IndledningAnvendelsesområdet for genanbringelsesreglerne fremgår af EBL §§ 6 A-6 C. 

Efter reglerne i EBL § 6 A kan en skattepligtig ved at genanskaffe en ny ejendom i forbindelse med afståelse af en fast ejendom udskyde beskatningen til en senere ejendomsafståelse. Ifølge EBL § 6 C kan fortjeneste ved salg af en fast ejendom genanbringes i udgifterne ved ombygning, tilbygning eller nybygning på en fast ejendom. Den skattepligtige kan således vælge mellem at lade sig beskatte ved afståelsen af ejendommen eller at udskyde beskatningen til en senere afståelse ved at modregne fortjenesten i anskaffelsessummen for den nyerhvervede ejendom eller i udgifterne ved ombygningen, tilbygningen eller nybygningen på en fast ejendom.

Ved lov nr. 525 af 12. juni 2009 er reglerne om genanbringelse af avance i ejendomme i udlandet blevet ændret, så der herefter alene kan ske genanbringelse af avance i faste ejendomme beliggende i Danmark, på Færøerne eller i Grønland eller i en stat, der er medlem af EU/EØS. Se mere herom under afsnittet "Genanbringelse i ejendomme i udlandet".

Hvis den erhvervede ejendom er beliggende i udlandet, er det dog en forudsætning for nedsættelse af anskaffelsessummen, at ejeren har skattemæssigt hjemsted i Danmark på nedsættelsestidspunktet. Det vil sige, hvis ejeren på nedsættelsestidspunktet både er fuld skattepligtig til Danmark efter KL § 1, SL § 1 eller FBL § 1 og samtidig ikke er hjemmehørende i udlandet, Færøerne eller Grønland i henhold til en dobbeltbeskatningsoverenskomst, jf. § 6 A, stk. 4, i EBL.

Nedsættelse af anskaffelsessummen får som udgangspunkt den virkning, at avancen på den afståede ejendom ikke beskattes.

Det er først, når den erhvervede ejendom afstås, at avancen på den afståede ejendom beskattes. Avancen i dobbeltbeskatningsoverenskomst sammenhæng behandles som avance på den tidligere afståede ejendom. Hvis denne lå i Danmark, behandles avancen i dobbeltbeskatningsoverenskomst sammenhæng altså med udgangspunkt i, at indkomstkilden ligger i Danmark. Hvis der efter udenlandske regler opstår en avance på den erhvervede ejendom, kan den udenlandske skat af denne altså ikke fratrækkes i dansk skat, der stammer fra nedsættelsen af anskaffelsessummen.

Hvis en persons skattepligt efter kildeskattelovens § 1 ophører som følge af fraflytning, eller hvis en person efter bestemmelserne i en dobbeltbeskatningsoverenskomst bliver hjemmehørende i en fremmed stat, på Færøerne eller i Grønland, foretages der fraflytterbeskatning efter den nye § 6 B i EBL, såfremt den erhvervede ejendom er beliggende i udlandet. Fraflytterbeskatningen efter EBL § 6 B omfatter kun fysiske personer. Se nærmere herom nedenfor.

Genanbringelse - genereltIfølge EBL § 6 A kan alene den del af fortjenesten, der vedrører den del af den afståede ejendom, som blev anvendt erhvervsmæssigt i ejerens eller den samlevende ægtefælles erhvervsvirksomhed, dvs. den skattepligtige del af fortjenesten, genanbringes. Endvidere kan fortjenesten kun anvendes til at nedsætte anskaffelsessummen for den del af den erhvervede ejendom, der anvendes erhvervsmæssigt i ejerens eller den samlevende ægtefælles virksomhed.

Det er en betingelse, at ægtefællerne er samlevende ved udgangen af det indkomstår, hvori afståelsen finder sted, og det indkomstår, hvor erhvervelsen finder sted. Reglerne finder desuden anvendelse, hvis den afståede ejendom tilhører den ene ægtefælle, og den erhvervede ejendom tilhører den anden ægtefælle, hvis betingelserne for genanbringelse er opfyldt. Det er også i denne forbindelse en betingelse, at ægtefællerne er samlevende ved udgangen af både det indkomstår hvori afståelsen finder sted, og det indkomstår hvori erhvervelsen finder sted.

Erhvervsvirksomhed omfatter ikke udlejning af fast ejendom, hvad enten der er tale om udlejning til beboelse eller udlejning til en lejer, der anvender ejendommen til erhvervsmæssig virksomhed.

Bemærk at reglen om udlejning af anden fast ejendom end ejendom der anvendes til landbrug, gartneri mv. i EBL § 6 A, stk. 1, 4. pkt., er justeret ved lov nr. 525 af 12. juni 2009 § 5, nr. 5.

Ændringen betyder, at der ikke længere kan ske genanbringelse af fortjeneste ved salg af fast ejendom i en fast ejendom, der udlejes eller bortforpagtes - uanset ejendommens karakter og brug.

Hvis en del af den ejendom, man ønsker at genanbringe fortjenesten i, er udlejet, kan der kun ske genanbringelse i den del af ejendommen, der ikke er udlejet (forudsat de øvrige betingelser for genanbringelse er opfyldt). Det afgørende er derfor hvilken del af ejendommen, der er udlejet, og hvilken del af ejendommen der ikke er udlejet.

Hvis man køber en ejendom, der på tidspunktet for erhvervelsen er bortforpagtet af sælgeren, er det alligevel muligt at genanbringe fortjeneste i ejendommen, hvis bortforpagtningen ophører inden udløb af fristen for indgivelse af rettidig selvangivelse. Hvis bortforpagtningen først bringes til ophør efter udløbet af fristerne, kan der ikke ske genanbringelse.

Ændringen betyder også, at der ikke kan ske genanbringelse i en lade, der ombygges til ferielejligheder. Med ferielejligheder er der tale om ren udlejningsvirksomhed, der ikke kan sammenlignes med egentlig hotelvirksomhed.

Eksempel:
En landmand køber 5 landbrugsejendomme. Landbrugsjorden anvendes i landbrugsvirksomheden, og 4 af stuehusene lejes ud. Der kan ikke ske genanbringelse i de 4 stuehuse, der udlejes. Der kan ske genanbringelse i landbrugsjorden.

Eksempel:
En landmand køber en landbrugsejendom og bortforpagter en begrænset del af ejendommen til naboen. Der kan ikke ske genanbringelse i det areal, der bortforpagtes. Der kan ske genanbringelse i den øvrige del af landbrugsjorden.

Med ændringen er der skabt mulighed for at der ske genanbringelse i en fast ejendom, der udlejes til et selskab, hvori ejeren af den faste ejendom og dennes ægtefælle direkte eller indirekte har bestemmende indflydelse. Ved bestemmende indflydelse forstås ejerskab eller rådighed over stemmerettigheder, så der direkte eller indirekte ejes mere end 50 pct. af aktiekapitalen eller rådes over mere end 50 pct. af stemmerne. Det er også en betingelse, at selskabet skal anvende ejendommen erhvervsmæssigt ligesom de andre ejendomme, som fortjeneste kan genanbringes i. Reglen omfatter alle former for erhvervsmæssig virksomhed.

Hvis den bestemmende indflydelse i selskabet ophører, vil den genanbragte fortjeneste blive beskattet i det indkomstår, hvor den bestemmende indflydelse ophører.

►Succession i realtion til genanbragt avanceDe nye regler finder anvendelse på genanbringelser i fast ejendom, hvor den afståede faste ejendom (hvorfra man ønsker at genanbringe fortjeneste) er afstået den 22. april 2009 eller senere eller den erhvervede faste ejendom eller aftalen om nybygning, ombygning eller tilbygning (som man ønsker at genanbringe i) er erhvervet henholdsvis indgået den 22. april 2009 eller senere. Reglerne om succession ved overdragelse af fast ejendom betyder således, at fortjeneste ved overdragelsen ikke beskattes hos overdrageren. Ved beskatning af erhververen skal ejendommen med hensyn til skattemæssige af- og nedskrivninger samt til beskatning af fortjenester og fradrag af tab ved salg behandles, som om de var anskaffet af erhververen på de tidspunkter og til de beløb, hvortil de i sin tid var anskaffet af overdrageren. Eventuelle skattemæssige af- og nedskrivninger, som er foretaget af overdrageren, skal anses for foretaget af erhververen. Se KSL § 33 C.◄

Boligdel Den del af den afståede ejendom henholdsvis den erhvervede ejendom, som udgør boligdelen, anses ikke i denne forbindelse for anvendt erhvervsmæssigt. Den del af fortjenesten, der vedrører boligdelen, kan således aldrig genanbringes, og der kan aldrig ske nedsættelse af den del af anskaffelsessummen, der vedrører boligdelen.

Endvidere kan der aldrig ske genanbringelse i anskaffelsessummen for ejendomme, der er omfattet af parcelhusreglen. Dette gælder uanset, om der er tale om en- og tofamilieshuse, ejerlejligheder og sommerhuse, hvor der også indgår en erhvervsmæssig anvendelse, idet de pågældende ejendomme normalt kan sælges skattefrit, når blot mindst 50 pct. af ejendomsværdien er henført til beboelsen.

Den erhvervsmæssige del opgøres på grundlag af afståelsessummen og anskaffelsessummen. Ved fordeling af afståelsessum og anskaffelsessum på stuehus m.v. og restejendom anvendes normalt de fordelinger, der skal foretages efter EBL § 4, stk. 5. Fortjenesten, der kan modregnes, opgøres efter de sædvanlige regler i EBL § 4, stk. 1, som forskellen mellem anskaffelsessummen reguleret for tillæggene efter EBL § 5, stk. 1 og 2, og afståelsessummen og reduceret med en eventuel pålignet frigørelsesafgift.

Genanbringelse efter EBL § 6 A skal ske med hele den del af fortjenesten opgjort uden fradrag efter EBL § 6, stk. 2 og 3, der vedrører den erhvervsmæssigt anvendte del af den afståede ejendom, dog højst med et beløb svarende til den del af den kontante anskaffelsessum for den erhvervede ejendom, der vedrører den del, der skal anvendes erhvervsmæssigt. Overstiger den opgjorte fortjeneste den kontante anskaffelsessum, beskattes den overskydende fortjeneste efter lovens almindelige regler.

Afståelse af flere ejendomme Hvis der afstås flere ejendomme, hvor der er såvel fortjeneste som tab, kan den skattepligtige vælge mellem at overføre hele fortjenesten ved salg af en ejendom til modregning i anskaffelsessummen for en ny ejendom, i det omfang fortjenesten kan rummes i anskaffelsessummen, eller at modregne fortjenesten i eventuelle tab ved afståelse af fast ejendom. En eller flere fortjenester kan fordeles og modregnes i anskaffelsessummen for en eller flere ejendomme, hvis betingelserne i øvrigt er opfyldt.

Frister Betingelsen for, at den skattepligtige kan overføre en fortjeneste efter EBL § 6 A eller EBL § 6 C er, at erhvervelsen henholdsvis ombygningen, nybygningen eller tilbygningen finder sted i indkomståret før afståelsesåret, i afståelsesåret eller i indkomståret efter afståelsesåret. Der er ikke mulighed for dispensation.

Den skattepligtige skal senest for det indkomstår, hvori erhvervelsen eller om-, til- eller nybygningen finder sted, begære reglerne anvendt ved indsendelse af rettidig selvangivelse. Hvis fortjenesten er beskattet i det foregående indkomstår, kan ansættelsen genoptages. Tilbagebetaling af eventuel overskydende skat sker efter de gældende regler.

Hvis erhvervelsen af fast ejendom finder sted i det seneste indkomstår forud for afståelsesåret, skal den skattepligtige begære reglen anvendt senest ved indsendelsen af rettidig selvangivelse for afståelsesåret.

I SKM2008.904.SKAT oplyser SKAT på given foranledning, at en skriftlig anmodning om anvendelse af regelsættet, der indeholder de nødvendige oplysninger om den afståede og den erhvervede ejendom, og som indsendes senest samtidig med den rettidige selvangivelse, vil opfylde de krav om begæring af reglernes anvendelse, der fremgår af lovteksten i EBL § 6 A, stk. 2, nr. 2.  

Bemærk at reglerne om indgivelse af og indholdet i begæringer af genanbringelse af avance er justeret ved lov nr. 462 af 12. juni 2009, § 6, nr. 6. Justeringen har virkning fra og med den 12. juni 2009

Ændringen betyder, at der administrativt kan fastsættes regler for form og indhold af begæringer om genanbringelse, der skal indgives til SKAT, før beskatning af fortjeneste ved afståelse af en fast ejendom kan udskydes ved genanbringelse i en nye fast ejendom. 

Hvis der ikke erhverves fast ejendom m.v. senest i året efter afståelsesåret, beskattes fortjenesten eller den del af fortjenesten, der ikke er benyttet til erhvervelse eller investering i fast ejendom, for det indkomstår, hvori fortjenesten blev konstateret.

Efter EBL § 6 A, stk. 2, nr. 2, kan ejeren begære genanbringelsesreglen anvendt, hvis skattemyndighederne ændrer ansættelsen vedrørende afståelsen af en fast ejendom. Begæring skal fremsættes senest 3 måneder efter, at meddelelsen om ansættelsesændringen er modtaget.

AfgørelserTfS 1998, 699 LSR. Genanbringelsesreglerne i EBL § 6 A fandt ikke anvendelse ved bortsalg af bygningsparcellen med tilhørende have på nyerhvervet landbrugsejendom. Avancen kunne således ikke genanbringes i restejendommen ved at nedbringe anskaffelsessummen for denne.

SKM2003.313.VLR. I en sag om, hvorvidt en avance fra salg af et selskabs ejendom kunne geninvesteres ved købet af en ny ejendom, fandt Vestre Landsrets flertal efter en konkret bevisvurdering, at ejendommen havde været anvendt i selskabets virksomhed. Flertallet kom til dette resultat, selvom aktiviteten i selskabet omkring tidspunkterne for salg af ejendommene x-vej 17-19 og køb af ejendommen y-vej 20 var yderst beskedne. Flertallet fandt efter en samlet vurdering - herunder det forhold, at det var ubestridt, at skatteyderen såvel på et tidspunkt før salget som på nuværende tidspunkt har drevet og driver erhvervsmæssig virksomhed fra ejendommene x-vej 17-19 og y-vej 20 - at skatteyderen også på tidspunktet for henholdsvis salget og købet har drevet erhvervsvirksomhed fra ejendommene og derfor opfylder betingelserne for geninvestering af avancen efter ejendomsavancebeskatningslovens § 6 A. Vestre Landsrets mindretal fandt, at betingelserne for geninvestering ikke var opfyldt.  

SKM2007.297.LSR. Der kunne ikke ske genanbringelse af fortjeneste ved salg af fast ejendom, da der ikke for selskabet havde været anden erhvervsmæssig anvendelse af den omhandlede ejendom end udlejning heraf til det sambeskattede datterselskab. Selskabets virksomhed med udlejning af driftsmateriel var ikke foretaget fra ejendommen.

SKM2003.512.LR. Ligningsrådet har i en bindende forhåndsbesked taget stilling til anvendelsen af § 6 A i ejendomsavancebeskatningsloven om genanbringelse af avance i anskaffelsessummen for en ejendom, der er erhvervet ved succession.

SKM2005.292.LSR.Ved delsalg af en ejendom kunne der ikke ske forlods genanbringelse af den del af fortjenesten, der vedrørte den yngste del af ejendommen, der var erhvervet successivt.

SKM2007.285.SR. Såfremt en køberet vedr. et grundstykke ikke udnyttedes af køberetshaver, ville meddelelse af køberetten ikke få andre skattemæssige konsekvenser hos køberetsgiver end beskatning af vederlaget. Såfremt køberetten blev gjort gældende, ville det i henseende til EBL § 6 A, stk. 2, nr. 1, blive betragtet som om, at køberetsgiveren afstod ejendommen i det indkomstår, hvor køberetshaver havde gjort retten gældende.

SKM2002.274.ØLR. Østre Landsret fandt, at der ikke var hjemmel til genanbringelse af avancen fra delsalg af en fast ejendom i restejendommen. Østre Landsret henså til, at det følger af forarbejderne og forløbet af Folketingets forhandlinger vedrørende EBL § 6 A, EBL § 6 B og EBL § 6 C, således som disse er affattet ved lov nr. 427 af 25. juni 1993 om ændring af ejendomsavancebeskatningsloven, at videreførelse af den skattepligtige fortjeneste og udskydelse af skattebetaling efter EBL § 6 A, i overensstemmelse med regelsættets sigte, forudsætter, at geninvestering sker i en anden fast ejendom, mens geninvestering i samme ejendom alene kan ske i de lovbestemte tilfælde, der følger af EBL § 6 B og EBL § 6 C.

SKM2008.93.SR. Skatterådet fandt, at reglen i EBL § 6 A om genanbringelse af en avance, opnået ved afståelse af en udlejningslejlighed, ikke kan anvendes i relation til spørgerens lejlighed, idet lejligheden hverken har forbindelse til landbrug, gartneri m.m.

SKM2008.119.SR. Skatterådet fandt, at der kunne ske genanbringelse af avance vedrørende salg af landbrugsjord i en ejendom, der på købstidspunktet var vurderet som en beboelsesejendom, men som kort efter købet forventedes at kunne blive vurderet som en landbrugsejendom. Skatterådet forudsatte herved, at dette blev effektueret senest et år efter afgørelsens dato.

SKM2008.301.SR. Skatterådet bekræftede, at spørger ikke kan genanbringe ejendomsavance i et hotelejerlejlighedsprojekt.

SKM2008.499.SR.Skatterådet fandt, at ejendomsavance ikke kunne genanbringes i mindre landbrug vurderet som beboelse.

SKM2008.500.SR.Skatterådet fandt, at spørger ikke kunne genanbringe ejendomsavance.

SKM2008.576.SR Skatterådet fandt, at fortjeneste ved afståelse af en beboelsesejendom m. 1 lejlighed ikke kunne genanbringes ved køb af landbrugsjord i Thailand, da den afståede ejendom ikke har været anvendt erhvervsmæssigt.

SKM2008.680.SR. Skatterådet bekræftede, at spørger kan genanbringe en ejendomsavance opnået ved salg af et jordareal fra ejendommen i ejendommens anskaffelsessum ved efterfølgende køb af en yderligere ideel ejerandel i ejendommen.

SKM2008.682.SR. Skatterådet fandt, at spørger kan genanbringe en ejendomsavance vedrørende salg af sin ideelle andel af ejendommen i anskaffelsessummen for en industriejendom med tilhørende ejendomsgrunde.

SKM2008.730.SR.   Skatterådet tog stilling til spørgsmål om opgørelse af ejendomsavance og genanbringelse af ejendomsavance. Skatterådet bekræftede, at der kunne ske genanbringelse i den del af anskaffelsessummen, der udgjorde købsomkostninger.

SKM2008.886.SR. Skatterådet fandt, at fortjeneste ved afståelse af to ubebyggede landbrugsarealer kunne genanbringes i anden erhvervsmæssige ejendom, idet arealerne har været anvendt erhvervsmæssigt til landbrugsformål.  

SKM2008.898.SR. Skatterådet tog stilling til genanbringelse i forbindelse med skattefri virksomhedsomdannelse.

SKM2008.943.SR. Skatterådet kunne ikke bekræfte, at udlejning af 2,04 ha frijord kan anses for erhvervsmæssig virksomhed og danne grundlag for beskatning efter reglerne i virksomhedsskatteloven eller, at der kan ske genanbringelse af avance i anskaffelsessummen for frijorden efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven.

I SKM2008.677.SR, SKM2008.732.SR og SKM2008.735.SR udtalte Skatterådet, at ejendomsavance ikke kunne genanbringes i landbrugsejendom eller ombygning af landbrugsejendom, der udlejes til anden benyttelse end landbrug, gartneri, planteskole, frugtplantage eller skovbrug. Det var således Skatterådets opfattelse, at der ikke kunne genanbringes avance i lejligheder til udlejning til turister.

Landskatteretten har i en kendelse offentliggjort som SKM2008.676.SR godkendt, at der kan ske genanbringelse i landbrugsejendom, hvor driftsbygningerne udlejes til andet formål end landbrug mv. Landsskatteretten lægger vægt på, at ejendommen er vurderet som en landbrugsejendom, og ifølge Landsskatteretten ændrer det ikke på den vurderingsmæssige status, at driftsbygningerne udlejes til tredjemand til ikke-landbrugsmæssige formål.  

Landsskatterettens kendelse blev ikke appelleret, og dette har betydet en ændring af den praksis, som Skatterådet har lagt. I forlængelse heraf har SKAT udsendt en meddelelse om genoptagelse af sager, hvor skattepligtige ikke har kunnet genanbringe ejendomsavance i udlejning af landbrugsejendom mv., der ikke anvendes til landbrugsmæssige formål. Der henvises til SKM2008.1033.SKAT. Det fremgår af SKAT-meddelelsen, at fristen for at få genoptagelse er den 20. juni 2009.

SKM2008.1056.BR. Sagen vedrører spørgsmålet om genanbringelse af avance i henhold til EBL § 6 A i indkomstårene 2002 eller 2003. For så vidt angår genanbringelse i indkomståret 2002 var spørgsmålet i sagen alene, hvorvidt de tidsmæssige betingelser i EBL § 6 A, stk. 2, var opfyldt for sagsøgerens vedkommende i indkomståret 2002, hvor sagsøgerens begæring om genanbringelse blev fremsat i en selvangivelse, der ubestrideligt ikke var rettidig. Det følger af EBL § 6 A, stk. 2, nr. 2, 1. punktum, at skatteyderen senest for det indkomstår, hvori erhvervelsen finder sted, skal begære genanbringelsesreglerne anvendt ved indsendelse af rettidig selvangivelse. Sagsøgeren har under sagen gjort gældende, at kravet om rettidig selvangivelse ikke finder anvendelse, hvor skattemyndighederne ændrer ansættelsen vedrørende afståelse af fast ejendom, jf. EBL § 6 A, stk. 2, nr. 2, 2. punktum. Retten lagde til grund, at anvendelsen af reglen i EBL § 6 A, stk. 2, nr. 2, 2. punktum, ikke fandt anvendelse i sagen, allerede fordi sagsøgeren i den for sent indgivne selvangivelse havde begæret genanbringelse. Retten fandt i øvrigt efter sammenhængen mellem reglen i 1. og 2. punktum i EBL § 6 A, stk. 2, nr. 2, at spørgsmålet om eventuel genanbringelse forudsætter, at selvangivelsen er rettidig indgivet. Skatteministeriets frifindelsespåstand vedrørende genanbringelse i indkomståret 2002 blev herefter taget til følge. Spørgsmålet om genanbringelse i indkomståret 2003, der var et nyt spørgsmål, blev afvist.

SKM2009.16.SR. Skatterådet afgjorde, at fagforeninger ikke kan gøre brug af genanbringelsesreglen i EBL § 6 A, når bygningen, der sælges, har været anvendt til foreningsaktiviteter.

SKM2009.165.SR. Skatterådet bekræftede, at betingelserne i EBL § 6 A var opfyldt ved spørgers salg af ejendom til koncernforbunden part.

SKM2009.295.SR. Skatterådet fandt, at en skatteyder kunne genanbringe ejendomsavance, jf. EBL § 6 A, ved salg af en landbrugsejendom til et selskab, som skulle forestå udvikling og byggemodning af jordarealerne, såfremt betingelserne i øvrigt var opfyldt. Hvis skatteyderen selv skulle forestå byggemodningen, kunne bestemmelsen ikke anvendes, hvis det medførte, at det solgte ved salget ikke længere blev anvendt i spørgerens erhvervsvirksomhed.

SKM2009.399.SR  Skatterådet kunne ikke bekræfte, at der kunne ske genanbringelse af en avance ved frasalg af naturareal i en ny privat ridehal eller i 1 ha. landbrugsjord, der var påtænkt erhvervet til afgrænsning af ejendommens private hestehold.

SKM2009.432.SR  Skatterådet kunne ikke bekræfte, at et udspaltet selskab kunne anvende bestemmelsen om genanbringelse i ejendomsavancebeskatningsloven § 6 A vedrørende en avance konstateret i det ophørende selskab. Svaret var det samme i den situation, hvor køb af ny ejendom skete forinden vedtagelsen af spaltningen men efter fusionsdatoen. Skatterådet kunne bekræfte, at genanbringelsesreglerne kan finde anvendelse ved grenspaltning, hvor ejendommen anskaffes af det indskydende selskab.

SKM2009.446.SR. En erstatning modtaget som følge af en hævet ejendomshandel var omfattet af EBL § 2 og skulle beskattes efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven. Som følge af dette kunne den opnåede avance i forbindelse med erstatningen genanbringes efter reglerne i EBL § 6A.

SKM2009.622.SR. Der kunne ikke ske genanbringelse af ejendomsavance i forbindelse med salg af en del af landbrugsejendom i anskaffelsessummen i et feriecenter bestående af 11 små sommerhuse/hytter samt et fælleshus med køkkenfaciliteter og plads til 50 personer. Skatterådet fandt at, der var tale om en ren udlejningsvirksomhed, der ikke kunne sammenlignes motel- og hotelvirksomhed.

SKM2009.755.SR. Skatterådet fandt, at et dansk indregistreret selskab ikke kunne videre genanbringe genanbragt ejendomsavance i en ny ejendom i udlandet, hvis selskabets ejer og daglige leder er flyttet til udlandet, og selskabet herved ikke anses for hjemmehørende i Danmark i henhold til bestemmelserne i en dobbeltbeskatningsoverenskomst.

►SKM2010.852.LSR En skatteyder havde solgt 2 ejendomme, Y1 og Y2 til sit eget selskab. Efterfølgende blev ejendommene udmatrikuleret til mindre stykker, hvoraf skatteyderen købte et af grundstykkerne (Y3) tilbage fra selskabet. Spørgsmålet var, om skatteyderen kunne genanbringe avancen af salget af Y1 og Y2 i det generhvervede grundstykke Y3 efter ejendomsavancebeskatningslovens § 6 A. Landsskatteretten fandt, at der ikke var hjemmel til at nægte genanbringelse af avancen. Der blev lagt vægt på ordlyden af bestemmelsen, og at der efter ommatrikuleringen måtte anses at være tale om en ny ejendom.◄

►Afgørelsen er indbragt Landsretten.◄

Ombygning/tilbygningI EBL § 6 C er det præciseret, at henvisningen til reglerne i EBL § 6 A går på hele § 6 A og dermed på såvel de materielle regler som de formelle fristregler.

Afgørelser SKM2003.38.LSR. Landsskatteretten fandt, at en skatteyder ikke kunne genanbringe en avance ved slag af en ejendom i 1999 i forbedringsudgifter afholdt på stuehuset på en anden ejendom i 1998, idet der efter lov nr. 434 af 26. juni 1998 om ændring af ejendomsavancebeskatningsloven ikke kunne foretages genanbringelse i ejerboliger med virkning fra og med indkomståret 1999.

SKM2001.308.LSR. Landsskatteretten har fastslået, at der alene kan ske genanbringelse af avancen ved salg af en ejendom i den del af ombygningsudgifterne på restejendommen, som har karakter af ikke fradragsberettigede forbedringsudgifter.  Landsskatteretten fandt, at ombygning i EBL § 6 C må forstås i overensstemmelse med SL § 6, stk. 1, litra e, om fradragsberettigede vedligeholdelsesudgifter, således at ombygning kan defineres som de udgifter, der efter SL § 6, stk. 1, litra e, anses for ikke fradragsberettigede forbedringsudgifter. Der var herved henset til en naturlig sproglig forståelse af ordet ombygning.

SKM2003.50.LSR. En skatteyder ejede en landbrugsejendom, hvor han havde bortforpagtet landbrugsjorden. Skatteyderen ønskede en avance ved salg af et jordtilliggende for genanbragt i anskaffelsessummen ved erhvervelse af et skov- og engareal. Landsskatteretten fandt, at skatteyderen opfyldte de tidsmæssige betingelser i ejendomsavancebeskatningslovens § 6 A, stk. 1, litra a, idet skatteyderen havde erhvervet skov- og engarealet i indkomståret 1998, og da avancen ved salget af jordtilliggendet var opnået i samme indkomstår. Endvidere opfyldte skatteyderen kravet i henhold til ejendomsavancebeskatningslovens § 6 A, stk. 2, om, at det afståede jordtilliggende og det erhvervede skov- og engareal skal anvendes helt eller delvist i skatteyderens erhvervsvirksomhed, idet skatteyderen bortforpagtede både det afståede og det erhvervede areal. Landsskatteretten bemærkede, at bortforpagtning af fast ejendom i denne forbindelse ikke anses for virksomhed ved udlejning af fast ejendom, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 6 A, stk. 2, 3. pkt., sammenholdt med bestemmelsens 2. pkt. Herefter, og idet der i den foreliggende situation ikke var tale om genanbringelse af en avance ved frasalg af et jordtilliggende i restejendommen, jf. TfS 2002.581 ØLD, opfyldte skatteyder i det hele betingelserne efter ejendomsavancebeskatningslovens § 6 A for at genanbringe avancen ved salget af jordtilliggendet i anskaffelsessummen ved erhvervelsen af skov- og engarealet.

SKM2006.690.SR. En ejendomsavance kunne genanbringes i omkostninger til ombygning, tilbygning eller nybygning af ejendom, hvor ombygningen, tilbygningen eller nybygningen var påbegyndt, men ikke afsluttet inden for de tidsmæssige frister, der følger af loven.

SKM2007.242.SR. Skatterådet bekræftede, at en eventuel ejendomsavance skattemæssigt kunne genanbringes i en erhvervsmæssig ejendom eller erhvervsmæssig om- eller tilbygning på ejet ejendom. Skatterådet bekræftede endvidere, at der var forhold eller betingelser i købsaftalerne, der havde suspensiv virkning.

SKM2007.331.SR. Skatterådet bekræftede, at fortjeneste ved afståelse af landbrugsejendom kan genanbringes efter bestemmelserne i ejendomsavancebeskatningslovens §§ 6 A og 6 C, således at omkostninger til ombygning af erhvervsdelen af en ejendom anskaffet i 1985 nedbringes med fortjenesten.

SKM2007.22.VLR. Sagen drejer sig om genanbringelse af ejendomsavance efter ejendomsavancebeskatningslovens § 6 a, jf. § 6 c, i indkomståret 1998, dvs. inden indførelse af krav om 50% erhvervsmæssig anvendelse af købs- og salgsejendomme ved lov nr. 434 af 26. juni 1998. Konkret drejede sagen sig om, hvorvidt sagsøgeren, der var landmand, kunne anbringe avancen fra salget af en landbrugsejendom i nyopførelse af et stuehus beliggende på en mindre jordlod (7.939 m²), som sagsøgeren ved mundtlig aftale med sine tre døtre havde købt inden opførelsen af huset. Huset blev opført, inden arealet blev arealoverført. Efter vidneforklaring fandt landsretten det godtgjort, at sagsøgeren havde drevet erhvervsvirksomhed på delarealet på genopførelsestidspunktet, hvorefter betingelsen for genanbringelse efter ejendomsavancebeskatningslovens § 6 c, jf. § 6 a, var opfyldt.

SKM2007.598.LSR. Ejendomsavance ved salg af jord fra klagers landbrugsejendom kunne ikke genanbringes i anskaffelsessummen for en nyopført bygning, der af klager skulle udlejes til ægtefællens galleri.

SKM2007.840.SR. Skatterådet fandt ikke, at der vil kunne foretages genanbringelse af ejendomsavance ved salg af sommerhus i ombygningsudgifterne på et andet sommerhus.

SKM2007.943.SR. Skatterådet afviste at tage stilling til, om der kan ske genanbringelse af en avance efter § 6 A i ejendomsavancebeskatningsloven i en ejendom, der bl.a. skal anvendes til bogføringsvirksomhed, da spørgsmålet ikke kan besvares med den fornødne sikkerhed.

SKM2008.43.SR. Skatterådet tog stilling til forskellige spørgsmål i forbindelse med anvendelse af genanbringelsesreglerne i §§ 6 A og 6 C i ejendomsavancebeskatningsloven i forbindelse med nybyggeri mv.

SKM2008.63.SR. Skatterådet bekræftede, at ejendomsavance kan genanbringes i omkostninger til nybygning af ejendom.

SKM2008.72.SR.  Skatterådet bekræftede, at avance ved salg af skovejendom kan genanbringes i nybygning af ejendom til etablering af virksomhed.

SKM2008.276.SR. Skatterådet fandt, at besvarelsen af et spørgsmål om, hvorvidt betingelserne for genanbringelse er opfyldt, forudsætter at byggeriet afsluttes og efterfølgende anvendes i forbindelse med spørgerens erhvervsvirksomhed, idet SKAT først på dette tidspunkt har mulighed for at tage stilling til, om betingelserne i ejendomsavancebeskatningslovens § 6 A er opfyldt.

SKM2008.497.SR. Skatterådet fandt, at der ikke kan genanbringes ejendomsavance i udgifter til ombygning, hvor der er foretaget straksfradrag.

SKM2008.498.SR. Skatterådet bekræftede, at spørger kunne genanbringe ejendomsavance i  udgifter til nybygning på ejendom i Tyskland.

SKM2008.945.SR. Skatterådet bekræftede, at spørger kan genanbringe ejendomsavance i udgifter til ombygning af driftsbygninger til bondegårdsferie. Skatterådet bemærkede, at såfremt spørger inden for fristerne i EBL § 6 A, stk. 2, indgår underentreprenøraftaler, hvor prisen er endeligt fastsat, vil arbejdet som udgangspunkt blive omfattet af genanbringelsesreglerne. I det tilfælde hvor der arbejdes efter regning, dvs. hvor arbejdet bliver afregnet løbende, kan arbejde udført eller arbejde som er aftalt udført inden for risten i EBL § 6 A, stk. 2, blive omfattet af genanbringelsesreglerne. I det tilfølge hvor spørger selv agter at stå for udførelse af ombygning, kan spørgeren nedsætte anskaffelsessummen med udgifter til materialer, der er indkøbt og leveret til ombygningen inden for fristerne, selvom materialerne rent faktisk endnu ikke er anvendt i forbindelse med ombygningen. I alle tilfælde forudsættes, at byggeriet afsluttes og efterfølgende anvendes erhvervsmæssigt, idet SKAT først på det tidspunkt har mulighed for at tage stilling til, om betingelserne om erhvervsmæssig virksomhed er opfyldt.

SKM2008.890.SR. Skatterådet fandt, at avance ved salg af landbrugsjord ikke kan genanbringes i en nyopført pavillion. Derimod kan avancen genanbringes i en opført tilbygning til en bestående stald.

SKM2008.973.SR. Skatterådet fandt, at spørger ikke kunne genanbringe ejendomsavance i nybygning af stald, idet de tidsmæssige frister ikke var overholdt.

SKM2008.1018.SR. Skatterådet bekræftede, at spørger kan genanbringe ejendomsavance i ombygning af driftsbygninger til ferielejligheder under forudsætning af, at det fremlagt 5 årige driftsbudget lægges til grund ved den erhvervsmæssige anvendelse.

SKM2008.1023.SR. Skatterådet bekræftede, at spørger kan genanbringe ejendomsavance i udgifter til ombygning af landbrugsejendom til bondegårdsferie. Skatterådet bemærkede, at såfremt spørger inden for fristerne i EBL § 6 A, stk. 2, indgår underentreprenøraftaler, hvor prisen er endeligt fastsat, vil arbejdet som udgangspunkt blive omfattet af genanbringelsesreglerne. I det tilfælde hvor der arbejdes efter regning, dvs. hvor arbejdet bliver afregnet løbende, kan arbejde udført eller arbejde som er aftalt udført inden for risten i EBL § 6 A, stk. 2, blive omfattet af genanbringelsesreglerne. I det tilfølge hvor spørger selv agter at stå for udførelse af ombygning, kan spørgeren nedsætte anskaffelsessummen med udgifter til materialer, der er indkøbt og leveret til ombygningen inden for fristerne, selvom materialerne rent faktisk endnu ikke er anvendt i forbindelse med ombygningen. Skatterådet fandt dernæst, at der ikke kunne ske genanbringelse i en ejendom, der var vurderet som "privat institutions- og serviceejendom", der skulle benyttes til feriecenter, da udlejning af en sådan ejendom ikke anses for erhvervsvirksomhed i ejendomsavancebeskatningslovens forstand.

SKM2008.1027.SR. Skatterådet tog stilling til spørgsmål om genanbringelse i opførelse af en farm i Tanzania.

SKM2009.61.SR. Skatterådet fandt, at der kunne ske genanbringelse af avance fra jordsalg i ombygning af udlejet stuehus til ferielejligheder eller alternativt til administration og kontor.

SKM2009.117.SR. Skatterådet bekræftede, at spørger kunne genanbringe ejendomsavance i ægtefællens erhvervsvirksomhed. 

SKM2009.447.SR. Der kunne ikke ske genanbringelse af ejendomsavance i udgifter til om-, ny- og tilbygning af landbrugsejendom til ferielejligheder.

Genanbringelse i 

erhvervsejendom-

me, der ændrer

klassifikationVed § 3 i lov nr. 308 af 19. april 2006 er der gennemført regler om, at fortjeneste, der er anbragt i en erhvervsejendom, der har ændret klassifikation til en ejerbolig, hvor fortjenesten er skattefri efter parcelhusreglen, beskattes, når den omklassificerede erhvervsejendom afstås, jf. nærmere herom i afsnit E.J.1.7. Tilsvarende er der gennemført regler for beskatning af fortjeneste ved afståelse af en erhvervsejendom, der er genanbragt i en ny erhvervsejendom, hvor boligandelen efter genanbringelsen er forøget, jf. afsnit E.J.2.3.3.3.   

Reglernehar virkning for ejendomme, der afstås den 14. december 2005 eller senere. Reglerne gælder dog ikke for ejendomme, der før den 15. december 2005 har ændret anvendelse til beboelsesejendomme, der er omfattet af ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1-3. Reglerne gælder heller ikke for ejendomme, i det omfang boligandelen er forøget før den 15. december 2005.   

Genanbringelse i ejendomme i udlandet

Reglerne i § 6 A, stk. 4, 1. pkt., om genanbringelse af avance i faste ejendomme, der er beliggende i udlandet er ændret ved lov nr. 525 af 12. juni 2009, § 5, nr. 7. 

De nye regler finder anvendelse på genanbringelser i fast ejendom, hvor den afståede faste ejendom (hvorfra man ønsker at genanbringe fortjeneste) er afstået den 22. april 2009 eller senere, eller den erhvervede faste ejendom eller aftalen om nybygning, ombygning eller tilbygning (som man ønsker at genanbringe i) er erhvervet henholdsvis indgået den 22. april 2009 eller senere.

Ændringen betyder, at der fremover kun kan ske genanbringelse af avance i fast ejendom i Danmark, på Færøerne, i Grønland eller i en stat, der er medlem af EU/EØS, og som udveksler oplysninger med de danske skattemyndigheder efter en dobbeltbeskatningsoverenskomst, en anden international overenskomst eller en konvention eller en administrativet indgået aftale om bistand i skattesager.

Det er en forudsætning for anvendelse af genanbringelsesreglerne på ejendomme, der er beliggende på Færøerne, i Grønland eller i en fremmed stat, der er medlem af EU/EØS,  at ejeren på nedsættelsestidspunktet har skattemæssigt hjemsted i Danmark.

Nedsættelsestidspunktet kan som udgangspunkt udledes af reglen i EBL § 6 A, stk. 2. Hvis erhvervelsen af den udenlandske ejendom, hvis anskaffelsessum nedsættes, er sket i det seneste indkomstår forud for afståelsesåret for den ejendom, hvis beskatning udskydes, er nedsættelsestidspunktet tidspunktet for indsendelse af rettidig selvangivelse for afståelsesåret. Hvis erhvervelsen er sket i samme år, er nedsættelsestidspunktet fortsat det samme. Hvis erhvervelsen sker i året efter, er nedsættelsestidspunktet tidspunktet for indsendelse af rettidig selvangivelse for dette år. Hvis skattemyndighederne ændrer ansættelse vedrørende afståelse af fast ejendom, og den skattepligtige begærer nedsættelse indenfor tre måneders fristen, er nedsættelsestidspunktet tidspunktet for denne begæring.

Af en konkret sag i Skatterådet, offentliggjort som SKM2006.730.SR. fremgår det, at det på fraflytningstidspunktet kan være praktisk umuligt at selvangive for den forløbne periode, når der i perioden er tale om virksomhedsophør/påbegyndelse af ny virksomhed i udlandet i forbindelse med afståelse/erhvervelse af en erhvervsejendom.

Skatterådet har derfor truffet afgørelse om, at skatteyder inden fraflytning kan begære fortjeneste ved afståelsen af den danske ejendom genanbragt i den udenlandske ejendom. I forbindelse med begæringen skal skatteyder afgive de nødvendige oplysninger om de implicerede ejendomme, herunder et driftsbudget for den erhvervede ejendom, således at skattemyndighederne kan konstatere, om det formelle og reelle grundlag for genanbringelse efter ejendomsavancebeskatningslovens §§ 6 A-6 C er opfyldt.

Hvis der er usikkerhed om driftsbudgettet, er skattemyndighederne berettiget til at begære de tidligere års resultater for den pågældende ejendom fremlagt.Den ændrede praksis betyder, at ejeren af ejendommen ikke behøver at opretholde sin skattepligt til Danmark indtil tidspunktet for indgivelse af selvangivelsen for at kunne genanbringe fortjenesten i en ejendom i udlandet.

Når den skattepligtige ved indgivelse af disse oplysninger vælger at genanbringe fortjenesten i en ny ejendom i udlandet, gælder de samme regler, som hvis der først ved indgivelse af selvangivelse var foretaget et valg, dvs. det ikke er muligt at ændre valget efterfølgende.

Det er fortsat en betingelse for genanbringelse, at der indgives rettidig selvangivelse for det pågældende indkomstår, jf. § 6 A, stk. 2, i EBL. Hvis selvangivelsen ikke indleveres rettidig, betyder det, at betingelserne for genanbringelse ikke er opfyldte.

Fortjenesten vil derfor blive beskattet efter ejendomsavancebeskatningslovens almindelige regler. En for sen indlevering af selvangivelsen betyder således ikke, at valget af genanbringelse kan ændres. Ejeren er på dette tidspunkt ikke længere skattepligtig i Danmark og opfylder derfor ikke længere betingelserne for at kunne genanbringe fortjenesten. Denne praksis fremgår nu direkte af ejendomsavancebeskatningslovens § 6 A, stk. 4, jf. § 4 i lov nr. 335 af 7. maj 2008.

Den fortjeneste, der stammer fra nedsættelse af anskaffelsessummen, er herefter fortjeneste fra fast ejendom i den stat, hvor den afståede ejendom lå.

AfgørelserSKM2007.270.SR. Skatterådet bekræftede, at spørger kan genanbringe fortjeneste ved afståelse af erhvervsmæssig ejendom i køb af anden erhvervsmæssig ejendom i fremmed stat efter reglerne i ejendomsavancebeskatningslovens § 6 A.

SKM2007.286.SR. Avance ved salg af hollandsk ejendom kunne genplaceres ved køb af ny hollandsk ejendom. Landmandens danske selskab kunne sambeskattes med hans hollandske selskab. Det danske selskab bevarede sin skattepligt til Danmark.

SKM2007.329.SR. Skatterådet tog stilling til forskellige spørgsmål i forbindelse med anvendelse af genanbringelsesreglerne i §§ 6 A - 6 B i ejendomsavancebeskatningsloven i ejendom i Litauen ved efterfølgende fraflytning fra Danmark. Skatterådet bekræftede bl.a., at det er muligt at anvende genanbringelsesreglerne på en landbrugsbygning, der er beliggende på lejet jord i Litauen.

Se endvidere SKM2007.621.SR og SKM2007.622.SR nedenfor.

SKM2007.650.SR. Skatterådet tog stilling til forskellige spørgsmål i forbindelse med spørgers anvendelse af genanbringelsesreglerne i §§ 6 A - 6 B i ejendomsavancebeskatningsloven som kommanditist i ejendom i Rumænien.

SKM2007.702.SR.Skatterådet tog stilling til spørgsmålet om genanbringelse gennem et "selskab" i Rumænien.

SKM2007.705.SR. Skatterådet bekræftede, at ejendomsavance kan genanbringes i udenlandsk erhvervsejendom gennem rumænsk selskab.

SKM2007.747.SR. Skatterådet tog stilling til spørgsmål om genanbringelse af ejendomsavance i udenlandsk erhvervsejendom samt i omkostninger til nybygning af erhvervsejendom. Endvidere er der taget stilling til spørgsmål om henstand med betaling af skat.

SKM2007.748.SR. Skatterådet tog stilling til spørgsmål om bl.a. genanbringelse af ejendomsavance i udenlandsk ejendom.

SKM2007.767.SR. Skatterådet tog stilling til forskellige spørgsmål i forbindelse med anvendelse af genanbringelsesreglerne i § 6 A i ejendomsavancebeskatningsloven på en ejendom i Sydafrika.

SKM2007.808.SR. Skatterådet fandt, at ejendomsavance fra salg af ejendom i Danmark kan genanbringes i købt ejendom i land L, samt at en resterende ejendomsavance kunne genanbringes i en påtænkt nybygget stald. Endvidere fandt Skatterådet, at der, inden for en rimelig frist, kunne ske genoptagelse af en beskattet (rest)avance vedr. indkomståret 2007, såfremt staldbyggeriet skulle blive dyrere end aftalt i kontrakten. 

SKM2007.827.SR.  Skatterådet bekræftede efter en konkret vurdering, at betingelserne for genanbringelse af en avance efter § 6 A i ejendomsavancebeskatningsloven var opfyldt i forbindelse med erhvervelse af en land- og skovbrugsejendom i Sverige. Skatterådet bekræftede endvidere, at der vil kunne gives henstand med fraflytterskatten efter reglerne i § 73 E i kildeskatteloven, forudsat at selvangivelsen indsendes senest 1. juli i året efter fraflytningen.

SKM2007.828.SR. Skatterådet bekræftede efter en konkret vurdering, at betingelserne for genanbringelse af en avance efter § 6 A i ejendomsavancebeskatningsloven var opfyldt i forbindelse med erhvervelse af en skovejendom i Sverige.

SKM2007.829.SR. Skatterådet kunne ikke bekræfte, at der kan ske genanbringelse af en avance efter § 6 A i ejendomsavancebeskatningsloven i den del af en blandet ejendom i Sverige, der benyttes til deltidsskovbrug, da betingelsen om erhvervsmæssig anvendelse af ejendommen ikke kunne anses for opfyldt.

SKM2007.839.SR. Skatterådet tog stilling til forskellige spørgsmål vedrørende genanbringelse af ejendomsavance i udlandet.

SKM2007.911.SR. Skatterådet tog stilling til spørgsmål vedrørende genanbringelse af ejendomsavance i udlandet.

SKM2008.44.SR. Skatterådet bekræftede, at avance ved afståelse af erhvervsejendom ikke kan genanbringes i ejendom i udlandet.

SKM2008.45.SR. Skatterådet tog stilling til forskellige spørgsmål i forbindelse med anvendelse af genanbringelsesreglerne i §§ 6 A - 6 B i ejendomsavancebeskatningsloven på en skovejendom i Sverige, der er ejet gennem et interessentskab.

SKM2008.64.SR. Skatterådet bekræftede, at avance opstået ved afståelse af landbrugsejendom kan genanbringes i grund og ejendom i udlandet gennem et hollandsk interessentskab.

SKM2008.73.SR.  Skatterådet bekræftede, at avance opstået ved afståelse af skovejendom kan genanbringes i udlandet, under forudsætning af at betingelserne for genanbringelse er opfyldt.

SKM2008.131.SR. Skatterådet tog stilling til spørgsmål vedrørende genanbringelse af ejendomsavance i lagerbygning på lejet grund i Makedonien.

SKM2008.179.SR. Skatterådet bekræftede, at spørger kunne overtage sin faders landbrugsejendom med skattemæssig succession efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven, afskrivningsloven og kildeskattelovens § 33 C og D. Endvidere bekræftede Skatterådet, at spørger efterfølgende kunne gennemføre en skattefri virksomhedsomdannelse. Skatterådet afviste at svare på spørgsmålet om, hvorvidt spørgers selskab herefter ville kunne genanbringe ejendomsavance efter § 6 A i ejendomsavancebeskatningsloven i en landbrugsejendom i Litauen.

SKM2008.181.SR. Skatterådet kunne ikke bekræfte, at der kan ske genanbringelse af en avance efter § 6 A i ejendomsavancebeskatningsloven i den del af en blandet ejendom i Sverige, der benyttes til deltidsskovbrug, da betingelsen om erhvervsmæssig anvendelse af ejendommen ikke kunne anses for opfyldt.

SKM2008.187.SR. Skatterådet fandt ikke, at der kunne ske genanbringelse af ejendomsavance i skov i Sverige på kun 4 ha.

SKM2008.190.SR. Skatterådet fandt, at der kunne ske genanbringelse af ejendomsavance ved salg af landbrugsejendom i Danmark i en skov i Sverige.

SKM2008.222.SR. Skatterådet tog stilling til en række spørgsmål vedr. ejendomsavancebeskatning og sambeskatning i forbindelse med et selskabs genanbringelse af ejendomsavance ved køb af fast ejendom i udlandet.

SKM2008.385.SR. Skatterådet bekræftede, at spørger kan genanbringe avancen vedrørende salget af ejendommen i købte ejendomme i Nederlandene, og at han derefter kan flytte til Nederlandene og få henstand med skattebetaling, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 6 B, forudsat at selvangivelsen for 2007 bliver indsendt rettidigt.

SKM2008.387.SR. Skatterådet bekræftede, at spørger kan anvende genanbringelsesreglen i ejendomsavancebeskatningslovens § 6 A ved erhvervelse af tre skovejendomme på i alt 503,1 ha med 23.790 m3 træ.

SKM2008.498.SR. Skatterådet bekræftede, at spørger kunne genanbringe ejendomsavance i ejendom i Tyskland.

SKM2008.570.SR. Skatterådet fandt, at der på nuværende tidspunkt ikke kan svares på et spørgsmål om, hvorvidt ejendomsavancen opnået ved salg af en ejendom i Danmark, kunne anbringes i anskaffelsessummen ved køb af en landbrugsejendom/landbrugsjord beliggende i Polen gennem et polsk kommanditselskab.Der blev lagt vægt på, at der på nuværende tidspunkt ikke foreligger oplysninger om, hvorvidt det polske kommanditselskab er stiftet, og heller ikke hvorvidt erhvervelse af en specifik ejendom i Polen har fundet sted, hvilket indebærer, at der ikke foreligger en konkret genanbringelsessituation.

SKM2008.575.SR. Skatterådet fandt, at betingelserne for genanbringelse i EBL § 6 A som udgangspunkt var opfyldt i forbindelse med afståelse af 3 landbrugsejendomme i Danmark og efterfølgende erhvervelse af en konkret landbrugsejendom i Holland.

SKM2008.729.SR. Skatterådet bekræftede, at ejendomsavance kunne genanbringes i svensk skovejendom samt, at fordelingen af anskaffelsessummen kunne ske i forhold til den seneste svenske offentlige ejendomsværdi.

SKM2008.733.SR. Skatterådet bekræftede, at spørger kunne genanbringe ejendomsavance i skovejendom i Chile.

SKM2008.734.SR. Skatterådet bekræftede, at spørger kunne genanbringe ejendomsavance i en svensk skovejendom.

SKM2008.897.SR. Skatterådet bekræfter, at spørger kan genanbringe ejendomsavance i to ud af tre svenske skovejendomme, der spørges til.

SKM2008.974.SR. Skatterådet bekræftede, at spørger kunne genanbringe ejendomsavance ved salg af jord i anskaffelsessummen på påtænkt køb af minkfarm i udlandet.

SKM2008.1022.SR. Skatterådet bekræftede, at spørger kan genanbringe ejendomsavance i skovejendom i Skotland.

SKM2008.944.SR. Skatterådet fandt, at der ikke kunne ske genanbringelse af ejendomsavance i en svensk skovejendom, da ejendommen måtte anses for at være et fritidshus med et mindre skov- og landbrugsareal. Skovejendommen ansås derfor ikke anvendt erhvervsmæssigt straks fra erhvervelsen. 

SKM2009.116.SR. Skatterådet bekræftede, at det var muligt at genanbringe avance i ejendom i Laos.

SKM2009.131.SR.  Skatterådet bekræftede, at en svensk skovejendom på samlet 138 ha, heraf 106 ha skov, kunne drives erhvervsmæssigt. Der blev lagt vægt på den fremlagte skovbrugsplan samt, at skovejendommen havde en sådan størrelse, at den kunne forventes at give et passende overskud. Skatterådet bekræftede, at der kunne ske genanbringelse af en eventuel ejendomsavance i lejligheder til landboturisme og den del af skovejendommen der vedrører jord- og skovarealer.

SKM2009.151.SR.  Skatterådet bekræftede, at der kan ske genanbringelse i en landbrugsejendom i Uganda, hvor ejendomsretten er baseret på "leasehold".

SKM2009.156.SR.  Skatterådet fandt, at de svenske regler for fordeling af købesummen kunne fraviges, da en anden fordeling var dokumenteret. Samtidig fandt Skatterådet, at det var muligt under visse betingelser at bruge virksomhedsordningen samt at genanbringe en andel af en af spørger i 2007 realiseret ejendomsavance i den erhvervsmæssige del af en svensk skovejendom.

SKM2009.709.SR. Der kunne foretages genanbringelse af ejendomsavance i polsk landbrugsjord. Resultatet var betinget af (polsk) erhvervelse ved udfærdigelse af en notariel akt inden udgangen af år 2009, samt at de 2,5 mio. DKK er sædvanlig indskudskapital i kommanditselskabet, som anvendes til at finansiere erhvervelsen af ejendommene.

SKM2009.744.SR. Skatterådet kunne bekræfte, at spørgers beregnede fraflytningsskat og dermed spørgers henstand med skattebetalingen efter kildeskattelovens § 73 E, som han opnåede ved fraflytning fra Danmark, falder bort ved tilbageflytning til Danmark, såfremt han bliver fuldt skattepligtig og hjemmehørende i Danmark.

Skatterådet kunne endvidere bekræfte, at spørger vil kunne genanbringe en ejendomsavance (herunder den tidligere danske ejendomsavance) ved salget af hans ejendom i Nederlandene, hvis han inden salgstidspunktet er flyttet til Danmark og således er fuldt skattepligtig til og hjemmehørende i Danmark, og landbrugsejendommen han køber, er beliggende i Danmark og drives af spørger. Skatterådet kunne ikke bekræfte, at indgangsværdien for ejendommen beliggende i Nederlandene skal opgøres efter kildeskattelovens § 9, stk. 2, idet den skal opgøres efter kildeskattelovens § 9, stk. 1. Endvidere kunne en uafhængig nederlandsk ejendomsmæglers vurdering af ejendommen ikke lægges til grund ved ansættelsen af handelsværdien på tilflytningstidspunktet. Skatterådet kunne endeligt ikke bekræfte, at en evt. fortjeneste ved et efterfølgende salg af ejendommen i Nederlandene skal opgøres som forskellen mellem afståelsessummen og anskaffelsessummen efter kildeskattelovens § 9, stk. 2.  En evt. fortjeneste skal i stedet opgøres som forskellen mellem afståelsessummen og handelsværdien på tilflytningstidspunktet, jf. kildeskattelovens § 9, stk. 1. Derudover skal den tidligere genanbragte avance tillige skal medregnes ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst for salgsåret.

SKM2009.792.SR. Såvel den ejendom der blev afstået, som den der erhvervedes opfyldte kravet til erhvervsmæssig anvendelse efter reglerne i EBL. Spørger kunne derfor genanbringe ejendomsavance realiseret ved salg af 63,4881 ha landbrugsjord i Danmark i 180 ha landbrugsjord i Spanien og i den del af maskinhuset i Spanien, som anvendtes erhvervsmæssigt herunder de ombygningsudgifter, som relatererede sig til den del af maskinhuset, som anvendtes erhvervsmæssigt i spørgers virksomhed. Derimod fandt Skatterådet, at kontoret/soverum, baderum og toilet ikke kunne anses for at indgå i spørgers erhvervsmæssige virksomhed, hvorfor avancen ikke kunne genanbringes i anskaffelsessummen for den del af det erhvervede maskinhus, ligesom avancen ikke kunne genanbringes i ombygningsudgifterne, som kunne henføres til disse rum.

SKM2010.101.SR. Spørger har købt en ejendom i Frankrig. Ejendommen er på 170 ha. Spørger ønsker at genanbringe i indretningen af en del af driftsbygningerne samt noget af hovedbygningen til landboturisme samt i anskaffelsessummen vedrørende hovedbygningen, som skal anvendes til landboturisme. I forbindelse med at lov nr. 525 af 12. juni 2009 blev gennemført med virkning fra 22. april 2009 er reglerne, for at kunne udskyde beskatningen af en ejendomsavance ved genanbringelse i en ny ejendom eller i ombygning, nybygning eller tilbygning til en ejendom, ændret. Det fremgår af bemærkningerne, at der ikke længere kan genanbringes gevinst ved salg af fast ejendom i nogen form for fast ejendom, der udlejes (herunder bortforpagtes). Da spørger ikke inden d. 22. april 2009 har indgået kontrakt om ombygning af hestestalden eller driftsbygningen, er spørger omfattet af lovforslaget.Endvidere fremgår det af bemærkningerne til lovforslaget, at genanbringelse efter ændringen ikke længere kan ske i en lade, der ombygges til ferielejligheder. Der er tale om ren udlejningsvirksomhed, der ikke kan sammenlignes med egentlig hotelvirksomhed.

SKM2010.339.SR. Skatterådet fandt ikke, at vindmøller er fast ejendom iht. ejendomsavancebeskatningsloven og svarede derfor nej til, at ejendomsavance kunne genanbringes i vindmøller iht. ejendomsavancelovens § 6 A.

SKM2010.340.SR. Skatterådet fandt ligeledes ikke(Jvf. ovenstående afgørelse), at vindmøller er fast ejendom iht. ejendomsavancebeskatningsloven og svarede derfor nej til, at ejendomsavance kunne genanbringes i vindmøller iht. ejendomsavancelovens § 6 A.

FraflytterbeskatningDer foretages fraflytterbeskatning efter EBL § 6 B ved en ejers fraflytning til udlandet. Fraflytterbeskatningen omfatter skat af fortjeneste på en afstået erhvervsejendom, når fortjenesten har nedsat anskaffelsessummen på en erhvervet erhvervsejendom, der er beliggnde i udlandet, Grønland eller Færøerne. Reglerne i EBL § 6 B omfatter kun fysiske personers fraflytning, idet selskaber er omfattet af ophørsbestemmelsen i SEL § 5, stk. 7.

Reglerne om fraflytterbeskatning i EBL § 6 B har virkning i tilfælde, hvor ejeren ophører med at have skattemæssigt hjemsted her i landet den 1. januar 2002 eller senere.

Som nævnt foran, er det en betingelse for anvendelse af genanbringelsesreglerne ved erhvervelse af ejendomme i udlandet herunder på Færøerne og i Grønland, at ejeren har skattemæssigt hjemsted i Danmark på nedsættelsestidspunktet. Det vil sige, at det er en forudsætning, at ejeren er fuldt skattepligtig til Danmark efter kildeskattelovens § 1, selskabsskattelovens § 1 eller fondsbeskatningslovens § 1 og ikke samtidig er hjemmehørende i udlandet, Færøerne eller Grønland i henhold til en dobbeltbeskatningsoverenskomst. Om definition af nedsættelsestidspunktet, se ovenfor.

Fraflytning foreligger, når ejeren ophører at være fuldt skattepligtig til Danmark efter reglerne i kildeskattelovens § 1. Fraflytning kan dog foreligge på et tidligere tidspunkt, nemlig når ejeren både er fuldt skattepligtig til Danmark og til udlandet, og samtidig i henhold til en dobbeltbeskatningsoverenskomst ophører at være hjemmehørende i Danmark. I denne situation flytter retten til at beskatte fast ejendom som bopælsland i det indbyrdes forhold mellem de to lande fra Danmark til det pågældende udland. Det er derfor uden betydning, om dobbeltbeskatningsoverenskomsten er indgået med det land, som ejendommen er beliggende i, eller med et andet land.

Når betingelserne herfor er opfyldt, foretages der fraflytterbeskatning efter den nye § 6 B i EBL, såfremt der er sket nedsættelse af anskaffelsessummen på en ejendom, der er beliggende i udlandet. Fortjenesten beskattes på tidspunktet for skattepligtsophøret eller for flytningen af skattemæssigt hjemsted. Den fortjeneste, der stammer fra nedsættelse af anskaffelsessummen, er fortjeneste fra fast ejendom beliggende i den stat, hvor den afståede ejendom lå.   

Beskatningen ved fraflytning er som udgangspunkt lig med skatten af fortjenesten på den afståede ejendom. I den skattepligtige indkomst i fraflytningsåret medregnes således hele den del af avancen på den afståede ejendom, der har nedsat anskaffelsessummen på den udenlandske ejendom. Ved omregning til helårsindkomst indgår den som en engangsindkomst. Selvom den udenlandske ejendom er faldet i værdi fra anskaffelsen til fraflytningen, nedsættes beskatningsgrundlaget ikke svarende til faldet. Det skyldes, at der er tale om beskatning af en allerede realiseret avance på den tidligere afståede faste ejendom, som Danmark har ret til at beskatte efter dobbeltbeskatningsoverenskomsterne (enten som bopælsland, hvis ejendommen lå i udlandet, eller som kildeland, hvis den lå her i landet). Først ved et senere salg af den udenlandske ejendom vil skatten af den oprindeligt afståede ejendom skulle omberegnes, hvis den udenlandske ejendom er faldet i værdi fra anskaffelsestidspunktet til salgstidspunktet, jf. nedenfor.

Der vil kunne gives henstand med skatten indtil salg eller død efter reglerne i kildeskattelovens § 73 E. Hvis fraflytning sker til et land, der er omfattet af EU's bistandsdirektiv vedrørende inddrivelse, eller et land, der er omfattet af den nordiske overenskomst om bistand i skattesager, behøves ikke sikkerhedsstillelse.

Efter fraflytningen kan den skattepligtige vælge at afstå den erhvervede ejendom. Hvis det viser sig, at den erhvervede ejendom er faldet i værdi i forhold til købesummen, kan skatteyderen begære fraflytterskatten nedsat svarende til faldet. Det gælder, uanset hvor længe den erhvervede ejendom har været i skatteyderens besiddelse. Nedsættelsen gælder, hvad enten der er givet henstand med skatten eller ej.

Vælger den skattepligtige at flytte tilbage, bortfalder fraflytterskatten.  Det gælder, hvad enten der er givet henstand med skatten eller ej. Flytter den skattepligtige ud igen, skal skatten igen betales, men således at avancen medtages i dette fraflytningsår.

Skatterådet tog i SKM2006.730.SR stilling til forskellige spørgsmål i forbindelse med anvendelse af genanbringelsesreglerne i §§ 6 A - 6 B i EBL i udenlandsk ejendom ved efterfølgende fraflytning fra Danmark.

Se endvidere SKM2007.621.SR, hvor Skatterådet tog stilling til forskellige spørgsmål i forbindelse med anvendelse af genanbringelsesreglerne i §§ 6 A - 6 C i ejendomsavancebeskatningsloven i udenlandsk ejendom ved efterfølgende fraflytning fra Danmark og SKM2007.622.SR, hvor Skatterådet tog stilling til forskellige spørgsmål i forbindelse med anvendelse af genanbringelsesreglerne i §§ 6 A - 6 B i ejendomsavancebeskatningsloven i ejendom i Litauen ved efterfølgende fraflytning fra Danmark. 

I SKM2007.640.SR tog Skatterådet stilling til forskellige spørgsmål i forbindelse med anvendelse af genanbringelsesreglerne i §§ 6 A - 6 B i ejendomsavancebeskatningsloven i forbindelse med afståelse af en ideel andel af en ejendom i Danmark og erhvervelse af en ideel andel af en ny ejendom i Holland.

SKM2008.643.SR. Skatterådet tog stilling til forskellige spørgsmål i forbindelse med genanbringelse af ejendomsavance i udlandet, herunder spørgsmål i forbindelse med opgørelse af henstandsbeløbet efter KL § 73 E.

Se endvidere SKM2009.116.SR., hvori Skatterådet tog stilling til betingelserne for at opnå henstand med betaling af skat på fortjeneste ved salg af ejendom. Skatterådet bekræftede, at dette var muligt i forbindelse med etablering af virksomhed i Laos, såfremt spørger angav rettidig selvangivelse, samt stillede betryggende sikkerhed for henstandsbeløbet. Skatterådet bekræftede ydermere, at betryggende sikkerhed kan stilles i form af indestående i et dansk pengeinstitut eller ved bankgaranti i et dansk pengeinstitut. Bankgaranti i et udenlandsk pengeinstitut og indestående i udenlandsk pengeinstitut kan ligeledes anses for betryggende sikkerhed. En bankgaranti skal stilles i danske kroner eller euro.