Parter

A
(Selvmøder)

mod

Skatteministeriet
(Kammeradvokaten v/Adv.fm. Samina Lanewala) 

Afsagt af byretsdommer

Peder Johs. Christensen

Denne dom indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens § 218 a, stk. 2.

Sagens baggrund og parternes påstande

Sagen, der er anlagt den 25. maj 2010, angår spørgsmålet om, hvorvidt salget af en ejendom er omfattet af ejendomsavancebeskatningslovens § 9, således at fortjenesten ved salg af den del af ejendommen, der blev anvendt til bolig for ejeren, er skattefri.

Parterne og deres påstande

Sagsøgeren, A, har nedlagt påstand om, at sagsøgte, Skatteministeriet, skal anerkende, at sagsøgerens skattepligtige ejendomsavance ved salg af ejendom beliggende ... i år 2006 nedsættes til 357.992 kr.

Sagsøgte har påstået frifindelse.

Oplysningerne i sagen

Den 25. juni 2008 traf SKAT blandt andet afgørelse om, at As selvangivne skattepligtige ejendomsavance på 357.992 kr. ved salg af hendes ejendom i 2006 skulle forhøjes til 1.911.761 kr., jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 1. Det blev angivet, at avancen i medfør af personskattelovens § 4, stk. 1, skulle beskattes som kapitalindkomst.

Afgørelsen blev stadfæstet af Skatteankenævnet, idet ankenævnet den 9. juni 2009 meddelte A, at man ikke havde givet hende medhold i hendes klage over SKATs afgørelse.

A klagede over denne afgørelse til Landsskatteretten, der afsagde en kendelse den 24. februar 2010, hvori det er anført om det spørgsmål, der er omhandlet i denne sag:

"...

Landsskatterettens afgørelse

Skatteankenævnet har opgjort klagerens skattepligtige indkomst ved afståelse af ejendommen ... til

1.911.761 kr.

Landsskatteretten stadfæster ankenævnets afgørelse.

Sagens oplysninger

Klageren erhvervede ejendommen ... den 1. april 1995.

Ejendommen var pr. 1. oktober 2005 vurderet som en etageejendom med 3 lejligheder med et samlet beboelsesareal på 394 m2. Det fremgår af sagens oplysninger, at klageren har beboet lejligheden i stueetagen, mens de 2 andre lejligheder har været beboet af henholdsvis klagerens mor og en tredjemand.

Klageren afstod ejendommen pr. 1. september 2006.

...

Ankenævnet har opgjort klagerens skattepligtige fortjeneste ved afståelse af ejendommen ... til 1.911.761 kr.

Ejendomsavancebeskatningsloven § 8, stk. 1 hjemler fritagelse for beskatning af ejerboligdelen i en ejendom, der indeholder en eller to selvstændige lejligheder, hvis ejendommen både tjener eller har tjent til bolig for ejeren og i væsentligt omfang benyttes erhvervsmæssigt.

Ejendommen er efter det oplyste en udlejningsejendom, der indeholder 3 lejligheder. Ejendommen er vurderet samlet som en selvstændig ejerlejlighed og ikke med særskilt vurdering for ejerboligen. Lejligheden er ikke udstykket og tinglyst som sådan.

Ejendomsavancebeskatningsloven § 8 og 9 hjemler derfor ikke fritagelse for beskatning af en ikke eksisterende ejerboligdel i ejendommen. Endvidere gælder undtagelsesbestemmelsen kun for ejendomme med en eller to selvstændige lejligheder, hvilket ikke er tilfældet for denne ejendom, jf. SKM2003.349.LSR.

Ankenævnet har opgjort fortjenesten således

Kontant salgspris		3.700.000 kr.
Ejendomsmægler		144.980 kr.
Byggeteknisk		9.875 kr.
Reguleret salgspris		3.545,145 kr.
Anskaffelsessum, jf. revisor	1.401.357 kr.
EBL § 5 tillæg	110.000 kr.
Reguleret anskaffelsessum	1.511.357 kr.	1.511.357 kr.
Avance		2.033.788 kr.
Ejertidsnedslag 6%		122.027 kr.
Avance i alt		1.911.761 kr.

Fortjeneste ved salg af fast ejendom medregnes som udgangspunkt til den skattepligtige indkomst efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven, jf. lovens § 1, stk. 1. Fortjenesten skal medregnes ved opgørelsen af kapitalindkomsten, jf. personskattelovens § 4, stk. 1, nr. 16.

Fortjeneste ved afståelse af en- og tofamilieshuse og ejerlejligheder skal dog ikke medregnes, hvis huset eller lejligheden har tjent som bolig for ejeren eller dennes husstand i en del af eller hele den periode, hvori denne har ejet ejendommen, og hvor ejendommen har opfyldt betingelserne for at kunne afstås skattefrit, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1.

Ved salg af ejendomme, der på afståelsestidspunktet helt eller delvis benyttes til landbrug, jf. vurderingslovens § 33, stk. 1, samt ved ejendomme, der indeholder én eller 2 selvstændige lejligheder, hvor ejendommen både tjener eller har tjent til bolig for ejeren og i væsentligt omfang benyttes erhvervsmæssigt, jf. vurderingslovens § 33, stk. 5, gives der et fradrag i den opgjorte fortjeneste, såfremt afståelsen omfatter stuehuset eller ejerboligen, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 9, stk. 1.

Da ejendommen ... efter det oplyste består af 3 selvstændige lejligheder, og da ejendommen ikke har været vurderet efter vurderingslovens § 33, stk. 5, finder Landsskatteretten i overensstemmelse med ankenævnet, at ejendommen ikke er omfattet af ejendomsavancebeskatningslovens § 8 eller 9.

Da der i øvrigt ikke er tvist om avanceopgørelsen, stadfæster Retten i det hele ankenævnets afgørelse."

Partsforklaring

A har forklaret, at hun købte ejendommen i april 1995. I september 2006 blev den solgt. I hele perioden var der tre selvstændige lejligheder i ejendommen. Hun boede selv i den ene af lejlighederne, og de to andre var udlejet henholdsvis til hendes mor og til hendes veninde. Der blev ikke foretaget ændringer i ejendommens indretning.

Vidneforklaring

Revisor DK har som vidne forklaret, at han er uddannet revisor, og at han blev beskikket som revisor i 1991 eller 1992. Han påbegyndte kort tid herefter selvstændig virksomhed som revisor. Han har udarbejdet selvangivelsen for A for indkomståret 2006.

Da hun købte ejendommen, blev vurderingsmyndighederne bedt om at tage stilling til forholdene vedrørende ejerboligandelen. Det var hensigten, at ejerboligen skulle betragtes som en ejerlejlighed. Der blev foretaget en vurdering af ejendommen og endvidere en særskilt vurdering af den del af ejendommen, der blev betragtet som ejerens boligandel.

Da ejendommen blev solgt, så man nærmere på ejendomsavancebeskatningsloven. Det blev antaget, at ejendommen og salget af ejendommen var omfattet af undtagelsesbestemmelserne om beskatning, når boligen var vurderet ved en særskilt vurdering af ejerboligandelen. Skatteretligt blev ejendommen betragtet som en virksomhed.

Parternes synspunkter

A, der ikke var repræsenteret af advokat under hovedforhandlingen har under proceduren gentaget de synspunkter som hendes tidligere advokat har anført i et påstandsdokument, der lyder således:

"De 2 af lejlighederne i ejendommen har i ejertiden været udlejer, mens en af lejlighederne i hele ejertiden har været anvendt som sagsøgers bolig.

Der er fra og med 1998 foretaget vurdering af den af sagsøgeren beboede lejlighed, jf. vurderingslovens § 33A, og lejligheden har i skattemæssig henseende siden 1998 været anset som en ejerlejlighed.

Det gøres gældende, at der ved opgørelsen af den skattepligtige avance ved salget af ejendommen i 2006 kan foretages fradrag for ejerboligdelen.

Det må i denne forbindelse tillægges vægt, at sagsøgers beboelseslejlighed har været vurderet i henhold til vurderingslovens § 33A som en selvstændig ejerlejlighed, ligesom det må tillægges vægt, at ejendommen der til dels tjener til bolig for sagsøgeren og dels benyttes erhvervsmæssigt, ikke kan opdeles i mere end 2 ejerlejligheder.

Det forhold, at beboelseslejligheden ikke er udstykket og tinglyst særskilt kan ikke føre til andet resultat."

A har i øvrigt anført, at hun købte ejendommen som en boligform og ikke for at drive en virksomhed. Intentionen har været et boligfællesskab. Der var tale om livsinteresser. Det har ikke været lovgivers mening, at ejendommen skulle beskattes, således som det er sket.

Sagsøgtes advokat har i et påstandsdokument anført følgende synspunkter

"Som udgangspunkt medregnes fortjeneste ved salg af fast ejendom til den skattepligtige indkomst, jf. EBL § 1, stk. 1.

En undtagelse til hovedreglen findes i lovens § 9, stk. 1, hvor fortjeneste ved afståelse af ejendomme, der indeholder én eller to selvstændige lejligheder under visse betingelser - i et vist omfang - kan ske skattefrit.

Det er sagsøgeren, der har bevisbyrden for, at betingelserne for at være omfattet af undtagelsesbestemmelsen er opfyldt, og denne bevisbyrde har sagsøgeren ikke løftet.

Af bestemmelsen fremgår følgende (EBL § 9, stk. 1)

"Ved afståelse af ejendomme, der på afståelsestidspunktet helt eller delvis benyttes til landbrug, gartneri, planteskole eller frugtplantage, jf. vurderingslovens § 33, stk. 1, ved afståelse af skovbrugsejendomme, jf. vurderingslovens § 33, stk. 1, 1. og 2. pkt. og ved afståelse af ejendomme, der indeholder én eller to selvstændige lejligheder, hvor ejendommen både tjener eller har tjent til bolig for ejeren og i væsentligt omfang benyttes erhvervsmæssigt, jf. vurderingslovens § 33. stk. 5, skal den del af fortjenesten, som vedrører stuehuset med tilhørende grund og have eller ejerboligen, ikke medregnes. Anvendelse af reglen i 1. pkt. er betinget af at ejendommen har tjent til bolig for ejeren eller dennes husstand i den del af eller hele den periode, hvori denne har ejet ejendommen, og hvor ejendommen har været omfattet af vurderingslovens § 33, stk. 1, 5 eller 7, 1. og 2. pkt., § 8, stk. 1, 2. pkt., finder tilsvarende anvendelse."

Det gøres gældende, at sagsøgerens ejendom ikke på afståelsestidspunktet opfyldte betingelserne i EBL § 9, stk. 1, for fritagelse af beskatning af fortjenesten vedrørende nogen del af ejendommen. Heller ikke den del, som hun selv har beboet.

Det gøres gældende, at sagsøgerens ejendom ikke på afståelsestidspunktet opfyldte betingelserne i EBL § 9, stk. 1, for fritagelse af beskatning af fortjenesten vedrørende nogen del af ejendommen. Heller ikke den del, som hun selv har beboet.

Betingelsen om, at der skal være tale om en ejendom, der indeholder én eller to selvstændige lejligheder, er ikke opfyldt, eftersom ejendommen ubestridt indeholdt tre selvstændige lejligheder og faktisk også blev benyttet som sådan på afståelsestidspunktet. Ydermere var ejendommen heller ikke vurderet efter vurderingslovens § 33, stk. 5.

Det følger af praksis, at det afgørende for vurderingen af, om en ejendom er omfattet af EBL § 9, stk. 1, er den faktiske anvendelse og indretning af ejendommen på afståelsestidspunktet, jf. f.eks. SKM2003.91.HR og SKM2003.349.LSR.

Videre følger det af praksis, at den skattemæssige vurdering af ejendommen, som er beskrevet i den supplerende stævning, side 2, er uden betydning for vurderingen af, om ejendommen indeholder 3 selvstændige lejligheder i EBL § 9, stk. 1's forstand, jf. SKM2005.233.ØLR. I denne sag skulle Landsretten vurdere om tilstedeværelsen af en tredje lejlighed betød, at en ejendom ikke kunne betragtes som et en- eller tofamilieshus. Landsretten fastslog i sine præmisser, at det var uden betydning i den henseende, at ejendommen skattemæssigt havde været vurderet som et tofamilieshus. Dette er ligeledes i tråd med SKM2003.91.HR og SKM2003.349.LSR, der fastslår, at det er den faktiske anvendelse og indretning af ejendommen, som er afgørende for vurderingen.

Den omstændighed, at ejendommen frem til 2006 efter det af sagsøgeren oplyste, skulle være vurderet efter vurderingslovens § 33 A er således uden betydning for, om ejendommen er omfattet af EBL § 9, stk. 1. Det har ligeledes heller ikke nogen betydning for spørgsmålet i sagen, om sagsøgerens ejendom kunne opdeles i mere end to ejerlejligheder, hvilket i øvrigt er udokumenteret og ikke stemmer med det af sagsøgeren anførte om, at ejendommen faktisk blev benyttet som tre selvstændige ejerlejligheder."

Sagsøgtes advokat har under proceduren gentaget og uddybet de angivne synspunkter.

Rettens begrundelse og afgørelse

Efter de foreliggende oplysninger om sagsøgerens ejendom, herunder den forklaring der er afgivet af sagsøgeren, kan det lægges til grund, at ejendommen på afståelsestidspunktet i 2006 var indrettet med 3 lejligheder, hvoraf den ene lejlighed var indrettet og blev anvendt af sagsøgeren til beboelse. De to andre lejligheder var udlejet og blev anvendt til beboelse af andre. Lejlighederne var selvstændige lejligheder, der hver indeholdt bad og køkken.

Det kan endvidere lægges til grund, at ejendommen ikke var vurderet efter vurderingslovens § 33, stk. 5.

Det er herefter rettens vurdering, at betingelserne for at anse salget af ejendommen for at være omfattet af ejendomsavancebeskatningslovens § 9, stk. 1, ikke er opfyldt.

Der er derfor ikke grundlag for at anse en del af fortjenesten ved sagsøgerens salg af ejendommen for skattefri, og sagsøgtes frifindelsespåstand tages herefter til følge.

Sagsomkostningerne fastsættes som bestemt nedenfor, idet omkostningerne dækker udgifterne til sagsøgtes advokatbistand.

Ved fastsættelsen er der taget hensyn til sagens karakter og omfang samt resultatet. Der er herunder taget hensyn til, at hovedforhandlingen som følge af sagsøgerens forhold flere gange er blevet aflyst kort tid forinden hovedforhandlingen. Omkostningerne omfatter i øvrigt de udgifter, der er medgået til sagsøgtes udarbejdelsen af en materialesamling.

T h i   k e n d e s   f o r   r e t

Sagsøgte, Skatteministeriet, frifindes.

Inden 14 dage skal sagsøgeren, A, til sagsøgte, Skatteministeriet, betale sagens omkostninger med 41.000 kr.