Indhold

Dette afsnit handler om nedslag for udgifter til forbedring af grunden.

Afsnittet indeholder:

Eksempler på nedslag
Oversigt over afgørelser, domme, kendelser og SKAT-meddelelser med videre.

Eksempler på nedslag

Ved en konkret vurdering afgør SKAT, om der kan være tale om nedslag fx ved

ekstra fundering mv.
etablering af pumpe
udgifter til udstykning

Listen er ikke udtømmende.

Nedslagene fremskrives ikke med den fremskrivningsfaktor, som ellers anvendes pr. område, da de ikke er direkte afhængige af udviklingen i ejendomspriserne. I stedet foretages en fremskrivning med en fælles faktor for hele landet.

Det er "Byggeomkostningsindeks for boliger", der danner grundlag for beregning af fremskrivningsfaktorerne.

Faktorerne er kun et beregningsmæssigt hjælpemiddel på linje med resultatet af forslagsmodellerne.

Ved hver vurdering bør der foretages et konkret skøn over, om og med hvilken værdi der i det enkelte år bør gives nedslag. Det sker som et led i det samlede skøn over grundens værdi.

At der ikke nødvendigvis skal gives et nedslag for ekstrafundering, uanset om der reelt er behov for det, er fastslået i SKM2011.776.VLR. Her var grundværdien ansat ud fra et samlet skøn over handelsværdien inklusive behovet for ekstrafundering. Landsretten anså det ikke for godtgjort, at grundejeren efter fast administrativ praksis har krav på et nedslag, uanset om nedslaget ville bringe ansættelserne under grundens handelsværdi. Dommen er stadfæstet af Højesteret. Se SKM2013.862.HR.

Bemærk

Nedslagene må ikke forveksles med lovhjemlede fradrag. Nedslag gives kun, hvis forholdet, det skal kompensere for, ikke på anden måde er indeholdt i grundværdiansættelsen.

Eksempler

Landsskatteretten godkendte nedslag i grundværdien for udgifter til ekstrafundering samt udgifter til udarbejdelse af geoteknisk rapport i forbindelse med ekstrafunderingen. For den konkrete ejendom blev nedslaget fremskrevet med årets faktor. Se SKM2010.419.LSR.

Landsskatteretten afviste nedslag for ekstrafundering. Arbejderne var udført i 1977 og der var hverken fremlagt dokumentation for jordbundsforholdene eller de udførte arbejders karakter. Se SKM2012.267.LSR

Efter ordlyden af VUL § 13 og den dagældende § 17 kunne det ifølge byretten ikke tillægges betydning ved værdiansættelsen af grunden, at den tidligere havde været bebygget, så nybyggeri krævede fjernelse af eksisterende kælder og ekstrafundering af grunden. Landsskatteretten havde godkendt et skønsmæssigt nedslag på 50 pct. af den samlede påstand inkl. jordbundsundersøgelse for udgifter til ekstrafundering under nyopførte kældre, da denne ekstrafundering blev anset for betinget af jordens oprindelige beskaffenhed. Byretten fandt, at Landsskatterettens skøn ikke var udøvet på et forkert grundlag. Se SKM2013.518.BR. Byrettens dom er stadfæstet ved SKM2014.654.ØLR, hvor flertallet af dommere udtalte, at en ekstrafundering nødvendiggjort af en tidligere bebyggelse på grunden ikke kan siges at være nødvendiggjort af grundens beskaffenhed og derfor ikke skal indgå ved ansættelsen af grundværdien.

Oversigt over afgørelser, domme, kendelser, SKAT-meddelelser med videre

Skemaet viser relevante afgørelser på området:

Afgørelse samt evt. tilhørende SKAT-meddelelse	Afgørelsen i stikord	Yderligere kommentarer
Højesteretsdomme
SKM2013.862.HR	Sagen vedrørte, om der i henhold til vurderingslovens § 13 var krav på nedslag i grundværdien på grund af dårlige funderingsforhold uafhængigt af, om grundværdiansættelserne svarede til handelsværdien. Påstand om nedslag svarede til de ved syn- og skøn anslåede ekstrafunderingsudgifter, xidetx det blev gjorde gældende, at der efter fast praksis gives nedslag svarende til afholdte ekstrafunderingsudgifter. Højesteret stadfæstede landsrettens frifindende dom af de grunde som var anført af landsretten med den yderligere bemærkning, at det for Højesteret tilvejebragte syn og skøn ikke underbygger, at Landsskatteretten har ansat grundens værdi for højt. Se SKM2011.776.VLR.
Landsretsdomme
xSKM2015.671.ØLRx	xDa den ene af de to geotekniske rapporter, som begge viste behov for ekstrafundering, var udarbejdet inden grundejerens underskrift af det betingede skøde på ejendommen, måtte det lægges til grund, at købesummen var fastsat under hensyn til behovet for ekstrafundering. Ikke nedslag.x	xStadfæster SKM2015.118.BRx
SKM2011.776.VLR	Der gives nødvendigvis ikke et nedslag for ekstrafundering, uanset om der reelt er behov herfor. Grundværdien var ansat ud fra et samlet skøn over handelsværdien inklusive behovet for ekstrafundering. Ikke nedslag.	Stadfæstet ved SKM2013.862.HR.
Byretsdomme
SKM2015.390.BR	Sagsøger havde ikke godtgjort, at behovet for ekstrafundering skyldtes dårlige jordbundsforhold og ikke den tidligere bebyggelse på grunden. Ikke nedslag.
SKM2015.242.BR	Retten fandt ikke, at en syns- og skønserklæring kunne tillægges afgørende vægt. Ikke godtgjort, at der var en ikke ubetydelig forskel mellem SKATs værdiansættelse af grunden og handelsprisen. Ikke nedslag.	Anket. Se også xSKM2015.560.BRx, xSKM2015.663.BRx
SKM2014.530.BR	Skatteyderen havde dokumenteret ved retssagens behandling, at der var behov for ekstrafundering i grundens sydlige ende. Retten fandt, at skatteyderen ikke havde godtgjort, at udgifterne hertil havde været af en sådan størrelse, set i forhold dels til skatteyderens egen angivelse af grundkøbesummen, dels til den af SKAT ansatte grundværdi, at der var grundlag for at tage skatteyderens påstand om hjemvisning til følge. Ikke nedslag.	Anket. Se også SKM2015.112.BR (anket)
SKM2014.529.BR	Ikke berettiget til nedslag for udgifter til ekstrafundering som følge af dårlige jordbundsforhold. Retten fandt, at sagsøgeren ikke ved fremlæggelsen af en geoteknisk rapport eller i øvrigt ved fremlæggelsen af at uspecificeret byggeregnskab havde godtgjort, at sagsøgeren var berettiget til et sådant nedslag. Ikke nedslag.	Se også SKM2015.126.BR, SKM2015.136.BR (anket), SKM2015.148.BR, SKM2015.154.BR (anket), SKM2015.222.BR, SKM2015.261.BR og SKM2015.482.BR
SKM2013.518.BR	Efter ordlyden af VUL §§ 13 og 17 kan det ikke tillægges betydning ved værdiansættelsen af grunden, at den tidligere har været bebygget, så nybyggeri kræver fjernelse af eksisterende kælder og ekstrafundering.	Stadfæstet ved SKM2014.654.ØLR
Landsskatteretskendelser
SKM2014.289.LSR	Sagen drejede sig om en 5-etagers ejendom uden kælder, opført i et delvist kuperet terræn. Både Landsskatteretten og Vurderingsankenævnet før da udtalte, at posten "ekstrafundering" i et byggeregnskab ikke nødvendigvis kun omfatter udgifter, der kan berettige til nedslag som følge af jordens beskaffenhed. For Landsskatteretten var fremlagt en yderligere geoteknisk rapport i forhold til behandlingen ved Vurderingsankenævnet. Landskatteretten indrømmede et skønsmæssigt nedslag, der oversteg det af Vurderingsankenævnet indrømmede, men var lavere end påstået af ejeren. Skønsmæssigt nedslag.	BEMÆRK: Resume i SKM er IKKE fyldestgørende. LSR giver et skønsmæssigt fradrag og udtaler at posten "ekstrafundering" i et byggeregnskab ikke nødvendigvis svarer til det beløb, der kan gives som nedslag.
SKM2012.267.LSR	Her afviste Landsskatteretten nedslag for ekstrafundering. Arbejderne var udført i 1977 og der var hverken fremlagt dokumentation for jordbundsforholdene eller de udførte arbejders karakter.
SKM2010.419.LSR	Her godkendte Landsskatteretten nedslag i grundværdien for udgifter til ekstrafundering samt udgifter til udarbejdelse af geoteknisk rapport i forbindelse med ekstrafunderingen. For den konkrete ejendom blev nedslaget fremskrevet med årets faktor. Nedslag.