Spørgsmål

Vil afhændelse af ejendommene matr. nr. xx og zz beliggende C og D til A være omfattet af reglerne i Ejendomsavancebeskatningslovens § 11, 2. pkt., og dermed være fritaget for ejendomsavancebeskatning?

Svar

Ja, se indstilling og begrundelse.

Beskrivelse af de faktiske forhold

Spørger er ejer af to ejendomme beliggende henholdsvis ... og ... Spørger har gennem mange år drevet virksomhed med ... fra adresserne.

Selskab A ønsker at erhverve ejendommene med henblik på gennemførelse af projektet "B". Projektet skal omfatte vandkulturhus, idrætsfaciliteter, sundhedscenter, hotel, mediatek, mediehus og boliger.

Med henblik på gennemførelsen af projektet er der for området vedtaget en lokalplan nr. y, hvoraf det bl.a. fremgår, at der kan foretages ekspropriation af private ejendomme, når ekspropriationen vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelse af lokalplanen.

Lokalplanen er endelig vedtaget af P Byråd den 19. december 2006, og planen er offentliggjort den 31. januar 2007.

Selskab A forventes på vegne af P Kommune at skulle realisere den vedtagne lokalplan nr. y.

I tillæg til lokalplanen har P Byråd den 27. marts 2007 på lukket byrådsmøde besluttet, at kommunen vil foretage ekspropriation af en eller flere af de berørte ejendomme, hvis der ikke indgås frivillige aftaler om salg af ejendommene til købere, der vil virkeliggøre lokalplanen.

Følgende fremgår af referatet af mødet:

"138. LUKKET - Ekspropriation af ejendomme i ...

...

Sagsfremstilling

I forbindelse med virkeliggørelsen af lokalplan nr. Y, herunder vandkulturhus, mediehus m.m. vil det være nødvendigt, at det sikres, at den part der skal opføre bygningerne har rådighed over de relevante arealer.

I den forbindelse pågår der forhandlinger mellem selskab A og grundejerne i området.

Det kan imidlertid vise sig nødvendigt, at P Kommune eksproprierer en eller flere af de berørte ejendomme, da ikke alle grundejere i området nødvendigvis ønsker at afhænde deres ejendomme til selskabet. Dette kan bl.a. skyldes modstand mod lokalplanens gennemførelse.

Økonomi- og Erhvervsudvalget indstiller,

at der til virkeliggørelse af lokalplan nr. y træffes beslutning om,

at gennemføre ekspropriation af ejendommene beliggende ..., C og D, jf. planlovens § 19, og

at ekspropriationen gennemføres, såfremt der ikke indgås frivillige aftaler om salg af ejendommene til købere, som vil virkeliggøre lokalplan nr. y.

I byrådsmødet den 30. januar 2007 blev sagen udsat.

Byrådets beslutning

Indstillingen tiltrådtes."

Spørger har den 4. juli 2007 indgået frivillig aftale med selskab A om salg af ejendommene C og D.

Spørger ønsker nu en afklaring af de skattemæssige konsekvenser ved salget.

Spørgers eventuelle opfattelse ifølge anmodning og bemærkninger til sagsfremstilling

Det er repræsentantens vurdering, at salg af ejendommene C og D vil være omfattet af skattefritagelsesbestemmelsen i EBL § 11, 2. pkt.

Til at understøtte dette henviser repræsentanten til SKM2006.438.SKAT, hvori Skatterådet har tiltrådt en fortolkning af EBL § 11. Heraf fremgår 2 betingelser, der skal være opfyldt:

• Der skal på aftaletidspunktet være ekspropriationshjemmel i lovgivningen til det pågældende formål.
• På aftaletidspunktet må det kunne påregnes, at ekspropriation vil ske i mangel af frivillig aftale, dvs. at den eksproprierende myndighed skal udvise vilje til at ekspropriere. Der skal foreligge ekspropriationsrealitet.

Repræsentanten anser de 2 betingelser for opfyldt på baggrund af formuleringen i lokalplanen med ekspropriationshjemmel, og byrådsbeslutningen om ekspropriationsvilje.

Ejendommene afhændes, som det fremgår, ikke til P Kommune (myndigheden med ekspropriationskompetencen), men til selskab A, som skal forestå gennemførelse af lokalplanen. Det er repræsentantens opfattelse, ligesom det fremgår af SKM2006.438.SKAT, at det ikke nødvendigvis er en forudsætning for skattefritagelsen, at det er den myndighed, der har ekspropriationskompetencen, der er aftalepart.

Bemærkninger til sagsfremstillingen  

SKAT har tidligere fremsendt et udkast til høring hos repræsentanten med en negativ indstilling i sagen.

Repræsentanten fremkom som følge heraf med en række indsigelser til indstillingen.

SKAT har imidlertid i mellemtiden foretaget en principiel overvejelse af spørgsmålet om skattefritagelse i en ekspropriationssituation ved afståelse til 3. mand.

Disse overvejelser indebærer, at SKAT i nærværende sag ændrer indstilling, hvorfor repræsentantens indsigelser ikke gengives nærmere.

SKATs indstilling og begrundelse

Fortjeneste ved afståelse af fast ejendom, der ikke er erhvervet som led i den skattepligtiges næring ved handel med fast ejendom, medregnes som udgangspunkt ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven.

Dette gælder dog ikke for fortjeneste, der er indvundet ved modtagelse af en erstatningssum i anledning af ekspropriation af fast ejendom. En sådan fortjeneste er skattefri efter § 11, 1. pkt., i ejendomsavancebeskatningsloven (EBL). Reglen om skattefritagelse gælder efter lovens § 11, 2. pkt., også for fortjeneste ved salg til en erhverver, der efter formålet med erhvervelsen opfylder betingelserne for at ekspropriere ejendommen.

Det er ved en højesteretsdom fastslået, at det efter sammenhængen med EBL § 11, 1. pkt., må være en betingelse for anvendelse af EBL § 11, 2. pkt., at det på aftaletidspunktet må påregnes, at dispositionen vil blive gennemtvunget ved ekspropriation, såfremt en frivillig aftale ikke bliver indgået, jf. SKM2006.438.SKAT og Ligningsvejledningen 2007-3, afsnit E.J.2.8.

Følgende formelle betingelser skal være opfyldt på aftaletidspunktet, for at overdragelsen af en fast ejendom kan anses for sket i en ekspropriationssituation:

a. Der skal på aftaletidspunktet være ekspropriationshjemmel i lovgivningen til det pågældende formål.

b. På aftaletidspunktet må det kunne påregnes, at ekspropriation vil ske i mangel af frivillig aftale, dvs. at den eksproprierende myndighed skal udvise vilje til at ekspropriere. Der skal foreligge ekspropriationsrealitet.

Det fremgår af lokalplanen, at hjemlen til at ekspropriere de ejendomme, der er omfattet af lokalplanen, findes i planlovens § 19.

SKAT finder imidlertid, at hjemlen til ekspropriation til det pågældende formål skal findes i § 47 i planloven.

I lovens § 47, stk. 1, er det bestemt, at kommunalbestyrelsen kan ekspropriere fast ejendom, der tilhører private, eller private rettigheder over fast ejendom, når ekspropriationen vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelsen af en lokalplan.

Bortset fra offentlige formål er det ikke nogen betingelse, at det er kommunen eller en anden offentlig myndighed, der realiserer ekspropriationsformålet. Der er adgang til at overdrage et eksproprieret areal til en privat, der vil disponere over arealet i overensstemmelse med planen.

Da det fremgår af sagen, at ejendommene er omfattet af lokalplan nr. y, der netop er gennemført med henblik på at udlægge området til centerformål med mulighed for etablering af butikker, kontorer, serviceerhverv, liberale erhverv, forlystelsesetablissementer, boligformål, og offentlige formål, finder SKAT, at den første betingelse om formel hjemmel til at ekspropriere ejendommene vil være opfyldt på aftaletidspunktet.

Herudover stiller SKAT også som betingelse, at der skal være realitet i, at den omhandlede ejendom vil blive eksproprieret, såfremt frivillig aftale ikke opnås.

Dette krav forudsætter, at kommunalbestyrelsen på et møde har truffet beslutning om at ville iværksætte en egentlig ekspropriation af den pågældende ejendom, hvis lodsejeren ikke vil gå med til en frivillig aftale.

Lodsejeren skal derfor kunne dokumentere, at den ekspropriationsberettigede myndighed på tidspunktet for indgåelse af den frivillige aftale ville have eksproprieret ejendommene, hvis lodsejeren ikke havde indgået en frivillig aftale med en vilkårlig 3. mand om overdragelse af ejendommene. 

Som dokumentation for Byrådets ekspropriationsvilje er fremlagt et referat af Byrådets møde den 27. marts 2007, hvor det blev besluttet at gennemføre ekspropriation af spørgers ejendomme beliggende C og D, jf. planlovens § 19, såfremt der ikke indgås frivillige aftaler om salg af ejendommene til købere, som vil virkeliggøre lokalplan nr. y.

SKAT finder derfor, at betingelserne for skattefritagelse er opfyldt ved spørgers afståelse af ejendommene til en 3. mand, der har til hensigt at virkeliggøre lokalplanen.

Da spørger den 4. juli 2007 har indgået frivillig aftale med selskab A, der efter det oplyste har til hensigt at forestå gennemførelsen af lokalplanen, indstiller SKAT, at spørgsmålet besvares med et ja. Det er herved forudsat, at der ikke er interessefællesskab mellem spørger og selskabet.

Skatterådets afgørelse og begrundelse

Skatterådet er enig i indstillingen og begrundelsen.

Svaret er bindende for skattemyndighederne i følgende periode

Svaret er bindende for skattemyndighederne i 5 år fra afgørelsen.