Spørgsmål

1. Kan det bekræftes, at spørgers salg af ejendommen X-vej, Y-by er momsfrit?

Svar

Ad 1.   Nej.

Beskrivelse af de faktiske forhold

Spørger har den DATO indgået en aftale med Grundejerforeningen NAVN om, at Grundejerforeningen skal overtage en grund beliggende X-vej, Y-by.

Grunden er på AREAL og er beliggende i et naturområde tæt ved STEDNAVN. Prisen er fastsat til BELØB.

Grunden er opdelt i delområder, hvor delområde 1 tillader helårsbebyggelse, og delområde 2 er udlagt til fællesareal og omfattet af naturbeskyttelseslovens § 3 om beskyttelse af hede-arealer. Grunden er endvidere gennemskåret på langs af vandløbet NAVN. Konsekvensen heraf er, at de lavereliggende områder af delområde 1 fremtræder sumpet og udnyttelsen vanskelig.

Området er generelt udlagt til sommerhusbebyggelse med adgang til store fritliggende naturområder. Grundejerforeningen ønsker at erhverve grundstykket med henblik på anvendelse som fællesareal, og der er udarbejdet en allonge dateret DATO, hvor grundejerforeningen forpligter sig til aldrig at bebygge arealet. En efterfølgende udnyttelse af lokalplanen vil følgelig kun lade sig gøre, såfremt kommunen vælger at ekspropriere arealet.

Området er omfattet af en lokalplan fra DATO, som muliggør opførelse af en-familieboliger opført som tæt-lav rækkehusbebyggelse. Lokalplanen mødte ganske vist modstand fra sommerhusejere på nordsiden af X-vej, som påklagede kommunens afgørelser om henholdsvis miljøvurdering og vedtagelse af lokalplanen, men Naturklagenævnet stadfæstede efterfølgende kommunens afgørelser om miljøvurdering og vedtagelse af lokalplan. Lokalplanens mulighed for bebyggelse er d.d. ikke blevet realiseret.

Spørger har sidenhen over for kommunen udtrykt ønske om, at få lokalplanen ændret således at området ikke kan bebygges, men i stedet alene kan anvendes som fællesareal, hvilket er det formål, som arealet bedst egner sig til efter sin beskaffenhed.

Miljø- og teknikudvalget i NAVN kommune har imidlertid afvist ønsket om denne ændring med henvisning til, at en lokalplan ikke blot kan ændres som ønsket af spørger, men at en ændring forudsætter vedtagelse af en ny lokalplan og en tilhørende lokalplanproces, jf. planlovens bestemmelser.

Kommunen hverken kan eller vil dog modsætte sig grundejerforeningens køb af arealet og anvendelse af dette til fællesareal, idet det står ejerne af arealet frit for at udnytte lokalplanens bestemmelser. Hvis grundejerforeningen ønsker at lade området være ubebygget, vil de således som ejere af området have denne umiddelbare ret hertil, som kommunen udtrykket det i et mødereferat fra et møde den DATO i Miljø- og Teknikudvalget.

Kommunen ønsker således ikke at ændre lokalplanen, da det ikke er nødvendigt at ændre denne for at anvende arealet til det ønskede formål. Kommunen ønsker hertil at sikre sig, at der ikke en gang i fremtiden opstår en lignende interesse for at opføre helårsbeboelse i det område, som lokalplanen dækker, og der følgelig endnu en gang skal ske en ændring i lokalplanen, om end sandsynligheden for, at denne situation opstår, synes illusorisk, når områdets beskaffenhed tages i betragtning.

Salget til grundejerforeningen er vurderet som den bedste og eneste løsning for arealet, idet det ikke har været muligt at videresælge arealet med henblik på byggeri grundet de ugunstige forhold, ligesom grundens fysiske beskaffenhed vanskeliggør rationelt byggeri. Hertil kommer, at lokalplanen begrænser udnyttelse af dele af grunden i kraft af udlægningen som naturbeskyttelsesområde.

Spørgers eventuelle opfattelse ifølge anmodning og bemærkninger til sagsfremstilling

Det er spørgers opfattelse, at spørgsmålet bør besvares med et ja, dvs. salget kan gennemføres uden momsberegning.

Levering af fast ejendom er som udgangspunkt momsfri, jf. momslovens § 13, stk. 1, nr. 9. Fritagelsen omfatter dog ikke:

a)      Levering af en ny bygning eller en ny bygning med tilhørende jord.

b)      Levering af en byggegrund, uanset om den er byggemodnet, og særskilt levering af en bebygget grund.

Ved en byggegrund forstås ifølge momsbekendtgørelsens § 39c et ubebygget areal, som efter lov om planlægning eller forskrifter udstedt i medfør heraf er udlagt til formål, som muliggør opførelse af bygninger.

Den her omhandlede grund består dels af et ubebygget areal, som er udlagt til formål, som muliggør opførelse af bygninger (delområde 1), dels af et areal, som ikke muliggør opførelse af bygninger (delområde 2). Grunden er således ikke fuldt ud udlagt til formål, som muliggør opførelse af bygninger. En situation som der i lovgivningen ikke klart er taget stilling til. Konkret udgør det område af grunden, der ikke må bebygges, ca. halvdelen af arealet.

Uagtet en del af området må bebygges, har det hertil i praksis vist sig, at arealet ikke har nogen interesse som byggegrund for potentielle købere. Det skyldes dels, at der er tale om et yderdistrikt, dels at selv delområde 1's beskaffenhed reelt er uegnet til bebyggelse. Grunden er, uagtet den formelle tilladelse til anvendelse som delvis byggegrund, således ikke i praksis en byggegrund. Af samme årsag er grunden ikke meget værd.

Prisen på grundstykket, som endda giver mulighed for helårsbeboelse, er således fastsat til BELØB, svarende til en m²-pris på ca. BELØB, mens et regulært grundstykke på AREAL i samme område i STEDNAVN koster BELØB, svarende til BELØB pr. m² (fritidsgrund). Dette illustrerer i særdeleshed den illusoriske tanke om, at dette jordstykke nogensinde får en reel værdi som byggegrund, uanset til hvilket formål bygninger opføres, og taler således efter en konkret bedømmelse for, at grundstykket bør kunne sælges momsfrit i sin helhed.

Spørger har som beskrevet følgelig søgt kommunen om at få ændret arealets status, så dette samlet blev udlagt til formål, som ikke muliggjorde opførelse af bygninger, men har fået afslag herpå. Kommunen har haft forståelse for spørgers ønske om en ændring af lokalplanen, og har overordnet ikke haft noget imod at ændre arealets status. Kommunen har imidlertid ikke ønsket at bruge ressourcer på en ændring af lokalplanen, hvilket er begrundet i, at det ikke er nødvendigt at lave en ny lokalplan for at imødekomme den faktiske anvendelse af arealet fremadrettet. Kommunen er således fuldt ud indforstået med, at arealet ikke tager anvendelse som byggegrund i praksis, men vil blot ikke ændre lokalplanen.

Det forhold, at grundejerforeningen i allongen tilslutter sig, at arealet fremadrettet kun må bruges som ubebygget fællesareal, må dog efter repræsentantens opfattelse være at sidestille med, at arealet overgår til formål, der ikke muliggør opførelse af bygninger, og at arealet følgelig kan sælges momsfrit til grundejerforeningen.

Den del, der ikke må bebygges i henhold til lokalplanen, falder i øvrigt under alle omstændigheder uden for begrebet byggegrund, således som dette er defineret i momspraksis. Dette følger ikke mindst af Skatterådets svar i SKM2012.241.SR, hvor det blev fastslået, at fredede arealer, som ikke er udlagt til formål som muliggør opførelse af bygninger, falder uden for momspligten. Det forhold, at de fredede arealer i STEDNAVN udgør en del af et samlet areal og ikke er selvstændigt udmatrikuleret som i den sag, som Skatterådet allerede har behandlet, kan ikke ændre på denne momsfritagelse.

Som begrundelse for at lade arealet være omfattet af momsfritagelsen taler også svarene på spørgsmål 1 og 2 i Skatterådets svar i SKM2010.807.SR. Der var her tale om arealer, som på grund af deres karakter ikke havde værdi som byggegrunde. Det forhold, at der her er tale om et areal, der størrelsesmæssigt overstiger de arealer, der var i spil i det pågældende bindende svar, bør efter repræsentantens opfattelse ikke ændre på omfanget af momsfritagelsen, idet det afgørende må være, om arealerne efter deres karakter har værdi som byggegrunde. Som anført er det illusorisk at tro, at nærværende areal nogensinde vil blive anvendt til brug for opførelse af bygninger.

Det bemærkes afslutningsvist, at der ved anvendelsen af arealet som fællesareal fremadrettet kommer til at ske den anvendelse af arealet, som amtet tilbage i ÅRSTAL ønskede, nemlig en sikring af hede-arealer med almenhedens adgang hertil. En situation, der meget vel kunne være opstået allerede dengang, hvis lokalplanen var blevet påklaget til højere myndighed.

Repræsentanten finder således sammenfattende, at der er helt særlige omstændigheder, som taler for at anse dette område for at falde uden for begrebet byggegrund i momslovens § 13, stk. 1, nr. 9, hvorfor arealet kan sælges momsfrit i sin helhed.

Høringssvar

Spørger har fremsendt følgende bemærkninger i forbindelse med, at sagsfremstillingen har været i høring:

"Det er fortsat spørgers opfattelse, at grunden i STEDNAVN kan overdrages momsfrit til Grundejerforeningen NAVN.

Der må således i det konkrete tilfælde henses til nedenstående forhold:

Grundstykkets værdi som byggegrund

Prisen på det omhandlende grundstykke alene udgør BELØB pr. m², mens de øvrige grundstykker i området har en m²-pris på BELØB.

Årsagen til grundstykkets lave pris er, at grunden ikke fuldt er udlagt til formål, som muliggør opførelse af bygninger - og at det areal, som er udlagt til formål, der muliggør opførelse af bygninger, reelt ikke kan bebygges.

Det er rådgivers opfattelse, at værdiansættelsen kan anses som et moment, der kan tillægges vægt i den konkrete sag, på samme måde som værdifastsættelsen indgår i vurderingen af, hvorvidt der er tale om levering af en bygning med tilhørende jord eller en byggegrund. Der henvises til SKM2011.6.SR og vejledningen E-nr. 191 "Moms på salg af nye bygninger og byggegrunde", afsnit 2.2.

Lokalplanen for området

Kommunen har alene af ressourcemæssige årsager ikke ønsket at ændre lokalplanen, idet kommunen ikke finder en ændring nødvendig for at imødekomme den faktiske anvendelse af grunden - nemlig en form for fællesareal uden bebyggelse.

Ud fra en rimelighedsbetragtning synes kommunens lokalplan for området dermed ikke at kunne lægges til grund for vurderingen af salgets eventuelle momspligt. Lokalplanen bliver således alene af ressourcemæssige årsager ikke ændret, da arealet allerede anvendes som en form for fællesareal, da også den del af arealet, som er udlagt til formål, som muliggør opførelse af bygninger, reelt er uegnet til bebyggelse.

Tinglysning

Som det fremgår af sagen, tilslutter grundejerforeningen sig i allongen til aftalen om, at arealet fremadrettet alene må bruges som et ubebygget fællesareal.

Det skal i den forbindelse tilbydes, at SKAT bliver påtaleberettiget i forbindelse med tinglysningen af aftalen.

Sammenfatning

Det er sammenfattende spørgers opfattelse, at vurderingen af momspligten i den konkrete sag ikke alene kan foretages på grundlag af kommunens lokalplan for området, men at der også må henses til de øvrige elementer og faktiske forhold omkring grundarealet i den konkrete sag."

Skatteministeriets indstilling og begrundelse

Spørgsmål 1

Det ønskes bekræftet, at spørgers salg af en grund beliggende X-vej, Y-by er momsfrit.

Lovgrundlag

Momslovens (LBK nr. 287 af 28. marts 2011 med senere ændringer) § 3, stk. 1:

"Afgiftspligtige personer er juridiske eller fysiske personer, der driver selvstændig økonomisk virksomhed."

 

Momslovens § 4:

"Der betales afgift af varer og ydelser, der leveres mod vederlag her i landet. Ved levering af en vare forstås overdragelse af retten til som ejer at råde over et materielt gode. Levering af en ydelse omfatter enhver anden levering. [...] "

Momslovens § 13, stk. 1:

"Følgende varer og ydelser er fritaget for afgift:

[...]

9) Levering af fast ejendom. Fritagelsen omfatter dog ikke:

a) Levering af en ny bygning eller en ny bygning med tilhørende jord.

b) Levering af en byggegrund, uanset om den er byggemodnet, og særskilt levering af en bebygget grund.

[...]"

Bekendtgørelsen til momsloven (BEK nr. 663 af 16. juni 2006 med senere ændringer) § 39 a, stk. 1:

"Ved begrebet bygning i lovens § 13, stk. 1, nr. 9, litra a, forstås grundfaste konstruktioner, som er færdiggjorte til det formål, de er bestemt til. Levering af dele af en sådan bygning anses ligeledes for at være levering af en bygning."

Bekendtgørelsens § 39 c, stk. 1:

"Ved en byggegrund i lovens § 13, stk. 1, nr. 9, litra b, forstås et ubebygget areal, som efter lov om planlægning eller forskrifter udstedt i medfør heraf er udlagt til formål, som muliggør opførelse af bygninger, jf. § 39 a, stk. 1."

Praksis

SKM2010.807.SR

Skatterådet bekræfter en række spørgsmål stillet i forbindelse med overgangen til de nye bestemmelser om moms ved salg af fast ejendom, jf. momslovens § 13, stk. 1, nr. 9, når en kommune sælger/opkøber jord.

Kommunen sælger:

Skatterådet bekræfter, at når et mindre areal, sælges af kommunen til sammenlægning med købers ejendom, og arealet har en så ringe størrelse, så det ikke kan bebygges selvstændigt, anses det ikke som salg af en momspligtig byggegrund, uanset om arealet kan medregnes ved opgørelse af den tilladte bebyggelsesprocent på købers samlede ejendom eller ej, når salget sker efter 1. januar 2011.

Kommunen køber:

Skatterådet bekræfter, at arealer ikke anses som momspligtige byggegrunde ved salg efter 1. januar 2011,

• når arealet kun indgår i et perspektivområde i kommuneplanen
• når arealet i kommuneplanen er udlagt til byudvikling med rammebestemmelser
• når arealet er udlagt til byudvikling med rammebestemmelser og er omfattet af et forslag til en lokalplan.

Skatterådet afviser at svare på, om arealer anses som momspligtige byggegrunde ved salg efter 1. januar 2011,

• når arealet er omfattet af en endelig vedtaget lokalplan, men som endnu ikke er hverken udstykket eller bearbejdet i fysisk forstand (råjord)
• når arealet er omfattet af en endelig vedtaget lokalplan og udstykning af området er godkendt af kommunen som planmyndighed

fordi svaret vil bero på den potentielle sælgers afgiftspligtige status.

Skatterådet afviser at besvare spørgsmål om værdien af en på grunden liggende bygning, fordi svaret også her vil bero på den potentielle sælgers afgiftspligtige status.

SKM2012.241.SR

Skatterådet bekræfter, at der ikke skal afregnes moms ved salg til tredjemand, når ejerne udstykker en bebygget parcel fra moderejendommen og sælger denne, idet det vedrører salg af en gammel bygning.

Hvis sælgerne nedriver bygningen før salget, vil dette vedrøre salg af en byggegrund. Skatterådet finder heller ikke, at et salg i den konkrete situation vil blive omfattet af momspligt, fordi det kun vedrører salg af en enkelt ejendom. Sælgerne vil derfor ikke blive anset som afgiftspligtige personer. Begrundelsen er som følge af EU-domstolens afgørelse i de forenede sager C-180/10, Slaby og C-181/10, Kuc, en ændring i forhold til de begrundelser, der hidtil er kommet til udtryk i Skatterådets afgørelser på området for salg af privatpersoners byggegrunde.

Skatterådet bekræfter, at der ikke skal afregnes moms af den del af købesummen, der vedrører de til moderejendommen hørende selvstændige jordstykker/matrikler beliggende i landzone, idet disse arealer er fredede og ikke må bebygges jf. bekendtgørelsen til momsloven.

Skatterådet bekræfter endvidere, at det ikke udløser krav om betaling af moms for de nuværende ejere af moderejendommen, når de 2 familier, der bebor denne samt ejer den i sameje, ønsker at foretage en opdeling af ejerskabet(mageskifte), således at hver familie kommer til at eje hver sin halvdel af ejendommen.

Begrundelse

Spørgsmålet omhandler, hvorvidt spørger kan sælge et konkret grundstykke momsfrit.

Det skal indledningsvis vurderes, hvorvidt spørger er at anse som en afgiftspligtig person, der optræder i denne egenskab ved salg af grunden. Spørger er CVR-registreret med branchekode køb og salg af egen fast ejendom. På baggrund af momsregistreringsoplysningerne er det skatteministeriets opfattelse, at spørger er en afgiftspligtig person og optræder i denne egenskab ved salget af grundstykket.

I momsbekendtgørelsen er en byggegrund defineret som et ubebygget areal, som efter lov om planlægning eller forskrifter udstedt i medfør heraf er udlagt til formål, som muliggør opførelse af bygninger.

Ved lokalplan NUMMER af DATO om udstykning af området til helårsbeboelse er dele af matrikel NUMMER (AREAL) overført til byzone og udlagt til opførelse af maksimalt ANTAL helårsboliger. Lokalplanen er udarbejdet i henhold til lov om planlægning.

På baggrund af de faktiske oplysninger er det skatteministeriets opfattelse, at grundstykket, som er vurderet som et samlet matrikelnummer, opfylder momsbekendtgørelsens definition på en byggegrund. Det forhold, at grundstykket er pålagt begrænsninger med hensyn til bebyggelsens karakter og placering, kan ikke føre til noget andet resultat.

Rådgiver har henvist til SKM2012.241.SR. Sagen omhandlede bl.a. salg af fredede arealer, som ikke måtte bebygges. I modsætning til den foreliggende sag var der imidlertid tale om arealer, som var særskilt udmatrikuleret, hvorfor de kunne sælges momsfrit. Skatteministeriet finder ikke, at den foreliggende sag er sammenlignelig med SKM2012.241.SR.

Rådgiver har endvidere henvist til SKM2010.807.SR. Sagen omhandlede bl.a. salg af arealer, som ikke kunne bebygges selvstændigt, med henblik på sammenlægning med anden ejendom. I den foreliggende sag er der tale om et særskilt matrikuleret grundstykke, som kan bebygges. Skatteministeriet finder derfor ikke, at den foreliggende sag er sammenlignelig med SKM2010.807.SR.

Idet spørger anses som en afgiftspligtig person, der optræder i denne egenskab ved salget, er det skatteministeriets opfattelse, at spørger er momspligtig ved salg af grundstykket, jf. momslovens § 13, stk. 1, nr. 9, litra b.

Indstilling

Skatteministeriet indstiller, at spørgsmål 1 besvares med nej.

Skatterådets afgørelse og begrundelse

Skatterådet tiltræder Skatteministeriets indstilling og begrundelse.