Enhver bygning eller ethvert bygningsværk, der er fastgjort til eller i jorden, over eller under havoverfladen, og som ikke let kan demonteres eller flyttes. Se momsforordningen, artikel 13b, litra b).

Der er tale om "fast ejendom" i henhold til artikel 13b, litra b), hvis to betingelser er opfyldt, nemlig at der er tale om

1) en bygning eller et bygningsværk, også eventuelt ufuldstændigt, der er

2) fastgjort til eller i jorden, og som ikke let kan demonteres eller flyttes.

1) Bygning eller bygningsværk, også eventuelt ufuldstændigt

En bygning kan defineres som en konstruktion med tag og vægge såsom et hus eller en fabrik.

Et "bygningsværk" har en bredere betydning og omfatter andre konstruktioner, der ofte ikke betragtes som en bygning. Bygningsværker kan fx være anlæg i form af veje, broer, lufthavne, havne, diger, gasledninger, vandforsynings- og kloaknet samt industrianlæg såsom elværker, vindmøller og raffinaderier.

Alle bestanddele af bygninger eller bygningsværker anses for at være fast ejendom. Begrebet "bestanddel" omfatter ikke kun bygningens eller bygningsværkets bærende konstruktion, men også alle elementer, som installeres og udgør en integrerende del af bygningen eller bygningsværket eller installeres permanent heri, og som indgår i en helhed i den forstand, at bygningen eller bygningsværket ville være ufuldstændig(t) eller ændre karakter, hvis disse elementer ikke var til stede. Se også afsnit D.A.5.9.2.2.3 og D.A.5.9.2.2.4 vedrørende artikel 13b, litra c) og d).

Uanset om en bygning eller et bygningsværk er fuldstændig(t) eller ej, vil den/det stadig være omfattet af definitionen af "fast ejendom", forudsat at den/det er fastgjort til eller i jorden. Det gælder også for bygninger eller bygningsværker, der er under opførelse. De bliver til fast ejendom i forbindelse med byggeprocessen, når konstruktionen fastgøres til eller i jorden. Selv om konstruktionen ikke er egnet til beboelse eller anden anvendelse, betragtes den alligevel som fast ejendom.

Hver enkelt lejlighed i et ejerlejlighedsbyggeri skal i relation til momsreglerne anses for selvstændige faste ejendomme. Se momssystemdirektivets artikel 135, stk. 1, litra j), der nævner levering af bygninger eller dele heraf med tilhørende jord.

Eksempler på bygninger og bygningsværker

Huse, etageejendomme, fabrikker, lagerbygninger, kontorejendomme, staldbygninger

Dele af bygninger, eksempelvis ejerlejligheder

Veje, broer, tunneller, diger

Havne, lufthavne

Gasledninger, vandforsyningsnet, kloaknet, elnet

Elværker, vindmøller, raffinaderier

Boreplatforme.

2) Fastgjort til jorden, og som ikke let kan demonteres eller flyttes

En bygning eller et bygningsværk skal være fastgjort til jorden, over eller under havoverfladen og må ikke let kunne demonteres eller flyttes.

Det er klart, at bygninger eller bygningsværker, som kræver, at der etableres en større infrastruktur for at forankre dem til jorden, opfylder disse kriterier, men mindre klart, når der hersker tvivl om bygningens eller bygningsværkets karakter eller den måde, hvorpå den/det fastgøres til jorden. Dette ses bl.a. af EU-Domstolens sag C-532/11, Susanne Leichenich, som vedrørte en husbåd, der blev anvendt som restaurant og diskotek, og af sag C-315/00, Rudolf Maierhofer, som vedrørte bygninger opført af præfabrikerede elementer, der skulle fjernes og genanvendes på en anden ejendom.

En bygning eller et bygningsværk kan fastgøres til eller i jorden på forskellige måder, bl.a. ved hjælp af et bindemiddel såsom cement eller en forankring såsom reb, kæder, bolte eller ankre.

Vurderingen af, om en bygning eller et bygningsværk skal anses for at være fast ejendom, skal imidlertid først og fremmest baseres på, om den/det let kan demonteres eller flyttes.

Det er ikke nødvendigt, at en bygning eller et bygningsværk er uløseligt forbundet med jorden, for at den/det kan anses for at være fast ejendom. Det er i stedet nødvendigt at kontrollere, om de anordninger, der skal fiksere konstruktionen, kan fjernes uden "en betydelig indsats" og "betydelige omkostninger", som det beskrives i EU-Domstolens sag C-532/11, Susanne Leichenich.

Hvis det påtænkes, at de kun skal anvendes ét sted, kan genstande, der i sagens natur er løsøre (fx præfabrikerede huse, kiosker, boder, både og campingvogne), være fastgjort til jorden på en sådan måde, at disse reelt er stationære. Selv om de i princippet vil kunne flyttes efterfølgende, bør de betragtes som fast ejendom, eftersom den stationære konstruktion ikke let kan demonteres eller flyttes.

Det, at en genstand kun skal anvendes på ét sted, kan indikere, at den er stationær, dette er imidlertid ikke tilstrækkeligt, for at afgøre om genstanden skal anses som en fast ejendom. Det er ved afgørelsen heraf også nødvendigt at vurdere, om genstanden let kan demonteres eller flyttes. Der kan i den forbindelse tages hensyn til følgende objektive kriterier:

behovet for faglige kompetencer - dvs. værktøj, udstyr og knowhow mv., som kræves for faktisk at demontere eller flytte bygningen eller bygningsværket, herunder de midler, der er nødvendige for at demontere eller flytte den/det (anvendelse af en kran, anhænger, lastbil osv.)

omkostningerne ved at demontere eller fjerne bygningen eller bygningsværket, sammenlignet med værdien af det, der faktisk demonteres eller flyttes

den tid, det tager at demontere eller flytte bygningen eller bygningsværket

den omstændighed, at bygningen eller bygningsværket ødelægges eller bliver væsentligt mindre værd, fordi den/det flyttes eller demonteres.

Disse kriterier er ikke udtømmende, og alt efter situationen, kan et af kriterierne være mere præcist end de øvrige, eller det kan være nødvendigt at opfylde flere kriterier på samme tid.

Eksempler på genstande, der kan anses som fast ejendom

Husbåde (C-532/11, Leichenich)
Præfabrikerede huse, der skulle fjernes og genanvendes (C-315/00, Rudolf Maierhofer)
Olietanke, fast knyttet til en bestemt del af jordens overflade (SKM2016.249.SR)
Containere, indrettet til depotrum (SKM2013.603.SR)
Udelysanlæg anses som et bygningsværk (SKM2019.308.SR).

Oversigt over domme, kendelser, afgørelser, SKM-meddelelser mv

Skemaet viser relevante afgørelser på området:

Afgørelse	Afgørelsen i stikord	Yderligere kommentarer
EU-domme
C-532/11, Susanne Leichenich	Dommen vedrører udlejning af en husbåd, der anvendes til restaurant og diskotek. Begrebet udlejning og bortforpagtning af fast ejendom omfatter udlejning af en husbåd, med dertil hørende afgrænset og identificerbart fortøjningsareal og anløbsbro, og som er gjort stationær ved hjælp af fortøjningsanordninger, der ikke let kan demonteres og er fastgjort til en flods bred og bund. Den omhandlede husbåd med tilhørende fortøjningsareal og anløbsbro var i henhold til lejeaftalen som omhandlet i hovedsagen, udelukkende beregnet til varig drift af restaurant og diskotek på den omhandlede fortøjningsplads. Jf. det nuværende momssystemdirektivs artikel 135, stk. 1, litra l).
C-315/00, Rudolf Maierhofer	Udlejning af en bygning, som er fremstillet af præfabrikerede dele, og som er grundfæstet således, at den hverken let kan demonteres eller flyttes, er "udlejning af fast ejendom", også selv om bygningen skal fjernes ved lejekontraktens udløb og genanvendes på anden ejendom. EU-Domstolen fastslår endvidere i tilknytning hertil, at det er uden betydning for kvalifikationen af en transaktion som "udlejning af fast ejendom", hvorvidt udlejeren stiller ejendom og bygning, eller blot den bygning, som udlejer har opført på lejerens ejendom, til rådighed for lejeren.
Landsskatteretten
SKM2020.422.LSR	Det daværende SKAT forhøjede et selskabs momstilsvar med 400.000 kr. vedrørende overdragelse af et skib, da SKAT hverken anså overdragelsen for momsfritaget efter ML § 13, stk. 1, nr. 9, om overdragelse af fast ejendom eller som en virksomhedsoverdragelse, der er fritaget for moms efter ML § 8, stk. 1, 3. og 4. punktum. Landsskatteretten stadfæster afgørelsen, da skibet ikke er stationært, jf. herved EU-domstolens dom i sagen C-532/11, Leichenich. Landsskatteretten henviser til, at skibet ikke er gjort stationært ved hjælp af fortøjningsanordninger, der fastgør skibet til havnens bred og/eller bund, der ikke let kan demonteres, og at skibet har motor og i oktober 2013 forlod fortøjningspladsen og sejlede tur/retur fra by Y2 til by Y3. Da køberne af skibet ikke er blevet momsregistreret i forbindelse med overdragelsen og derfor ikke succederer i selskabets momsretlige forpligtelser, og da parterne ikke orienterer SKAT om overdragelsen, finder Landsskatteretten heller ikke, at der er tale om en momsfri virksomhedsoverdragelse.
Skatterådet
SKM2023.210.SR	På baggrund af en samlet vurdering af kontraktforholdet mellem OPP-leverandøren og Spørger kunne Skatterådet bekræfte, at OPP-leverandøren i skattemæssig henseende kan anses som ejer af de omhandlede kloakanlæg. Skatterådet kunne endvidere bekræfte, at kloakanlæggene i relation til afskrivningsloven skal behandles som bygninger/bygningsbestanddele, ligesom Skatterådet endvidere kunne bekræfte, at kloakanlægget skal anses som fast ejendom efter ML § 13, stk. 1, nr. 9. Da Skatterådet afviste besvarelse af spørgsmål 5 med baggrund i, at en frivillig momsregistrering for udlejning af fast ejendom er et bevillingsspørgsmål, afviste Skatterådet ligeledes at besvare spørgsmål 4 (kan Skatterådet bekræfte, at OPP-leverandøren i momsmæssig henseende skal anses som ejer af kloakanlæggene, sådan at OPP-leverandøren kan foretage fradrag for moms af udgifter til indkøb mv. af varer og ydelser, der anvendes til brug for projektering, opførsel samt drift og vedligeholdelse af kloakanlæggene?), da besvarelsen heraf afhænger af besvarelsen af spørgsmål 5. Skatterådet afviste således både at besvare spørgsmål 4 og 5.
SKM2019.308.SR	Skatterådet anså et udelysanlæg for at være omfattet af momsforordningens artikel 13b, litra b), og dermed som fast ejendom, idet de to betingelser i henhold til artiklen blev anset for opfyldt. For det første er der tale om et bygningsværk, og for det andet fordi bygningsværker, som kræver, at der etableres en større infrastruktur for at forankre dem i jorden anses for at opfylde kriteriet om at bygningsværket skal være fastgjort til jorden og som ikke let kan demonteres eller flyttes. En kommunes samlede udelysnet, et anlæg bestående af over xx.xxx master og armaturer, trafiksignalanlæg og andre installationer/tændskabe mv., anses for at opfylde dette kriterie. Overdragelse af udelysanlægget skal derfor ikke tillægges moms, da anlægget skal behandles efter reglerne om fast ejendom. Salg af fast ejendom, der er ældre end 5 år, er momsfritaget, jf. ML § 13, stk. 1, nr. 9 og momsbekendtgørelsen § 54, stk. 2.
SKM2016.249.SR	I overensstemmelse med SKM2010.365.SR og med momsforordningens artikel 13b, litra b), fandt Skatterådet, at olietanke, som blev udlejet, var fast ejendom.
SKM2013.603.SR	Udlejning af depotrum indrettet i skibscontainere, placeret på udlejers faste ejendom, til opbevaringsbrug, blev anset som udlejning af fast ejendom. Containerne blev anvendt til at skabe et defineret og aflukket rum, og var placeret på en bestemt lokalitet med henblik på vedvarende anvendelse der.
SKM2010.365.SR	Udlejningen af tankkapacitet gerne for et år af gangen, kan anses som udlejning af fast ejendom. Olietankene er i gennemsnit 22 meter høje og 30 meter brede, og kan rumme ca. 16.500 kubik olie. De er fast placeret på grundene, og kan ikke flyttes. Olietankene er fast knyttet til en bestemt del af jordens overflade og de udgør et varigt afgrænset område. Herefter anses olietankene for at udgøre fast ejendom.