Indhold

I dette afsnit omtales de generelle regler for fradrag for driftsudgifter på fast ejendom.

Afsnittet indeholder:

Regel
Fradragstidspunkt med videre
Eksempler på driftsomkostninger
Ejendomme, der udelukkende benyttes erhvervsmæssigt
Ejendomme, der anvendes delvist erhvervsmæssigt
Andre ejendomme med vurderingsfordeling (ejerboligfordeling) (VUL § 33, stk. 6, 8 og 9, for ejendomme, der vurderes per 1. januar 2021 og EVL § 35, stk. 2, § 36 og § 37, stk. 1, for ejendomme, der vurderes per 1. januar 2020
Ejendomme, der udelukkende benyttes privat til beboelse eller fritidsformål
Private boliger med delvis udlejning til beboelse
Ejendomme i udlandet
Administration mv.
Oversigt over domme, kendelser, afgørelser, SKM-meddelelser mv.

Bemærk

Ved lov nr. 654 af 8. juni 2017 er der vedtaget en ny Ejendomsvurderingslov, der indeholder nye regler om ejendomsvurdering. Der er efterfølgende vedtaget en række justeringer af ejendomsvurderingsloven. Se oversigten over ændringer i C.H.3.

Regel

Ejere af fast ejendom, der anvender ejendommen erhvervsmæssigt til udlejning eller bortforpagtning, eller som på anden måde benytter ejendommen erhvervsmæssigt, kan som udgangspunkt ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst fratrække udgifter i forbindelse med driften af den faste ejendom.

Der er dog kun fradrag for driftsudgifter, der kan anses for driftsomkostninger efter statsskattelovens regler, og som er afholdt i årets løb til at erhverve, sikre og vedligeholde indkomsten fra ejendommen. Se SL § 6, litra a.

Ejendomme med boliger, hvor der beregnes ejendomsværdiskat

Ejere af ejendomme, der tjener til bolig for ejeren, og som er omfattet af reglerne om ejendomsværdiskat i ESL § 3, stk. 1, nr. 1-5, og 9-10 og ESL § 3, stk. 2, har ikke fradrag for driftsudgifter på boligdelen af ejendommen. Se LL § 15 J og nærmere nedenfor i dette afsnit.

Fradragsretten for driftsudgifter er også begrænset for boligdelen i ejendomme, der er omfattet af reglerne om ejendomsværdiskat i ESL § 3, stk. 1, nr. 6-8. Se LL § 15 J, stk. 3 og 4.

Bemærk

Der gælder særlige regler om fradrag for driftsudgifter på fredede ejendomme. Se LL § 14 K, stk. 6, og afsnit (C.H.3.3.1.2) om udgifter på fredede bygninger.

Fradragstidspunkt med videre

Udgifter, der har karakter af fradragsberettigede driftsomkostninger, kan normalt fratrækkes, når der er indtrådt en endelig forpligtelse til at afholde udgiften, også selv om beløbet endnu ikke er forfaldent.

Fysiske personer kan fratrække de erhvervsmæssigt begrundede driftsomkostninger efter reglerne i SL § 6, litra a, ved opgørelsen af den personlige indkomst. Se PSL § 3, stk. 2.

Eksempler på driftsomkostninger

Som eksempler på driftsudgifter, der kan anses for erhvervsmæssigt begrundede driftsomkostninger, kan nævnes:

Udgifter til renovation og skorstensfejning
Vej- og kloakafgifter
Vandafgifter
Brand- og andre forsikringspræmier
Kontingent til grundejerforening
Udgifter til administration af ejendommen.

Ejendomme, der udelukkende benyttes erhvervsmæssigt

Regel

For ejendomme, der udelukkende anvendes erhvervsmæssigt, kan ejeren fratrække driftsomkostninger på ejendommen efter statsskattelovens regler. Se SL § 6, litra a.

Det gælder også driftsomkostninger på en- og tofamilieshuse, ejerlejligheder og fritidsboliger, der udelukkende anvendes eller udlejes erhvervsmæssigt.

Se afsnit (C.H.3.4) om udlejning af privat bolig. Se også afsnit C.C.2.2.1 Generelt om fradrag for udgifter og driftsomkostningsbegrebet, herunder afsnit C.C.2.2.1.7 om opstart af virksomhed.

Bemærk

Erhvervsmæssig anvendelse af et tofamilieshus forudsætter, at begge lejligheder i huset udlejes til boligformål.

Lejeværdi efter reglerne i statsskatteloven

Når ejerne af fast ejendom, som har bolig i ejendommen, ikke er omfattet af reglerne om ejendomsværdiskat af ejendommen, skal de i stedet medregne lejeværdien efter reglerne i statsskatteloven ved indkomstopgørelsen. Se SL § 4, litra b.

Sådanne ejendomme anses for erhvervsmæssigt benyttede ejendomme. Ejerne kan derfor fratrække driftsudgifter på ejendommen efter de regler, der gælder for ejendomme, der udelukkende benyttes erhvervsmæssigt.

Ejendomme, der anvendes delvist erhvervsmæssigt

Hvilke ejendomme?

Ejendomme, der anvendes delvist erhvervsmæssigt, er ejendomme, der foruden den erhvervsmæssige anvendelse også benyttes til bolig for ejeren. Det er forudsat, at boligen er omfattet af reglerne om ejendomsværdiskat.

Bemærk

Hvis boligen ikke er omfattet af reglerne om ejendomsværdiskat, skal ejeren i stedet medregne lejeværdien efter reglerne i SL § 4, litra b. Så anvendes reglerne for ejendomme, der udelukkende benyttes erhvervsmæssigt. Se i afsnittet ovenfor.

Regel

For landbrugsejendomme mv., blandet benyttede ejendomme og skovejendomme, hvor ejendomsværdien er fordelt efter VUL § 33, stk. 4, 5 eller 7, på den del af ejendommen, der tjener til bolig for ejeren, og på den øvrige del af ejendommen, er boligdelen omfattet af reglerne om ejendomsværdiskat. Se ESL § 3, stk. 1, nr. 3, 4 og 5.

Der er ikke fradragsret for driftsudgifter på boligdelen af ejendommen. Se LL § 15 J, stk. 1 og 2.

Derimod kan driftsudgifter på den erhvervsmæssige benyttede del af ejendommen fratrækkes, forudsat at der er foretaget en fordeling af ejendomsværdien på boligdelen og den øvrige del af ejendommen. Det er en forudsætning for at kunne fratrække udgifterne, at den erhvervsmæssige benyttelse af en ejendom omfattet af ESL § 3, stk. 1, nr. 5, er væsentlig. Se LL § 15 K, stk. 6.

På mindre udlejningsejendomme og bofællesskaber, hvor ejendomsværdien er fordelt efter VUL § 33 A på lejligheder, der bebos af en eller flere ejere, kan ejerne have valgt at være omfattet af reglerne om ejendomsværdiskat. Se ESL § 3, stk. 1, nr. 6, 7 og 8.

Fradragsretten for driftsudgifter på sådanne ejendomme omfatter kun udgifter, der vedrører den del af ejendommen, der ikke er omfattet af reglerne om ejendomsværdiskat. Se LL § 15 J, stk. 3 og 4.

Ejendomme, der anvendes delvist erhvervsmæssigt, omfatter:

Ejendomme med erhvervsmæssig vurderingsfordeling (VUL § 33, stk. 4, 5 og 7)
Mindre udlejningsejendomme og boligfællesskaber med fordeling af ejendomsværdien (VUL § 33 A )
Fredede ejendomme med ejerbolig, der er omfattet af reglerne om ejendomsværdiskat.

Ad a. Ejendomme med erhvervsmæssig vurderingsfordeling (VUL § 33, stk. 4, 5 og 7)

Landbrugsejendomme med videre

Ved vurderingen af landbrugsejendomme, gartnerier, planteskoler og frugtplantager fordeles ejendomsværdien på stuehuset med tilhørende grund og have og på den øvrige ejendom (stuehusfordeling). Se VUL § 33, stk. 4.

Stuehuse til landbrugsejendomme mv. med tilhørende grund og have, hvor der er foretaget vurderingsfordeling efter VUL § 33, stk. 4, er omfattet af reglerne om ejendomsværdiskat. Se ESL § 3, stk. 1, nr. 3.

Ejere af landbrugsejendomme mv. har derfor ikke fradrag ved indkomstopgørelsen for driftsudgifter, der vedrører stuehuset med grund og have. Se LL § 15 J, stk. 1 og 2.

Når der er foretaget en vurderingsfordeling af landbrugsejendomme mv., kan driftsudgifter, som vedrører ejendommens erhvervsmæssigt anvendte del, fratrækkes ved indkomstopgørelsen efter statsskattelovens regler. Se SL § 6, litra a.

Se også SKM2002.65.LSR og CIR nr. 72 af 17. april 1996 om ligningsloven, pkt. 10.6.

Ejeren skal derfor foretage en fordeling af afholdte udgifter på henholdsvis stuehus og øvrige bygninger på ejendommen, der anvendes erhvervsmæssigt. Hvis det ikke med sikkerhed kan afgøres, hvorledes en udgift skal fordeles på stuehuset og de øvrige bygninger, skal fordelingen skønnes på grundlag af de konkrete forhold.

Efter praksis skal den ikke-fradragsberettigede del af præmieudgiften til skadesforsikring, der omfatter såvel driftsbygninger som stuehuset, men uden særskilt oplysning om stuehusets andel af præmien, beregnes som en procentdel af stuehusets kontantværdi:

	Hårdt tag	Stråtag
1. Bygningsbrand	0,15 pct.	0,75 pct.
2. Bygningsbrand + storm mv.	0,35 pct.	0,95 pct.
3. Bygningsbrand + storm mv. + rørskade	0,60 pct.	1,20 pct.

Bemærk

Hvis der ikke er foretaget en vurderingsfordeling på ejendommen efter VUL § 33, stk. 4, er der ikke fradrag for driftsudgifter på ejendommen, heller ikke på den erhvervsmæssigt anvendte del af ejendommen.

Skovejendomme

Ved vurderingen af skovejendomme fordeles ejendomsværdien på den del, der tjener til bolig for ejeren, og på den øvrige ejendom. Se VUL § 33, stk. 7, 1. og 2. pkt.

Skovejendomme med en vurderingsfordeling efter VUL § 33, stk. 7, 1. og 2. pkt. er omfattet af reglerne om ejendomsværdiskat. Se ESL § 3, stk. 1, nr. 4.

Driftsudgifter vedrørende ejerboligdelen er ikke fradragsberettigede, fordi der beregnes ejendomsværdiskat for boligdelen. Se LL § 15 J, stk. 1 og 2.

Når der er foretaget en vurderingsfordeling af skovejendomme kan driftsudgifter, som vedrører den erhvervsmæssigt anvendte del af ejendommen, fratrækkes ved indkomstopgørelsen efter statsskattelovens regler. Se SL § 6, litra e.

Vedrørende fradrag for skadesforsikringer anvendes samme regler som for landbrugsejendomme.

Bemærk

Hvis der ikke er foretaget en vurderingsfordeling på ejendommen efter VUL § 33, stk. 7, er der ikke fradrag for driftsudgifter på ejendommen, heller ikke på den erhvervsmæssigt anvendte del af ejendommen.

Blandet benyttede ejendomme

Ved blandet benyttede ejendomme forstås ejendomme, der indeholder en eller to selvstændige lejligheder, og som uden at være landbrugsejendomme mv., jf. VUL § 33, stk. 4, eller skovejendomme, jf. VUL § 33, stk. 7, både tjener til bolig for ejeren og benyttes erhvervsmæssigt i væsentligt omfang.

Vurderingsmyndigheden fordeler ejendomsværdien for ejendomme, der indeholder en eller to selvstændige lejligheder, og som både tjener til bolig for ejeren og benyttes erhvervsmæssigt i væsentligt omfang, på den del, der tjener til bolig for ejeren, og på den øvrige ejendom. Se VUL § 33, stk. 5, 1. og 2. pkt.

Ved væsentlig erhvervsmæssig benyttelse forstås, at mindst 25 pct. af ejendommens samlede værdi anvendes erhvervsmæssigt. Se fx TfS 1991, 21 SKM.

Ejendomme, der indeholder en eller to selvstændige lejligheder, for hvilke der er foretaget en vurderingsfordeling efter VUL § 33, stk. 5, 1. og 2. pkt., er omfattet af reglerne om ejendomsværdiskat. Se ESL § 3, stk. 1, nr. 5.

Der beregnes ejendomsværdiskat af den lejlighed, der tjener til bolig for ejeren.

Ejere af blandet benyttede ejendomme har derfor ikke fradrag ved indkomstopgørelsen for driftsudgifter, der vedrører den lejlighed, som ejeren bebor. Se LL § 15 J, stk. 1.

Når der er foretaget en vurderingsfordeling, kan ejeren ved indkomstopgørelsen fratrække de faktiske driftsudgifter vedrørende den erhvervsmæssigt benyttede del af ejendommen efter statsskattelovens regler. Se LL § 15 J, stk. 1, sammenholdt med LL § 15 K, stk. 6.

Der skal derfor foretages en opdeling af ejendommens driftsudgifter i udgifter, der vedrører den erhvervsmæssige del af ejendommen, og udgifter, der vedrører den del, som tjener til bolig for ejeren.

Bemærk

Hvis der ikke er foretaget en vurderingsfordeling på ejendommen efter VUL § 33, stk. 5, er der ikke fradrag for driftsudgifter på ejendommen, heller ikke på den erhvervsmæssigt anvendte del af ejendommen.

Bemærk

På baggrund af den nye ejendomsvurderingslov er LL § 15 K, stk. 6, ændret således, at ejendomme, hvor den erhvervsmæssige anvendelse af ejendommen er væsentlig, som hidtil kan få fradrag for de faktiske driftsudgifter, som kan henføres til den erhvervsmæssigt anvendte del.

Den nye formulering af LL § 15, stk. 6, er dog først gældende, fra og med det skatteår henholdsvis indkomstår, hvor beskatningen sker på grundlag af ejendomsvurderinger foretaget efter ejendomsvurderingslovens §§ 5 eller 6. Se § 10, nr. 4 i lov nr. 1729 af 27. december 2018.

Det fremgår af betænkningen af 24. maj 2017 til lovforslaget, L 212 af 3. maj 2017 (følgeforslaget til den nye ejendomsvurderingslov), at:

"I ligningslovens § 15 K, stk. 6, henvises der til ejendomme som nævnt i ejendomsværdiskattelovens § 4, nr. 5.

Ved den foreslåede ændring af ejendomsværdiskattelovens § 4, nr. 5, jf. ændringsforslag nr. 4, hvorved væsentlighedskravet fjernes fra denne bestemmelse, vil indholdet i ligningslovens § 15 k, stk. 6, dermed blive ændret, hvilket ikke er intentionen. Det foreslås derfor, at væsentlighedskravet indsættes i ligningslovens § 15 K, stk. 6.

Ved vurderingen af, om den erhvervsmæssige anvendelse er væsentlig, skal hidtidig praksis følges, hvorefter det er afgørende, om den erhvervsmæssige anvendelse udgør mindst 25 pct. af ejendommens værdi. Ved vurderingen af væsentlighedskravet skal der henses til den værdimæssige fordeling, som skal foretages i henhold til § 35 i det samtidig fremsatte forslag til en ny ejendomsvurderingslov.

Om en ejendom opfylder væsentlighedskravet, vil skulle afgøres efter en konkret vurdering, der i overvejende grad vil skulle baseres på, om den erhvervsmæssige del af ejendommen udgør mindst 25 pct. af ejendomsværdien som fastsat i den værdimæssige fordeling. Det vil dog være formodningen, at ejendomme, der er kategoriseret som erhvervsejendom m.v., jf. den foreslåede § 3, stk. 1, nr. 2-4, i ejendomsvurderingsloven, som den klare hovedregel vil opfylde væsentlighedskravet."

Ad b. Mindre udlejningsejendomme og boligfællesskaber med fordeling af ejendomsværdien (VUL § 33 A)

Mindre udlejningsejendomme

Fradragsretten for driftsudgifter på ejendomme efter statsskattelovens regler er begrænset for ejere af udlejningsejendomme, hvis ejeren er omfattet af reglerne om ejendomsværdiskat ved beboelse af en af lejlighederne. Se ESL § 3, stk. 1, nr. 6 og 7, og LL § 15 J, stk. 3.

Det er bl.a. en forudsætning for beskatning efter reglerne om ejendomsværdiskat i ejendomsskatteloven, at der er foretaget en fordeling af ejendomsværdien på de lejligheder, der tjener til bolig for ejeren/ejerne og på den resterende ejendom. Se VUL § 33 A, stk. 1 og 2.

Ejerne kan i disse tilfælde ikke fratrække driftsudgifter efter statsskattelovens regler for den del af de samlede driftsudgifter på ejendommen, der kan henføres de lejligheder, som ejerne bebor.

De ikke-fradragsberettigede driftsudgifter =

Samlede driftsudgifter x (værdien af lejligheder, beboet af ejere)
(værdien af lejligheder beboet af ejere + værdien af den øvrige del af ejendommen)

Ved værdien af lejlighederne og den øvrige del af ejendommen forstås værdierne ved seneste ejendomsvurdering.

Bemærk

Hvis ejerne ikke har valgt beskatning efter ejendomsskatteloven, er fradragsretten for driftsudgifter ikke begrænset. Så gælder reglerne om fradrag for driftsudgifter i SL § 6, litra e, på hele ejendommen.

Boligfællesskaber

Fradragsretten for driftsudgifter på ejendomme efter statsskattelovens regler er begrænset for deltagere i boligfællesskaber, hvor deltagerne er omfattet af reglerne om ejendomsværdiskat ved beboelsen. Se ESL § 3, stk. 1, nr. 8, og LL § 15 J, stk. 4.

Det er bl.a. en forudsætning for beskatning efter reglerne om ejendomsværdiskat i ejendomsskatteloven, at der er foretaget en fordeling af ejendomsværdien efter VUL § 33 A.

Deltagerne kan i disse tilfælde ikke fratrække driftsudgifter på ejendommen, hvis ejendommen udelukkende tjener til bolig for deltagerne.

Hvis en del af ejendommen er udlejet, kan der foretages et begrænset fradrag efter reglerne i SL § 6, litra e, for driftsudgifter på ejendommen, idet der ikke er fradrag for den del, der kan henføres til de lejligheder, som deltagerne bebor.

De ikke-fradragsberettigede driftsudgifter =

Samlede driftsudgifter x (værdien af lejligheder, beboet af deltagere)
(værdien af lejligheder beboet af deltagere + værdien af den øvrige del af ejendommen)

Ved værdien af lejlighederne og den øvrige del af ejendommen forstås værdierne ved seneste ejendomsvurdering.

Bemærk

Hvis ejerne ikke har valgt beskatning efter reglerne om ejendomsværdiskat i ejendomsskatteloven, er fradragsretten for driftsudgifter ikke begrænset. Så gælder reglerne om fradrag for driftsudgifter i SL § 6, litra e, på hele ejendommen.

Ad c. Fredede ejendomme med ejerbolig, der er omfattet af reglerne om ejendomsværdiskat

Der gælder særlige regler om fradrag for driftsudgifter for fredede ejendomme. Se LL § 15 K og afsnit (C.H.3.3.1.1).

Andre ejendomme med vurderingsfordeling (ejerboligfordeling) (VUL § 33, stk. 6, 8 og 9, for ejendomme, der vurderes per 1. januar 2021 og EVL § 35, stk. 2, og § 37, stk. 1, for ejendomme, der vurderes per 1. januar 2020)

For ejendomme, der benyttes til bolig for ejeren, og som

indeholder to selvstændige lejligheder (tofamilieshuse), eller
ligger i landzone med et større arealtilliggende (nedlagte landbrugsejendomme mv.) eller
er samnoteret med en vindmølleparcel

fordeler vurderingsmyndigheden ejendomsværdien på den del, der knytter sig til boligen og på den øvrige del af ejendommen for at fastsætte grundlaget for ejendomsværdiskatten for boligdelen. Se VUL § 33, stk. 6, 8 og 9) for ejendomme, der vurderes per 1. januar 2021 og EVL § 35, stk. 2, § 36 og § 37, stk. 1, for ejendomme der vurderes per 1. januar 2020.

Det er herved forudsat, at der ikke er tale om ejendomme, der er omfattet af reglerne om stuehusfordeling i VUL § 33, stk. 4, eller anvendes erhvervsmæssigt i væsentligt omfang, jf. VUL § 33, stk. 5, eller er omfattet af reglerne om skovejendomme, jf. VUL § 33, stk. 7. For ejendomme, der vurderes per 1. januar 2020, forudsættes det tillige, at ejendommene ikke anvendes til erhvervsmæssige formål efter EVL § 35, stk. 1.

Bemærk

Vurderinger foretaget i medfør af hidtidig lovgivning gælder indtil nye vurderinger er foretaget efter EVL. Se EVL § 81, stk. 3. Der er udsendt nye vurderinger for mange ejerboliger, og som en følge heraf vil reglerne i EVL blive omtalt for de ejendomme, der skal vurderes per 1. januar 2020 efter denne lov. For andre ejendomme, hvor der i 2020 er sket en videreførelse af en vurdering foretaget efter den tidligere gældende VUL, og hvor der endnu ikke foreligger en ny vurdering, vil reglerne efter den tidligere gældende VUL blive omtalt.

Tofamilieshuse med ejerboligfordeling (VUL § 33, stk. 6, for ejendomme, der vurderes per 1. januar 2021 og EVL § 35, stk. 2, for ejendomme, der vurderes per 1. januar 2020)

For ejendomme, der indeholder to selvstændige lejligheder, der tjener til bolig for ejeren, uden at være omfattet af VUL § 33, stk. 4 (landbrugsejendomme mv.) eller stk. 5 (blandet benyttede), fordeler vurderingsmyndigheden ejendomsværdien på de to lejligheder. Der foretages ikke en fordeling af grundværdien.

Lejligheder i tofamilieshuse, for hvilke der er foretaget ejerboligfordeling, og som bebos af ejeren/ejerne, er omfattet af reglerne om ejendomsværdiskat. Se ESL § 3, stk. 1, nr. 2.

Der er ikke fradragsret for driftsudgifter på tofamilieshuse, som tjener til bolig for ejeren/ejerne, og som er omfattet af reglerne om ejendomsværdiskat i ESL § 3, stk. 1, nr. 1-2. Det gælder også, selv om den ene lejlighed er udlejet. Se LL § 15 J, stk. 1. Se også afsnit (C.H.3.4) om udlejning af privat bolig.

Nedlagte landbrugsejendomme med videre (VUL § 33, stk. 8, for ejendomme, der vurderes per 1. januar 2021 og EVL § 36, for ejendomme, der vurderes per 1. januar 2020)

For landbrugsejendomme, der ikke vurderingsmæssigt anses for landbrug mv. men som beboelsesejendomme (kode 01), fordi den erhvervsmæssige benyttelse af ejendommen er af underordnet betydning, fordeler vurderingsmyndigheden ejendomsværdien på boligen og den øvrige del af ejendommen. Ved fordelingen anses et areal på 5.000 m2 at høre til boligdelen.

Boligdelen på nedlagte landbrugsejendomme er omfattet af reglerne om ejendomsværdiskat. Se ESL § 3, stk. 1, nr. 9.

Da ejendommen anses for en beboelsesejendom, er der ikke fradrag for driftsudgifter på ejendommen efter statsskattelovens regler. Se LL § 15 J, stk. 1.

Ejerboliger med vindmølleparcel (VUL § 33, stk. 9, for ejendomme, der vurderes per 1. januar 2021 og EVL § 37, stk. 1, for ejendomme, der vurderes per 1. januar 2020)

Indtil 1996 var det muligt for ejere af parcelhuse at købe et mindre areal fra en landbrugsejendom, hvor der var tilladelse til at opstille en vindmølle. Samtidig var der stillet krav om, at vindmølleparcellen blev samnoteret med ejerens øvrige ejendom.

Hvis der ikke blev foretaget en ejerboligfordeling på ejendomme med vindmøllerparceller, betød samnoteringen, at der skulle betales ejendomsværdiskat af både ejerboligen og vindmølleparcellen.

For ejerboliger, der er samnoteret med vindmølleparceller, fordeler vurderingsmyndigheden derfor ejendomsværdien på den del af ejendommen, der tjener til bolig for ejeren, og på den øvrige del.

Boligdelen er omfattet af reglerne om ejendomsværdiskat. Se ESL § 3, stk. 1, nr. 10.

Da ejendommen anses for en beboelsesejendom, er der ikke fradrag for driftsudgifter på ejendommen efter statsskattelovens regler. Se LL § 15 J, stk. 1.

Bemærk

Vindmøller anses skatteretligt for driftsmidler. Se nærmere herom i afsnit (C.H.2.1.2) om fast ejendom omfattet af ejendomsavancebeskatningsloven.

Ejendomme, der udelukkende benyttes privat til beboelse eller fritidsformål

Der er ikke fradragsret for driftsudgifter efter statsskattelovens regler på ejendomme, der indeholder en ejerbolig, lejlighed eller fritidsbolig, eller på tofamiliesejendomme med vurderingsfordeling efter VUL § 33, stk. 6, for ejendomme, der vurderes per 1. januar 2021 og EVL § 35, stk. 2, for ejendomme, der vurderes per 1. januar 2020, som tjener til bolig for ejeren, og som er omfattet af reglerne om ejendomsværdiskat i ESL § 3, stk. 1, nr. 1-2. Se LL § 15 J, stk. 1.

Bemærk

Hvis en ejer, der har bolig i egen ejendom, derimod er omfattet af statsskattelovens regler om beskatning af lejeværdi af egen bolig, kan han eller hun ved indkomstopgørelsen fratrække de afholdte driftsomkostninger på ejendommen. Se SL § 4, litra b, sammenholdt med SL § 6, litra a.

Se ovenfor i dette afsnit.

Private boliger med delvis udlejning til beboelse

Fradragsbegrænsningen gælder også for driftsomkostninger på ejendomme, der er omfattet af ESL § 3, stk. 1, nr. 1-2, som tjener til bolig for ejeren, når boligen udlejes en del af året til beboelse, eller der udlejes værelser i boligen til beboelse. Fradragsbegrænsningen gælder også ved udlejning af fritidsboliger, som er omfattet af reglerne om ejendomsværdiskat. Se LL § 15 J, stk. 2, og afsnit (C.H.3.4) om udlejning af privat bolig.

Udlejning af den ene lejlighed i tofamilieshuse

En ejer, der udlejer den lejlighed i et tofamilieshus til beboelse, som ejeren ikke selv bebor, har heller ikke fradragsret for driftsudgifter på den udlejede lejlighed. Se LL § 15 J, stk.1 og 2.

Det gælder, uanset om der efter vurderingsloven er foretaget en fordeling af ejendomsværdien på de to lejligheder. Se VUL § 33, stk. 6, for ejendomme, der vurderes per 1. januar 2021 og EVL § 35, stk. 2, for ejendomme, der vurderes per 1. januar 2020.

Ejendomme i udlandet

Fradragsretten for driftsudgifter er tilsvarende begrænset for ejendomme, der ligger i udlandet, og som er omfattet af ESL § 3, stk. 1, nr. 4, 9, og 10. Se LL § 15 J, stk. 1, ESL § 3, stk. 2.

Administration mv.

Løn, herunder værdi af fribolig til vicevært og anden medhjælp ved en udlejningsejendom, kan fratrækkes ved indkomstopgørelsen.

Udgifter til en nattevagt kan ikke fratrækkes, når formålet er at føre tilsyn med indbo mv.

Oversigt over domme, kendelser, afgørelser, SKM-meddelelser mv.

Skemaet viser relevante afgørelser på området:

Afgørelser	Afgørelsen i stikord	Yderligere kommentarer
Højesteretsdomme
SKM2009.511.HR	Højesteret mente ikke, at der ikke var ført bevis for, at ekspropriationsudgifterne havde en sådan sammenhæng med indkomsterhvervelsen, at de var fradragsberettigede efter SL § 6, litra a. Ikke fradrag.
Landsretsdomme
SKM2008.723.VLR	En ejer havde udlejet en ejendom til sine to døtre og to af deres venner. Spørgsmålet for landsretten drejede sig alene om fradrag for forbrugsafgifter, der i strid med lejelovgivningen var opkrævet som en del af huslejen. Landsretten fandt det godtgjort, at lejerne var rette omkostningsbærere, hvorfor ejeren ikke kunne få fradrag for udgiften. Ikke fradrag.
SKM2007.574.ØLR	Landsretten fandt, at der var fradrag for afholdte udgifter til ejendomsforsikring og alarmanlæg i forbindelse med udlejning af et parcelhus. Fradrag.
Byretsdomme
SKM2012.167.BR	En ejer, der i 1998 ved arveudlæg havde erhvervet en andel på 50 pct. af en ejendom, havde i indkomståret 2003 foretaget fradrag for afholdte vedligeholdelsesudgifter. SKAT havde ved skøn kun godkendt fradrag for nogle af udgifterne. Ved syn og skøn af de foretagne byggearbejder havde skønsmanden fastslået, at der var afholdt forbedringsudgifter på 322.551 kr., men at de ikke havde medført en reel forbedring af ejendommen. Retten fandt under henvisning til SL § 6, stk. 2, at der ikke var grundlag for at tilsidesætte SKATs skøn. Beløbet var heller ikke fradragsberettiget efter SL § 6, litra a, idet forbedringsudgiften måtte anses for at have indkomstvirkning ud over indkomståret 2003. Ikke fradrag som driftsomkostning.
SKM2010.119.BR	Retten fastslog, at en betalt erstatning og de dertil knyttede advokatudgifter ikke var udslag af en naturlig driftsrisiko ved driften af en udlejningsejendom. Det forhold, at ejeren som udlejer ønskede at inddrage de udlejede lokaler til egen benyttelse, uden at der deri forelå nogen driftsmæssig begrundelse, medførte, at erstatningen og de dertil knyttede udgifter var afholdt uden for de naturlige og sædvanlige rammer for en udlejningsvirksomhed. Retten fandt endvidere, at det forhold, at ejendommen på længere sigt forventedes fraflyttet af ejeren og derefter fuldt ud udlejet, heller ikke kunne medføre, at udgifterne var at anse for driftsomkostninger i forbindelse med udlejningsvirksomheden.
Landsskatteretskendelser
SKM2007.381.LSR	Der var ikke hjemmel til at nægte fradrag for drifts- og vedligeholdelsesudgifter ved udlejning af stuehus på landbrugsejendom med bopælspligt for medejer. Fradrag.
SKM2002.65.LSR	En ejer af en ejendom, der var vurderet som et bebygget landbrug (kode 05), kunne fratrække de faktiske driftsudgifter for den del af ejendommen, der benyttedes erhvervsmæssigt. Fradrag.
SKM2001.209.LSR	Et selskab var berettiget til at fratrække udgifter til vedligeholdelse og renovering af vejanlæg, der ejedes af grundejerforeningen, som driftsomkostninger efter SL § 6, litra a. Fradrag.
TfS 2000, 24 LSR	En ejer havde afholdt udgifter på den erhvervsmæssigt benyttede del af et nedlagt landbrug, der var vurderet som et enfamilieshus uden ejerboligfordeling. Uanset at der blev foretaget en ejerboligfordeling efter VUL § 33, stk. 5, for de efterfølgende år, hvor forholdene var uændrede, kunne der kun godkendes standardfradrag for udgifter efter de dagældende regler i LL § 15 J. Ikke fradrag.