Spørgsmål Svar
1. Udløser jordsalget af de ca. 43 ha. af
matr. nr. 5 a og 4 cs skat for spørger? Nej.
2. Udløser jordsalget af de ca. 7 ha fredskov af
matr. nr. 5 a og 4 cs samt jordsalget
af de ca. 14 ha landbrugsjord af
matr. nr. 1 bb skat for spørger? Nej, se dog begrundelse.
Beskrivelse af de faktiske forhold
Spørger ejer ejendommen X beliggende i Z. Ejendommens samlede areal udgør 644.129 m2, som er fordelt på 3 matrikler; 5 a, 4 cs og 1 bb.
Hovedparten af spørgers ejendom er beliggende i et område, der efter Kommuneplantillæg nr. 50 til Plan 2012 er udlagt til boligformål samt kollektive anlæg. Derudover er en del af ejendommen beliggende i et område, der efter forslag til den nye Z Kommuneplan udlægges til boligformål.
Kommuneplantillæg nr. 50 til Z Kommuneplan 2012 blev endelig godkendt af Z Byråd d. 21. januar 2009 og offentliggjort d. 4. februar 2009.
Det samlede areal af matr. nr. 4 cs og 5 a udgør omkring 50 ha, hvoraf de ca. 43 ha er omfattet af kommuneplanens ramme Æ. Områdets anvendelse er fastlagt til boligformål i form af lav boligbebyggelse og kollektive anlæg f.eks. offentlige og private institutioner. De sidste ca. 7 ha er fredsskov, som ligger udenfor kommuneplanen.
Det tilbageværende matr. nr. 1 bb har et areal på ca. 14 ha, der i sin helhed er foreslået udlagt til nyt rammeområde til boligformål Ø i forslaget til den kommende kommuneplan for Z Kommune.
Bygningsmassen er beliggende på matr. nr. 5 a og består af et fritliggende parcelhus på 84 m2, der pt. er udlejet, et stuehus på 216 m2 samt 3 avlsbygninger og 1 maskinhus på samlet 1.332 m2. Der er ingen dyreproduktion på ejendommen, men jorden drives fra de eksisterende driftsbygninger.
Da store dele af landbrugsejendommens arealer samt hele bygningsmassen er beliggende indenfor det kommuneplanlagte område, som Z Kommune ønsker at erhverve, har spørger stillet som betingelse for en frivillig aftale om salg, at kommunes overtagelse skal omfatte ejendommen i sin helhed.
Z Byråd har ved beslutning d. 18. februar 2009 tilkendegivet vilje til ekspropriation for det kommuneplanlagte område på ca. 43 ha af matr. nr. 5 a og 4 cs, såfremt det efter forhandling ikke lykkes at opnå en frivillig aftale med ejeren om køb.
Z Kommune har d. 23. februar 2009 sendt et udkast til spørgers repræsentant om de aftalte vilkår mellem spørger og Z Kommune ved købet af ejendommen matr. nr. 5 a m.fl. for 32.206.450 kr. til overtagelse for Z Kommune d. 2. januar 2010. Det fremgår af udkastet, at handlen er betinget af, at spørger opnår bindende forhåndsbesked fra skattemyndighederne om, at fortjeneste ved salget er skattefri i henhold til ejendomsavancebeskatningslovens almindelige regler, da der handles på ekspropriationslignende vilkår.
Af referatet fra Z Byråds møde af 11. marts 2009 fremgår det endvidere, at det vurderes, at spørger under en sag om delekspropriation måtte antages at kunne gøre overtagelsesreglen gældende, således at en ekspropriation vil kunne komme til at omfatte hele ejendommen. Der er herved lagt vægt på den forholdsmæssigt betydelige arealreduktion sammenholdt med, at der er tale om tab af samtlige bygninger til både drifts- og boligformål. Der er også lagt vægt på forholdet til landbrugslovgivningens krav om bopælspligt på landbrugsejendomme eller krav om afståelse af restarealer til sammenlægning med anden landbrugsejendom.
Byrådet besluttede på mødet d. 11. marts 2009, at Z Kommune køber ejendommen matr. nr. 5 a m.fl. beliggende X for 32.206.450 kr. med overtagelse 2. januar 2010.
Spørgers repræsentant har pr. telefon oplyst, at Z Kommune er ved at udarbejde betinget skøde i sagen på baggrund af de aftalte vilkår, som fremgår af udkastet af 23. februar 2009 fra Z Kommune til spørgers repræsentant.
Spørgers eventuelle opfattelse ifølge anmodning og bemærkninger til sagsfremstilling
Det er spørgers opfattelse, at betingelserne for skattefrit at afstå arealerne til Z Kommune er opfyldt.
SKATs indstilling og begrundelse
Lovgrundlaget og praksis
Fortjeneste ved afståelse af fast ejendom, der ikke er erhvervet som led i den skattepligtiges næring, skal som udgangspunkt medregnes ved indkomstopgørelsen efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven.
Dette gælder dog ikke fortjeneste, der er indvundet ved modtagelse af en erstatningssum i anledning af ekspropriation. Denne fortjeneste er skattefri efter § 11, 1. pkt., i ejendomsavancebeskatningsloven. Reglen om skattefritagelse gælder efter lovens § 11, 2. pkt., også for fortjeneste ved salg til en erhverver, der efter formålet med erhvervelsen opfylder betingelserne for at ekspropriere ejendommen.
Det er ved Højesteretsdom TfS1995.575.HD fastslået, at det efter sammenhængen med ejendomsavancebeskatningslovens § 11, 1. pkt., må være en betingelse for anvendelse af ejendomsavancebeskatningslovens § 11, 2. pkt., at det på aftaletidspunktet må påregnes, at dispositionen vil blive gennemtvunget ved ekspropriation, såfremt en frivillig aftale ikke bliver indgået, jf. SKM2006.438.SKAT og Ligningsvejledningen 2009-1, afsnit E.J.2.8.
Betingelserne for, at fortjeneste ved indgåelse af en frivillig aftale om afståelse af en fast ejendom (et jordareal) er omfattet af skattefritagelsesbestemmelsen, er herefter:
- Der skal på aftaletidspunktet være ekspropriationshjemmel i lovgivningen til det pågældende formål.
- På aftaletidspunktet må det kunne påregnes, at ekspropriation vil ske i mangel af frivillig aftale, dvs. at den eksproprierende myndighed skal udvise vilje til at ekspropriere. Der skal foreligge ekspropriationsrealitet.
Ad spørgsmål 1
Der spørges om jordsalget af de ca. 43 ha af matr. nr. 5 a og 4 cs udløser skat for spørger?
Ad 1) Lovhjemmel
Efter planlovens § 47, stk. 1 kan kommunalbestyrelsen bl.a. ekspropriere fast ejendom, der tilhører private, når ekspropriationen vil være af væsentlig betydning for at sikre gennemførelsen af en byudvikling i overensstemmelse med kommuneplanen.
Da kommuneplan tillæg nr. 50 til Z kommuneplan 2012 er vedtaget d. 21. januar 2009 og offentliggjort d. 4. februar 2009, er der således hjemmel i planloven til at ekspropriere det pågældende areal på et tidspunkt, der ligger efter offentliggørelsen af kommuneplanen.
Betingelse 1 er således opfyldt.
Ad 2) Ekspropriationsrealitet
På byrådsmødet d. 18. februar 2009 blev der fra byrådet udvist vilje til at ekspropriere de ca. 43 ha af matr. nr. 5 a og 4 cs.
Betingelse 2 er således opfyldt.
SKATs indstilling
De to betingelser der skal være opfyldt for at opnå skattefrihed er herefter opfyldt. SKAT indstiller derfor, at spørgsmål 1 besvares med et nej.
Ad spørgsmål 2
Der spørges om jordsalget af de ca. 7 ha fredskov af matr. nr. 5 a og 4 cs samt jordsalget af de ca. 14 ha landbrugsjord af matr. nr. 1 bb udløser skat for spørger?
1) Lovhjemmel
For så vidt angår restarealet, der ikke er omfattet af kommuneplanen, har byrådet d. 11. marts 2009 vurderet, at spørger under en sag om delekspropriation må antages at kunne gøre overtagelsesreglen gældende, således at en ekspropriation vil komme til at omfatte hele ejendommen. Der er herved lagt vægt på den forholdsmæssigt betydelige arealreduktion sammenholdt med, at der er tale om tab af samtlige bygninger til både drifts- og boligformål. Der er lagt vægt på forholdet til landbrugslovgivningens krav om bopælspligt på landbrugsejendomme eller krav om afståelse af restarealer til sammenlægning med anden landbrugsejendom.
I henhold til § 16 i lovbekendtgørelse nr. 1161 af 20. november 2008 om fremgangsmåden ved ekspropriation vedrørende fast ejendom kan ejeren fordre, at hele ejendommen overtags af anlægsmyndigheden, hvis afståelsen af den del af en fast ejendom medfører, at den tilbageblivende del af ejendommen bliver så lille eller således beskaffen, at den ikke hensigtsmæssigt kan bevares som selvstændig ejendom eller udnyttes på en rimelig måde.
SKAT skal hertil bemærke, at restarealer, som spørger med hjemmel i den anførte bestemmelse i lov om fremgangsmåden ved ekspropriation vedrørende fast ejendom, kan begære omfattet af ekspropriationen på grund af, at arealet ikke kan anvendes rimeligt efter ekspropriationen, også er omfattet af skattefritagelsesbestemmelsen i § 11 i ejendomsavancebeskatningsloven, jf. ligningsvejledningen 2009-1, afsnit E.J.2.8 om ekspropriation af restarealer.
SKATs indstilling
SKAT indstiller, at spørgsmål 2 besvares med et nej, idet det forudsættes, at restarealet på 21 ha fordelt på 7 ha fredskov og 14 ha landbrugsjord ikke kan blive en selvstændig ejendom.
Skatterådets afgørelse og begrundelse
Skatterådet tiltræder SKATs indstilling.