Indhold

Dette afsnit handler om opgørelse af den skattepligtige indkomst ved udlejning af værelser i helårsboligen eller udlejning af hele boligen en del af indkomståret, når udlejningen er til beboelse.

Afsnittet indeholder:

• Regel
• Hvilke helårsboliger og hvornår?
• Indtægter ved udlejning
• Skematisk opgørelse af resultatet af udlejningen
• Regnskabsmæssig opgørelse af resultatet af udlejningen
• Skift af opgørelsesmetode
• Virksomheds- og kapitalafkastordningen
• Særligt om udlejning af tofamilieshuse
• Oversigt over afgørelser, domme, kendelser, SKAT-meddelelser med videre.

Regel

Indtægter fra udlejning af værelser i helårsboligen eller fra udlejning af en privat helårsbolig til beboelse en del af indkomståret skal medregnes til den skattepligtige indkomst. Det gælder, uanset om der er tale om udlejning af en ejerbolig eller om fremleje af en lejlighed. Der gives ved indkomstopgørelsen fradrag for udgifter i forbindelse med udlejningen. Fradraget kan beregnes efter forskellige regler, der afhænger af, om resultatet af udlejningen opgøres efter en skematisk metode eller en regnskabsmæssig metode. Se LL § 15 P.

Bemærk

Udlejeren skal anvende den skematiske eller den regnskabsmæssige metode, når betingelserne for at anvende regelsættet i LL § 15 P er opfyldt.

Resultatet af udlejningen medregnes ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst som personlig indkomst for fremlejere og som kapitalindkomst for ejere. Se PSL § 3 og § 4, stk. 1, nr. 6.

Hvilke helårsboliger og hvornår?

Reglerne gælder for ikke erhvervsmæssig udlejning af en helårsbolig, som ejeren selv benytter til beboelse, samt for en lejers fremleje af en lejelejlighed, som fremlejeren anvender til beboelse. Se LL § 15 P.

Ved fremleje af en lejlighed forstås, at lejeren overlader sin lejede lejlighed til tredjemand mod vederlag, uden at der sker ændringer i lejerens lejekontrakt med ejeren af lejligheden.

For ejerboliger er det en betingelse for at anvende regelsættet, at ejendommen er omfattet af EVSL § 4. Se LL § 15 P.

Reglerne gælder derfor ved udleje af boligdelen i følgende ejendomme, der er omfattet af EVSL § 4, nr. 1-5, og 9-10:

• Ejendomme, der kun indeholder én selvstændig lejlighed
• Tofamilieshuse med ejerboligfordeling, jf. VUL § 33, stk. 6, 1. og 2. pkt.
• Stuehuse til landbrugsejendomme mv. med ejerboligfordeling, jf. VUL § 33, stk. 4
• Ejerboligdel på skovejendomme med ejerboligfordeling, jf. VUL § 33, stk. 7, 1. og 2. pkt.
• Ejerboligdel i blandet benyttede ejendomme med ejerboligfordeling, jf. VUL § 33, stk. 5.
• Ejerboligdel på ejendomme over 5000 m2 med ejerboligfordeling, jf. VUL § 33, stk. 8
• Ejerboliger med vindmølle med ejerboligfordeling, jf. VUL § 33, stk. 9. 

Reglerne gælder også for lejligheder, der bebos af en eller flere ejere i

• mindre udlejningsejendomme
• boliginteressentskaber
• boligsamejer mv. (fx anpartslejligheder)

når lejlighederne er omfattet af reglerne om ejendomsværdiskat. Se EVSL § 4, nr. 6-8.

Reglerne gælder tilsvarende ved udleje af en ejendom, som nævnt i EVSL § 4, nr. 1-5, og 9-10, der ligger i udlandet.

Andelshavere i private andelsboligforeninger sidestilles med lejere. Se LL § 15 P, stk. 1.

Sommerhuse, der efter tilladelse anvendes som helårsboliger, er også omfattet af reglerne. Se LL § 15 O, stk. 1, modsætningsvis.

Reglerne skal anvendes, uanset hvor lang eller kort udlejningsperioden er. Dog gælder, at udlejning i forbindelse med en helårsbolig kun finder anvendelse ved udlejning af lejligheden en del af indkomståret.

Ved udlejning af boligen en del af indkomståret forstås, at udlejningen kun omfatter en vis kortere periode i indkomståret på under 12 måneder.

Lejeperioden kan strække sig over to indkomstår, men den samlede udlejningsperiode skal være under 12 måneder, for at udlejningen kan være omfattet af reglerne i LL § 15 P.

Bemærk

Reglerne i LL § 15 P kan ikke anvendes, hvis der påbegyndes erhvervsmæssig udlejning. Det beror på en konkret vurdering af forholdene, om der er tale om påbegyndt erhvervsmæssig udlejning. Se nærmere i afsnit (C.H.3.4.1.2) om udlejning af den private bolig i hele indkomståret.

Reglerne kan anvendes, uanset hvor stor en del af boligen der udlejes. Reglerne gælder også, uanset om det udlejede er møbleret eller ej.

Hvis ejeren (udlejeren) ikke selv råder over lejligheden, og der derfor ikke betales ejendomsværdiskat, gælder reglerne i LL § 15 P ikke. Resultatet af udlejningen skal så opgøres efter statsskattelovens regler. Se SL § 4, litra b, og § 6, litra a og e.

Se afsnit (C.H.3.2) om udlejningsejendomme med videre.

Bemærk

Opbevaring af møbler i tilslutning til det udlejede er ikke i sig selv tilstrækkeligt til, at udlejeren kan anses for at have rådighed over boligen.

Indtægter ved udlejning

For en ejerbolig, der lejes ud en del af året, eller for værelser, der lejes ud, modtager ejeren en lejeindtægt. Bruttolejeindtægten omfatter lejerens betaling for husleje samt alt, hvad lejeren i øvrigt betaler, fx varme, el, vand, telefon mv.

Når en lejebolig fremlejes en del af året, eller der fremlejes værelser i lejeboligen, modtager fremlejeren en fremlejeindtægt. Fremlejeindtægten omfatter fremlejerens betaling for husleje samt alt, hvad lejeren i øvrigt betaler, fx varme, vand, el, telefon mv.

Det er derfor ikke muligt at modtage særskilt betaling for de nævnte ydelser. De skal medregnes i bruttolejeindtægten.

Se om opgørelse af bruttolejeindtægten i TfS 1998, 409 ØLR, der dog vedrørte et sommerhus.

Skematisk opgørelse af resultatet af udlejningen

En ejer eller en lejer, der udlejer eller fremlejer sin helårsbolig en del af indkomståret, eller udlejer værelser i boligen, kan vælge at foretage en skematisk opgørelse af resultatet af udlejningen. Se LL § 15 P, stk. 1 og 2.

Ejere

Ejere foretager den skematiske opgørelse af resultatet af udlejningen ved, at de fratrækker et bundfradrag i den opgjorte bruttolejeindtægt.

Bundfradraget beregnes som

• 1 1/3 pct. af ejendomsværdien pr. 1. oktober i indkomståret,

dog altid mindst 24.000 kr.

For ejendomme, der ligger i udlandet, beregnes bundfradraget som

• 1 1/3 pct. af en udenlandsk ejendomsvurdering, som kan sidestilles med en dansk, jf. EVSL § 4 b, stk. 1, eller
• i mangel heraf handelsværdien beregnet efter EVSL § 4 b, stk. 2, nr. 1,

dog altid mindst 24.000 kr.

Bundfradraget dækker samtlige udgifter og afskrivninger ved udlejningen, herunder ejendomsskatter, der ellers ville være fradragsberettiget ved indkomstopgørelsen. Se LL § 15 P, stk. 1 og 2.

Hvis lejligheden kun har været ejet en del af indkomståret, beregnes der kun et forholdsmæssigt bundfradrag. Det forholdsmæssige bundfradrag beregnes ved at gange bundfradraget for hele indkomståret med det antal dage, lejligheden har været ejet, og så dividere med 365.

Der beregnes ejendomsværdiskat efter ejendomsværdiskatteloven for den udlejede del af boligen.

Fremlejere

Fremlejere foretager en skematisk opgørelse af resultatet af udlejningen, ved at de fratrækker et bundfradrag i den opgjorte bruttolejeindtægt.

Bundfradraget beregnes som

• 2/3 af den årlige husleje, som fremlejer skal betale for hele lejligheden.

Bundfradraget dækker samtlige udgifter og afskrivninger ved fremlejningen. Se LL § 15 P, stk. 1 og 2.

Hvis fremlejer kun har lejet lejligheden en del af indkomståret, beregnes der kun bundfradrag af denne del af den årlige leje. Det forholdsmæssige bundfradrag beregnes ved at gange bundfradraget for hele indkomståret med det antal dage, fremlejer har lejet lejligheden, og så dividere med 365.

Andelsboligforeninger

Boligafgift, som andelshavere i private andelsboligforeninger betaler, anses i denne forbindelse for en leje.

Korttidsudlejning til turister

Reglerne kan også anvendes på fx korttidsudlejning til turister, når betingelserne for reglernes anvendelse i øvrigt er opfyldte. Eventuel betaling for måltider, sengelinned mv. i forbindelse med udlejningen, skal medregnes ved indkomstopgørelsen på sædvanlig vis efter statsskattelovens regler.

Regnskabsmæssig opgørelse af resultatet ved udlejningen

Hvis en ejer eller en fremlejer, der udlejer sin helårsbolig en del af indkomståret, eller udlejer værelser i boligen, vælger ikke at foretage en skematisk opgørelse af resultatet af udlejningen efter reglerne i LL § 15 P, stk. 1 eller 2, skal resultatet af udlejningen opgøres efter et regnskabsmæssigt princip. Se LL § 15 P, stk. 3.

Den regnskabsmæssige opgørelse medfører, at hele bruttolejeindtægten skal indtægtsføres, og at de udgifter, der er forbundet med udlejningen, herunder afskrivninger på inventaret, kan fratrækkes. Det samlede fradragsbeløb kan dog ikke overstige bruttolejeindtægten. Se LL § 15 P, stk. 3.

Fradraget for udgifter i forbindelse med udlejningen fremgår af LL § 15 P, stk. 3, og LL § 14, stk. 3, jf. LL § 15 J, stk. 1.

De udgifter, der kan trækkes fra i regnskabet, er herefter de forholdsmæssige driftsudgifter til fx el, gas, vand, telefon og varme.

Ved fremleje af lejebolig eller andelsbolig kan endvidere fratrækkes den forholdsmæssige andel af fremlejers husleje for det udlejede, dvs. den del af huslejen, der reelt svarer til det udlejede - også set i forhold til længden af udlejningsperioden.

Hvis det udlejede er møbleret, kan eventuelle vedligeholdelsesudgifter og afskrivninger på inventaret fratrækkes. Se kapitel 2 i afskrivningsloven om blandet benyttede driftsmidler.

Bemærk

Udgifter til vedligeholdelse af selve ejendommen kan ikke fratrækkes. Se LL § 15 J, stk. 1 og 2.

Ejendomsskat

Når en ejendom benyttes erhvervsmæssigt i et ikke uvæsentligt omfang, kan den del af ejendomsskatten, der vedrører det erhvervsmæssigt benyttede, fratrækkes. Se LL § 14.

Efter praksis anses udlejning til beboelse i denne forbindelse for erhvervsmæssig benyttelse af ejendommen. Se TfS 1991, 403 LSR.

Efter praksis er der tale om en uvæsentlig erhvervsmæssig benyttelse, hvis benyttelsen svarer til mindre end 10 pct. af ejendommen.

Se afsnit (C.H.3.2.3.2) om fradrag for ejendomsskatter.

Bemærk

Det samlede fradragsbeløb kan dog ikke overstige bruttolejeindtægten. Se LL § 15 P, stk. 3.

Ejendomsværdiskat

Når resultatet af udlejningen opgøres efter den regnskabsmæssige metode, skal den beregnede ejendomsværdiskat for hele indkomståret nedsættes forholdsmæssigt, så der kun beregnes ejendomsværdiskat for den periode eller for den del af ejendommen, der ikke har været udlejet.

Skift af opgørelsesmetode

En ejer eller en fremlejer kan altid overgå fra at anvende en skematisk opgørelse af resultatet af udlejning af en helårsbolig til i stedet at anvende en regnskabsmæssig opgørelse. Er den regnskabsmæssige metode valgt, kan ejeren eller fremlejeren ikke vælge senere at overgå til at anvende en skematisk opgørelse.

Bemærk

Der gælder særlige regler for fradrag for udgifter i forbindelse med udlejning af fredede ejendomme. Se LL § 15 K og afsnit (C.H.3.3.1.2).

Virksomheds- og kapitalafkastordningen

Hverken virksomheds- eller kapitalafkastordningen kan anvendes på resultatet ved udleje af værelser eller af hele boligen en del af året, fordi der ikke i skattemæssig forstand er tale om erhvervsmæssig virksomhed.

Særligt om udlejning af tofamilieshuse

Hvilke ejendomme?

Tofamilieshuse er ejendomme med to selvstændige lejligheder, hvoraf den ene normalt tjener til bolig for ejeren. Vurderingsmyndighederne skal for sådanne ejendomme fordele ejendomsværdien på hver af de to selvstændige lejligheder. Se VUL § 33, stk. 6.

Også ejendomme, som indeholder to selvstændige lejligheder, og som desuden i et ikke væsentligt omfang benyttes erhvervsmæssigt, behandles i denne forbindelse som tofamilieshuse.

Er begge lejligheder udlejet, behandles ejendommen som en udlejningsejendom, se afsnit (C.H.3.2).

Ved fremleje af lejet lejlighed i tofamilieshus henvises til afsnittet ovenfor.

Udlejning af lejlighed, som ejeren ikke bebor

Når ejeren bebor den ene lejlighed i tofamilieshuset medregnes lejeindtægten for den udlejede lejlighed i kapitalindkomsten, jf. PSL § 4, stk. 1, nr. 6.

Faktiske driftsudgifter for den udlejede del af tofamilieshuset, kan ikke fratrækkes ved indkomstopgørelsen. Det skyldes, at udleje til beboelse ikke anses som erhvervsmæssig udlejning. Se LL § 15 J, stk. 1 og 2.

Udgifter i forbindelse med selve udlejningen er fradragsberettigede.

Når en ejendom benyttes erhvervsmæssigt i et ikke uvæsentligt omfang, kan den del af ejendomsskatten, der vedrører det erhvervsmæssigt benyttede, fratrækkes. Se LL § 14, stk. 3, og SKM2011.434.SR.

Efter praksis omfatter erhvervsmæssig benyttelse i denne forbindelse også udlejning til beboelse. Se TfS 1991, 403 LSR.

Efter praksis er der tale om en uvæsentlig erhvervsmæssig benyttelse, hvis benyttelsen svarer til mindre end 10 pct. af ejendommen. Se LL § 14, stk. 3.

Der gælder særlige regler for fredede ejendomme. Se LL § 15 K og afsnit (C.H.3.3.1) om fredede ejendomme. 

Bemærk

Reglerne i LL § 15 P om udlejning af en helårsbolig en del af indkomståret anvendes ikke på udlejning af den lejlighed i et tofamilieshus, som ejeren ikke selv råder over.

Udlejning af lejlighed, som ejeren bebor

Reglerne i LL § 15 P gælder også for ejere af tofamilieshuse, der bebor en af lejlighederne, og som udlejer værelser i den pågældende lejlighed eller udlejer lejligheden (de selv bor i) en del af indkomståret, når betingelserne i øvrigt er opfyldte. Se LL § 15 P, stk. 1 og 2, sammenholdt med EVSL § 4, stk. 1, nr. 2.

Se om opgørelse af indtægter ved udlejning efter LL § 15 P ovenfor i dette afsnit.

Resultatet af udlejningen skal medregnes i kapitalindkomsten, jf. PSL § 4, stk. 1, nr. 6.

Skematisk opgørelse af resultatet af udlejningen

En ejer af et tofamilieshus, der udlejer værelser i den helårsbolig, ejeren selv bebor, eller udlejer hele boligen en del af indkomståret, kan vælge at foretage en skematisk opgørelse af resultatet af denne del af udlejningen.

Opgørelsen foretages ved, at der i den beregnede bruttoindtægt fratrækkes et bundfradrag.

Bundfradraget beregnes som 1 1/3 pct. af den del af ejendomsværdien, der pr. 1. oktober i indkomståret svarer til ejerens bolig, dog altid mindst 24.000 kr. Se EVSL § 4 a, stk. 1, nr. 1.

Bundfradraget dækker samtlige udgifter og afskrivninger ved udlejningen, herunder ejendomsskatter, der ellers ville være fradragsberettigede ved indkomstopgørelsen. Se LL § 15 P, stk. 1 og 2.

Hvis lejligheden kun har været ejet en del af indkomståret, beregnes der kun et forholdsmæssigt bundfradrag. Det forholdsmæssige bundfradrag beregnes ved at gange bundfradraget for hele indkomståret med det antal dage, lejligheden har været ejet, og så dividere med 365.

Der beregnes ejendomsværdiskat efter ejendomsværdiskatteloven for den udlejede del af ejerens bolig.

Se i øvrigt om skematisk opgørelse ovenfor i dette afsnit.

Regnskabsmæssig opgørelse

Hvis ejeren af et tofamilieshus vælger ikke at foretage en skematisk opgørelse af resultatet af udlejningen efter reglerne i LL § 15 P, stk. 1 eller 2, skal resultatet af udlejningen opgøres efter et regnskabsmæssigt princip. Se LL § 15 P, stk. 3.

Det betyder, at hele bruttolejeindtægten skal indtægtsføres, og at de udgifter, der er forbundet med udlejningen, kan fratrækkes. Det samlede fradragsbeløb kan dog ikke overstige bruttolejeindtægten. Se LL § 15 P, stk. 3.

De udgifter, der kan trækkes fra i regnskabet, er de forholdsmæssige driftsudgifter til el, gas, vand, varme og telefon. Hvis det udlejede er møbleret, kan eventuelle vedligeholdelsesudgifter og afskrivninger vedrørende inventaret også fratrækkes.

Bemærk

Hvis det udlejede er møbleret, kan eventuelle vedligeholdelsesudgifter og afskrivninger på inventaret fratrækkes. Se kapitel 2 i afskrivningsloven om blandet benyttede driftsmidler.

Der kan ikke fratrækkes udgifter til vedligeholdelse af selve ejendommen. Se LL § 15 J, stk. 1 og 2.

Ejendomsskat

Når en ejendom benyttes erhvervsmæssigt i et ikke uvæsentligt omfang, kan den del af ejendomsskatten, der vedrører det erhvervsmæssigt benyttede, fratrækkes. Se LL § 14.

Efter praksis omfatter erhvervsmæssig benyttelse i denne forbindelse også udlejning til beboelse. Se TfS 1991, 403 LSR.

Efter praksis er der tale om en uvæsentlig erhvervsmæssig benyttelse, hvis benyttelsen svarer til mindre end 10 pct. af ejendommen. Se LL § 14, stk. 3.

Se afsnit (C.H.3.2.3.2) om fradrag for ejendomsskatter.

Der er ved indkomstopgørelsen derfor kun fradrag for udgifter, som nævnt i LL § 14, stk. 3, og LL § 15 P, stk. 3, jf. LL § 15 J, stk. 1.

Der gælder dog særlige regler for fredede ejendomme, jf. LL § 15 K. Se afsnit (C.H.3.3.1.2) om fredede ejendomme.

Ejendomsværdiskat

Når resultatet af udlejningen opgøres efter den regnskabsmæssige metode, skal ejendomsværdiskatten nedsættes forholdsmæssigt.

Se i øvrigt om den regnskabsmæssige metode ovenfor i dette afsnit.

Skift af opgørelsesmetode

Se herom ovenfor i dette afsnit.

Flere ejere

Er der to ejere af tofamilieshuset, og bebor ejerne hver sin lejlighed, kan begge ejere anvende metoden med bundfradrag efter LL § 15 P, stk. 2, i forbindelse med udlejning af den lejlighed, som den pågældende selv bebor, dvs. med et bundfradrag på 24.000 kr. for hver lejlighed.

Virksomheds- og kapitalafkastordningen

Hverken virksomheds- eller kapitalafkastordningen kan anvendes på resultatet af udlejningen, fordi udlejningen ikke i skattemæssig forstand anses for erhvervsmæssig virksomhed.

Oversigt over afgørelser, domme, kendelser, SKAT-meddelelser med videre

Skemaet viser relevante afgørelser på området:

Afgørelse samt evt. tilhørende SKAT-meddelelse	Afgørelsen i stikord	Yderligere kommentarer
Landsretsdomme
TfS 2001, 767 VLR	Fremleje af værelser i parcelhus. Indtægter ved udlejning blev ansat skønsmæssigt, fordi der ikke var indsendt regnskab for udlejningen, og den skriftlige dokumentation i øvrigt var mangelfuld. Det udøvede skøn blev ikke anset for urimeligt eller foretaget på fejlagtigt eller ufuldstændigt grundlag.
TfS 1998, 409 ØLR	Sagen drejede sig om spørgsmålet om en sommerhusudlejers adgang til standardfradrag efter LL § 15 O, stk. 2, 2. pkt. (fradrag 40 pct. efter foretaget bundfradrag) i tilfælde, hvor udlejeren ikke i sin indkomstopgørelse medregnede lejerens betaling for el, varme, telefon mv. Landsretten fastslog, at fradrag efter LL § 15 O, stk. 2, 2. pkt., forudsætter, at lejerens betaling for el, varme, telefon mv. medregnes i udlejerens indkomstopgørelse (bruttolejen), og når udlejeren udeholder disse indtægter, kan han eller hun alene få fradrag efter LL § 15 O, stk. 3.
Byretsdomme
SKM2008.526.BR	Udlejningen af en lejlighed begyndte august 2003 og fortsatte herefter uafbrudt. Udlejeren kunne derfor ikke opnå et standardiseret fradrag efter LL § 15 P, stk. 2, 3. pkt., idet der ikke, jf. bestemmelsen, forelå udlejning "en del af indkomståret".
Landsskatteretskendelser
SKM2007.898.LSR	Tofamilieshus. Udleje af den ene lejlighed og udlejning af værelser i den lejlighed, ejeren selv bebor. Resultatet af værelsesudlejningen skulle opgøres efter LL § 15 P, stk. 3, hvorefter der var fradrag for udgifter, som nævnt i LL § 15 P, stk. 1, 6. pkt. Ikke fradrag for faktiske udgifter vedrørende ejendommen, bortset fra renter af indestående prioriteter samt reservefonds- og administrationsbidrag til realkreditinstitutter, jf. LL § 15 J, stk. 1. Alene godkendt fradrag for udgifter i forbindelse med selve udlejningen.
TfS 1991, 403 LSR	Fradrag for ejendomsskatter. I et enfamilieshus, som ejeren selv boede i, var der udlejet nogle værelser til beboelse, svarende til 24 pct. af boligarealet. Landsskatteretten fandt, at denne udlejning ikke kunne anses for erhvervsmæssig udlejningsvirksomhed. Der blev dog godkendt fradrag for 24 pct. af ejendomsskatterne, fordi det af bemærkningerne i betænkningen vedrørende LL § 14, stk. 3, fremgik, at udlejning til beboelse i denne forbindelse blev sidestillet med erhvervsmæssig anvendelse.
SKAT
SKM2011.434.SR	Tofamilieshus. Helårsstatus. Flere ejere. Ejerne kunne ikke anvende reglerne i LL § 15 O i forbindelse med udlejning af begge lejligheder som fritidsboliger, da de havde status som helårsboliger. Da ejerne havde rådighed over og kunne bebo helårsboligerne, kunne reglerne i LL § 15 P anvendes forholdsmæssigt for hver af ejerne. Ved udlejning af den ene lejlighed som fritidsbolig og den anden lejlighed som helårsbolig, skulle resultatet af udlejningen opgøres efter forskellige metoder.