Indhold

Dette afsnit omtaler reglerne om afståelse af en middelbar, varig rettighed over fast ejendom.

Afsnittet indeholder:

Definition af middelbar, varig rettighed over fast ejendom
Fortjeneste ved afståelse af middelbar, varig rettighed over fast ejendom
Oversigt over domme, kendelser, afgørelser, SKM-meddelelser mv.

Definition af middelbar, varig rettighed over fast ejendom

Se afsnit (C.H.2.1.3) om definition af middelbare, varige (begrænsede) rettigheder.

Middelbare varige rettigheder over den faste ejendom indskrænker typisk ejerens rådighed over ejendommen, fx pante- eller servitutrettigheder over ejendommen. Da tredjemand ikke har en umiddelbar rettighed til ejendommen, kaldes sådanne begrænsede rettigheder også for middelbare rettigheder.

I praksis vil middelbare rådighedsindskrænkninger på fast ejendom typisk vedrøre en bestemt del af den faste ejendom. Hvis fx rådighedsindskrænkningen vedrører et naturopretningsprojekt, vil erstatningen være tilknyttet jorden, mens et erstatningsbeløb som følge af, at der opstilles en vindmølle på naboejendommen, normalt vil være tilknyttet boligdelen.

Fortjeneste ved afståelse af middelbar, varig rettighed over fast ejendom

Fortjeneste ved afståelse af middelbare varige (begrænsede) rettigheder over fast ejendom er omfattet af reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven.

Dette er fastslået ved en række domme fra Højesteret og landsretterne.

Som eksempler kan nævnes:

Fortjeneste ved modtagelse af erstatning for en status quo fredning

I en dom fra Østre Landsret fra 1966 skulle fortjeneste ved en erstatning for en status quo fredning, hvorved ejeren fik indskrænket sin rådighed over ejendommen, beskattes efter lov om særlig indkomstskat, uanset om fredningen var frivillig eller tvangsmæssig. Se UfR 1967, 224 ØLR.

Fortjeneste ved modtagelse af vederlag for frivillig rådighedsindskrænkning

Højesteret fastslog i en dom fra 1995, at vederlag for en rådighedsindskrænkning, der skulle sikre friest mulig udsigt til en kirke, skulle beskattes efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven. Se TfS 1995, 575 HR.

Endvidere har Landsskatteretten i en række kendelser taget stilling til beskatningen af fortjeneste ved varige rådighedsindskrænkninger. Blandt disse kan nævnes:

Fortjeneste ved aflysning af servitut på naboejendom

Aflysning af en servitut på en naboejendom blev anset for delafståelse af fast ejendom, selv om der ikke var tale om afståelse af en middelbar rettighed. Ejeren af en ejendom blev anset for skattepligtig af en erstatning på 25.000 kr., som han modtog for aflysning af en servitut på naboejendommen. Det tidligere Statsskattedirektoratet udtalte under sagens behandling for Landsskatteretten, at den type servitut, som sagen handlede om, skulle tages i betragtning ved vurderingen af såvel den tjenende som den herskende ejendom. Formuegoder, der blev medtaget ved ejendommens ejendomsværdi, skulle også betragtes som fast ejendom i relation til reglerne om fortjeneste ved afståelse. Det gjaldt, uanset om det kunne konstateres, om der konkret havde været taget hensyn til servitutten ved vurderingerne forud for aflysningen af den. Landsskatteretten var enig og beskattede den fortjeneste, der var opnået ved aflysningen af servitutten. Se LSRM 1983, 29 LSR.

Andre afgørelser

Herudover foreligger der en lang række domme og kendelser, der især tager stilling til beskatningen af fortjeneste ved modtagelse af erstatninger ved varige pålæg af rådighedsindskrænkninger på fast ejendom som følge af naturgenopretningsprojekter og lign. Spørgsmålet i disse sager har primært drejet sig om, hvorvidt fortjenesten var skattefri efter EBL § 11 - frivillig overdragelse i en ekspropriationssituation.

Se afsnit (C.H.2.1.18.3) om erstatninger i ekspropriationssituationer.

Afståelsessum

Vederlag eller erstatninger, der modtages ved pålæg af en varig rådighedsindskrænkning over den faste ejendom, anses således skattemæssigt som en afståelsessum ved anvendelse af reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven.

Delafståelse

Da der er tale om varige rådighedsindskrænkninger og ikke overdragelse af den fulde ejendomsret til den faste ejendom, skal fortjeneste ved modtagelse af sådanne erstatninger opgøres efter reglerne om delsalg af fast ejendom. Det gælder uanset, om rådighedsindskrænkningen vedrører hele den faste ejendom eller kun en nærmere angiven del af ejendommen.

Vederlag for køberet omfattet af ejendomsavancebeskatningsloven

Vederlag for udstedelse af køberetter mv. anses på grund af rettighedernes særlige karakter og nære tilknytning til salg af fast ejendom som udgangspunkt for et vederlag for afståelse af fast ejendom. Det gælder, selv om køberetter typisk er tidsbegrænsede. Se afsnit (C.H.2.1.6.2).

Bemærk

Godtgørelser eller erstatninger for midlertidige rådighedsindskrænkninger er indkomstskattepligtige efter statsskatteloven, fordi de betragtes som indtægter på linje med lejeindtægter.
Efter udstykningsloven må der ikke stiftes brugsret over et areal for et længere tidsrum end
30 år, hvis arealet er en del af en samlet ejendom, eller
10 år, hvis arealet er en del af en umatrikuleret ejendom.

Fortjeneste på skøder, købekontrakter mv. for sådanne andele af en samlet ejendom, fx købekontrakter på haveparceller i en kolonihaveforening anses derfor ikke som fortjeneste ved salg af fast ejendom. Fortjenesten skal beskattes efter reglerne om salg af andelsbeviser mv. efter aktieavancebeskatningsloven.

Derimod anses afståelse af en bygning på en lejet grund som afståelse ved salg af fast ejendom og er derfor omfattet af ejendomsavancebeskatningsloven.

Oversigt over domme, kendelser, afgørelser, SKM-meddelelser mv.

Skemaet viser relevante afgørelser på området:

Afgørelse	Afgørelsen i stikord	Yderligere kommentarer
Højesteretsdomme
TfS 1995, 575 HR	Rådighedsbegrænsning ved oversigtsservitut omfattet af ejendomsavancebeskatningsloven. Skattepligt.
Landsretsdomme
UfR 1967, 224 ØLR	Fredningserstatning blev beskattet efter lov om særlig indkomst. Skattepligt.
Landsskatteretskendelser
SKM2016.623.LSR	Landsskatteretten fandt, at udgifter til visse typer af erstatninger i forbindelse med udskiftning af forsyningsnet kunne afskrives efter statsskatteloven. Længden af afskrivningsperioden fandtes at kunne fastsættes til 10 år. Landsskatteretten ændrede derfor besvarelsen i et bindende svar fra Skatterådet. Landsskatteretten stadfæstede endvidere besvarelsen fra Skatterådet, hvor der blev svaret benægtende på spørgsmål om der kunne ske fradrag som driftsomkostninger eller tillæg til anskaffelsessummen for infrastruktur.	Tidligere SKM2015.27.SR
LSRM 1983, 29 LSR	Erstatning ved aflysning af servitut på naboejendom omfattet af ejendomsavancebeskatningsloven. Servitutten skulle tages i betragtning ved vurderingen af såvel den tjenende som den herskende ejendom. Formuegoder, der medtages ved ejendommens ejendomsvurdering, betragtes som fast ejendom i relation til reglerne om fortjeneste ved afståelse.
Skatterådet
►SKM2024.314.SR◄	►Sagen vedrørte den skatte- og momsmæssige behandling af en erstatning for pålæg af en deklaration på en del af ejendommen ejet af spørger i forbindelse med opførelse af en solcellepark. Pålægget af en deklaration på ejendommen udgjorde en varig middelbar rettighed over ejendommen og omfattes af ejendomsavancebeskatningsloven. Der var hjemmel til ekspropriation i elsikkerhedslovens § 27, og Sikkerhedsstyrelsen havde i en vejledende udtalelse taget stilling til, at hensynet til almenvellet var opfyldt og at Sikkerhedsstyrelsen ville påbegynde en egentlig ekspropriationssag, hvis de berørte lodsejere ikke ville indgå frivillig aftale. Skatterådet bekræftede, at spørger kunne afstå en del af ejendommen, uden at medregne den skattepligtige fortjeneste til sin skattepligtige indkomst, efter EBL § 11, stk. 1, 2. pkt. Skatterådet bekræftede også, at det udbetalte beløb repræsenterede en erstatning uden modydelse, som faldt udenfor momslovens anvendelsesområde. Den i sagen omhandlede erstatning var derfor ikke omfattet af momspligt.◄
SKM2021.610.SR	Skatterådet havde ved SKM2021.160.SR bekræftet, at den indgåede lejekontrakt kunne anses som en lejekontrakt, og at Spørgers lejebetalinger for leje af jordstykket til opførelse og drift af solcelleanlæg kunne anses som fradragsberettigede driftsomkostninger. Der var i nærværende anmodning spurgt til, om ændringer i lejekontrakten ville betyde en ændret besvarelse. Ændringerne vedrørte Spørgers pligt til at betale en del af ejendomsskatten på det lejede areal samt pligt til at dele udgifter og indtægter med udlejer, for så vidt angik tiltag til at opretholde landbrugspligten på det lejede areal. Skatterådet kunne - i overensstemmelse med Spørgers opfattelse - fortsat bekræfte, at lejekontrakten skulle kvalificeres som en lejekontrakt og ikke som en købskontrakt, hvorfor Spørgers samlede lejebetalinger kunne anses som fradragsberettigede driftsomkostninger.
SKM2021.160.SR	Spørger, der foretog udvikling, installation og drift af solcelleanlæg, påtænkte at leje et jordstykke hos en ejendomsbesidder ved indgåelse af en lejekontrakt og anvende jordstykket til at opføre, installere og drive solcelleanlæg for en periode. Skatterådet kunne bekræfte, at Spørgers lejebetalinger for leje af jordstykket til opførelse og drift af solcelleanlæg kunne anses som fradragsberettigede driftsomkostninger. Skatterådet kunne derimod ikke bekræfte, at den del af lejebetalingerne, der angik erstatningssum for deklarationen, var en fradragsberettiget driftsomkostning, da Skatterådet anså erstatningen for en erhvervet middelbar rettighed over fast ejendom, som skulle behandles som køb af fast ejendom omfattet af ejendomsavancebeskatningsloven.	Skal ses i sammenhæng med senere afgørelse fra Skatterådet SKM2021.610.SR.
SKM2015.336.SR	Skatterådet kunne bekræfte, at en udbetalt kompensation for nedlæggelse af spørgers bolig var skattefri, da ejendommen var omfattet af EBL § 8.
SKM2015.335.SR	Skatterådet fandt, at udgifter til erstatninger, der blev betalte til lodsejere i forbindelse med nedlæggelse af usikrede jernbaneoverkørsler, skulle behandles som udgifter til anskaffelse af en del af en fast ejendom og udgifter til frigørelse fra varige middelbare rettigheder over fast ejendom. Skatterådet fandt endvidere, at udgifter til kommissarius og landinspektør skulle behandles på samme måde som de erstatninger, der blev udbetalt til lodsejerne.
SKM2013.771.SR	Skatterådet kunne bekræfte, at fortjeneste ved afståelse af nogle jordarealer og pålæg af servitutter var skattefri efter bestemmelsen om ekspropriation efter bestemmelsen i EBL § 11, stk. 1. Skattefritagelse.
SKM2013.114.SR	Skatterådet kunne bekræfte, at eventuel avance ved modtagelse af mast- og servituterstatning i forbindelse med etablering af højspændingsledning på Spørgers ejendom, ville være skattefri efter EBL § 11, stk. 1, 2. pkt. Skatterådet kunne også bekræfte, at eventuel fortjeneste ved modtagelse af yderligere deklarationserstatning i henhold til udarbejdet skovvurdering også ville være skattefri efter samme bestemmelse. Skattefritagelse. Skatterådet kunne ikke bekræfte, at fortjeneste ved modtagelse af erstatning for bevoksning, der ryddes og for tab på nabobevoksning ville være skattefri. Skattepligt.
SKM2011.852.SR	Skatterådet kunne ikke bekræfte, at en kompensation for tinglyst offentlig adgang til fredede fortidsminder var skattefri. En eventuel fortjeneste ved modtagelsen af kompensationen var skattepligtig efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven. Skattepligt.