| Klagepunkt | SKATs afgørelse | Klagerens opfattelse | Landsskatterettens afgørelse |
| Indkomståret 2012 | | | |
| Objektiv udlejningsværdi | 48.000 kr. | 0 kr. | 0 kr. |
| | | |
| Indkomståret 2013 | | | |
| Objektiv udlejningsværdi | 48.000 kr. | 0 kr. | 0 kr. |
| | | |
| Indkomståret 2014 | | | |
| Objektiv udlejningsværdi | 48.000 kr. | 0 kr. | 0 kr. |
Faktiske oplysninger
Klageren [A] ejer ejendommen beliggende adresse Y1, by Y1, hvor han bor med sin familie.
Ifølge oplysninger fra BBR er der tale om et fritliggende enfamilieshus (parcelhus) på 291 m2 med én lejlighed til beboelse.
I de påklagede indkomstår boede klagerens svoger og svigerinde med deres barn i et af værelserne på ejendommen.
På mødet med Skatteankestyrelsens sagsbehandler den 18. juni 2019 forklarede klageren, at der ikke var tale om en selvstændig lejlighed, men et værelse med et tekøkken, der tidligere havde fungeret som kontor for klageren.
Klageren forklarede desuden, at hans svoger og svigerinde havde betalt et månedligt beløb til forbrug, og at de deltog i den daglige husholdning, ligesom hele familien spiste sammen i spisestuen.
Af de fremlagte plantegninger fremgår det, at værelset, som klagerens svoger og svigerinde boede i, ligger i ejendommens stueetage. Det fremgår desuden af plantegningen, at der kun er én indgang til huset, og at adgangen til værelset, og resten af huset, er gennem bryggerset. Værelset støder op til et badeværelse.
Det fremgår desuden af de fremlagte billeder, at værelset havde døre ud til terrassen, der efter det oplyste kun kunne åbnes og låses inde fra.
Klageren har forklaret, at der var to toiletter og badeværelser på ejendommen, der blev benyttet af alle i huset.
SKATs afgørelse
SKAT har beskattet klageren af en objektiv udlejningsværdi på 48.000 kr. for hvert af indkomstårene 2012, 2013 og 2014.
Som begrundelse for afgørelsen har SKAT anført følgende:
"…
2. Vederlagsfri udlejning til nærtstående:
…
2.4. SKAT’s bemærkninger og begrundelse
Det er SKAT’s opfattelse at du skal beskattes af den objektive udlejningsværdi ved at stille ejerlejligheden på de 60 m2 vederlagsfrit til rådighed for din ægtefælles bror og dennes familie jf. Statsskatteloven § 4, stk. 1, litra b.
SKAT har skønsmæssigt ansat den objektive udlejningsværdi jf. Den juridiske vejledning afsnit E.K.1.3. til at udgøre 4.000 kr. pr. måned eller 48.000 kr. pr. år ekskl. forbrug.
Den objektive udlejningsværdi er skønsmæssigt værdiansat ud fra følgende oplysninger omkring ejerlejligheden:
- Beliggenhed på adresse Y1, by Y1
- Størrelsen på ca. 60 m2 inkl. køkken og bad
- Lejen er ekskl. forbrug
- Udlejer afholder udvendig vedligeholdelse
- Lejer afholder indvendig vedligeholdelse
- Ejerlejligheden er i en normal god stand
SKAT er fortsat af den opfattelse at markedslejen for den anførte lejlighed er 4.000 kr. pr. måned, og har følgende bemærkninger til de af din partsrepræsentant fremførte bemærkninger:
- Lejligheden er nyere samt i bedre stand og kvalitet end gennemsnittet af lejligheder, hvilket gør at markedslejen af denne årsag ligger over gennemsnittet, hvilket SKAT har anslået skønsmæssigt til at udgøre 4.000 kr. pr. måned. I denne leje er der givet skønsmæssigt nedslag for fælles indgang og toilet.
- De fremlagte lejekontrakter vedrører den 65 m2 lejlighed adresse Y2 (nummeret er ukendt), by Y1, som er udbudt til leje for 3.950 kr. pr. måned (udlejer ukendt). En 50 m2 lejlighed beliggende adresse Y3 (nummeret er ukendt), by Y1, som er udbudt til leje for 3.600 kr. pr. måned (udlejer ukendt).
SKAT er af den opfattelse, disse lejekontrakter ligger meget tæt op ad den af SKAT anslåede markedsleje på 4.000 kr., når der tages højde for at den ene lejlighed til 3.600 kr. pr. måned er 10 m2 mindre, begge lejligheder anses for i ringere stand og kvalitet samt at de begge modsat lejligheden på adresse Y1 må formodes at have egen indgang og toilet (dette fremgår ikke af den fremlagte dokumentation)
- Den fremsendte lejekontrakt vedrørende en efterfølgende udleje af adresse Y1 anses ikke at være indgået på markedsvilkår, og samtidig at være udfærdiget til brug for sagen. Dette begrundes med:
1. Det lejede er på kontrakten anført som et enkeltværelse, og således ikke sammenligneligt med den i sagen anførte lejlighed.
2. Lejeforholdet er anført til påbegyndt 1/5-2016, hvilket er ca. en måned efter forslaget til afgørelse af sagen er udsendt af SKAT.
3. Huslejen anføres til 2.500 kr. pr. måned inkl. el, vand og varme samt al indvendig vedligeholdelse påhviler udlejer. Dette niveau er så lavt at det ikke ville forekomme i praksis, da der efter udgifter til el, vand, varme og vedligeholdelse ikke ville være overskud for en udlejer. En markedsleje forudsætter, at en udlejer kan opnå en gevinst ved udlejningen, for ellers ville der ikke være tale om leje på normale markedsmæssige vilkår.
4. Der er aftale opsigelse med 30 dage fra begges side, hvilket ikke er normalt, da lejer normalt ikke kan opsiges med så kort varsel. Så kort varsel vil også have en negativ virkning på markedslejen for et sådant lejemål, og ville i nogle tilfælde gøre det meget svært at udleje.
Punktet medfører en forhøjelse af den personlige indkomst for 2012 med 48.000 kr., 2013 med 48.000 kr. og 2014 med 48.000 kr. jf. Statsskatteloven § 4, stk. 1, litra b og Personskatteloven § 4, stk. 1, nr. 6.
…"
Skattestyrelsen (tidligere SKAT) er ved erklæringsskrivelse af 11. november 2019 kommet med følgende udtalelse:
" Skattestyrelsen har vurderet sagen, herunder gennemgået klagers bemærkninger og er enig i Skatteankestyrelsens forslag til afgørelse.
Skattestyrelsen kan tilslutte sig, at ejendommen efter det i sagen oplyste ikke kan betragtes som to selvstændige boliger, da værelset, som klagers svoger og svigerinde boede i de påklagede indkomstår, er en fuld integreret del af klagers øvrige ejendom samt at ejendommen er vurderet som et énfamilieshus med én beboelseslejlighed.
Skattestyrelsen er endvidere enig med Skatteankestyrelsen i, at der ikke kan fastsættes en objektiv udlejningsværdi, da der i de omhandlede indkomstår bestod et boligfællesskab, der udgjorde én husstand. Dette med henvisning til klagers oplysning om, at svogeren og svigerinde betalte for forbrug og i øvrigt bidrog til den fælles husholdning, jf. Landsskatterettens afgørelse i TfS 1999, 732."
Klagerens opfattelse
Klagerens repræsentant har fremsat påstand om, at den objektive udlejningsværdi sættes til 0 kr. for hvert af indkomstårene 2012-2014
Som begrundelse for påstanden har repræsentanten anført følgende:
"…
Klager ejer ejendommen adresse Y1, by Y1, hvor han bor med sin familie.
I ejendommen er der indrettet en lejlighed, som i indkomstårene 2012-2014 var stillet vedlagsfrit til rådighed for klagerens kones bror (hans svoger) og dennes ægtefælle og det fælles barn. Lejer har betalt for forbrug.
Det er aftalt mellem parterne, at udlejer afholder den udvendige vedligeholdelse, men lejer afholder den indvendige vedligeholdelse.
Lejligheden er på 55 m2. Lejligheden har fælles indgang med den øvrige bolig, ligesom den deler bad/toilet med den øvrige bolig.
SKAT har fikseret en markedsleje på kr. 4.000 pr. måned excl. forbrug og ladet klager beskatte heraf som kapitalindkomst, jfr. statsskattelovens § 4, litra b og personskattelovens § 4, stk. 1, nr. 6.
…"
Repræsentanten har 28. februar 2018 indsendt følgende supplerende bemærkninger:
"1. Faktum
1.1. As svoger og svigerinde med barn flyttede ind
As hustru, B, kommer fra land Y1. De har været gift i 12 år og boet sammen i Danmark på adressen Y1, by Y1.
Hustruens bror, C, og dennes ægtefælle var også flyttet til Danmark. De havde svært ved at klare sig, idet de ikke modtog offentlige ydelser og ernærede sig ved bl.a. rengøring og småjobs. C er handicappet ([…]), og havde følgelig svært ved at finde job. De boede derfor på campingpladser og lignende steder. I 2017 fik de et barn.
Herefter tilbød A og hans hustru, at de kunne bo hos dem. Det skal oplyses, at i land Y1 er det helt normalt, at hele familier bor i det samme hus - som vi også gjorde i Danmark "i gamle dage".
1.2. Samlivet i familien og indretningen af ejendommen
Samlivet i familien var præget af fællesskabet, idet de spiste de fleste måltider sammen i det fælles køkken, de skiftedes til madlavning, indkøb og rengøring og delte de 2 bade i huset.
I huset boede følgende personer:
- B og A og deres 5 børn (1 er fællesbarn), der nu er x, x, x, x og x [år]. Herudover har A et plejebarn, der nu er x år.
- C, og dennes ægtefælles og deres fælles barn.
Indretningen af huset kan ses bilag 4-5, der indeholder plantegninger over huset.
Af bilag 4 ses en længe, hvor B og A og deres 5 børn bor/boede. Der er her forældresoveværelse, 4 børneværelser og et toilet med bad.
Til bilag 5 skal jeg bemærke følgende:
- Husets fælles indgang er ved bryggerset. Indgangen ses i øvrigt på bilag 6-7. Denne indgang blev brugt af alle i familien - altså af alle beboere i huset.
- Hvis man går ligeud i bryggerset kommer man ind til "kontoret", hvor C, dennes ægtefælle og deres fælles barn boede. I mellemgangen ind til "kontoret" er der et toilet med bad på venstre hånd, jfr. bilag 8-9. Badet blev også brugt af B, A og deres 5 børn, idet huset i alt kun havde 2 bade.
- "Kontoret" har et areal på 40 m2 og ses på bilag 10-13. På daværende tidspunkt var der senge, hvor der nu er et spisebord. På daværende tidspunkt spiste alle i det fælles køkken. C og dennes ægtefælle lavede af og til mad i køkkenet i "kontoret" og spise i sofamøblerne.
- Det er muligt at gå ud og ind af havedøren fra "kontoret", men det er ikke muligt at aflåse havedøren udefra eller låse sig ind udefra. Der er altså ikke en selvstændig indgang til "kontoret".
- De 2 fælles stuer blev brugt af alle i familien.
1.3. Efterfølgende udlejning
P.ga. denne skattesag er C, dennes ægtefælle og deres barn flyttet tilbage til land Y1.
Efterfølgende har lejligheden været lejet ud til en "fremmed", men kun i kort tid, idet erfaringen har været, at de ikke er muligt at bo sammen med "fremmed", når man skal deles om fx fælles indgang.
2. JURIDISK VURDERING
Det gøres gældende, at der er tale om et bofællesskab/familiekollektiv, hvorfor SKAT ikke kan fiksere en lejeindtægt hos A, jfr. fx TfS 1994.849 LSR, SKM2014.567.BR og Tommy V. Christiansens artikel herom: "Familiekollektiver, ejendomsværdiskat og fikseret leje".
Det skyldes, at ejendommen adresse Y1, by Y1, ikke er indrettet som 2 selvstændige boliger, idet der ikke er en selvstændig indgang til "kontoret". Herudover deltes de om bad- og køkkenfaciliteter m.v., ligesom de levede sammen som én stor familie.
TfS 1994.849 LSR:
"Det fremgik af sagens oplysninger, at klageren ejede en landbrugsejendom på ca 11 ha. Stuehuset var fra 1900 og på i alt 105 m2. Det bestod af en stue, 2 værelser, køkken, badeværelse og en gang. Klageren beboede i fællesskab med sin søster og hendes mand den pågældende ejendom. De 2 værelser blev benyttet af henholdsvis klageren smat klagerens søster og hendes mand til soveværelse. Resten af ejendommen blev benyttet i fællesskab. Udgifter til el, varme og kost mv. deltes mellem parterne. Klagerens søster og hendes mand betalte ingen husleje til klageren.
…
Landsskatteretten bemærkede, at den af klageren ejede ejendom alene indeholdt én bolig, og at denne blev beboet af klageren i fællesskab med klagerens søster og hendes mand. Landsskatteretten fandt herefter, at der bestod et boligfællesskab, hvorefter der ikke kunne ansættes en objektiv udlejningsværdi for den beboelsesdel, som klageren havde stillet til rådighed for sin søster og hendes mands".
SKM2014.567.BR:
"Ejendommen er til salg ved [ejendomsmægler], og det fremgår af salgsopstillingen, at ejendommen består af to separate bygninger, der er sammenbygget af en havestue.
Bygning i (hovedejendommen) er på 160 m2 og består af to etager, hvor stueplan indeholder entre, spisekøkken, toilet, stue og bryggers. 1. sal indeholder soveværelse, 2 børneværelser og badeværelse.
Bygning 2 består ligeledes af to etager og indeholder i stueplan stort værksted med port og garage og badeværelse. 1. sal indeholder spisestue, stue, køkken, soveværelse og børneværelse. Boligarealet er på 95 m2.
Sammenbygningen (havestuen) indeholder alrum/billardstue.
Det fremgår af www.boligsiden.dk, at der på ejendommen er indrettet 2 selvstændige beboelser.
SKAT har i forbindelse med skattesagen besigtiget ejendommen og har efter det oplyste konstateret, at der er indrettet i overetagen på bygningen 2, at beboelsen har egen indgang, og at der er passage mellem de to bygninger via en havestue, men at der ikke er gennemgang mellem boligerne. Der er ikke sket opdeling af omkringliggende arealer, og der er ikke opsat selvstændige forbrugsmålere for de to bygninger.
…
Det er Landsskatterettens opfattelse, at der i nærværende sag er tale om en ejendom, der indeholder to selvstændige beboelseslejligheder. Det er ikke den registreringsmæssige status, der er afgørende, men derimod hvorledes ejendommen faktisk er anvendt og indrettet. Retten har lagt vægt på ejendommens fremtræden ifølge [ejendomsmægler]’s beskrivelse og billeder, folkeregisteroplysningerne, samt de forhold, som SKAT kunne konstatere ved besigtigelsen af ejendommen.
Det er således Landsskatterettens opfattelse, at klageren og hendes søn/barnebarn benytter hver sin lejlighed, og at der ikke er tale om et boligfællesskab mellem klageren og hendes søn/barnebarn, der bevirker, at der ikke skal beregnes en objektiv lejeværdi. Det forhold, at klageren efter det oplyste står for madlavningen mv., og at sønnen hjælper med husholdningen mv. ændrer ikke herved.
…"
Landsskatterettens afgørelse
Indtægter ved udlejning af fast ejendom er indkomstskattepligtige og skal medregnes ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst. Det fremgår af statsskattelovens § 4, litra b, 1. punktum.
Hvis ejeren af en fast ejendom overlader benyttelsen af ejendommen til en slægtning eller anden nærtstående person enten vederlagsfrit eller for en ikke uvæsentligt lavere husleje end markedslejen, beskattes ejeren af den objektive udlejningsværdi. Der henvises til Højesterets dom af 29. oktober 2002, offentliggjort i SKM2002.547.HR.
Henset til ejendommens indretning finder Landsskatteretten, at det værelse, klagerens svoger og svigerinde boede i de påklagede indkomstår, er en fuld integreret del af klagerens øvrige ejendom, og at ejendommen ikke kan betragtes som to selvstændige boliger. Der er desuden lagt vægt på ejendommens vurdering som et énfamilieshus med én beboelseslejlighed, og at der ikke er oplysninger i sagen, der begrunder en afvigelse fra denne vurdering.
Landsskatteretten finder desuden, at der i de påklagede indkomstår bestod et boligfællesskab, der udgjorde én husstand, og at der herefter ikke kan fastsættes en objektiv udlejningsværdi for den del af ejendommen, der blev anvendt af klagerens svoger og svigerinde. Der er ved vurderingen lagt vægt på klagerens forklaring om, at hans svoger og svigerinde betalte for forbrug og i øvrigt bidrog til den fælles husholdning. Der henvises til Landsskatterettens afgørelse af 22. juni 1999 offentliggjort i TfS 1999, 732, hvor klageren boede i en ejerlejlighed med sin mor og søster, der betalte et månedligt bidrag til dækning af udgifter. Landsskatteretten fandt, at der ikke skulle fastsættes en objektiv udlejningsværdi for den del af lejligheden, der blev beboet af klagerens mor og søster, da der var tale om et boligfællesskab, der udgjorde én husstand.
Landsskatteretten ændrer SKATs afgørelse således, at den objektive udlejningsværdi ændres fra 48.000 kr. til 0 kr. for hvert af indkomstårene 2012, 2013 og 2014.