for en ejendoms reelle værdi og overdragelsen til en værdi opgjort efter værdiansættelsescirkulæret.

Eksempler på holdepunkter kan fx være en handel af den konkrete ejendom mellem uafhængige parter, belåning af ejendommen, arveforskud til de børn som ikke overtager ejendommen eller væsentlige renoveringer mv.    

Det er Skattestyrelsens opfattelse, at det sikreste grundlag for at fastslå ejendommens handelsværdi er en faktisk handel af ejendommen foretaget mellem uafhængige parter på eller i nærheden af det tidspunkt, hvor ejendommens værdi skal fastsættes. Jo tættere i tid handlen er sket på gaveoverdragelsen, jo mere sikkert er holdepunktet.

Det forhold, at en faktisk overdragelse mellem uafhængige parter er udtryk for ejendommens handelsværdi, kommer til udtryk flere steder i værdiansættelsescirkulæret: Der henvises til cirkulærets punkt 2 og 3, hvor det hedder: " værdi i handel og vandel" og " salget er sket i det åbne marked".

Der vil således skulle foretages en samlet konkret vurdering af, om der foreligger særlige omstændigheder, hvor både tiden og prisforskellen mellem overdragelsessummen og handelsværdien også vil skulle indgå.

I nærværende sag ønsker forældrene at overdrage ejendommen til sønnen og anvende 15 pct.-reglen i værdiansættelsescirkulæret ved værdiansættelsen af ejendommen.

Forældrene overtog ifølge tingbogsattesten ejendommen den 1. januar 2018 fra tredjemand for 1.800.000 kr. Ifølge ejendommens BBR-meddelelse udgør boligens samlede boligareal 151 kvadratmeter. Kvadratmeterprisen udgør ca. 11.921 kr. Idet købet er foretaget mellem uafhængige parter, må købet anses for at være sket til handelsprisen.

Den seneste gældende offentlige ejendomsvurdering på ejendommen udgør 910.000 kr. Forældrene påtænker nu at sælge ejendommen til 800.000 kr. til sønnen efter 15 pct.-reglen i værdiansættelsescirkulæret, svarende til en kvadratmeterpris på 5.298 kr.

Der foreligger ikke oplysninger om, at ejendommen har været undergivet ændringer i perioden mellem forældrenes køb fra tredjemand og overdragelsen til sønnen, der kan begrunde en markant værdiforringelse af ejendommen.

Efter Skattestyrelsens opfattelse udgør købet fra tredjemand et holdepunkt for, at værdiansættelsen efter 15 pct.-reglen ikke er udtryk for den reelle handelsværdi. Se Vestre Landsrets afgørelse fra 23. juni 2021, hvor der blev statueret særlige omstændigheder bl.a. på baggrund af børnenes overdragelse til kommunen 11 dage efter de havde fået overdraget ejendommen fra deres mor efter 15 pct.-reglen.

Det er Skattestyrelsens opfattelse, at der er en væsentlig forskel på den ønskede overdragelsessum, opgjort efter 15 pct.-reglen, og handelsprisen for ejendommen. Handelsprisen på 1.800.000 kr. er således ca. 125 pct. højere end overdragelsessummen på 800.000 kr. Styrelsen bemærker herefter, at der er væsentlige forskelle på kvadratmeterpriserne på hhv. 11.921 kr. ved salg til handelsprisen og 5.298 kr. ved salg til værdien opgjort efter 15 pct.-reglen.

Styrelsen vurderer, at der er tidsmæssig sammenhæng mellem holdepunktet for ejendommens handelsværdi på 1.800.000 kr. og overdragelsessummen på 800.000 kr. opgjort efter værdiansættelsescirkulæret. Der er herved henset til, at forældrene overtog ejendommen den 1. januar 2018, dvs. for ca. 3 år og 8 måneder siden.

Det er således Skattestyrelsens opfattelse, at der foreligger særlige omstændigheder, og at 50 pct. af ejendommen derved ikke kan overdrages for 50 pct. af 800.000 kr. opgjort efter 15 pct.-reglen til sønnen, uden at der skal betales gaveafgift.

På baggrund af repræsentantens bemærkninger af den 20. december 2021 til Skattestyrelsens foreløbige indstilling, har Skattestyrelsen følgende bemærkninger:

I SKM2016.279.HR fortolkede Højesteret reglerne i boafgiftsloven, værdiansættelsescirkulæret og øvrige retskilder således, at skattemyndighederne på dødsboområdet skal acceptere en værdiansættelse foretaget efter 15 pct.-reglen, medmindre der foreligger særlige omstændigheder.

I denne fortolkning har Højesteret taget højde for de oprindelige retskilder og øvrige kilder, som forelå, da boafgiftsloven blev vedtaget, herunder ministerudtalelsen fra 1990.

Skattestyrelsen finder således, at der er overensstemmelse mellem Højesterets fortolkning og tidligere ministerudtalelser.

Landsretten bekræfter i SKM2021.345.VLR, at Højesterets fortolkning af 15 pct.-reglen også gælder for gaveoverdragelser, idet lovens ordlyd og værdiansættelsescirkulæret er enslydende for dødsboer og ved gaveoverdragelser.

Landsretten tager i SKM2021.345.VLR også stilling til, om der er et retskrav grundet en administrativ praksis til at anvende 15 pct- reglen ved gaveoverdragelse. Ifølge landsretten eksisterer der ikke et retskrav, som giver ret til altid at anvende 15 pct.-reglen på gaveområdet

Skattemyndighederne skal således også på gaveområdet acceptere en værdiansættelse foretaget efter 15 pct.-reglen, medmindre der foreligger særlige omstændigheder.

På baggrund af repræsentantens yderligere bemærkninger til Skattestyrelsens korrigerede foreløbige indstilling af den 9. august 2021, har Skattestyrelsen følgende bemærkninger:

Efter Skattestyrelsens opfattelse er der sammenhæng mellem Vestre Landsrets dom i SKM2021.345.VLR og spørgers sag. Styrelsen henviser til, at der både i sagen gengivet i SKM2021.345.VLR og i spørgers sag foreligger oplysning om køb/salg fra/til tredjemand af en ejendom, og at en faktisk handel med tredjemand med oplysning om handelsværdi udgør et holdepunkt for, at værdiansættelsen efter /-15 pct.-reglen ikke er udtryk for ejendommens reelle handelsværdi.     

Højesterets kendelse i SKM2021.267.HR vedrørte efter Skattestyrelsens opfattelse en situation, hvor der ikke var særlige konkrete forhold vedrørende den ejendom, som skulle bedømmes.

På baggrund af købet fra tredjemand den 1. januar 2018 foreligger der derimod i nærværende sag efter Skattestyrelsens opfattelse et særligt konkret forhold om en anden værdiansættelse af ejendommen end den værdiansættelse, der er foretaget efter 15 pct.-reglen. På denne baggrund er det Skattestyrelsens opfattelse, at der foreligger særlige omstændigheder i sagen. Ved vurderingen af særlige omstændigheder har Skattestyrelsen således ikke lagt vægt på, at de offentlige ejendomsvurderinger gennem en længere periode ikke er blevet ajourført, ligesom Skattestyrelsen ikke har lagt vægt på den almindelige prisudvikling på markedet.

Spørgers høringssvar ændrer derfor ikke ved Skattestyrelsens indstilling.

Indstilling

Skattestyrelsen indstiller, at spørgsmål 1 besvares med "Nej".

Skatterådets afgørelse og begrundelse

Skatterådet finder, at der efter en samlet konkret vurdering ikke foreligger særlige omstændigheder. Rådet har i den forbindelse lagt vægt på den tidsmæssige forskel mellem købet fra tredjemand og overdragelsen samt på prisforskellen mellem købsprisen, ved handlen med tredjemand, og overdragelsessummen ved overdragelsen til barnet. Rådet har henset til den procentuelle forskel, men også selve beløbets størrelse.

Skatterådet forudsætter, at der ikke gives gaver eller arveforskud i væsentligt omfang til andre børn i forbindelse med overdragelsen.

Lovgrundlag, forarbejder og praksis

Spørgsmål 1

Lovgrundlag

Boafgiftsloven

…

§ 27, stk. 1. En gaves værdi fastsættes til dens handelsværdi på tidspunktet for modtagelsen.  Værdiansættelsen er bindende for gavegiver og gavemodtager.

…

Praksis

SKM2021.267.HR

En udlejningsejendoms værdi var ved arveudlæg fastsat til den offentlige ejendomsvurdering minus 15 pct. Værdiansættelsen var efter Skattestyrelsens opfattelse ikke udtryk for ejendommens reelle handelsværdi, og styrelsen havde derfor anmodet om, at der blev foretaget en sagkyndig vurdering af ejendommens handelsværdi på udlægstidspunktet.

Højesteret udtalte - med henvisning til Højesterets kendelse af 8. marts 2016 (UfR 2016.2126) - at skattemyndighederne skal acceptere en værdiansættelse foretaget efter 15 pct.-reglen i værdiansættelsescirkulæret, medmindre der foreligger særlige omstændigheder. Højesteret udtalte endvidere bl.a., at værdiansættelsescirkulæret bygger på en forudsætning om, at det offentlige er nærmest til at bære risikoen, hvis den offentlige ejendomsvurdering er for lav. Dette gælder efter Højesterets opfattelse også, hvor de offentlige ejendomsvurderinger gennem en længere periode ikke er blevet ajourført. 

Højesteret fandt, at både den prisstatistik, som Skattestyrelsen havde henvist til, og den af styrelsen beregnede afkastprocent vedrørende den udlagte ejendom reelt var udtryk for et synspunkt om, at den offentlige ejendomsvurdering var for lav i forhold til den almindelige prisudvikling på markedet for udlejningsejendomme i området. Der var ikke oplyst særlige, konkrete forhold vedrørende ejendommen, som kunne begrunde udmelding af sagkyndig vurdering. Højesteret afviste derfor Skattestyrelsens anmodning om sagkyndig vurdering. 

SKM2016.279.HR

SKAT, S, havde i dødsboet efter A anmodet skifteretten om, at der blev foretaget en sagkyndig vurdering af boets to faste ejendomme, idet der efter S' opfattelse var en begrundet formodning om, at handelsværdien af ejendommene oversteg de værdier, der var anført i boopgørelsen. Ejendommene var udlagt til arvingen B, der havde givet afkald på en arv på 2,1 mio. kr. til fordel for boets anden arving C. Spørgsmålet var, om værdiansættelsescirkulærets punkt 6, 2. afsnit, medførte, at SKAT var afskåret fra at anmode om en sagkyndig vurdering af ejendommenes værdi, fordi boet havde værdiansat ejendommene således, at deres værdi afveg mindre end 15 pct. fra den seneste offentlige ejendomsvurdering.

Højesteret udtalte, at cirkulæret indebærer, at S skal acceptere en værdiansættelse foretaget efter 15 pct.-reglen, medmindre der foreligger særlige omstændigheder. Det var ikke godtgjort, at det var en fast administrativ praksis, at en værdiansættelse efter 15 pct.-reglen altid skulle lægges til grund af S. Da realkreditinstitutter kort efter B's overtagelse havde vurderet de to ejendomme til henholdsvis ca. 2,4 mio. kr. og 6 mio. kr., mens B efter boopgørelsen havde overtaget ejendommene for 2 mio. kr. og 5,75 mio. kr., og da B samtidig havde givet arveafkald på 2,1 mio. kr., forelå der sådanne særlige omstændigheder, at S' anmodning om vurdering af ejendommene skulle imødekommes. Højesteret stadfæstede herved landsrettens kendelse.

SKM2021.345.VLR

En landbrugsejendom var blevet overdraget til ejerens fem børn med 1/5 del til hver, til en købesum på i alt 1.615.mio. kr., svarede til -15 pct. af den offentlige ejendomsvurdering. Børnene videresolgte ejendommen til kommunen 11 dage efter overdragelsen for 5 mio. kr. Børnene var forinden overdragelsen bekendt med, at kommunen ønskede at overtage ejendommen, og at der var afsat 5 mio. kr. til det. Skattestyrelsen traf afgørelser om, at ejendommens handelsværdi udgjorde 5 mio. kr.

Landsretten fandt, at 15 pct.-reglen i værdiansættelsescirkulæret skal fortolkes på samme måde, uanset om der er tale om et dødsbo eller en gaveafgiftsberegning. Landsretten fandt desuden, at de sagsøgte ikke havde godtgjort en bindende administrativ praksis, som gav ret til, at 15 pct.-reglen kunne anvendes. På den baggrund fandt landsretten, at skattemyndighederne ikke er forpligtede til at acceptere værdiansættelsen på 1.615.000 kr., hvis der foreligger særlige omstændigheder.

Landsretten fandt, at der i en situation som den foreliggende, hvor børnene, inden ejendommen blev overdraget til dem for 1.615.000 kr., var bekendt med kommunens ønske om at købe ejendommen for 5 mio. kr., havde indgået i salgsforhandlinger med kommunen, og havde accepteret at sælge den til kommunen for dette beløb, forelå særlige omstændigheder. Landsretten fandt på den baggrund endvidere, at den reelle handelsværdi udgjorde 5 mio. kr., og at den skatte- og afgiftsmæssige værdi, som skulle lægges til grund ved beregningen af gaveafgift og ejendomsavancebeskatning, var fem mio. kr. som påstået af Skatteministeriet.

Cirkulære nr. 185 af 17. november 1982, om værdiansættelse af aktiver og passiver i dødsboer mm. og ved gaveafgiftsberegning

"…

A. Aktiver

2. De aktiver, der omfattes af skatte- og afgiftsberegningen, ansættes normalt til deres værdi i handel og vandel på det tidspunkt, der er afgørende for afgiftsberegningen. Ved værdien i handel og vandel forstås det beløb, som aktivet vil kunne indbringe ved et salg i det åbne marked.

…

4. Er ejendommen solgt til arvinger eller disses nære pårørende, eller udlægges ejendommen til en arving, skal den ansættes til værdien i handel og vandel. Det fremgår af §§ 17-19 i arve- og gaveafgiftsloven, der henviser til kildeskattelovens § 16, stk. 3 og 4.

Skatte- og afgiftsmyndighederne skal påse, at værdien i boopgørelsen eller gaveanmeldelsen svarer til værdien i handel og vandel på det tidspunkt, der er afgørende for værdiansættelsen.

…

6. Den efter punkt 5 opgjorte kontantværdi sammenlignes med kontantejendomsværdien ved den senest forud for arveudlægget eller gaveoverdragelsen for boet eller parterne bekendtgjorte almindelige vurdering, årsomvurdering, vurdering efter vurderingslovens § 4 eller § 4 A eller årsregulering i henhold til vurderingslovens § 2 A.

Hvis boets eller parternes værdiansættelse omregnet til kontantværdi højst er 15 pct. højere eller lavere end den nævnte kontantejendomsværdi, skal værdiansættelsen lægges til grund ved beregningen af arve- eller gaveafgiften.

…

B. Passiver

…

48. Anvisningerne i dette cirkulære er vejledende ved efterprøvelsen af værdiansættelser i den enkelte boopgørelse eller anmeldelse. …

…"