►Indhold
Dette afsnit beskriver reglerne om opgørelse af lån til stigning i ejendomsværdiskat til fysiske personer.
Afsnittet indeholder:
- Hvilke ejendomme er omfattet (ESL § 47, stk. 1)
- Opgørelse af forskelsbeløb for ejendomsværdiskat (ESL § 47, stk. 2)
- Negativt forskelsbeløb (ESL § 47, stk. 3)
- Hvis ejendommen er udlejet eller ubeboelig i sammenligningsåret (ESL § 47, stk. 4)
- Sammenligningssår i særlige tilfælde (ESL §§ 47, stk. 3 og 48)
Bemærk
Lån til stigning i ejendomsværdiskat for indkomståret 2025 opgøres efter de midlertidige bestemmelser i ejendomsskattelovens kapitel 11. Se afsnit C.H.4.8.15 for en nærmere gennemgang af lån til stigning i ejendomsværdiskat for 2025.
Se også
Se også afsnit
- C.H.4.8.5 Nedsættelse af forskelsbeløb for ejendomsværdiskat
- C.H.4.2.3 Hvilke ejendomme skal der betales ejendomsværdiskat af
- C.H.4.2.5 Hvordan beregnes ejendomsværdiskatten.◄
►Hvilke ejendomme er omfattet (ESL § 47 stk. 1)
Fysiske personer, der ejer ejendomme, som er nævnt i ESL § 3, kan få lån til stigninger i ejendomsværdiskat efter den permanente indefrysningsordning. Se ESL § 47, stk. 1.
Ejendomme nævnt i ESL § 3:
| 1. | Enfamiliehuse, sommerhuse, ejerlejligheder, som kun indeholder én selvstændig boligenhed . |
| 2. | Ejendomme med ejerboliger, der indeholder to selvstændige boligenheder, hvor der er foretaget fordeling af ejendomsværdien. Se EVL § 35, stk. 2. |
| 3. | Boliger tilhørende landbrugsejendomme, hvor der ansættes en særskilt ejendomsværdi og en særskilt grundværdi. Se EVL § 30, stk. 1, 1. pkt. |
| 4. | Boliger tilhørende skovejendomme, hvor der ansættes en særskilt ejendomsværdi og en særskilt grundværdi. Se EVL § 30, stk. 1, 1. pkt. |
| 5. | Ejendomme, som indeholder en eller to selvstændige boligenheder, der både anvendes til boligformål og erhvervsmæssige formål, og hvor der foretages en ansættelse af ejendomsværdien for boligdelen efter EVL § 35, stk. 1. Det samme gælder erhvervsejendomme m.v., som indeholder to selvstændige boligenheder, og hvor ejendomsværdien tillige fordeles på de to boligenheder efter EVL § 35, stk. 1, 2. pkt., og stk. 2, 2. pkt. |
| 6. | Lejligheder i visse udlejningsejendomme, hvor ejeren selv bor i en lejlighed, og som ligger i en udlejningsejendom med 3 til 6 beboelseslejligheder, hvoraf højst én lejlighed er beboet af en eller flere ejere. Det er en betingelse - at ejeren har bedt om en vurdering efter EVL § 27 af den beboede lejlighed senest, når han eller hun afleverer selvangivelsen for det første indkomstår, hvor ejeren bor i lejligheden, og
- at ejeren senest 3 måneder efter, at vurderingen foreligger, giver told- og skatteforvaltningen besked om, at den beboede lejlighed skal være omfattet af ejendomsværdiskatteloven. Ejerens valg gælder også for senere indkomstår.
Se mere om betingelserne i afsnit C.H.4.2.5.3 |
| 7. | Lejligheder i visse udlejningsejendomme, som er beboet af en eller flere ejere, og som ligger i en udlejningsejendom med 3 til 6 beboelseslejligheder, hvor mere end én lejlighed var beboet af ejere den 27. april 1994. Det er en betingelse - at der blev beregnet standardiseret lejeværdi for ejendommen i indkomståret 1999 efter LL § 15 C, og
- at der er foretaget en vurdering efter EVL § 27 .
Se mere om betingelserne i afsnit C.H.4.2.5.3. |
| 8. | Lejligheder i visse udlejningsejendomme med flere end to beboelseslejligheder, som ejes og bebos af deltagere i et boligsameje, et boliginteressentskab, et boligkommanditselskab eller et andet fællesskab, der ikke er et selvstændigt skattesubjekt og hvor der til deltagelsen er knyttet en brugsret til en boligenhed i ejendommen. Det er en betingelse - at der blev beregnet standardiseret lejeværdi for ejendommen i indkomståret 1999 efter LL § 15 C, og
- at ejendommen er vurderet efter EVL § 27 .
Se mere om betingelserne i afsnit C.H.4.2.5.3. |
| 9. | Landejendomme over 5.000 m2, der ligger helt eller delvist i landzone, og hvor ejendomsværdien fordeles på den del, der tjener til bolig for ejeren, og på den øvrige del af ejendommen. Se EVL § 36. |
| 10. | Ejendomme med vindmølle, der er noteret på samme matrikel, og hvor ejendomsværdien ansættes for den del, der knytter sig til ejerboligen. Se EVL § 37, stk. 1. |
Ejendomme i udlandet
Ejendomme, der er nævnt under punkt 1-5 og 9-10, og som ligger i udlandet, på Færøerne eller i Grønland, er omfattet af ejendomsværdiskat. Se ESL § 3, stk. 2.
Ejendomme på fremmed grund
Ejendomme, der er beliggende på fremmed grund, vil være omfattet af den permanente indefrysningsordning i ejendomsværdiskat. F.eks. vil en fysisk person, der ejer en ejendom, som er beliggende på en kommunalt ejet grund, være omfattet af den permanente indefrysningsordning for stigninger i ejendomsværdiskat, fordi betingelserne i § 47, stk. 1, om, at det er en fysisk person, der ejer en ejendom omfattet af bestemmelsen, vil være opfyldt.◄
►Opgørelse af forskelsbeløb for ejendomsværdiskat (ESL § 47, stk. 2)
Til brug for opgørelsen af det samlede årlige lån, opgøres der et forskelsbeløb for ejendomsværdiskat på helårsniveau for indkomståret. Se ESL § 47, stk. 2.
Det opgjorte forskelsbeløb for ejendomsværdiskat, er det lånebeløb en ejer vil kunne indfryse i ejendomsværdiskat.
Sammenligningsår
Forskelsbeløbet beregnes som den opgjorte ejendomsværdiskat for det indeværende indkomstår med fradrag for den opgjorte ejendomsværdiskat af samme ejendom for indkomståret 2024, opgjort efter den tidligere gældende ejendomsværdiskattelov, jf. lovbekendtgørelse nr. 1590 af 2. november 2020 med senere ændringer.
Sammenligningsåret for ejendomsværdiskat er som udgangspunkt skatteåret 2024 efter ESL § 47, stk. 2. Se undtagelser hertil nedenfor.
Forskelsbeløb opgøres på helårsniveau
Forskelsbeløbet for ejendomsværdiskat opgøres pr. år, pr. ejer og pr. ejendom. Skatteforvaltningen opgør for hvert indeværende indkomstår et forskelsbeløb for ejendomsværdiskat for hver ejendom, som en ejer har tilvalgt indefrysningslån for på sin forskudsopgørelse.
Den opgjorte ejendomsværdiskat for både sammenligningsåret og det indeværende indkomstår vil blive opgjort på helårsniveau for at sikre et ens sammenligningsgrundlag.
Forskelsbeløbet for ejendomsværdikat vil herefter indgå i opgørelsen af det samlede indefrysningslån for indkomståret og ejendommen efter ESL § 51. Se afsnit C.H.4.8.4 Opgørelse af samlet lånebeløb.◄
►Negativt forskelsbeløb for ejendomsværdiskat (ESL § 47, stk. 3)
For ejendomme omfattet af rabat i grundskyld, jf. ESL § 38, fratrækkes forskelsbeløbet for ejendomsværdiskat, jf. stk. 2, forskelsbeløbet opgjort for rabat i grundskyld, jf. § 39, stk. 1, hvis dette forskelsbeløb er negativt.
Bestemmelse i stk. 3 har til hensigt at sikre, at boligejere der i indkomståret 2024 stiger i ejendomsværdiskat, falder i grundskyld og i kalenderåret 2023 indefryser stigning i grundskyld via den permanente indefrysningsordning, ikke vil opleve en stigning i de opkrævede ejendomsskatter ved overgangen til 2024. Den foreslåede bestemmelse er et resultat af sammenspillet mellem den foreslåede rabatordning, jf. lovforslagets kapitel 6, den permanente indefrysningsordning, jf. lovforslagets kapitel 8 og den midlertidige indefrysningsordning.
Det er en forudsætning for at bestemmelsen finder anvendelse, at ejer har tilvalgt lån efter den permanente indefrysningsordning. Derudover skal ejendomsværdiskatten i indkomståret være steget i forhold til ejendomsværdiskatten til sammenligningsåret efter ESL § 47, stk. 2 eller ESL § 48.
Endelig skal det samlede forskelsbeløb, dvs. efter en eventuel ESL § 47, stk. 3, beregning, være over bagatelgrænsen i ESL § 51, stk. 3. Det er Vurderingsstyrelsens opfattelse, at lånebeløb opgjort efter ESL § 47, stk. 3, skal opfattes som en integreret del af lånebeløbet efter § 47, stk. 2. ESL § 47, stk. 3, har derved den effekt, at der tillægges et beløb til det forskelsbeløb, der opgøres efter § 47, stk. 2.◄
►Hvis ejendommen er udlejet eller ubeboelig i sammenligningsåret (ESL § 47, stk. 4)
Hvis ejeren af en ejendom ikke er pålagt ejendomsværdiskat for hele sammenligningsåret, fordi ejendommen har været udlejet helt eller på anden måde ikke kan tjene til bolig for ejeren i sammenligningsåret opgøres der et forskelsbeløb for ejendomsværdiskat, som om ejeren af ejendommen er pålagt ejendomsværdiskat for hele sammenligningsåret. Se ESL § 47, stk. 4.
Bestemmelsen omfatter også de tilfælde, hvor en ejer har købt sin ejendom i løbet af indkomståret, som herved udgør sammenligningsåret, jf. ESL § 48, stk. 1, og dermed ikke har været omfattet af ejendomsværdiskat i hele sammenligningsåret, jf. ESL § 15, stk. 3◄
►Sammenligningsår i andre tilfælde (ESL § 48)
Sammenligningsåret efter ESL § 47, stk. 2, vil i nedenstående situationer skulle udskiftes med følgende indkomstår.
Sammenligningsår for en ejendom overtaget i 2024 eller senere
Sammenligningsåret for en ejendom som er overtaget i 2024 eller et senere indkomstår, er det indkomstår, hvor ejendommen overtages. Se ESL § 48, stk. 1.
Sammenligningsår ved ændret anvendelse i 2025 eller senere
Ændrer en ejendom anvendelse til en ejendom nævnt i ESL § 47, stk. 1 i indkomståret 2025 eller et senere indkomstår, er sammenligningsåret for ejendomsværdiskat det indkomstår, hvor ejendommen første gang har et nyt beskatningsgrundlag som en ejendom nævnt i § 3. Se ESL 48, stk. 2.
Sammenligningsår for en ejendom med nyt identifikationsnummer
Sammenligningsåret for en ejendom hvor identifikationsnummeret (BFE-nummeret) bortfalder, er det indkomstår, hvor det nye identifikationsnummer tildeles. Se ESL § 48, stk. 3.◄