Indhold
Dette afsnit beskriver de overordnede regler for opgørelse og beskatning af fortjeneste og tab ved afståelse af fast ejendom.
Afsnittet indeholder:
- Afståelses- og anskaffelsessummen
- Opgørelse af skattepligtig fortjeneste
- Beskatning
- Udgifter til kunstnerisk udsmykning
Afståelses- og anskaffelsessummen
Afståelses- og anskaffelsessummen ved et almindeligt salg/køb af fast ejendom i fri handel opgøres med udgangspunkt i det beløb (overdragelsessummen), der står i skødet eller købsaftalen.
Se afsnit (C.H.2.1.8) om opgørelsen af afståelses- og anskaffelsessummen.
Opgørelse af skattepligtig fortjeneste
Fortjeneste ved afståelse af fast ejendom medregnes til den skattepligtige indkomst efter de regler, der fremgår af ejendomsavancebeskatningsloven. Se EBL § 1.
Fortjeneste ved afståelse af fast ejendom opgøres som forskellen mellem
- afståelsessummen kontantomregnet efter EBL § 4, stk. 4, og
- anskaffelsessummen kontantomregnet efter EBL § 4, stk. 2, eller EBL § 4, stk. 3 (særlige indgangsværdier for ejendomme anskaffet før den 19. maj 1993).
Anskaffelsessummen skal
- eventuelt pristalsreguleres efter EBL § 4 A
- reguleres efter EBL § 5
- eventuelt reguleres efter EBL § 5 A.
Det følger af EBL § 4, stk. 1 og 3.
Undtagelse - entreprisekontrakter
Fortjeneste eller tab ved afståelse eller opgivelse af en entreprisekontrakt opgøres som forskellen mellem afståelsessummen for retten i kontrakten og anskaffelsessummen for kontrakten. Se EBL § 1 A.
Se også afsnit (C.H.2.1.9.3) om kontantomregning af anskaffelses- og afståelsessummen.
Beskatning
Fortjenesten ved afståelsen skal medregnes ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst. For fysiske personer skal fortjenesten medregnes som kapitalindkomst. Se PSL § 4, stk. 1, nr. 15.
Fortjeneste og tab ved afståelse af fast ejendom skal opgøres for hver enkelt ejendom for sig.
Se også
Se også afsnit (C.H.2.1.2) om fast ejendom omfattet af ejendomsavancebeskatningsloven.
Virksomhedsordningen
Hvis en ejer sælger en fast ejendom i virksomhedsordningen, skal fortjenesten, opgjort efter ejendomsavancebeskatningsloven, indgå i virksomhedens skattepligtige overskud. Hvis fortjenesten spares op, skal der betales en foreløbig virksomhedsskat på 25 pct. Når det opsparede beløb hæves i et senere indkomstår, bliver beløbet med tillæg af den virksomhedsskat, der svarer dertil, beskattet som personlig indkomst. Den tidligere betalte virksomhedsskat bliver modregnet i den endelige skattebetaling. Se nærmere i afsnit (C.C.5.2) om virksomhedsordningen.
En andel af fortjenesten på ejendommen kan desuden blive beskattet som kapitalafkast, svarende til et beregnet kapitalafkast, der ikke spares op i virksomhedsordningen.
Når virksomhedsordningen benyttes, bliver der desuden beregnet AM-bidrag af fortjenesten, da den indgår i virksomhedens overskud. Se AMBL § 5, stk. 1.
Udgifter til kunstnerisk udsmykning
Udgifter til kunstnerisk udsmykning, der er en del af bygningen, og som er omfattet af AL § 44 A, indgår ikke i opgørelsen af anskaffelsessummen for bygningen efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven. Se LV, Erhvervsdrivende 2011-2, afsnit E.C.5.10.
Tilsvarende skal værdien af sådanne udsmykninger heller ikke medregnes ved opgørelsen af afståelsessummen for bygningen efter ejendomsavancebeskatningsloven. Det gælder også for afskrivninger på sådanne udgifter og tab ved salg af den kunstneriske udsmykning. Se EBL § 4, stk. 8.
Bemærk
Tab opgøres efter samme regler som fortjeneste og kan alene fratrækkes i anden ejendomsfortjeneste. Der gælder dog en begrænsning for opgørelsen af fradragsberettiget tab for ejendomme, der er anskaffet før den 19. maj 1993, når tabet opgøres på baggrund af ejendommens faktiske anskaffelsessum. Se afsnit (C.H.2.1.10.2) om fradrag for tab ved afståelse af fast ejendom.