Forslag til vurdering af en ejendom bliver beregnet på grundlag af registeroplysningerne. For de fleste ejendomme giver det en tilstrækkeligt nøjagtig angivelse af handelsværdien på vurderingstidspunktet.

Ca. 75 pct. af de ejendomme, der beregnes forslag til ejendomsværdi for, bliver ansat efter forslaget. For de øvrige 25 pct. er det SKATs skøn, at der er individuelle forhold, som kan begrunde en justering af forslaget.

En række forhold, som kan være af væsentlig betydning for ejendommens handelsværdi og dermed for vurderingen, fremgår ikke af registrene.

Det gælder fx:

• Den bygningsmæssige kvalitet, særligt den håndværksmæssige udførelse
• Ejendommens almindelige vedligeholdelsestilstand
• Individuelle beliggenhedsbetingede forhold, der ikke allerede er taget hensyn til ved grundværdiansættelsen, fx støj- og lysforhold, jordforurening, naboforhold
• Arrondering, terrænforhold
• Individuel indretning (fx etagearealets disponering), haveanlæg mv.
• Igangværende byggesager.

SKAT fastsætter størrelsen af individuelle tillæg og nedslag i de beregnede forslag til vurdering og skriver en begrundelse for hver justering. ►SKAT fraviger kun forslaget til vurdering, hvis SKAT har konkret kendskab til individuelle forhold, hvorfor SKATs vurdering af individuelle forhold typisk sker på foranledning af en besigtigelse eller klage. ◄

De tillæg og nedslag, SKAT har fastsat, overføres maskinelt til næste vurdering. Her indgår de som korrektioner af de nye forslag til vurdering. På denne måde indarbejdes SKATs erfaringer i forslagsberegningen.

Som udgangspunkt overføres tillæg og nedslag med uændrede beløb, så SKAT skal tage stilling til en eventuel forhøjelse eller nedsættelse ved hver vurdering.

Et generelt nedslag i ejendomsværdien skal ikke fordeles på grundværdi og bygningsværdi. Se dog SKM2013.847.ØLR, hvor landsretten fandt, at da der i almindelighed er sammenhæng mellem grundværdi og ejendomsværdi, burde en nedsættelse som følge af de lavere handelspriser i området give anledning til overvejelser om, hvorvidt også grundværdien var lavere end forudsat i SKATs beregninger. Landsretten tilkendegav ikke, at grundværdien burde nedsættes, kun at det burde overvejes. Dommen er anket af Skatteministeriet.

Nedslag ved udleje

I konkrete tilfælde kan der gives nedslag i ejendomsværdien til parcelhuse og rækkehuse, der er udlejet.

I en ikke offentliggjort landsskatteretskendelse fra 2010 fik et rækkehus, der var udlejet på almindelige lejevilkår, et skønsmæssigt nedslag på 10 pct. I samme kendelse skrev Landsskatteretten, at praksis med nedslag på 50 pct. kun gælder udlejede ejerlejligheder.

De individuelle begrundelser skrives i vurderingsmeddelelsen under punktet "særlige forhold", som følger lige efter den rent registerbaserede forslagsberegning.

Ejeren kan dermed se, hvilke forhold SKAT har lagt vægt på, ved justeringen af det beregnede forslag til vurdering.

Oversigt over afgørelser, domme, kendelser, SKAT-meddelelser med videre

Skemaet viser relevante afgørelser på området: