Klagen vedrører om et "compensation payment" betalt til sælgeren af ejendommen erhvervet af G1 K/S, England, hvori klageren deltager som kommanditist, kan tillægges anskaffelsessummen for ejendommen eller fradrages som kurstab på gæld i fremmed valuta.

Landsskatterettens afgørelse

Skatteankenævnet har ikke godkendt compensation payment på 2.142.820 kr. tillagt anskaffelsessummen for ejendommen ejet af G1 K/S, England.

Landsskatteretten stadfæster skatteankenævnets afgørelse.

Sagens oplysninger

G2 A/S udbød i 2004 ejendomskommanditselskabet G1 K/S. Selskabets stamkapital er på i alt 48.000.000 kr., fordelt på 100 andele à 480.000 kr. pr. andel, hvoraf investorerne kontant har indskudt 116.700 kr. pr. andel.

Klageren tegnede pr. 22. november 2004 10 kommanditandele i G1 K/S.

Kommanditselskabet erhvervede den 16. november 2004 ejendommen Y, England, for i alt 6.405.000 GBP.

Ejendommen er en industriejendom og er udlejet til G3 AG.

Ifølge købsaftalen og prospektet udgjorde købesummen 6.205.000 GBP. Den endelige købesum udgjorde imidlertid 6.405.000 GBP, da der udover den oprindeligt aftalte købesum på GBP 6.205.000 skulle erlægges et compensation payment på 200.000 GBP.

Betalingen af det omhandlede compensation payment blev aftalt, idet G1 K/S ikke betalte købesummen på det aftalte tidspunkt. Repræsentanten har oplyst, at ejendommens købesum skulle genforhandles, da sælger ellers ville hæve handlen og beholde det af G1 K/S erlagte depositum. Som følge af den for sent erlagte købesum måtte G1 K/S endvidere betale en rentekompensation til sælger på GBP 39.636,24.

Af erklæring udstedt af sælgeren, G4 Limited, den 11. januar 2005 fremgår følgende:

"G4 Limited (the "Seller") hereby acknowledges receipt of the sum of £200,000 (two hundred thousand pounds) together with, if properly payable, VAT thereon of £35,000 (thirty five thousand pounds) now paid by G1 K/S (the "Buyer") to the Seller in full and final settlement and satisfaction of all and any damages, costs, claims, expenses of whatever nature and howsoever arising as a result of the failure of the Buyer to complete in accordance with the terms of the agreement dated 16 November 2004 and made between (1) the Seller and (2) the Buyer (the "Agreement") the purchase of the Property (as defined in the Agreement) on the date stipulated in or under the terms of the Agreement."

Ifølge Completion Statement af 11. januar 2005 udgjorde ejendommens købesum 6.405.000 GBP.

Skatteankenævnets afgørelse

Skatteankenævnet har ikke godkendt compensation payment på 2.142.820 kr. (200.000 GBP) tillagt anskaffelsessummen for ejendommen ejet af G1 K/S, England.

Det er nævnets opfattelse, at det betalte compensation payment ikke kan anses for et tillæg til den aftalte anskaffelsessum for ejendommen på 6.205.000 GBP, og dermed afskrives efter afskrivningslovens §§ 14 og 17, men at der er tale om en ikke-fradragsberettiget etableringsudgift.

Nævnet finder af samme grund, at udgiften ikke kan behandles som et kurstab på lån i udenlandsk valuta, og at udgiften dermed ikke er fradragsberettiget efter kursgevinstlovens § 23.

Nævnet lægger vægt på, at ejendommen ifølge prospektet og købsaftale af 16. november 2004 blev erhvervet for 6.205.000 GBP.

Udgiften på de 200.000 GBP skyldes alene, at G2 A/S på kommanditselskabets vegne ikke betalte købesummen til tiden, men accepterede at betale beløbet til sælger, så sælger ikke hævede handlen og beholdt depositum.

Nævnet finder, at der ikke er tale om en relevant omkostninger eller tillæg i forbindelse med handlen, der kan tillægges ejendommens anskaffelsessum.

Uanset at beløbet er betalt til sælger af ejendommen, finder nævnet, at udgiften reelt må anses for at være betaling for arbejdsopgaver, som vedrører etableringen af projektet, og som dækker over udbyderens omkostninger for at kunne tilbyde et færdigt projekt til investorerne.

Udgiften kan efter nævnets opfattelse ikke camoufleres som afskrivningsberettiget ved, at den oprindelige aftale om kommanditselskabets køb af ejendommen for 6.205.000 GBP benævnes som bortfaldet og i stedet erstattet af en ny aftale om køb af ejendommen til 6.405.000 GBP.

Nævnet mener derfor, at det ikke kan føre til et andet resultat, at sælgeren fremsender en refusionsopgørelse af 11. januar 2005, hvoraf fremgår, at købsprisen for ejendommen er 6.405.000 GBP.

Klagerens påstand og argumenter

Klagerens repræsentant har principalt nedlagt påstand om, at compensation payment på 2.142.820 kr. godkendes tillagt ejendommens anskaffelsessum.

Det fremgår af afskrivningslovens § 17, at afskrivninger på bygninger foretages med indtil 4 % årligt af anskaffelsessummen. Det følger af fast praksis, at den afskrivningsberettigede anskaffelsessum for en fast ejendom udgøres af udgifter til erhvervelse af ejendommen i videste forstand. Heri indgår selve købesummen for ejendommen, og herudover kan udgifter til advokatsalær, stempelomkostninger, vurderingshonorar, ejendomsmæglersalær m.v. tillægges ejendommens anskaffelsessum og dermed indgå i afskrivningsgrundlaget.

Omhandlede compensation payment må civilretligt kvalificeres som et tillæg til den aftalte købesum og skal i overensstemmelse hermed indgå i ejendommens anskaffelsessum og afskrivningsgrundlag, jf. afskrivningslovens § 17 og 45.

Det er ikke korrekt at sidestille en omkostning betalt til sælgeren, der er en uafhængig 3. mand, i forbindelse med køb af en ejendom, med et formidlingshonorar. Compensation payment er betalt af G1 K/S til sælger af ejendommen, jf. Completion Statement. Dette er da også ubestridt, jf. således Skatteankenævnets afgørelse:

"Uanset at beløbet er betalt til sælger af ejendommen, finder nævnet, at udgiften reelt må anses for at være betaling for arbejdsopgaver, som vedrører etableringen af projektet (...)" (repræsentantens fremhævning).

Det må i denne sammenhæng bemærkes, at det forekommer mærkværdigt, at Skatteankenævnet lægger vægt på, at det fremgår af prospektet, at ejendommens købesum udgør GBP 6.205.000, når Skatteankenævnet samtidig anerkender, at sælger har modtaget GBP 6.405.000 for ejendommen.

Endvidere henvises til skrivelse af 11. januar 2005 fra G4 Limited (sælger) til G1 K/S.

Når en dispositions skattemæssige konsekvenser skal fastlægges, må der tages udgangspunkt i de faktiske omstændigheder. Det indebærer i dette tilfælde, at de skattemæssige konsekvenser må tage udgangspunkt i, at G1 K/S rent faktisk har erhvervet ejendommen for GBP 6.405.000. Den omstændighed, at G2 A/S ville have modtaget et større honorar, såfremt G1 K/S havde erhvervet ejendommen til en lavere anskaffelsessum, kan ikke have betydning for kommanditisternes skattemæssige stilling, da denne vurdering alene bygger på teoretiske spekulationer.

At SKAT og Skatteankenævnet skattemæssigt vælger at behandle forholdet, som om beløbet er en del af honoraret til G2 A/S, når beløbet er betalt til en uafhængig 3. mand, er ikke i overensstemmelse med de faktiske forhold.

Den omtalte compensation payment kan ikke sidestilles med et honorar til udbyderen af ejendomsprojektet. Det skyldes, at modtageren af compensation payment er en uafhængig 3. mand (sælger af ejendommen) og ikke udbyderen G2 A/S, jf. således Completion Statement samt brev af 11. januar 2005 fra G4 Limited til G1 K/S.

G2 A/S har modtaget et honorar på 2.048.122 kr.. Det kan således ikke hævdes, som anført af SKAT, at betalingen på GBP 200.000 vedrører honoraret til G2 A/S. SKAT's synspunkt fører til, at man må se bort fra fakturabeløbet på 2.048.122 kr., og i stedet anse fakturabeløbet for i "realiteten" at udgøre 4.171.522 kr. (fakturabeløbet på 2.048.122 kr. tillagt GBP 200.000). De faktiske forhold viser imidlertid, at beløbet betalt til G2 A/S alene udgør 2.048.122 kr. Skatteankenævnets synspunkt må afvises, da man ikke kan henføre et større beløb til udbyderhonorar, end det som udbyderen rent faktisk har modtaget - altså 2.048.122 kr.

I samtlige afgørelser om opgørelse af afskrivningsgrundlag ved køb af K/S-ejendomme, er betalingen af formidlingshonorar sket til udbyderen af investeringsprojektet. I praksis ses der ikke at være eksempler på, at en købesum for en ejendom, som er betalt til en uafhængig 3. mand, anses for at være et "kamufleret" udbyderhonorar, som synes at være Skatteankenævnets synspunkt, jf. begrundelsen på s. 19. Den foreliggende praksis om den skattemæssige behandling af udbyderhonorar vedrører alene sager hvor K/S'er har betalt et formidlingshonorar til projektudbyderen, jf. SKM2007.468.LSR (TfS 2007, 921), SKM2008.776.LSR (TfS 2008, 1258) og SKM2005.450.VLR (TfS 2005, 885). Skatteankenævnets synspunkt finder således ikke støtte i praksis.

Skatteankenævnets synspunkt er uden nærmere begrundelse og i øvrigt uden henvisning til hverken praksis eller lovgivning.

Subsidiært gøres det gældende, at omkostningen skal behandles som et kurstab på lån i udenlandsk valuta. G1 K/S erhvervede ved købsaftale af 16. november 2004 ejendommen for GBP 6.205.000. På det tidspunkt hvor G1 K/S betalte ejendommens købesum, den 11. januar 2005, udgjorde ejendommens overdragelsessum og dermed gælden GBP 6.405.000. G1 K/S har altså i 2005 realiseret et kurstab på GBP 200.000, der som, ifølge bestemmelsen i kursgevinstlovens § 23 om gevinst og tab på gæld i fremmed valuta, er fradragsberettiget.

Landsskatterettens bemærkninger og begrundelse

Afskrivningsgrundlaget for ejendommens bygninger og installationer omfatter efter afskrivningslovens § 45 den kontantomregnede anskaffelsessum. Heri indgår efter praksis - ud over købesummen - alene sådanne udgifter, som kan henføres til berigtigelse og gennemførelse af selve købet af de afskrivningsberettigede aktiver, jf. herved Højesterets dom af 25. november 2008, offentliggjort i SKM2008.967.HR.

Det er oplyst, at den oprindeligt aftalte kontante købesum udgjorde 6.205.000 GBP. Det må lægges til grund, at forliget, der blev indgået den 11. januar 2005, hvorefter kommanditselskabet yderligere skulle erlægge det omhandlede compensation payment på 200.000 GBP, alene skyldtes kommanditselskabets misligholdelse, og fra kommanditselskabets side blev indgået for at undgå at sælger skulle hæve handlen og inddrage det allerede erlagte depositum.

Retten finder herefter, at det omhandlede compensation payment på 200.000 GBP, der ikke er en sædvanlig handelsomkostning ved erhvervelsen, og som blev udløst grundet forhold, som alene kommanditselskabet bar risikoen for, ikke har en sådan snæver og direkte sammenhæng med gennemførelsen og berigtigelsen af ejendomskøbet, at udgiften kan tillægges anskaffelsessummen for den erhvervede ejendom. Der er således ikke grundlag for at tage repræsentantens principale påstand til følge.

Vedrørende repræsentantens subsidiære påstand bemærkes endvidere, at den yderligere omkostning på 200.000 GBP ikke skyldtes et kurstab på den oprindelige gæld på 6.205.000 GBP, men stiftelse af yderligere gæld grundet kommanditselskabets misligholdelse af købsaftalen. Der foreligger således ikke et kurstab på gæld i fremmed valuta i kursgevinstlovens forstand, hvorfor der heller ikke er grundlag for at tage repræsentantens subsidiære påstand til følge.

Landsskatteretten stadfæster herefter den påklagede afgørelse.