Skal ejerne af hotelejerlejlighederne betale moms af de modtagne lejebeløb?

Svar

Nej.

Ejendommen ejes af A ApS, som er ejet af B. Selskabet blev stiftet efter reglerne om skattefri virksomhedsomdannelse i begyndelsen af 2006.

Ejendommen er kendt som Hotel C og anvendes til hotel- og restaurationsdrift. Ejendommen er i henhold til lokalplan beliggende i et område udlagt til hoteldrift.

Ejendommen er i foråret 2006 udstykket til hotelejerlejligheder, således at den oprindelige hovedbygning er udstykket i 2 hotelejerlejligheder og de eksisterende nyere lejligheder er udstykket i 23 hotelejerlejligheder.

De 2 hotelejerlejligheder i den oprindelige hovedbygning består dels af en ejerlejlighed med 10 værelser og dels af en ejerlejlighed med hotellets reception-, køkken- og restaurationsfaciliteter.

Af senere fremsendt eksempel på "Udlejningsaftale/lejegaranti for C ferielejligheder 2006" fremgår, at A ApS yder lejegaranti for udlejning af lejligheden (aftalen vedrører lejlighed nr. 1) i 2006 med et maksimalt beløb på kr. 43.520,- ekskl. moms.

I de uger, hvor ejeren selv ønsker at benytte lejligheden (op til 5 uger i 2006), fratrækkes beløb fra lejegarantiens maksimumbeløb svarende til dagspriser på mellem 272 kr. og 480 kr., og ugepriser på mellem 1.920 og 3.040 kr.

For aftalen gælder følgende forpligtelser for hhv. A ApS og ejer:

A ApS's forpligtelser:

1. I udlejningsperioden har A ApS dispositionsret over lejligheden.
2. A ApS sørger for nøgleudlevering og slutrengøring i forbindelse med hver udlejning.
3. Afregning til ejer erlægges den 1. i hver måned svarende til den gennemførte udlejning i den forudgående måned udregnet efter ovenstående priser pr. dag/uge. Slutafregning af evt. restbeløb (difference mellem aftalt garantibeløb og gennemført udlejning) sker pr. 31.12.2006.
4. Opkrævning af ydelser, der ikke er inkluderet i lejen, såsom slutrengøring og telefon opkræves af A ApS.
5. Ejer kan ændre sine dispositionsønsker over lejligheden, hvis den ikke er udlejet, og kun efter forudgående skriftlig aftale med A ApS. I ændringstilfælde fremsendes ny revideret garantiaftale med revideret garantibeløb.

Ejerens forpligtelser:

1. Lejligheden skal være velholdt og fuldt møbleret.
2. Såfremt der under lejeres ophold i lejligheden måtte opstå forhold, som kræver øjeblikkelig afhjælpning, er ejeren forpligtet til at drage omsorg for, at forholdet omgående afhjælpes. For det tilfælde, at A ApS ikke kan komme i kontakt med ejeren, bemyndiger ejeren herved A ApS til for ejerens regning at bestille det nødvendige arbejde udført af de af ejeren sædvanligvis benyttede håndværkere, såfremt ejeren har givet oplysning herom til A ApS.
3. Ejeren er forpligtet til at have lejligheden forsikret med sædvanlig husforsikring.
4. Såfremt ejeren ønsker at sælge lejligheden, er ejeren forpligtet til at give A ApS besked herom samt forpligtet til at sørge for, at køberen af lejligheden respekterer denne aftale, herunder indgåede lejemål.

Baggrundsoplysninger

De 23 nyere ejerlejligheder blev efter udstykningen udbudt til salg, og der er solgt en del af dem. Resten af lejlighederne samt de to i den oprindelige hovedbygning er til salg og forventes solgt.

Som ejer af en lejlighed er man forpligtet til at være medlem af Hotelejerlejlighedsforeningen "C Ferielejligheder". Det fremgår af § 1 i ejerforeningens vedtægter, at ejerforeningens formål er at administrere den fælles ejendom og øvrige fællesanliggender for medlemmerne, der er samtlige ejere af ejerlejligheder i matr. nr. Y, Z (mm), beliggende xxx.

Spørger har videre oplyst, at der er tale om hotellejligheder, der anvendes erhvervsmæssigt til hoteldrift, drevet efter lov om restaurations- og hotelvirksomhed, og at dispositionsretten for den enkelte ejer følger den til enhver tid gældende praksis, som pt. pr. 1. april 2006 er max. 5 uger pr. år.

Der er mellem B eller ordre og Ejerforeningen C Ferielejligheder indgået aftale om nøgleudlevering og morgenmadsservering. Det medfører, at den til enhver tid værende ejer eller forpagter af ejerlejligheden med reception-, køkken- og restaurationsfaciliteter er pligtig til at sørge for nøgleudlevering, morgenmadsservering og eventuelle andre tilvalgsydelser.

Spørger har supplerende oplyst, at udlejningen af lejlighederne vil foregå via et udlejningsbureau. Kunden kan således herigennem leje en lejlighed, købe billetter til fly/båd til området og købe tillægsydelser, som fx kan være morgenmad, rengøring og middag.

Udlejningsbureauet beholder billetpengene til dækning af billetkøb og afregner X % af lejen for opholdet til ejerne af lejlighederne. Det resterende beholder udlejningsbureauet til betaling af tillægsydelserne til A ApS og restauratøren.

Spørger har ved brev af 10. maj 2006 modtaget en konkret skriftlig vejledning fra det lokale Skattecenter vedrørende samme forhold. Af besvarelsen fremgår følgende:

• Ejeren af en hotelferielejlighed foretager ikke hotellignende udlejning af ferieboliger med tilknyttede faciliteter, idet ejeren ikke har rådighed over faciliteterne, herunder restauranten.
• Ejeren foretager udlejning af fast ejendom, der er momsfri i henhold til momslovens § 13, stk. 1, nr. 8.
• Ejeren kan ikke blive frivilligt registreret for udlejning i henhold til momslovens § 51, stk. 1, idet der alene kan gives tilladelse til frivillig registrering af erhvervsmæssig udlejning. Ejerens dispositionsret anses som ret til privat benyttelse, hvorfor udlejningen ikke anses som erhvervsmæssig udlejning.
• Da der er tale om en aktivitet, der er momsfritaget, har ejeren ikke fradragsret for moms af omkostningerne i forbindelse med køb og drift af lejligheden.
• Ejeren kan ikke overtage en eventuel reguleringsforpligtelse fra sælger.

Spørger er interesseret i at vejlede de nye og kommende ejere af de omtalte lejligheder om reglerne for momsregistrering og momsfradrag i forbindelse med udlejning af ferielejlighederne.

Idet spørger har afholdt diverse udgifter til ombygning og renovering m.m. af de omtalte lejligheder, har spørger en interesse i at vide, hvorledes SKAT momsmæssigt betragter de nye ejeres udlejning, idet den momsmæssige vurdering af udlejningen har konsekvenser for spørgers mulighed for momsfradrag og eventuelle overdragelse af en eventuel reguleringsforpligtelse.

Spørger er af den opfattelse, at ejerne af lejlighederne ikke driver hoteldrift, men alene udlejning af fast ejendom, der som udgangspunkt ikke er momspligtig.

Ejerne af lejlighederne kan sammenlignes med ejerne af almindelige sommerhuse, hvor der ikke svares moms af lejeindtægter.

Hoteldriften påhviler alene den ejer eller forpagter, som driver den hotelejerlejlighed, hvor der er reception-, køkken- og restaurationsfaciliteter.

En ejer af en ferielejlighed er momsfri af vederlaget for udlejningen heraf i henhold til momslovens § 13, stk. 1, nr. 8, jf. bestemmelsens første punkt.

Bestemmelsen har følgende ordlyd:

"Følgende varer og ydelser er fritaget for afgift: Administration, udlejning og bortforpagtning af fast ejendom, herunder levering af gas, vand, elektricitet og varme som led i udlejningen eller bortforpagtningen. Fritagelsen omfatter dog ikke udlejning af værelser i hoteller og lign., udlejning af værelser i virksomheder, der udlejer for kortere tidsrum end 1 måned, (...)".

Efter fast praksis er udlejning af sommerhuse omfattet af ovennævnte momsfritagelse. Der kan i den forbindelse henvises til afsnit D.11.8 i Momsvejledningen 2007-1.

Det er SKATs opfattelse, at udlejningen af de i denne sag omhandlede ferielejligheder kan karakteriseres som udlejning af "sommerhuse på højkant", idet ejerens udlejning ikke i det væsentlige adskiller sig fra udlejning af et sommerhus.

Følgende forhold taler herfor:

• lejlighederne er selvstændigt matrikulerede,
• der er givet ejeren en lejegaranti, der afhænger af omfanget og tidsrummet af ejerens egetforbrug,
• ejeren er forpligtet til at have lejligheden forsikret med sædvanlig husforsikring, og
• ejeren er forpligtet til at holde lejligheden velholdt og fuldt møbleret.

Heller ikke fra en lejers synspunkt er der væsentlige forskelle, idet:

• udlejningen sker på ugebasis,
• håndklæder og sengelinned kan selv medbringes eller lejes på hotellet, og
• der betales separat for "obligatorisk slutrengøring".

Det er SKATs opfattelse, at ejerens udlejning ikke er omfattet af undtagelsen til fritagelsen vedrørende udlejning af værelser i hoteller, idet der ikke er tale om udlejning af "værelser" i traditionel forstand, og idet ejerens udlejning ikke foregår på hotellignende vilkår, jf. ovenstående forhold. Således indstiller SKAT, at spørgsmålet, om lejlighedsejerne skal opkræve moms af de modtagne lejebeløb, besvares "Nej".

Skatterådets afgørelse og begrundelse

Skatterådet har på mødet den 20. marts 2007 truffet afgørelse i overensstemmelse med SKATs indstilling og begrundelse.