Indhold

Dette afsnit beskriver ophørsbeskatningen af en andelsboligforening, når lejlighederne overgår fra udlejet til anvendt af andelshavere.

Afsnittet indeholder:

Skattepligten ved overgang fra udlejet til anvendt af andelshaver
Viceværtbolig
Opgørelsen af avancen på ejendommen
Oversigt over domme, kendelser, afgørelser, SKM-meddelelser mv.

Se også

Se også afsnit

C.D.8.9.3.5 om andelsboligforeningers salg af fast ejendom
C.D.8.9.1.5 om salg af formuegoder for de foreninger mv., der er omfattet af SEL § 1, stk. 1, nr. 6.

Skattepligten ved overgang fra udlejet til anvendt af andelshaver

En andelsboligforening skal ophørsbeskattes, når foreningen helt eller delvist ophører med at drive erhvervsmæssig virksomhed. Se SEL § 5, stk. 6.

Hvis foreningens eneste erhvervsmæssige virksomhed består i udlejning af lejligheder til ikke-medlemmer, medfører overgangen af den sidste lejlighed til brug af en andelshaver, at den erhvervsmæssige virksomhed anses for helt ophørt.

Det skyldes, at udlejning af lejligheder til ikke-medlemmer er erhvervsmæssig virksomhed, mens udlejning af lejligheder til brug af en andelshaver ikke anses for erhvervsmæssig virksomhed. Se SEL § 1, stk. 4, og SEL § 1, stk. 5.

Efter praksis sker der ikke ophørsbeskatning ved overgang af en enkelt lejlighed til brug af en andelshaver efter reglen om delvist ophør. Man venter, til den sidste lejlighed overgår, og foretager så en avanceopgørelse. Se bl.a. SKM2007.105.LSR og SKM2002.40.LSR.

Hvis foreningen også har andre erhvervsmæssige aktiviteter end udlejning til ikke-medlemmer, er det fortolket sådan, at overgangen af den sidste lejlighed til brug af en andelshaver er delvist ophør. Der skal i den forbindelse ske ophørsbeskatning. Fortolkningen understøttes af Told- og Skattestyrelsens indstilling i SKM2002.674.LR.

Sagen handlede bl.a. om, hvorvidt der skulle ske ophørsbeskatning ved overgangen af den sidste lejlighed, hvis andelsboligforeningen fortsat havde andre indtægter, evt. udlejning af reklameplads eller salg af andre skattepligtige ydelser. Ligningsrådet udtalte, at der skulle ske ophørsbeskatning.

Ligningsrådet tiltrådte Told- og Skattestyrelsens indstilling. Det fremgår af indstillingen, at SEL § 5, stk. 6, efter Styrelsens opfattelse skal fortolkes således, at delvist ophør af erhvervsmæssig virksomhed foreligger, når én af virksomhedens aktiviteter ophører.

"Det var således Styrelsens opfattelse, at en andelsboligforening vil kunne drive flere forskellige erhvervsmæssige aktiviteter, der hver især i relation til ophørsbeskatning vil udgøre en virksomhed. Eksempelvis vil en forenings virksomhed bestående i udlejning af (dele af) den faste ejendom, kunne betragtes som én virksomhedsaktivitet, mens indtjening fra salg af andre skattepligtige ydelser uden forbindelse med den faste ejendom vil kunne betragtes som en anden og selvstændig erhvervsmæssig aktivitet. Styrelsen fandt derfor, at eventuel udlejning af reklameplads på ejendommen er i sådan direkte forbindelse med den faste ejendom, at den ejendomsrelaterede erhvervsaktivitet fortsætter, selvom den sidstudlejede lejlighed overgår til benyttelse på andelsbasis. Styrelsen finder på den anden side, at eventuel indtjening fra anden aktivitet, såsom salg af andre skattepligtige ydelser uden forbindelse med den faste ejendom, ikke indvirker på, at den erhvervsmæssige udlejningsaktivitet ophører ved den sidst udlejede lejligheds overgang til benyttelse på andelsbasis af et medlem af foreningen. Det blev derfor indstillet, at der vil skulle ske ophørsbeskatning af udlejningsaktiviteten i forbindelse med den sidste lejligheds overgang til benyttelse på andelsbasis af et medlem af foreningen, uanset at foreningen måtte have øvrige erhvervsmæssige indtægter, der ikke er knyttet til udlejning af den faste ejendom. Foreningen vil for så vidt angår sidstnævnte indtægter fortsat være skattepligtig i medfør af selskabsskattelovens § 1, stk. 1, nr. 6."

Viceværtbolig

En viceværtbolig, der stilles til rådighed af en andelsboligforening, anses ikke for at være anvendt erhvervsmæssigt, hvis andelsboligforeningen aldrig har udlejet lejligheder til andre ikke-medlemmer. Se SKM2006.718.SR, hvor den administrative praksis er omtalt.

Hvis en andelsboligforening har eller har haft udlejning til andre ikke-medlemmer, kan en viceværtbolig derimod anses for at være erhvervsmæssigt anvendt. Se SKM2006.792.LSR. Der var tale om en andelsboligforening, der kun havde en lejlighed tilbage, der ikke var overgået til andelsbasis, og som blev stillet til rådighed for ejendommens vicevært som led i et ansættelsesforhold. Landsskatteretten fandt, at andelsboligforeningen ikke var ophørt med at drive erhvervsmæssig virksomhed, da foreningen som led i ansættelsesforholdet modtog en nærmere beskrevet viceværtydelse. Der blev lagt vægt på, at foreningen reelt skulle føre en indtægt i form af udlejningsværdien, og tilsvarende udgift i form af løn til viceværten. Skattemæssigt kunne der ikke ske modregning.

Se også

Se også afsnit C.D.8.9.1.2.4.2 om indtægter af fast ejendom for de foreninger mv., der er omfattet af SEL § 1, stk. 1, nr. 6.

Opgørelsen af avancen på ejendommen

Som led i ophørsbeskatningen efter SEL § 5, stk. 6, skal andelsboligforeningen opgøre avancen på ejendommen efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven.

Det er i den forbindelse kun den del af avancen, der vedrører den erhvervsmæssige anvendelse af ejendommen, som er skattepligtig. Det gælder ligesom i forbindelse med salg af ejendommen.

Praksis på området er fastlagt i SKM2008.790.ØLR. Det fremgår af denne dom, at der ved fordelingen af avancen mellem den erhvervsmæssige anvendelse og den ikke-erhvervsmæssige anvendelse skal tages afsæt i arealet, og at der i den forbindelse skal opgøres et gennemsnit af den erhvervsmæssige anvendelse i ejertiden.

I Departementets kommentar til afgørelsen, som er offentliggjort i SKM2008.791.DEP, er det herudover anført, at der ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst kun skal henses til de lejligheder, som er overgået til andelsbasis efter ikrafttrædelsen af LOV nr. 374 af 18/5/1994 om ændring af forskellige skattelove.

Dette kan illustreres med et eksempel baseret på sagens oplysninger:

År	Erhvervsmæssigt areal	Samlet areal
1994	380 m2	1160 m2
1995	380 m2	1160 m2
1996	280 m2	1160 m2
1997	200 m2	1160 m2
1998	200 m2	1160 m2
1999	200 m2	1160 m2
2000	200 m2	1160 m2
2001	100 m2	1160 m2
2002	100 m2	1160 m2
Areal i gennemsnit	2.040 m2/9 = 226 2/3	1160 m2

Svarende til en gennemsnitlig årlig erhvervsmæssig anvendelse på 19,54 pct. Opgjort som 226 2/3 m2 i forhold til 1160 m2.

Ved opgørelsen af avancen på ejendommen skal ejendommens handelsværdi anvendes. Se SEL § 5, stk. 6, hvorefter reglerne om overgang til anden beskatning i stk. 1 - 4 anvendes ved hel eller delvis ophør med at drive erhvervsmæssige virksomhed.

Spørgsmålet om værdiansættelsen ved opgørelsen af avancen har været behandlet af Østre Landsret i SKM2004.461.ØLR.

I dommen slås fast, at skatten ved ophør skal beregnes på baggrund af handelsværdien. I den konkrete sag blev handelsværdien fastsat til den offentlige vurdering. Østre Landsret afviste, at foreningen kunne anvende den værdi, der ligger til grund for foreningens fastsættelse af prisen på andelene.

Landsretten lagde til grund, at der ikke i loven eller dens forarbejder var grundlag for at antage, at handelsværdien skulle fastsættes til prismaksimeringsværdien. Retten lagde vægt på, at prismaksimeringsprisen må antages at være lavere end handelsværdien, fordi foreningen havde nedskrevet andelskronen på grund af hensættelser til vedligeholdelse, og at andelskronen beror på foreningens egen beslutning og ikke på forhandling mellem uafhængige parter.

Oversigt over domme, kendelser, afgørelser, SKM-meddelelser mv.

Skemaet viser relevante afgørelser på området:

Afgørelse	Afgørelsen i stikord	Yderligere kommentarer
Landsretsdomme
SKM2008.790.ØLR	En andelsboligforening overgik til skattefri virksomhed. I forbindelse med ophørsbeskatningen skulle avancen på ejendommen fordeles mellem den erhvervsmæssigt anvendte og den ikke-erhvervsmæssigt anvendte del af ejendommen på baggrund af areal. Fordeling på baggrund af areal	Se Departementets uddybende kommentarer i SKM2008.791.DEP
SKM2004.461.ØLR	En andelsboligforening overgik til skattefri virksomhed. Ved ophørsbeskatningen skulle handelsværdien af andelsboligforeningens ejendom danne grundlag for opgørelsen - ikke den værdi der lå til grund for foreningens fastsættelse af prisen på andelsbeviserne. Ejendommens handelsværdi
Landsskatteretskendelser
SKM2007.105.LSR	En andelsboligforening overgik til skattefri virksomhed. I forbindelse med ophørsbeskatningen skulle avancen fordeles mellem den erhvervsmæssigt anvendte og den ikke-erhvervsmæssigt anvendte del af ejendommen. Landsskatteretten udtalte, at den erhvervsmæssig anvendte del kun angår den del af ejendommen, der er anvendt erhvervsmæssigt efter ikrafttrædelsen af LOV nr. 374 af 18/5/1994. Ikrafttrædelsestidspunkt
SKM2006.792.LSR	En andelsboligforening havde kun en lejlighed, der ikke var overgået til andelsbasis. Lejligheden var stillet til rådighed for viceværten, og foreningen modtog til gengæld viceværtydelser. Den erhvervsmæssige virksomhed ansås ikke for ophørt. Viceværtbolig anvendt erhvervsmæssigt	Sagen er også omtalt i afsnit C.D.8.9.1.2.4.2.
SKM2002.40.LSR	En andelsboligforening havde en del udlejning til ikke-medlemmer. Nogle af lejlighederne ændrede anvendelse fra udlejet til anvendt af andelshaverne. Landsskatteretten fandt, at der ikke var tale om ophør af erhvervsmæssig virksomhed. Ikke ophørsbeskatning
Skatterådet og Ligningsrådet
SKM2006.718.SR	Dele af en andelsboligforenings ejendom var udlejet til ikke-medlemmer herunder viceværten. Der skulle ske ophørsbeskatning af andelsboligforeningen, fordi den sidste lejlighed, viceværtens lejlighed, ikke længere var udlejet til ikke-medlemmer. Viceværtbolig anvendt erhvervsmæssigt	Sagen er også omtalt i afsnit C.D.8.9.1.2.4.2.
SKM2002.674.LR	Den sidste lejlighed overgik fra udlejet til anvendt af andelshaver. Andelsboligforeningen drev anden erhvervsmæssig virksomhed end udlejningen til ikke-medlemmer. Landsretten fandt, at der skulle ske ophørsbeskatning.