Spørgsmål
Kan Skatterådet bekræfte, at spørger i forbindelse med frivillig offentlig auktion ikke vil blive beskattet som om hun har solgt den del af de bortauktionerede ejendomme som hun i forvejen ejer, hvis hun på auktionen køber de samlede ejendomme?
Svar
Ja.
Beskrivelse af de faktiske forhold
Spørger ejer 50 pct. af udlejningsejendommene X-vej og Y-vej. De resterende 50 pct. ejes af boet efter A.
Ejendommene er oprindelig ejet af spørgers svigerfar. I 1972 købes ejendommene af svigerfaderens børn: A og B, der er gift med spørger.
Spørgers ægtefælle, B, afgår ved døden i 1984 og spørger får fællesboet udleveret til hensidden i uskiftet bo.
A (spørgers svigerinde) afgår ved døden i 2010. Arvingerne ønsker ejendommene solgt.
Spørger overvejer at købe de resterende 50 pct. af udlejningsejendommene af boet efter A, men man kan ikke nå til enighed om overdragelsessummens størrelse. Københavns Byret har derfor besluttet, at der skal ske frivillig offentlig auktion over de to ejendomme, hvorved samejet vil blive opløst.
Den frivillige auktion kommer til at omfatte de samlede ejendomme - også den del, som spørger i forvejen ejer.
Det er oplyst, at der ikke foreligger hverken interessentskabsaftale eller samejeoverenskomst m.h.t. ejendommene. A og spørger har ikke i øvrigt udøvet fælles erhvervsmæssig aktivitet.
Spørgers opfattelse og begrundelse
Spørger ønsker at få afklaret, hvorvidt hun vil blive anset for at have solgt og efterfølgende genkøbt den del af ejendommene, som hun i forvejen ejer, hvis hun køber de samlede ejendomme på auktion.
Det er repræsentantens opfattelse, at der er tale om et helt almindeligt sameje - der foreligger ikke I/S aftale eller samejeoverenskomst.
Der er ifølge repræsentanten domspraksis for, at et sådant økonomisk fællesskab, som at eje en ejendom eller to i forening, er at betragte som et almindeligt sameje og ikke et interessentskab. Repræsentanten henviser herved til højesterets dom gengivet som U2011.2266H.
Fogedretten har i nævnte sag fastslået, at der er tale om et sameje, som skal opløses ved frivillig auktion. Hvis det var et I/S var det skifteretten, der skulle opløse det.
Skatteministeriets indstilling og begrundelse
Spørgsmål 1
Det ønskes bekræftet, at spørger i forbindelse med frivillig offentlig auktion ikke vil blive beskattet som om hun har solgt den del af de bortauktionerede ejendomme som hun i forvejen ejer, hvis hun på auktionen køber de samlede ejendomme.
Lovgrundlag
Ejendomsavancebeskatningslovens § 1
"Fortjeneste ved afståelse af fast ejendom medregnes til den skattepligtige indkomst efter reglerne i denne lov."
Praksis
SKDM 1983.31
"I tilfælde, hvor en fast ejendom er erhvervet i sameje med andre, og en af samejerne sælger sin samejeandel til den/de tilbageværende samejer/e, skal der ved senere salg opgøres en reguleret anskaffelsessum for hver anpartserhvervelse, hvor salget er omfattet af ejendomsavancebeskatningsloven. Ved opgørelsen af ejertidens længde skal der tages hensyn til, at ejendomsanparterne er købt på forskellige tidspunkter.
Hvis der på ejendommen opføres en bygning, skal dennes værdi ved opgørelsen af fortjenesten efter skattedepartementets opfattelse fordeles forholdsmæssigt på anparterne."
Litteratur
Ulrik Rammeskow Bang-Pedersen: Sameje om fast ejendom - ideelle anparter, 2. udgave 2002 (herefter: "Bang-Pedersen").
[Side 96]"Hæves aftalen om et sameje, må det enten føre til udløsning af den misligholdende part eller opløsning af samejet i dets helhed. Ved udløsning forstås her, at en eller flere af de øvrige samejere erhverver den misligholdendes anpart, mens der ved opløsning forstås, at ejendommen i sin helhed afhændes. Erhverver en af samejerne ejendommen ved en opløsning, er det dog klart, at dennes anpart ikke skifter ejer."
[Side 113 f.] "Ved vurderingen af, hvad som er deklaratorisk ret, [opløsning eller udløsning] må der derfor snarere ses på, hvilke hensyn, der er at tage.[..] Må de [medejerne] acceptere en opløsning, vil de skulle byde på en auktion i konkurrence med tredjemand. Selvom de naturligvis alene vil skulle erlægge vederlag for den udtrædende samejers idelle anpart, i og med de i forvejen ejer resten, [..]"
Begrundelse
Det er oplyst, at spørger ejer 50 pct. af udlejningsejendommene X-vej og Y-vej. De resterende 50 pct. ejes af boet efter A.
Ejendommene påtænkes solgt på frivillig offentlig auktion. Det er ved spørgsmålet forudsat, at spørger bliver højestbydende. Spørger vil således ved auktionen blive eneejer af de pågældende ejendomme, og samvirket imellem spørger og A (boet efter denne), ophører i forlængelse heraf.
Uanset at auktionsbuddet vedrører de samlede ejendomme, kan spørger efter Skatteministeriets opfattelse ikke ved den påtænkte disposition anses at have afstået fast ejendom, jf. herved også Bang-Pedersen ovenfor.
I overensstemmelse med SKDM 1983.31 skal spørger ved senere afståelse opgøre en reguleret anskaffelsessum for den ideelle anpart af de pågældende ejendomme, der erhverves ved auktionen. Denne anpart anses erhvervet på auktionstidspunktet.
Indstilling
Skatteministeriet indstiller, at spørgsmål 1 besvares med "Ja".
Skatterådets afgørelse og begrundelse
Skatterådet tiltræder indstillingen med den anførte begrundelse.
Svaret er bindende for skattemyndighederne i følgende periode
I 5 år, der regnes fra modtagelsen af svaret jf. SFL § 25, stk. 1.