Indhold

Dette afsnit beskriver reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven for jordombytning som led i en jordfordelingssag eller som led i en ekspropriation.

Afsnittet indeholder:

• Definition: Jordombytning
• Regel
• Antal ejere og ejendomme
• Anskaffelsessummen mv.
• Ekspropriation
• Oversigt over afgørelser, domme, kendelser, SKAT-meddelelser med videre.

Definition: Jordombytning

Ved jordombytning forstås, at ubebyggede arealer ombyttes som led i en jordfordelingssag efter jordfordelingsloven eller i forbindelse med en ekspropriation efter lov om fremgangsmåden ved ekspropriation af fast ejendom, lov om offentlige veje eller lov om planlægning.

Regel

Fortjeneste ved afståelse af fast ejendom ved jordombytning er som udgangspunkt omfattet af de generelle regler om beskatning af fortjeneste ved afståelse af fast ejendom i ejendomsavancebeskatningsloven. Jordombytning sidestilles derfor med afståelse ved salg af fast ejendom efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven. Se EBL § 1.

Ejeren kan dog forlange, at der ved opgørelsen af den skattepligtige fortjeneste ved jordombytning i en jordfordelingssag mv. skal ses bort fra den afståelse af et ubebygget areal, der efter værdiforholdene på tidspunktet for jordombytningen modsvares af et modtaget ubebygget areal. Det gælder dog kun, når nærmere angivne betingelser er opfyldte. Se EBL § 7, stk. 1.

Betingelserne er, at jordombytningen sker som led i en

• jordfordelingssag efter lov om jordfordeling og offentligt køb og salg af fast ejendom til jordbrugsmæssige formål m.m. (jordfordelingsloven)
• ekspropriation efter lov nr. 186 af 4. juni 1964 om fremgangsmåden ved ekspropriation af fast ejendom. Se LBK nr. 1161 af 20. nov. 2008
• ekspropriation efter lov om offentlige veje, eller
• ekspropriation efter lov om planlægning.

Det er også en betingelse, at der ikke betales vederlag i forbindelse med jordombytningen.

Reglerne om skattefritagelse ved jordombytning står i EBL § 7, stk. 1.

Antal ejere og ejendomme

Reglerne gælder uanset antallet af ejere, der er omfattet af jordombytningen. Reglerne gælder også, selv om der for den enkelte ejer er tale om, at det afståede og det modtagne areal ikke vedrører samme landbrugsejendom. Se TfS 1988, 526 LR.

Bemærk

• Ejeren skal selv forlange det over for SKAT, hvis reglerne om jordombytning skal anvendes.
• Skattefritagelsen er imidlertid ikke definitiv, fordi beskatningen blot er udskudt indtil det tidspunkt, hvor arealet, der er erhvervet (tilbyttet) ved jordfordelingen, bliver afstået.

Anskaffelsessummen mv.

Når det erhvervede (tilbyttede) areal senere afstås, skal der opgøres en anskaffelsessum for arealet.

Der tages udgangspunkt i, at værdien af det erhvervede areal, på det tidspunkt hvor jordombytningen fandt sted, blev modsvaret af værdien af det afgivne areal. Anskaffelsessummen for det erhvervede (tilbyttede) areal opgøres derfor, som om det var erhvervet på samme tidspunkt og for samme beløb som det i sin tid afgivne areal.

Udgifter til vedligeholdelse og forbedring, der inden jordombytningen er betalt vedrørende det i sin tid afgivne areal, kan tillægges den skattepligtige anskaffelsessum efter reglerne i EBL i § 5, stk. 2.

Hvis ejeren ved en jordombytning afstår et areal, der er af mindre værdi end det areal, der erhverves (tilbyttes), og forlanger bestemmelsen i EBL § 7, stk. 1 anvendt, undgår ejeren, at den fortjeneste, der opnås ved denne afståelse, bliver medregnet til den skattepligtige indkomst i ombytningsåret. Ved senere afståelse benyttes anskaffelsessummen for det afgivne mindre værdifulde areal derfor som anskaffelsessum for det tilbyttede areal.

Hvis ejeren ved jordombytningen afstår et areal af større værdi end det erhvervede (tilbyttede) areal, betyder bestemmelsen i EBL § 7, stk. 1, at det kun er forskellen mellem værdien af det afgivne og værdien af det erhvervede (tilbyttede) areal der anses som afståelsesvederlag ved opgørelsen af en eventuel fortjeneste.

Ved beregningen af den skattepligtige fortjeneste skal anskaffelsessummen, opgjort efter reglerne i EBL § 4, § 5 og § 5 A, for det afgivne areal, reduceres med følgende brøk:

værdien af det modtagne areal x anskaffelsessummen for det afgivne areal
værdien af det afgivne areal

Eksempel: Opgørelse af den skattepligtige fortjeneste ved jordombytning.

En ejer afgiver som led i en jordombytning et ubebygget areal til en samlet værdi af 900.000 kr. og modtager i stedet et ubebygget areal til en værdi af 600.000 kr. Den opgjorte anskaffelsessum for det afgivne areal er 540.000 kr. Forlanger ejeren, at bestemmelsen i EBL § 7, stk. 1 skal anvendes, skal den skattepligtige fortjeneste opgøres sådan:

Værdien af afstået areal	900.000 kr.
Værdien af modtaget areal	-600.000 kr.
Nettoafståelse	300.000 kr.

Fra dette beløb trækkes en forholdsmæssig andel af anskaffelsessummen for det afståede areal:

540.000 kr. - 600.000 kr. x 540.000 kr. = 180.000 kr.

900.000 kr.

Opgjort fortjeneste, der eventuelt skal beskattes er 120.000 kr.

Ejendomme erhvervet før den 19. maj 1993

Der gælder særlige regler for opgørelsen af anskaffelsessummen for ejendomme, der er erhvervet før den 19. maj 1993. Se afsnit (C.H.2.1.9.4) om opgørelse af anskaffelsessummen for sådanne ejendomme.

For ejendomme, hvor der er sket jordombytning før den 19. maj 1993, skal anskaffelsessummen for det tilbyttede areal opgøres efter reglerne i EBL § 4, stk. 3.

Når anskaffelsessummen opgøres efter EBL § 4, stk. 3, 3. pkt., skal anskaffelsessummen for det tilbyttede areal opgøres, som om det var erhvervet på samme tidspunkt og for samme beløb som det areal, der i sin tid blev afgivet. Til denne anskaffelsessum kan lægges udgifter til vedligeholdelse og forbedring, der er betalt inden jordombytningen på det i sin tid afgivne areal, og tilsvarende udgifter, der er betalt på det tilbyttede areal inden den 1. januar 1993. De udgifter, som er nævnt i EBL § 5, stk. 2, 4.-7. pkt., skal ikke medregnes.

Bemærk

Fortjeneste ved udbetaling af en erstatning i forbindelse med en jordfordeling kan ikke genanbringes i anskaffelsessummen for køb af yderligere arealer som led i jordfordelingen.

Se SKM2009.623.SR.

Ekspropriation

Hvis jordombytning gennemføres ved ekspropriation, gælder reglerne om skattefritagelse i EBL § 11. Tilsvarende gælder, hvis en offentlig myndighed, der aktuelt kunne have eksproprieret arealerne til jordfordeling, i stedet erhverver arealerne til samme formål ved at indgå en frivillig aftale med ejeren om køb (ekspropriationssituation).

Se også

Se også afsnit (C.H.2.1.18.1) og efterfølgende afsnit om ekspropriationserstatninger mv.

Oversigt over afgørelser, domme, kendelser, SKAT-meddelelser med videre

Skemaet viser relevante afgørelser på området:

Afgørelse samt evt. tilhørende SKAT-meddelelse	Afgørelsen i stikord	Yderligere kommentarer
Landsskatteretskendelser
LSRM 1981, 147 LSR	Reglen i EBL § 7, stk. 1 kunne ikke anvendes, hvor en gårdejer som led i ekspropriation af en gård med bygninger fik tilkendt en erstatning på 500.000 kr., fordi gårdejeren i stedet for erstatningen havde overtaget en anden bebygget ejendom og et jordtilliggende fra en tredje ejendom. Afslag.
SKAT
SKM2009.623.SR	Fortjeneste, der var opstået efter udbetaling af erstatning fra Skov- og Naturstyrelsen som led i en jordfordelingssag, kunne ikke genanbringes i anskaffelsessummen efter EBL § 6 A ved køb af yderligere arealer i jordfordelingen.
TfS 1988, 526 LR	Ligningsrådet svarede ja til, at EBL § 7, stk. 1 kunne anvendes, uanset at det afståede og det modtagne areal ikke vedrørte samme landbrugsejendom.