Indhold

I dette afsnit omtales de skatteretlige regler ved udlejning af en fritidsbolig hele året (erhvervsmæssig udlejning).

Afsnittet indeholder:

Naturstyrelsens regler om erhvervsmæssig udlejning af fritidsboliger
Skatteretlige regler for erhvervsmæssig udlejning af fritidsboliger
Virksomheds- og kapitalafkastordningen
Oversigt over afgørelser, domme, kendelser, SKAT-meddelelser med videre.

Naturstyrelsens regler om erhvervsmæssig udlejning af fritidsboliger

Erhvervsmæssig udlejning af et fritidshus kræver tilladelse efter sommerhusloven, og en sådan tilladelse bliver som altovervejende hovedregel ikke givet, hvis en bolig - uanset om boligen ligger i sommerhusområde, byzone eller landszone - udlejes erhvervsmæssigt til ferie/fritidsformål, fx hvis ejeren har fraskrevet sig retten til selv at anvende boligen til ferie/fritidsformål.

Erhvervsmæssig udlejning af en fritidsbolig kan derfor kun foregå lovligt efter tilladelse fra Naturstyrelsen (Miljøministeriet).

Se nærmere i afsnit C.C.1.3.2.4 om sommerhusudlejning.

Skatteretlige regler for erhvervsmæssig udlejning af fritidsboliger

Når en fritidsbolig udelukkende anvendes til erhvervsmæssig udlejning på forretningsmæssige vilkår, opgøres resultatet af udlejningen efter de regler, der gælder for udlejningsejendomme. Se afsnit (C.H.3.2).

Som udgangspunkt kræves det for at acceptere, at der skatteretligt er tale om erhvervsmæssig udlejningsvirksomhed, at

ejeren effektivt har fraskrevet sig egen benyttelse af fritidsboligen
ejeren kan dokumentere, at fritidsboligen ikke er benyttet privat, og
udlejningsvirksomheden ud fra en samlet vurdering er erhvervsmæssigt drevet.

For at udlejning af fritidsboliger og hotelejerlejligheder skal anses for erhvervsmæssig virksomhed, skal ejeren derfor effektivt have fraskrevet sig rådigheden over ejendommen.

Ejeren skal derfor kunne dokumentere, at den fulde og ubegrænsede ret til at disponere over fritidsboligen er overdraget til tredjemand i hele indkomståret. Herudover har ejeren tillige bevisbyrden for, at ejeren ikke har benyttet sommerhuset privat i indkomståret. Bevisbyrden skærpes, hvis ejeren ikke ved kontrakten med tredjemand reelt har fraskrevet sig retten til at benytte fritidsboligen privat.

Det er ikke tilstrækkeligt for en effektiv fraskrivelse af rådigheden, at det i en lokalplan eller en ejerforenings vedtægter er bestemt, at ejendommen ikke må bruges privat, eller at den skal stilles til rådighed for udlejning. Se SKM2009.48.BR.

Heller ikke tro og love erklæringer er tilstrækkelige. Se TfS 1997, 365 ØLD.

Det er uden betydning, at ejeren ikke har benyttet ejendommen, når det skal vurderes, om der er sket en effektiv fraskrivning af rådigheden. Se SKM2002.229.HR og SKM2005.23.VLR.

Efter praksis kan udlejning af en fritidsbolig derfor heller ikke anses for erhvervsmæssig udlejning, hvis en udlejningsaftale med et bureau giver ejeren mulighed for at benytte ejendommen i et omfang, der går ud over, hvad der er nødvendigt til opfyldelse af ejerens forpligtelse til vedligeholdelse af ejendommen. Se TfS 2000, 235 VLR.

En ejendom, der lå i USA, ansås for udlejet erhvervsmæssigt, selv om ejeren boede i ejendommen i forbindelse med udførelse af tilsyns- og vedligeholdelsesarbejde. Se SKM2008.690.SR.

Resultatet af den erhvervsmæssige udlejningsvirksomhed medregnes ved indkomstopgørelsen som personlig indkomst. Se PSL § 3, stk. 1.

Virksomheds- og kapitalafkastordningen

Når betingelserne for erhvervsmæssig udlejning af en fritidsbolig er opfyldte, kan virksomheds- eller kapitalafkastordningen anvendes på indkomst fra udlejningsvirksomheden. Se VSL § 1, stk. 1.

Derimod kan virksomhedsordningen ikke anvendes på en fritidsbolig, som ejeren dels selv har rådighed over dels udlejer til fritidsformål. Se VSL § 1, stk. 3.

Privat brug af en udlejet ejendom i forbindelse med ferie udelukkede brugen af virksomhedsordningen, selv om ejeren betalte udlejningsbureauet for opholdet på linje med "fremmede lejere". Se SKM2008.690.SR.

En hotelejerlejlighed kunne indgå i virksomhedsordningen, selv om ejeren brugte den til overnatning i forbindelse med ejerens øvrige erhvervsmæssige aktiviteter. Se SKM2006.719.SR.

I et konkret tilfælde er det anerkendt, at to sommerhuse kunne indgå i virksomhedsordningen, selv om ejerne ikke formelt havde fraskrevet sig retten til at benytte husene. Ejerne havde fire sommerhuse, hvoraf de to var udlejet. Der blev lagt vægt på benyttelsen af de ikke udlejede sommerhuse, udlejningsbestræbelserne via formidlingsaftaler og de indvundne indtægter. Se TfS 1997, 768 LSR.

Se nærmere om virksomheds- og kapitalafkastordningen i afsnit (C.C.5).

Oversigt over afgørelser, domme, kendelser, SKAT-meddelelser med videre

Skemaet viser relevante afgørelser på området:

Afgørelse samt evt. tilhørende SKAT-meddelelse	Afgørelsen i stikord	Yderligere kommentarer
Højesteretsdomme
SKM2005.78.HR	En ejer havde ifølge udlejningsaftale med bureau på forhånd ret til at disponere over et sommerhus i 3 uger inden for en nærmere angiven periode og kunne i øvrigt benytte huset efter aftale med udlejningsbureauet. Allerede af denne grund fandt Højesteret, at sommerhuset ikke i skattemæssig forstand kunne anses for anvendt udelukkende erhvervsmæssigt i de pågældende indkomstår. Ikke udelukkende erhvervsmæssigt.
SKM2002.229.HR	Da retten til privat benyttelse af eget sommerhus ikke var fraskrevet ved kontrakten med et udlejningsbureau, og da det var uden betydning, at privat benyttelse faktisk ikke havde fundet sted, kunne reglerne om ejendomme, der udelukkende anvendes erhvervsmæssigt, ikke bruges. Ikke udelukkende erhvervsmæssigt.
Landsretsdomme
TfS 2005, 683 VLR	Ejeren af tre sommerhuse havde benyttet virksomhedsordningen i forbindelse med udleje af husene. Da ejeren ikke havde fraskrevet sig retten til at disponere over husene, havde Landsskatteretten fundet, at ejeren ikke kunne benytte virksomhedsordningen. Ikke udelukkende erhvervsmæssigt.
SKM2005.23.VLR	Landsretten fandt ikke, at et sommerhus, der var udlejet gennem et bureau, var anvendt udelukkende erhvervsmæssigt. Ejeren havde mulighed for at benytte sommerhuset privat, hvis han gav besked til udlejningsbureauet senest den 31. oktober med virkning for det følgende år. Huset kunne endvidere benyttes i uudlejede uger. Det var efter landsrettens opfattelse uden betydning, at ejeren rent faktisk ikke havde benyttet sommerhuset. Ikke udelukkende erhvervsmæssigt.
TfS 2000, 235 VLR	En ejer havde to sommerhuse, der blev udlejet gennem et bureau. Landsskatteretten havde fundet, at udlejningen af det ene sommerhus var erhvervsmæssigt, og at virksomhedsordningen kunne anvendes på denne udlejning. Landsretten bemærkede, at virksomhedsordningen ikke kunne anvendes på aktiver, der benyttedes både erhvervsmæssigt og privat. Da udlejningsaftalerne gav ejeren mulighed for at benytte ejendommene i et omfang, der gik ud over, hvad der var nødvendigt for at opfylde ejerens forpligtelse til at vedligeholde ejendommene, fandtes det ikke godtgjort, at ejendommene udelukkende havde været anvendt erhvervsmæssigt. Virksomhedsordningen kunne derfor ikke anvendes ved udlejningen af de to sommerhuse. Ikke udelukkende erhvervsmæssigt.
TfS 1997, 365 ØLR	En ejer opførte et sommerhus i 1989. Fra 1991 blev huset alene anvendt til udlejning. Landsretten udtalte, at ejeren i perioder, hvor huset ikke havde været udlejet til anden side, havde haft mulighed for at benytte huset. Det var herefter uden betydning, om det på baggrund af en tro og love erklæring kunne lægges til grund, at sommerhuset ikke blev benyttet privat. Udlejningen af sommerhuset kunne derfor ikke anses for selvstændig erhvervsvirksomhed (der var omfattet af virksomhedsskatteloven). Ikke udelukkende erhvervsmæssigt.
Byretsdomme
SKM2009.48.BR	Ejeren ejede tre ejerlejligheder i et feriecenter. Byretten fandt, at ejerens udlejning af ferielejlighederne ikke var erhvervsmæssig, da ejeren ikke effektivt havde fraskrevet sig rådigheden over lejlighederne til privat benyttelse. Den omstændighed, at der i lokalplanen for området var forbud mod at anvende ferieboligerne til privat brug, kunne efter byrettens opfattelse ikke sidestilles med en effektiv rådighedsberøvelse. Heller ikke ejerforeningens vedtægter, der pålagde ejerne at stille lejlighederne til rådighed for udlejning i feriecentret, kunne sidestilles med effektiv rådighedsberøvelse, allerede fordi ejeren selv havde forestået udlejningen. Den omstændighed, at skattemyndighederne anså udlejningsvirksomheden for momspligtig, kunne heller ikke føre til, at udlejningsvirksomheden i skattemæssig henseende kunne anses for erhvervsmæssig. Ikke udelukkende erhvervsmæssigt.
Landsskatteretskendelser
SKM2004.246.LSR	Udlejning af ejerlejlighed i ejersammenslutning, hvor ejeren efter vedtægterne var forpligtet til at stille sin ejerlejlighed til rådighed for udlejningen i forbindelse med moteldrift, blev ikke anset for erhvervsmæssig udlejningsvirksomhed. Der blev særligt lagt vægt på, at ejeren efter vedtægterne ikke havde været afskåret fra at disponere over lejligheden, ligesom det ikke var godtgjort, at lejligheden ikke havde været benyttet privat af ejeren. Ikke udelukkende erhvervsmæssigt.
TfS 1993, 486 LSR	En udlejningskontrakt afskar ikke ejeren af et sommerhus fra selv at benytte huset. Sommerhuset blev derfor ikke anset for udelukkende erhvervsmæssigt benyttet. Ikke udelukkende erhvervsmæssigt.
SKAT
SKM2014.360.SR	Skatterådet bekræftede, at en ejer kunne anvende virksomhedsordningen ved udlejning af en ferielejlighed der indgår i hoteldrift, hvis ejeren er effektivt afskåret fra at have råde rådighed over ferieboligen. Erhvervsmæssigt.
SKM2010.466.SR	Udlejningen af en ejerlejlighed uden bopælspligt, der skulle drives som en slags hotellejlighed og også anvendes af ejeren til privat benyttelse et antal dage om året, kunne ikke anses for erhvervsmæssig. Ikke udelukkende erhvervsmæssigt.
SKM2008.690.SR	Skatterådet bekræftede, at en ejer kan anvende virksomhedsordningen i forbindelse med udlejning af en fast ejendom i USA, forudsat at aftalen med udlejningsbureauet helt afskærer ham fra at anvende ejendommen privat. Erhvervsmæssigt.
SKM2006.719.SR	Skatterådet bekræftede, at en hotelejerlejlighed kunne anvendes til overnatning i forbindelse med øvrige erhvervsmæssige aktiviteter, uden at det ville afskære ejeren fra, at lejligheden kunne indgå i virksomhedsordningen. Ikke udelukkende erhvervsmæssigt.