Bindende svar

Spørgsmål

Kan udlejningen af de ferielejligheder, der er ejet af spørger, og som ligger på nabogrunden til I/S Feriecenter, betragtes som udlejning på sommerhuslignende vilkår, således at udlejningen er momsfritaget?

Svar

Nej, men udlejningen vil være momsfritaget efter momslovens § 13, stk. 1, nr. 8, som udlejning af fast ejendom.

Beskrivelse af de faktiske forhold

I/S Feriecenter driver virksomhed med at udleje ferielejligheder og drive hotel. Feriecentret ejer 70 ferielejligheder, der er placeret i tilknytning til feriecentret. Foruden ferielejlighederne omfatter feriecentret hotel, fællesbygninger med bl.a. legeland, hoppeborg, udendørs grillhus, badeland, bowlingcenter og restaurant.

Feriecentret vil udskille udlejningen af ferielejlighederne fra deres hotelvirksomhed med hensigt på, at sælge disse til individuelle private købere. Ferielejlighederne vil, indtil de er solgt, blive udlejet på sommerhuslignende vilkår på lige fod med de lejligheder, der planlægges solgt til private.

Ud over Feriecentrets 70 ferielejligheder ejer X A/S, 20 ferielejligheder på nabomatriklen til Feriecentret. Disse indgår som en del af Feriecentrets daglige virksomhed og drives pt. som momspligtig hotelvirksomhed.

Det er oplyst, at der mellem X A/S og I/S Feriecenter ikke foreligger en kontrakt vedrørende udlejning af de 20 ferielejligheder, men det er aftalt, at spørgeren stiller ferielejlighederne til I/S Feriecenters rådighed for et fast beløb pr. måned. Der er tale om en samlet udlejning af alle lejlighederne. Den pågældende bygning er ikke frivillig registreret for udlejning af fast ejendom med henblik på erhvervsmæssig udlejning af ferielejlighederne, udlejningen er således ikke momspligtig.

I/S Feriecenter står herefter for udlejningen af de 20 ferielejligheder til lejerne, lige som det udlejer sine egne 70 ferielejligheder. Den enkelte lejer, formodes ikke at have kendskab til, hvem der egentlig ejer den enkelte lejlighed.

Disse 20 ferielejligheder skal på samme måde som Feriecentrets 70 ferielejligheder søges at sælges til individuelle private købere, og overgår således også til andre udlejningsvilkår.

Det er oplyst, at X A/S's lejligheder endnu ikke er blevet opdelt i ejerlejligheder. Dette kan først ske, efter kommunes tiltrædelse af forslag til en ny lokalplan, lokalplanen er pt. i høring. Ifølge forslaget til lokalplanen skal bygningen herefter ikke længere drives efter reglerne i lov om restaurations- og hotelvirksomhed mv. med erhvervsmæssig udlejning. Bygningens lejligheder - de 20 ferielejligheder - skal ændres til individuelle ferieboliger, for hvilke sommerhuslovens regler vil gælde. Det vil sige, at de kommende ejere selv kan benytte/udnytte ferielejlighederne efter ønske.

Som følge af, at opdelingen i ejerlejligheder endnu ikke er blevet gennemført, er der heller ikke blevet solgt nogen ferielejligheder.

Den ejerforening, der etableres i forbindelse med Feriecentret, vil også omfatte de kommende ejere af spørgers 20 ferielejligheder. De individuelle ejere vil betale et årligt beløb hertil for vedligeholdelse af fællesarealer samt for fri adgang til centrets badeland. Ejerne af ferielejlighederne er ikke forpligtet til at udleje deres ferielejligheder, men såfremt ejerne ønsker dette, skal det ske igennem det udlejningsbureau, som ejerforeningen har indgået en aftale med, og på de vilkår der bestemmes i ejerforeningen. Udlejningsbureauet kan være spørgeren, men dette afgøres af ejerforeningens ledelse.

Indtil ferielejlighederne er solgt, vil spørgeren i salgsperioden fortsætte med at udleje de endnu ikke solgte ferielejligheder.

Spørgers eventuelle opfattelse ifølge anmodning og bemærkninger til sagsfremstilling

Udlejning af fast ejendom er momsfritaget efter momslovens § 13, stk. 1, nr. 8. Undtaget fra fritagelsen er udlejning af værelser i hoteller og lignende og i virksomheder, der udlejer for kortere tidsrum end 1 måned.

Efter fast praksis er udlejning af sommerhuse omfattet af momsfritagelsesbestemmelsens første punkt i momslovens § 13 stk. 1 nr. 8.

Spørger henviser til Momsvejledningen senest 2009-2, afsnit D 11.8.3.1, hvoraf det bl.a. fremgår, at udlejning af sommerhuse er fritaget fra momspligten, og at som sommerhuse anses selvstændigt matrikulerede ejendomme med beboelsesmulighed for en familie og med tilhørende grundareal, eller 2 bygninger, der er beliggende på samme matrikel, og som er indrettet som selvstændige boliger.

I praksis er momsfritagelse for udlejning af ferieboliger betinget af:

· at udlejningen sker på sommerhuslignende vilkår, og

· at ferielejligheden er opdelt som ejerlejlighed.

Spørgeren henviser til SKM2007.240.SR og SKM2007.723.SR, hvoraf det fremgår at når ferielejligheder er opdelt i ejerlejligheder og udlejes på sommerhuslignende vilkår, er udlejningen ikke momspligtig, når de ejes af individuelle private personer henholdsvis en erhvervsdrivende, der agter at overtage 50-100 ferielejligheder.

Både ud fra udlejers og lejers synspunkt vil udlejningen således have alle de karakteristika, der kendetegner udlejning/leje af en feriebolig, og vil ikke i almindelig forstand kunne opfattes som udlejning af, respektive leje af, et hotelværelse.

Den udlejning, der indtil nu har fundet sted gennem Feriecentret, bør ikke påvirke den fremtidige momsmæssige behandling af udlejningen. En aktivitets momsmæssige stilling bør ikke bestemmes af, hvilken aktivitet en virksomhed derudover har.

Med henvisning til SKM2007.240.SR samt SKM2007.402.SR lægges det til grund, at private køberes udlejning af ferielejlighederne ikke vil være momspligtig, når det sker på sommerhuslignende vilkår. Dermed vil honorarer til formidleren af udlejningen som udgangspunkt heller ikke være momspligtig.

På dette grundlag vurderer spørger, at der skal svares ja til spørgsmål 1, og at udlejning af spørgers ferielejligheder, der er opdelt i ejerlejligheder, vil være momsfri, når udlejningen fremover sker på de angivne vilkår, hvor lejeren primært modtager en bolig uden tillægsydelser.

SKATs indstilling og begrundelse

Lovhenvisninger

Momslovens (LBK nr. 966 af 14. oktober 2005 med senere ændringer) § 4, stk. 1, lyder:

"Der betales afgift af varer og ydelser, der leveres mod vederlag her i landet. Ved levering af en vare forstås overdragelse af retten til som ejer at råde over et materielt gode. Levering af en ydelse omfatter enhver anden levering."

§ 13, stk. 1, lyder:

"Følgende varer og ydelser er fritaget for afgift:

[...]

8) administration, udlejning og bortforpagtning af fast ejendom, herunder levering af gas, vand, elektricitet og varme som led i udlejningen eller bortforpagtningen. Fritagelsen omfatter dog ikke udlejning af værelser i hoteller og lign., udlejning af værelser i virksomheder, der udlejer for kortere tidsrum end 1 måned, udlejning af camping- og parkerings- og reklameplads, samt udlejning af opbevaringsbokse.

[...]"

Praksis

I SKM2007.723.SR træffer Skatterådet bl.a. afgørelse om de momsmæssige konsekvenser ved sommerhuslignende udlejning, hvis en erhvervsdrivende person køber 50-100 ferielejligheder. Den erhvervsdrivende påtænkte kun at købe ferielejligheder, ikke at drive feriecentret.

Det fremgår af Momsvejledningen, afsnit D.11.8.2, at udlejning og bortforpagtning er fritaget efter momslovens § 13, stk. 1, nr. 8, der svarer til Momssystemdirektivets artikel 135, stk. 1, litra l, og stk. 2.

Videre hedder det, at fritagelsen gælder både beboelsesejendomme, herunder fritids- og sommerhuse, og erhvervsejendomme, samt at som fast ejendom anses såvel hele bygninger som enkelte lokaler.

Om begreberne udlejning og bortforpagtning hedder det i Momsvejledningen vedrørende EF-domstolen i sag C-275/01, Sinclair Collis Ltd.:
"Domstolen bemærker, at bestemmelsen ikke definerer begrebet "udlejning", men at det på den ene side fremgår af fast retspraksis, at det grundlæggende kendetegn for udlejning af fast ejendom i sjette direktivs artikel 13, punkt B, litra b [nuværende artikel 135, stk. 1, litra l og stk. 2]´s forstand er, at rettighedshaver for en aftalt periode og mod vederlag tildeles retten til at råde over en fast ejendom, som om den pågældende var ejer heraf, og at udelukke andre fra at udnytte denne rettighed. På den anden side skal der ved afgørelsen af, om en transaktion er afgiftspligtig, tages hensyn til samtlige omstændigheder ved den pågældende transaktion, idet det skal undersøges, hvad der er karakteristisk for denne.

Det er ikke en betingelse, at der foreligger en egentlig lejekontrakt. Udlejning af fast ejendom, hvor retsforholdet mellem parterne opstår ved en imødekommende forvaltningsakt, er ligeledes omfattet af fritagelsen. Se EF-domstolens dom i sag C-174/06, CO.GE.P. Srl".

SKATs vurdering

Spørgsmålet vedrører det forhold, om X A/S's udlejning af ferielejligheder, der drives i tilknytning til nabovirksomheden, I/S Feriecenter, kan betragtes som udlejning på sommerhuslignende vilkår, således at udlejningen er momsfritaget.

Ifølge momslovens § 4, jf. § 3, skal der betales moms af levering af vare og ydelser, der mod vederlag leveres af en afgiftspligtig person her i landet. Undtaget herfra er bl.a. udlejning af fast ejendom, jf. momslovens § 13, stk. 11, nr. 8.

I/S Feriecenters aktivitet består i at drive et feriecenter med hotel og fællesbygninger, hvori der foruden administration og reception, også bl.a. forefindes legeland, hoppeborg, udendørs grillhus og restaurant. Endvidere har gæsterne mod entre adgang til badeland, restaurant, bowling mv.

Spørgsmålet omfatter et tidsforløb der dels spænder over tiden før ændringen af lokalplanen og opdelingen af ferielejlighederne i ejerlejligheder, og dels tiden herefter indtil ferielejlighederne er blevet solgt til individuelle personer.

Før opdelingen i ejerlejligheder

Det er SKATs opfattelse, at spørgeren ikke driver hotel, men ejer en bygning med 20 ferielejligheder, der er omfattet af den nuværende lokalplan. Efter lokalplanen er det en betingelse, at bygningen skal drives efter reglerne i lov om restaurations- og hotelvirksomhed mv. Ud fra det oplyste, vil denne betingelse være opfyldt, fordi spørgeren udlejer hele bygningen samlet til I/S Feriecenter, der som beskrevet, udlejer ferielejlighederne som et led i dets almindelige momspligtige hotel- og feriecentervirksomhed. X A/S anses derfor ikke for at levere en momspligtig hotellignende ydelse.

Spørgerens aktivitet er således udlejning af fast ejendom, hvilket er omfattet af fritagelsesbestemmelsen i momslovens § 13, stk. 1, nr. 8, uafhængigt af, under hvilke betingelser I/S Feriecenter videreudlejer ferielejlighederne.

Det er heller ikke SKATs opfattelse, at spørgers udlejning er omfattet af undtagelsen til fritagelsen, der vedrører udlejning af værelser i hoteller eller under hotellignende forhold i kortere tidsrum, jf. momslovens § 13, stk. 1, nr. 8, 2. pkt.

De momsmæssige forhold for I/S Feriecenters udlejning af ferielejligheder, behandles i et selvstændigt bindende svar af dd.

Efter opdelingen i ejerlejligheder

Det vil ikke have betydning i et udlejningsforhold som i denne sag, hvis ferielejlighederne bliver opdelt i selvstændige ejerlejligheder. Det vil være de samme forhold, der bliver udlejet under, når X A/S samlet udlejer hele bygningen med 20 selvstændige ferielejligheder til I/S Feriecenter.

X A/S leverer fortsat ikke en momspligtig hotellignende ydelse, og aktiviteten, kan stadig ikke blive anset som en udlejning af værelser i hoteller eller under hotellignende forhold i kortere tidsrum, jf. momslovens § 13, stk. 1, nr. 8, 2. pkt.

Så længe der er tale om et langtidslejemål, hvor I/S Feriecenter som 'lejer råder over den faste ejendom, som om det var ejer heraf og kan udelukke andre fra at udnytte denne rettighed', vil der stadig være tale om en transaktion, der er fritaget for moms jf. momslovens § 13, stk. 1, nr. 8, som udlejning af fast ejendom. Dette gælder også når lejemålet i takt med frasalget af ferielejligheder til private personer, vil komme til at omfatte færre ferielejligheder end de 20.

SKAT indstiller til Skatterådet, at der svares nej til spørgsmål 1, fordi udlejningen ikke kan betragtes som en udlejning på sommerhuslignende vilkår. I stedet anses udlejningen som fritaget for moms efter momslovens almindelige regler i § 13, stk. 1, nr. 8.

Vejledende udtalelse

Der kan ikke gives bindende svar vedrørende bevillingsmæssige forhold, jf. skatteforvaltningslovens § 21, stk. 3.

Vejledende kan det dog oplyses, at spørger sandsynligvis vil kunne opnå tilladelse til frivillig momsregistrering af erhvervsmæssig udlejning af fast ejendom, jf. momslovens § 51, hvorefter den samlede udlejning af ferielejlighederne til I/S Feriecenter vil kunne blive momspligtig.

Hvis ferielejlighederne efter en frivillig momsregistrering sælges til private personer, henledes opmærksomheden på, at en eventuel reguleringsforpligtelse ikke vil kunne overføres til køber. En privat køber af en ferielejlighed kan ikke blive momsregistreret for erhvervsmæssig udlejning, da den private ejer i den konkrete sag ikke vil blive anset for at drive momspligtig hotellignende virksomhed. Spørger ville under sådanne forhold selv skulle betale reguleringsforpligtigelsen.

Skatterådets afgørelse og begrundelse

Skatterådet bekræfter SKATs indstilling.