Indhold
Dette afsnit beskriver de særlige skatte- og afgiftskrav mv., der er rettet mod fast ejendom og som er tillagt fortrinsret.
Afsnittet indeholder:
Hvad er fortrinsret?
En række skatte- og afgiftskrav mv. rettet mod fast ejendom er tillagt fortrinsret. ►Det gælder også gebyrer, der er tillagt et fortrinsberettiget krav, selv om selve hovedkravet er betalt. se SKM2013.540.BR.◄
Dette betyder, at kravet hæfter på den faste ejendom uden tinglysning og forud for al anden pantegæld. Fortrinsretten fremgår af TL § 4 og en række særlove.
Reglerne om, at skatter og afgifter mv. har gyldighed mod enhver uden tinglysning, er begrundet i, at der typisk er tale om rettigheder, som hviler på alle faste ejendomme. Det er så almindeligt forekommende krav, at enhver, der erhverver rettigheder over fast ejendom, er forberedt på at disse krav eksisterer.
At de enkelte rettigheder har fortrin forud for også ældre tinglyste rettigheder, er bl.a. begrundet i
- de skattemæssige hensyn
- at de foranstaltninger, der nævnes i TL § 4, stk. 2, normalt tilføjer ejendommen en værdiforøgelse, der kommer alle rettighedshavere til gode. Den offentlige myndighed, der tilføjer værdiforøgelsen, får fortrinsret for sine udgifter til dette.
Bemærk
►Fortrinsretten kan gøres gældende overfor den til enhver tid tingslyste ejer af en fast ejendom. Se ejendomsbeskatningslovens § 29. Dette medføre, at fortrinsretten på den faste ejendom besvares i 2 år og 3. mdr. selv om ejendommen sælges i fri handel, i forbindelse med en tvangsauktion eller af et konkursbo. Se SKM2013.377.VLR.◄
Skatter og afgifter
Skatter og afgifter til stat og kommune, der hviler på en fast ejendom, samt forsikringsbidrag til statsanerkendte brandforsikringsselskaber, har gyldighed mod alle uden tinglysning. Se TL § 4, stk. 1.
Krav på disse skatter og afgifter mv. er derfor fritaget for tinglysning og tillagt fortrinsret.
For at fastslå om en skat eller afgift hviler på en fast ejendom, må man undersøge, om den lov, der hjemler den pågældende skat eller afgift, også har hjemmel for panteret i den faste ejendom for kravet. Hvis det er tilfældet, følger det af TL § 4, at kravet har fortrinsret og fritages for tinglysning
Ejendommens forsyning og dens forbindelse med omverdenen
Det fremgår af TL § 4, stk. 2, at
- "ydelser hidrørende fra foranstaltninger, der tjener til at sikre ejendommens forsyning med vand, lys, varme og lignende
- dens forbindelse med omverdenen
- afledning eller fjernelse fra ejendommen af vand eller andet"
har gyldighed uden tinglysning. Det er dog en forudsætning, at de nævnte foranstaltninger er foretaget af det offentlige selv eller efter en bemyndigelse, der er givet af det offentlige.
Fritagelsen for tinglysning og fortrinsret for udgifter til disse foranstaltninger, gælder som udgangspunkt kun vedligeholdelsesudgifter. Som udgangspunkt er hverken anlægsudgifter eller løbende udgifter omfattet af fortrinsretten og fritaget for tinglysning. Disse kan dog have fortrinsret uden tinglysning, hvis det er bestemt i særlovgivningen. Se TL § 4, stk. 4.
TL § 4 suppleres af en række regler i særlovgivningen. Senere i afsnittet er indsat et skema, der indeholder en oversigt over alle krav, der er tillagt fortrinsret på fast ejendom.
Prioritetsorden
Den indbyrdes prioritetsstilling imellem de fortrinsberettigede krav, som er omfattet af TL § 4 fastlægges efter amtstueforordningen af 8. juli 1840, § 2 og TL § 4, stk. 3. På baggrund af disse regler kan følgende prioritetsorden opstilles:
- Bankhæftelsesrenten (ingen betydning i praksis længere)
- Skatter og afgifter til staten
- Brandforsikringspræmier
- Skatter og afgifter til kommuner samt andre kommunale afgifter. Se TL § 4, stk. 4
- Byrder omfattet af TL § 4, stk. 2
Tidsbegrænsning af fortrinsretten
Fortrinsretten bevares
- i 2 år fra det tidspunkt, hvor kravet forfaldt til betaling.
- hvis restancerne senest 3 måneder efter 2-års fristens udløb beordres til inddrivelse og fogedforretningen fortsættes forsvarligt. Dvs. at kommunerne inden udløb af 2-års fristen plus de 3 måneder har sendt kravet til inddrivelse hos RIM, og RIM har fortsat forretningen på forsvarlig måde.
- hvis skyldneren inden fristens udløb (2-års fristen plus 3 måneder) er død, eller hans bo er taget under skiftebehandling.
Se § 2 i amtstueforordningen af 8. juli 1840 med senere ændringer.
§ 2 i Amtsstueforordningen vedrører alene bortfald af fortrinsretten og ikke panteretten. Se SKM2013.377.VLR.
Ejendomsskat og andre krav på ejendomsskattebilletten
Ejendomsskat
Krav på forfalden ejendomsskat er en af de typer af krav rettet mod fast ejendom, der er tillagt fortrinsret.
Ejendomsskatterne forfalder i to eller flere rater. Det er den enkelte kommune, der bestemmer antallet af rater. Raterne forfalder altid den 1. i de måneder, som kommunen har bestemt. Ejendomsskatterne fremgår af ejendomsskattebilletten, der udsendes en gang om året, medio januar måned. Ejendomsskatterne er reguleret i ejendomsbeskatningsloven. Ejendomsskatter på mindre end 200 kr. opkræves ikke. Se ejendomsbeskatningsloven § 27, stk. 1.
Kommunen fastsætter en sidste rettidig betalingsdag for de enkelte rater, og betaling efter fristen medfører pligt til betaling af morarenter efter OPKL § 7, stk. 2 med tillæg af 0,4 procentpoint for hver påbegyndt måned, indtil betaling sker. Se ejendomsbeskatningsloven § 27, stk. 2.
Ejendomsskatterne med påløbne renter og gebyrer hæfter på den pågældende ejendom i dens helhed og skal betales af den, der til enhver tid er ejer af ejendommen. Se ejendomsbeskatningsloven § 29.
Udlæg for krav, der er sikret ved pant kan altid foretages i pantet og for ejendomsskatters vedkommende den faste ejendom. Se RPL § 517, stk. 2. Værnetinget for ejendomsskatter er den skatteregion, hvor ejendommen er beliggende.
Selvom skyldneren ikke er mødt, kan der foretages udlæg på pantefogdens kontor i skyldnerens ejendom for krav, der er sikret ved lovbestemt pant. Se SKINDL § 7, stk. 4.
Bemærk
Der skal ikke ske anmeldelse af fortrinsberettigede ejendomsskatter i konkursboer, da de må anses for sikret i den faste ejendom. RIM kan henlede kurators opmærksomhed på, at der er ejendomsskatterestancer i ejendomme, der indgår i konkursboet.
Krav på betaling af ejendomsskatter vedrørende den ejendom, som boligstøttemodtageren bebor, kan modregnes i boligstøtten.
Andre krav på ejendomsskattebilletten
Ejendomsskattebilletten indeholder som hovedregel andre kravtyper end ejendomsskatter. Visse af disse kravtyper er tillagt fortrinsret, men der kan også være medtaget kravtyper uden fortrinsret i ejendommen.
Oversigt over krav rettet mod fast ejendom, der er tillagt fortrinsret
|
Kravtype
|
Hjemmel
|
|
Ejendomsskat
|
LBK nr. 1006 af 26. oktober 2009 ejendomsbeskatningsloven § 29
LBK nr.158 af 9. marts 2006,
Tinglysningsloven § 4, stk. 1
|
|
Vand - vedligeholdelse
|
LBK nr.158 af 9. marts 2006,
Tinglysningsloven § 4, stk. 2 og 3
|
|
Spildevand - vedligeholdelse
|
LBK nr.158 af 9. marts 2006,
Tinglysningsloven, § 4, stk. 2 og 3
|
|
Vej og fortov - anlæg
|
LBK nr. 1048 af 3. november 2011,
Vejloven, offentlige veje, § 112, stk. 1.
LBK nr. 1537 af 21. december 2010,
Lov om private fællesveje, § 100, stk. 1
LBK nr. 1104 af 16. september 2010
Vejbidragsloven § 18, stk. 1.
|
|
Vej og fortov - vedligeholdelse
|
LBK nr.158 af 9. marts 2006,
Tinglysningsloven, § 4, stk. 2 og 3
LBK nr. 1537 af 21. december 2010,
Lov om private fællesveje, § 100, stk. 1
|
|
Vej - renholdelse, snerydning mv.
|
LBK nr. 1103 af 16. september 2010, Vejrenholdelsesloven § 18
LBK nr.158 af 9. marts 2006,
Tinglysningsloven § 4, stk. 2 og 3
|
|
El, gas og varme - vedligeholdelse*
|
LBK nr.158 af 9. marts 2006,
Tinglysningsloven, § 4, stk. 2 og 3
|
|
Vandløb - forskudsvis afholdte udgifter
|
LBK nr. 927 af 24. september 2009,
Vandløbsloven, § 65
|
|
Kystbeskyttelse
|
LBK nr. 267 af 11. marts 2009,
Kystbeskyttelsesloven, § 13, stk. 1
|
|
Bortskaffelse af affald - husholdninger *
|
LBK nr. 879 af 26. juni 2010,
Miljøbeskyttelsesloven, § 48, stk. 6
|
|
Rottebekæmpelse - forskudsvis afholdte udgifter *
|
LBK nr. 879 af 26. juni 2010,
Miljøbeskyttelsesloven, § 17, stk. 5
|
|
Rottebekæmpelse - årligt gebyr *
|
LBK nr. 879 af 26. juni 2010,
Miljøbeskyttelsesloven,, § 18, stk. stk. 3
|
|
Miljøbeskyttelse - veje og stier
|
Formentlig LBK. nr. 1103 af 16. september 2010,
Vejrenholdelsesloven, § 18
|
|
Hegn - selvhjælpshandlinger og vederlag
|
LBK nr. 59 af 19. januar 2007,
Hegnsloven, § 44, stk. 2 og 3
|
|
Gebyrer, beløb som er forskudsvis udredt - byggetilladelse
|
LBK nr. 1185 af 14. oktober 2010,
Byggeloven, § 29
|
|
Selvhjælpshandlinger vedr. bygninger
|
LBK nr. 1185 af 14. oktober 2010,
Byggeloven, § 29
|
|
Kondemnerede boliger, ryddeliggørelse og afspærring mv. - forskudsvis udlagte beløb
|
LBK nr. 132 af 5. februar 2010,
Lov om byfornyelse og udvikling af byer, § 99, stk. 1.
|
|
Skorstensfejning og brandpræventivt tilsyn - forskudsvis afholdte udgifter *
|
BKG. nr. 239 af 27. april 1993,
Skorstensbekendtgørelsen, § 14, stk. 2
|
|
Brandsikring - gennemført på ejerens bekostning
|
LBK nr. 1710 af 16. december 2010,
Lov om brandsikring af ældre beboelsesbygninger § 15, stk. 2
|
|
Indbetaling til Grundejernes investeringsfond
|
LBK nr. 963 af 11. august 2010,
Lejeloven, § 63d, stk. 5
LBK. nr. 962 af 11. august 2010,
Boligreguleringsloven, § 22a, stk. 6
|
|
Indbetaling til Boligselskabernes Landsbyggefond
|
LBK nr. 884 af 10. august 2011,
Almenboligloven, § 82, stk. 3.
|
|
Forsømmelige udlejere - elforsyning
|
LBK nr. 963 af 11. august 2010,
Lejeloven, § 45, stk. 6
|
|
Forsømmelige udlejere - varme
|
LBK nr. 963 af 11. august 2010,
Lejeloven, § 46b, stk. 3
|
|
Forsømmelige udlejere - vandforsyning
|
LBK nr. 963 af 11. august 2010,
Lejeloven, § 46q, stk. 3
|
Fortrinsstillede kravtyper markeret med * forekommer også som fortrinsstillede fra kommunalt ejede forsyningsselskaber.
Krav rettet mod fast ejendom, der ikke er tillagt fortrinsret
|
Kravtype
|
|
Spildevand - forbrug - NB! Gælder også krav fra før 1. januar 2010
|
|
Spildevand - tilslutning - NB! Gælder også krav fra før 1. januar 2010
|
|
Vand - forbrug - NB! Gælder også krav fra før 1. januar 2010
|
|
Vand - tilslutning - NB! Gælder også krav fra før 1. januar 2010
|
|
Frigørelsesafgift
|
|
Ejendomsværdiskat
|
|
Vand - individuel afregning
|
|
El, gas. varme - tilslutning
|
|
El, gas, varme - forbrug
|
|
Miljøbeskyttelse - selvhjælpshandlinger
|
|
Bortskaffelse af affald - virksomhed
|
|
Byggeskadefonden
|
Oversigt over afgørelser, domme, kendelser, SKAT-meddelelser med videre
Skemaet viser relevante afgørelser på området:
Afgørelse
samt evt. tilhørende SKAT-meddelelse | Afgørelsen i stikord | Yderligere kommentarer |
|---|
| Landsretsdomme |
| ►SKM2013.540.BR◄ |
►SKAT havde anmodet om tvangsauktion for en restrestance, der alene bestod af gebyrer vedrørende fortrinsberettigede krav på ejendomsskatter og forbrugsafgifter. Fogedretten udtalte, at det er uomtvistet, at kommunalbestyrelsens gebyrer ved klar hjemmel har udpantningsret. Størrelsen af gebyrerne er ligeledes lovreguleret. Henset hertil samt til, at det vil skabe en uklar retsstilling, såfremt disse offentligretlige gebyrer - modsat andre tilfælde - ikke følger hovedkravet, blev den begærede tvangsauktion fremmet.◄ |
|
| SKM2013.266.ØLR |
SKAT som Restanceinddrivelsesmyndigheden havde begæret tvangsauktion på en ejendom på baggrund af 2 krav, der begge havde fortrinsret på ejendommen. Det ene krav stammede fra et forsyningsselskab, der var 100 % ejet af kommunen og det andet krav vedrørte ejendomskatter til kommunen.
Østre Landsret fandt at den omstændighed, at begge kreditorer er undergivet lov om inddrivelse af gæld til det offentlige og dermed skal bruge SKAT som inddrivelsesmyndighed ikke medfører, at kravene kan smelte sammen til et krav.
SKAT var derfor uberettiget til at indgive auktionsbegæring, der indeholdte begge krav.
|
|
| SKM2013.377.VLR |
Husejerne havde i 2005/2006 købt deres faste ejendomme af et selskab, der efterfølgende var gået konkurs. SKAT foretog den 20. maj 2009 - mod husejernes protest - udlæg i ejendommene for skyldigt kloaktilslutningsbidrag, som der ikke var blevet dækning til i konkursboet.
Udlæggene blev stadfæstet af fogedretten og landsretten. Landsretten bemærkede, at amtstueforordningens § 2 alene vedrører bortfald af fortrinsretten og ikke panteretten, samt at fordringen og den lovbestemte panteret for kloaktilslutningsbidraget heller ikke på andet grundlag kunne anses for bortfaldet
|
|