Indhold

Afsnittet indeholder reglerne om opgørelse af den skattepligtige lejeværdi af bolig i egen ejendom, når ejendomsværdiskattelovens regler ikke kan anvendes.

Afsnittet indeholder:

• Hvilke ejendomme er ikke omfattet af ejendomsværdiskat?
• Regel
• Ejendomsværdiskat af egen lejlighed i visse mindre udlejningsejendomme og boligfællesskaber
• Oversigt over afgørelser, domme, kendelser, SKAT-meddelelser med videre.

Hvilke ejendomme er ikke omfattet af ejendomsværdiskat?

Ejendomsværdiskattelovens regler om ejendomsværdiskat af bolig i egen ejendom gælder ikke,

hvor en ejer bebor

• en af lejlighederne i en større udlejningsejendom
• en af lejlighederne i en mindre udlejningsejendom og ikke har valgt beskatning efter ejendomsværdiskatteloven
• en lejlighed i et boligfællesskab og ikke har valgt beskatning efter ejendomsværdiskatteloven.

Se nedenfor i dette afsnit om mindre udlejningsejendomme og boligfællesskaber.

Herudover kan der forekomme andre situationer, hvor en ejer skal beskattes af lejeværdi efter statsskattelovens regler. Det gælder fx bolig i visse ejendomme i udlandet.

Regel

Når en ejer af en ejendom har bolig i en lejlighed i ejendommen, og ejendommen ikke er omfattet af reglerne om ejendomsværdiskat, skal ejeren medregne lejeværdi efter statsskattelovens regler af egen bolig ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst. Det gælder uanset, om han eller hun har gjort brug af sin beboelsesret eller ej. Se SL § 4, litra b, 2. pkt.

Værdien ansættes til det beløb, som ved udleje kunne opnås i leje af ejendommen eller lejligheden (objektiv udlejningsværdi), dog at den, når særlige forhold gør denne målestok mindre egnet, kan ansættes skønsmæssigt. Se SL § 4, litra b, 2. pkt.

Lejeværdien medregnes ved opgørelsen af den personlige indkomst. Se PSL § 3, stk. 1.

Begrænsning af stigningen i lejeværdi

Ligesom ved beregning af ejendomsværdiskat efter reglerne i ejendomsværdiskatteloven gælder der også en begrænsning af stigningen i lejeværdi efter statsskattelovens regler. Begrænsningen gælder i forhold til lejeværdien for 2001. Se LL § 15 A, stk. 2.

Ved opgørelsen af lejeværdien for det aktuelle år, kan en ejer vælge imellem at benytte den beregnede lejeværdi for 2001 og lejeværdien i det aktuelle år, hvis denne er lavere.

Hvis ejeren har fået bolig i egen ejendom 1. januar 2002 eller senere, skal lejeværdien i indflytningsåret anvendes i stedet for lejeværdien i 2001. Det er kun lejeværdien i 2001, der erstattes af lejeværdien i indflytningsåret. Hvis lejeværdien i det løbende år er lavere end indflytningsåret, anvendes altså lejeværdien i det løbende år.

Undtagelse

Ved ombygninger, tilbygninger og nybygninger af et omfang, der kunne begrunde en huslejestigning for en lejer, der bebor lejligheden, skal stigningen lægges til lejeværdien.

Begrænsningsreglerne for stigningen i lejeværdien fremgår af LL § 15 A, stk. 2:

Hvis ejeren har erhvervet ejendommen inden den 1. januar 2002, kan lejeværdien kun overstige lejeværdien for indkomståret 2001, hvis der på ejendommen er foretaget en

• ombygning
• tilbygning
• nybygning af boligen

den 1. januar 2002 eller senere, der ville begrunde en huslejestigning, hvis lejligheden havde været udlejet. I så fald forhøjes lejeværdien med huslejestigningen.

Hvis ejeren først har fået bolig i egen ejendom den 1. januar 2002 eller senere, anvendes lejeværdien i indflytningsåret i stedet for lejeværdien i 2001.

Lejeværdien kan så kun overstige lejeværdien for indflytningsåret, hvis der på ejendommen er foretaget en

• ombygning
• tilbygning
• nybygning af boligen

som der ikke er taget hensyn til ved fastsættelsen af lejeværdien i indflytningsåret, og som ville begrunde en huslejestigning, hvis lejligheden havde været udlejet. I så fald forhøjes lejeværdien med huslejestigningen.

Ejendomsværdiskat af egen lejlighed i visse mindre udlejningsejendomme og boligfællesskaber

Udgangspunktet er, at når en ejer bebor en lejlighed i sin egen udlejningsejendom, skal ejeren medregne en lejeværdi efter SL § 4, litra b, ved opgørelsen af resultatet for udlejningsejendommen.► Dette gælder når ejendommen indeholder mere end to selvstændige lejligheder, der anvendes til beboelse.◄

Lejeværdien medregnes ved opgørelsen af den personlige indkomst. Se PSL § 3, stk. 1.

Som en undtagelse hertil gælder, at ejere af visse mindre udlejningsejendomme eller deltagere i visse boligfællesskaber mv. i stedet for kan anvende reglerne i ejendomsværdiskatteloven, når bestemte betingelser er opfyldte.

Om de nærmere betingelser for at anvende reglerne om ejendomsværdibeskatning, se afsnit (C.H.3.5.3) om, hvilke ejendomme der skal betales ejendomsværdiskat af.

Udlejningsejendom, hvor højst én lejlighed bebos af ejere

Det er muligt for en eller flere ejere, der bebor en lejlighed i deres udlejningsejendom med tre til seks beboelseslejligheder, at vælge beskatning efter reglerne i ejendomsværdiskatteloven. Se EVSL § 4, nr. 6.

Se afsnit (C.H.3.3.3), der indeholder en detaljeret gennemgang af reglerne.

Udlejningsejendom, hvor mere end én lejlighed bebos af ejere

Ejere, der bebor en lejlighed i en udlejningsejendom med tre til seks lejligheder, kan også under visse betingelser anvende ejendomsværdiskattereglerne i stedet for at blive beskattet af en objektiv lejeværdi. Se EVSL § 4, stk. 1, nr. 7.

Se afsnit (C.H.3.3.3), der indeholder en detaljeret gennemgang af reglerne.

Boligfællesskaber

I ejendomme med mere end to beboelseslejligheder, som ejes og bebos af deltagerne i et boligfællesskab, kan de lejligheder, som deltagerne har en brugsret til, under visse betingelser blive beskattet efter ejendomsværdiskatteloven.

Se afsnit (C.H.3.3.4), der indeholder en detaljeret gennemgang af reglerne.

Oversigt over afgørelser, domme, kendelser, SKAT-meddelelser med videre

Skemaet viser relevante afgørelser på området:

Afgørelse samt evt. tilhørende SKAT-meddelelse	Afgørelsen i stikord	Yderligere kommentarer
Højesteretsdomme
SKM2006.642.HR	Sagen vedrørte spørgsmålet om myndighedernes skøn over udlejningsværdien af ejerens egen lejlighed i en udlejningsejendom med tre beboelseslejligheder i indkomstårene1995-1997. Da ejeren først havde benyttet sig af muligheden for at få ejendommen vurderet efter VUL § 33 A med virkning fra indkomståret 1998, var landsretten enig i, at lejeværdien af egen bolig for indkomstårene 1995-1997 efter SL § 4, litra b, skulle ansættes efter et skøn. Skønnet skulle tage udgangspunkt i det beløb, der kunne opnås ved udleje af lejligheden. En syns- og skønserklæring bekræftede det skøn over lejeværdien, som skattemyndighederne havde foretaget. Højesteret fandt derfor ikke grundlag for at tilsidesætte skattemyndighedernes skøn.
SKM2005.455.HR	En ejer af en ejendom med fire beboelseslejligheder boede selv i den ene lejlighed. Da hun ikke havde medregnet lejeværdien af bolig i egen ejendom ved indkomstopgørelsen, havde landsretten anset værdien skønsmæssigt. Ejeren havde ikke ved syn og skøn eller på anden måde godtgjort, at den skønsmæssigt ansatte lejeværdi var for høj. For Højesteret var gjort gældende, at der ved fastsættelsen af lejen skulle tages hensyn til, at ejeren ikke havde fået fradrag for afholdte ombygningsudgifter. Højesteret afviste denne påstand.