Indhold

Dette afsnit beskriver personers mulighed for at sælge et sommerhus uden at skulle betale skat af fortjenesten.

Afsnittet indeholder:

• Definition
• Regel
• Hvem er omfattet af reglen?
• Ejendomme omfattet af reglen
• Betingelser
• Beliggenhed
• Ejendomme, der ikke er omfattet af reglen
• Helårsboliger, der anvendes som fritidshuse
• Hotelejerlejligheder, der anvendes som fritidsboliger
• Oversigt over afgørelser, domme, kendelser, SKAT-meddelelser med videre

Definition

Ved et "sommerhus" forstås i denne sammenhæng fritidsboliger af enhver art, fx traditionelle sommerhuse, fritidshuse og feriehuse, hvor det gælder, at der ikke er tilladelse til helårsbeboelse.

Regel

Når personer sælger et sommerhus, vil fortjenesten ved salget som hovedregel være skattefri, hvis sommerhuset har været anvendt til fritidsformål af ejeren og/eller dennes husstand, og hvis anvendelsen til fritidsformål har fundet sted, mens ejendommen opfylder betingelserne for at kunne sælges skattefrit. Se EBL § 8, stk. 2.

Bemærk

Der gælder undtagelser til reglen, og undtagelserne er nærmere beskrevet i det følgende.

Hvem er omfattet af reglen?

Det er udelukkende fysiske personer, der er omfattet af reglen. Det skyldes, at skattefritagelsen forudsætter, at sommerhuset har været anvendt til fritidsformål af ejeren og/eller dennes husstand.

Ejendomme omfattet af reglen

Reglen gælder for traditionelle sommerhuse, fritidshuse og feriehuse.

Bemærk

Helårsboliger, der anvendes som fritidsboliger, er som udgangspunkt omfattet af parcelhusreglen. Se i afsnittet nedenfor om reglerne for disse ejendomme.

Betingelser

Når et sommerhus sælges, skal der ikke betales skat af en eventuel fortjeneste, hvis følgende to betingelser er opfyldte:

Første betingelse

Ejendommen skal være benyttet som en fritidsbolig af ejeren og/eller dennes husstand i hele eller en del af ejertiden.

Bemærk

Det er ikke en betingelse for at anvende sommerhusreglen, at sommerhuset på salgstidspunktet benyttes til fritidsformål for ejeren og/eller dennes husstand.

Anden betingelse

Arealet på den grund, hvor sommerhuset ligger, skal være under 1.400 m2. Har grunden et areal på 1.400 m2 eller mere, vil fortjenesten dog stadig være skattefri, hvis

1. der efter en offentlig myndigheds bestemmelse ikke kan udstykkes fra grunden, eller
2. hvis en erklæring fra SKAT angiver, at en udstykning vil medføre en væsentlig værdiforringelse af restarealet eller den bestående bebyggelse.

Er hverken betingelse a) eller b) opfyldt, vil fortjenesten ved salget være skattepligtig.

Se afsnit (C.H.2.1.15.8) for en mere detaljeret gennemgang af arealbestemmelserne.

Bemærk

Ejendommen skal på salgstidspunktet have karakter af en fritidsbolig, der kan anvendes til fritidsformål.

Hvis ejendommen på et tidspunkt har ændret anvendelse fra fritidsformål til helårsbolig eller til erhverv, vil en fortjeneste ved salget af ejendommen som fritidsbolig kun være skattefri, hvis ejendommen efter den ændrede benyttelse på ny har været anvendt til fritidsformål af ejeren og/eller dennes husstand.

Beliggenhed

Sommerhusets beliggenhed har ikke betydning for, om fortjenesten ved salget er skattefri. Derimod kan afstanden mellem ejerens helårsbolig og fritidshus have betydning i bedømmelsen af, om ejendommen kan anses for at have været anvendt til fritidsformål.

I en konkret sag lagde landsretten vægt på, at et sommerhus kun var beliggende 800 m i luftlinje fra ejerens helårshus, at huset kun kunne have været benyttet 8-10 uger, og at den senere køber havde fået oplyst af ejeren, at det var planen at rive sommerhuset ned og bygge et helårshus. Da der samtidig havde været et beskedent elforbrug, var det landsrettens opfattelse, at ejendommen ikke havde været anvendt til private formål. Se SKM2007.276.ØLR.

Ejendomme, der ikke er omfattet af reglen

Anvendelsen af sommerhusreglen forudsætter, at der ligger en bygning på grunden, der er egnet til fritidsformål.

Det blev fastslået i en sag, at sommerhusreglen forudsætter, at der på grunden ligger en bygning, der er egnet som fritidsbolig. I sagen blev en større grund anvendt til fritidsformål. På grunden, der var vurderet som ubebygget, var der opført en 16 m2 stor bygning, der var uden sædvanlige installationer. Bygningen blev først overdraget efterfølgende, og allerede af den grund var overdragelsen ikke omfattet af sommerhusreglen. Fortjenesten var derfor skattepligtig. Se SKM2002.519.HR.

Se også

Se også LSRM 1994, 126 LSR, hvor en ubebygget grund var benyttet til fritidsformål, og ejeren og dennes husstand havde overnattet på grunden i telt. Sommerhusreglen kunne ikke anvendes, og fortjenesten var derfor skattepligtig.

Helårsboliger, der anvendes som fritidshuse

En helårsbolig, der anvendes som fritidsbolig af ejeren og/eller dennes husstand, er omfattet af skattefritagelsen under forudsætning af, at ejendommen oprindeligt blev anskaffet som fritidsbolig og udelukkende har været anvendt som fritidsbolig. Det er ejeren, der har bevisbyrden for at dokumentere, at betingelserne for skattefritagelsen er opfyldte. Se SKM2010.166.HR, hvor fortjenesten ved salget af en ejerlejlighed blev anset for skattepligtig.

I sagen fremgik det af Højesterets begrundelse, at en ejerlejlighed med bopælspligt ikke har karakter af en sommerhusejendom i EBL § 8, stk. 2 forstand. Skattefritagelsen er derfor ikke omfattet af denne lovbestemmelse, men er hjemlet i skattemyndighedernes praksis. Denne praksis forudsætter, at ejendommen blev anskaffet til fritidsformål for ejeren og/eller dennes husstand samt, at ejendommen i hele ejerperioden udelukkende har været anvendt til fritidsformål for ejeren og/eller dennes husstand. I den konkrete sag havde ejerlejligheden i en periode været udlejet til beboelse, og derfor var betingelserne for skattefritagelsen ikke til stede, og fortjenesten var dermed skattepligtig.

Se også

Se også SKM2007.209.HR, hvor en person arvede en landbrugsejendom. Personen erklærede overfor jordbrugskommissionen, at han inden for en periode på 2 år ville flytte ind på ejendommen, men ejendommen blev i ejertiden udelukkende anvendt til fritidsformål. Højesteret fastslog, at ejendommens status på salgstidspunktet var afgørende for, om ejendommen blev omfattet af EBL § 8, stk. 1 eller stk. 2. Ejendommen blev anset for omfattet af stk. 1, men da den ikke havde tjent til bolig for ejeren og/eller dennes husstand, kunne parcelhusreglen ikke anvendes. Højesteret tog derefter stilling til, om fortjenesten var skattefri efter EBL § 8, stk. 2. Højesteret konkluderede, at skønt ejendommen udelukkende havde været anvendt til fritidsformål for ejeren og/eller dennes husstand, var den ikke omfattet af bestemmelsen, fordi ejendommen ikke var anskaffet som fritidsejendom.

I SKM2011.866.BR, overtog ejeren og hans søskende en landbrugsejendom. På tidspunktet for overtagelsen var ejendommen registreret som en landbrugsejendom med bopælspligt. Denne bopælspligt erklærede ejeren at imødekomme indenfor 2 år. Af denne grund gav Byretten Skatteministeriet medhold i, at ejendommen ikke var blevet købt som et sommehus, som det kræves efter administrativ praksis. Det var derfor underordnet, om ejeren havde anvendt ejendommen som sommerhus i ejertiden. Det var også underordnet, at ejeren påstod, at erklæringen om at ville opfylde bopælspligten alene var underskrevet proforma. Sagen er anket til Østre Landsret.

Bemærk

De krav, der i øvrigt stilles for, at en helårsbolig skal kunne sælges skattefrit efter parcelhusreglen, gælder tilsvarende for helårsboliger, der anvendes som fritidsbolig. Det vil sige, at bygningens indretning og stand skal være af en sådan karakter, at den er egnet til fritidsformål, og at arealreglerne er opfyldte. Se afsnit (C.H.2.1.15.7) om beboelses- og husstandskravet og (C.H.2.1.15.8) om arealreglerne.

Hotelejerlejligheder, der anvendes som fritidsboliger

En hotelejerlejlighed har som udgangspunkt status af en helårsbolig.  Dette gælder også, selv om lejligheden er beliggende i et område, der efter lokalplanen skal anvendes til hotelbenyttelse.

Hotelejerlejlighed med udlejningsforpligtelse

Hvis der er knyttet en udlejningsforpligtelse til hotellejligheden på salgstidspunktet, vil lejligheden ikke kunne sælges skattefrit, selv om den i ejerperioden har været benyttet til fritidsformål af ejeren og/eller dennes husstand.

Dette spørgsmål tog Skatterådet taget stilling til i en konkret sag.  Skatterådet fandt, at fortjeneste ved afståelse af hotelejerlejligheder, hvor ejeren har en retslig forpligtelse - enten ved aftale eller ifølge vedtægter - til at stille lejligheden til disposition i større elle mindre omfang en del af året eller hele året for hotelvirksomhed, der er omfattet af lov om restaurations- og hotelvirksomhed, skal beskattes. Dette gælder uanset en eventuel privat benyttelse af lejligheden. Baggrunden for denne opfattelse var, at det primære formål med erhvervelse af en sådan ferielejlighed, der indgår i egentlig hotelvirksomhed, måtte antages at være det erhvervsmæssige formål, medens den eventuelle tilladte private benyttelse vil være af underordnet betydning for erhvervelsen. Se SKM2008.515.SR og også SKM2007.446.SR.

Hotelejerlejlighed uden udlejningsforpligtelse

En tidligere hotelejerlejlighed, der anvendes af ejeren og/eller dennes husstand,  kan  - når nærmere betingelser er opfyldte - være omfattet af skattefritagelsen efter sommerhusreglen i EBL § 8, stk. 2.

Når udlejningsforpligtelsen på en hotelejerlejlighed ophører i ejerperioden, kan det betyde, at lejligheden ændrer status og overgår til registrering under en anden benyttelseskode i vurderingssystemet, fx "øvrige ejerlejligheder". I BBR kan registreringen være ændret til "Sommer/fritidsbolig", og udlejningsforpligtelsen er anført som "ophørt".

Hvis lokalplanen for området ændres, så området skal anvendes til individuelle, rekreative  ferieboliger, med begrænset benyttelsesperiode, når udlejningsforpligtelsen ophører, vil ejerboligen skattemæssigt   kunne skifte status til en sommerhusejendom eller lignende.

En sådan sommerhusejendom vil kunne sælges skattefrit efter EBL § 8, stk. 2, når betingelserne heri er opfyldte. Dette gælder også, selv om ejeren efter statusændringen i et vist omfang vælger at udleje ejendommen til fritidsformål, samtidig med at lejligheden anvendes til private formål. Se SKM2011.837.SR.

Oversigt over afgørelser, domme, kendelser, SKAT-meddelelser med videre

Skemaet viser relevante afgørelser på området:

Afgørelse samt evt. tilhørende SKAT-meddelelse	Afgørelsen i stikord	Yderligere kommentarer
Højesteretsdomme
SKM2010.166.HR	Salg af helårsbolig anvendt som feriebolig. Ejerlejlighed anskaffet men ikke udelukkende anvendt som fritidsbolig. Bopælspligt som følge af udlejning i 18 måneder. Fortjeneste skattepligtig.	Tidligere afgørelser i sagen: SKM2008.866.VLR SKM2008.433.BR
SKM2007.209.HR	Salg af ejendom anvendt som fritidsbolig. Afgrænsning mellem helårshus kontra fritidshus. Status på salgstidspunkt afgørende. Ejendom erhvervet, men havde ikke tjent som bolig. Tjent som fritidshus, men ikke erhvervet som sådant. Fortjeneste skattepligtig.	Se landsrettens afgørelse nedenfor under SKM2006.144.ØLR
SKM2002.519.HR	Salg af ubebygget landbrugsareal. Landbrugsareal på 366.000 m2 blev anvendt som fritidsareal. Træhytte på 16 m2 uden sædvanlige installationer blev overdraget efterfølgende. Overdragelse af grund uden bygning, der ikke var egnet som fritidsbolig. Fortjeneste skattepligtig.	Se landsrettens afgørelse nedenfor under SKM2002.107.VLR
Landsretsdomme
►SKM2012.83.VLR◄	►Ejeren fastholdt, at et salg af en sommerhusejendom var skattefrit efter "sommerhusreglen" i EBL § 8, stk. 2, idet han gjorde gældende at have benyttet sommerhuset privat fra 1. november 2005, hvor byggeriet blev færdigmeldt over for kommunen, og indtil 7. juli 2006, hvor ejendommen blev solgt. Henset til sagens omstændigheder, herunder at ejeren, der var tømrer, samme dag som den omtvistede ejendom erhvervede en anden sommerhusgrund forholdsvis tæt ved sin helårsbolig (ca. 27-28 km), at han tidligere havde sat ejendommen til salg inden selve sommerhuset var færdigopført, at han havde henvendt sig til SKAT for at forhøre sig om den skattemæssige behandling af et salg, at han havde indhentet en tilstandsrapport, som gjaldt i seks måneder og blev anvendt i forbindelse med salget, pålagde landsretten appellanten en skærpet bevisbyrde for at dokumentere, at ejendommen havde været benyttet til private formål i sommerhusreglens forstand. Denne bevisbyrde var ikke løftet. Skærpet bevisbyrde. Fortjeneste skattepligtig.◄	►Se tidligere afgørelse i SKM2011.266.BR.◄
SKM2010.267.VLR	Salg af sommerhus. Sommerhusreglen. Ejendom ejet i ca. 17 år og anvendt til udlejning. Ejeren havde andre sommerhuse i samme område. Sommerhuset ikke anset for anvendt til privat formål. Fortjeneste skattepligtig.	Se byrettens afgørelse nedenfor under SKM2009.396.BR
SKM2010.249.ØLR	Salg af sommerhus. Sommerhusreglen. Ejendom anvendt til udlejning. Ejede andet større sommerhus i samme område, som blev anset for anvendt til privat formål. Derfor ikke godtgjort, at ejendommen var anvendt til privat formål. Fortjeneste skattepligtig.	Se byrettens afgørelse nedenfor under SKM2009.617.BR
SKM2009.369.ØLR	Salg af fritidsgrund. Sommerhusreglen. Bygning på 12 m2. Ikke egnet til fritidsformål fordi der manglede el, vand og varme. Fortjeneste skattepligtig.
SKM2009.38.VLR	Salg af sommerhus. Sommerhusreglen. Sommerhus på 3.000 m2 stor grund solgt, mens udstykning fra grunden var under behandling. Ikke en ny ejendom på salgstidspunktet. Fortjeneste skattepligtig.
SKM2007.797.ØLR	Salg af sommerhus. Sommerhusreglen. To ejere ejede i lige sameje. Afgørelsen vedrørte kun ejer 1. Ejendom beliggende 8 km. fra ejer 1`s bolig. Udlejet i hovedparten af ejertiden. Ikke anset for anvendt til private formål. Fortjeneste skattepligtig.
SKM2007.276.ØLR	Salg af sommerhus. Sommerhusreglen. Udlejet i periode. Beliggende 800 m fra ejerens bopæl. Ikke anset for anvendt til privat formål. Fortjeneste skattepligtig.
SKM2006.144.ØLR	Salg af ejendom. Afgrænsning mellem helårshus kontra fritidshus. Status på salgstidspunkt var afgørende. Ejendom erhvervet, men havde ikke tjent som bolig. Tjent som fritidshus, men var ikke erhvervet som sådant. Fortjeneste skattepligtig.	Se Højesterets afgørelse ovenfor under SKM2007.209.HR
SKM2003.152.ØLR	Salg af sommerhus. Sommerhus udlagt til tre søskende som arv. Solgt kort efter arveudlægget. Sommerhuset blev ikke anvendt som sådant af den skatteyder, der klagede over afgørelsen. Fortjeneste skattepligtig.
SKM2002.107.VLR	Salg af ubebygget landbrugsareal. Landbrugsareal på 366.000 m2 blev anvendt som fritidsareal. Træhytte på 16 m2 uden el, vand og varme blev først overdraget efterfølgende. Ifølge flertallet af dommere i landsretten var der overdraget en ubebygget grund, og fortjenesten var derfor skattepligtig. Ifølge mindretallet af dommerne var træhytten ikke et sommerhus, og fortjenesten var derfor skattepligtig. Fortjeneste skattepligtig.	Dissens med hensyn til begrundelse. Se Højesterets afgørelse ovenfor under SKM2002.519.HR
Byretsdomme
SKM2011.866.BR	Salg af landbrugsejendom som fritidshus. På tidspunktet, hvor ejendommen blev overtaget, var ejendommen registreret som en landbrugsejendom med bopælspligt. Denne bopælspligt erklærede ejeren at imødekomme indenfor 2 år. Af denne grund gav Byretten Skatteministeriet medhold i, at ejendommen ikke var blevet købt som et sommehus, som det kræves efter administrativ praksis. Det var derfor underordnet om ejeren havde anvendt ejendommen som sommerhus i ejertiden. Det var også underordnet, at ejeren påstod, at erklæringen alene var underskrevet proforma. Fortjeneste skattepligtig.	Sagen er anket til Østre Landsret.
SKM2011.672.BR	Salg af helårshus som fritidsbolig. Naboejendom til ejers faste bopæl, hvorfra der blev drevet udleje af ferieboliger. Ejer havde ikke afkræftet en formodning om, at naboejendommen ikke var købt som og anvendt som feriebolig. Fortjeneste skattepligtig.
SKM2011.511.BR	Salg af sommerhuse. Ikke godtgjort ved de afgivne vidneforklaringer og yderligere oplysninger, at ejerne af tre sommerhuse, som de ejede i lige sameje, at de hver især eller deres respektive familier havde benyttet sommerhusene til private formål. Fortjeneste skattepligtig.	Dommen er appelleret.
SKM2011.410.BR	Salg af helårshus anvendt som fritidsbolig. Helårshus købt i lige sameje med én medejer og oplyst - men ikke anset for - anskaffet som fritidshus. 5,5 måneders ejertid og intet forbrug af vand, varme og el - derfor ikke anset for anvendt som fritidsbolig. Fortjeneste skattepligtig.	Se afgørelse vedrørende medejeren under SKM2011.411.BR
SKM2010.60.BR	Salg af sommerhus. Sommerhusreglen. Ejendom ejet i 10 måneder og anvendt til udlejning. Ejer og ægtefælle ejede andre sommerhuse og grunde i området. Via vidneforklaringer blev det godtgjort, at huset var anvendt til private formål. Fortjeneste skattefri.
SKM2009.396.BR	Salg af sommerhus. Sommerhusreglen. Ejendom ejet i 16 år. Anvendt til udlejning i virksomhedsskatteordningen. Ikke godtgjort at huset var anvendt til private formål. Fortjeneste skattepligtig.
SKM2009.206.BR	Salg af sommerhus. Sommerhusreglen. Ejendom sat til salg 2 måneder efter færdiggørelsen. Beliggende mindre end 2 km fra ejerens bolig. Ikke godtgjort at være benyttet til fritidsformål. Fortjeneste skattepligtig.
Landsskatteretten
SKM2011.750.LSR	Salg af kolonihavehus. Sommehusreglen. Et salg af kolonihavehus på lejet grund blev anset som skattefrit efter sommehusreglen. Salg af andelsbeviset var omfattet af aktieavancebeskatningslovens § 1, stk. 2 og hermed skattepligtigt.	►Afgørelsen er anket.◄
LSRM 1984, 126 LSR	Salg af grund. Sommerhusreglen. Ubebygget grund anvendt til fritidsformål. Overnatning i telt på grunden. Fortjeneste skattepligtig.
SKAT
SKM2011.837.SR	Skatterådet bekræftede, at en eventuel fortjeneste ved salg af en lejlighed, der fra oprindelig at være en hotellejlighed med udlejningsforpligtelse, ved lokalplan var blevet ændret til at være en individuel rekreativ feriebolig uden udlejningsforpligtelse, ikke ville være skattepligtig. Fortjeneste skattefri.
SKM2010.115.SR	Påtænkt salg af fritidsbolig. Ejerlejlighed uden bopælspligt anset for anskaffet og anvendt som fritidsbolig. Eventuel fortjeneste skattefri.
SKM2008.515.SR	Skatterådet fandt, at ejerens eventuelle fortjeneste ved salg af en hotelejerlejlighed skulle beskattes,  da lejeren havde en retslig forpligtelse - enten ved aftale eller ifølge vedtægter - til at stille lejligheden til disposition i større elle mindre omfang en del af året eller hele året for hotelvirksomhed, der er omfattet af lov om restaurations- og hotelvirksomhed. Fortjeneste skattepligtig.
SKM2008.468.SR	Salg af sommerhus. Indrettet med fem hytter, der kunne fungere som selvstændige lejligheder. Anvendt til udlejning. Fortjeneste skattepligtig.
SKM2008.467.SR	Status på ejerskab til ferielejlighed i Tyrkiet. Sommerhusreglen. Ikke omfattet af skattefritagelsen, da formelt ejerskab ikke var dokumenteret.
SKM2007.474.SR	Nedbrændt sommerhus. Genopført efter brand. Ændret anvendelse derefter. Tillagt betydning, at ejendommen før branden kunne være solgt skattefrit. Fortjeneste skattefri.
SKM2007.446.SR	Et eventuelt salg af hotellejlighed. Erhvervelse af hotellejlighed anset for investeringsobjekt og ikke som anvendelse som sommerbolig. Fortjeneste skattepligtig.
SKM2007.330.SR	Erhvervelse af ejerlejlighed uden bopælspligt. Ejerlejlighed uden bopælspligt kunne erhverves som fritidsbolig. Om lejligheden kan anses for anvendt som fritidsbolig, vurderes på salgstidspunktet.	Se lignende sager: SKM2007.484.SR SKM2007.410.SR SKM2007.409.SR.
SKM2007.255.SR	Feriebolig i nyopført ejendom. Ikke bopælspligt til nyopført ejendom. En eventuel erhvervelse som feriebolig godkendt.
SKM2007.149.SR	Erhvervelse af ejerlejlighed uden bopælspligt. Ejerlejlighed kunne erhverves som fritidsbolig.
SKM2006.688.SR	Salg af ejerlejlighed uden bopælspligt. Angivet anvendt som fritidsbolig. Beliggende i kort afstand fra helårsbolig. Det primære formål var ikke anvendelse som fritidsbolig. Fortjeneste skattepligtig.
SKM2006.656.SR	Salg af landbrugsejendom anvendt som sommerbolig. Erhvervelsen som sommerbolig var ikke tilstrækkeligt sandsynliggjort. Manglende dokumentation for anvendelse som sommerbolig. Fortjeneste skattepligtig.