Indhold

Afsnittet indeholder:

• Hovedreglen i ejendomsavancebeskatningsloven
• Skattefritagelse for ekspropriationserstatninger mv.
• Hvilke afståelser?
• Hvilke ekspropriationer?
• Restarealer
• Hvilke erstatninger?
• Ekspropriation og driftstab
• Ekspropriation og genvundne afskrivninger
• Delafståelse ved ekspropriation og anskaffelsessum for restejendommen
• Oversigt over domme, kendelser, afgørelser, SKM-meddelelser mv.

Hovedreglen i ejendomsavancebeskatningsloven

Hovedreglen er, at fortjeneste ved afståelse af fast ejendom, der ikke er erhvervet som led i ejerens næring ved handel med fast ejendom, medregnes ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven.

Erstatningssummer sidestilles med afståelsessummer. Det gælder også for erstatninger, der modtages ved ekspropriation af fast ejendom.

Skattefritagelse for ekspropriationserstatninger mv.

Som en undtagelse fra hovedreglen gælder, at fortjeneste, der stammer fra en erstatning ved ekspropriation, er skattefri efter EBL § 11, stk. 1, 1. pkt. Reglen om skattefritagelse gælder også for fortjeneste ved salg til en erhverver, der efter formålet med erhvervelsen opfylder betingelserne for at ekspropriere ejendommen. Se EBL § 11, stk. 1, 2. pkt.

EBL § 11, stk. 1, er formuleret sådan:
"Fortjeneste, der er indvundet ved modtagelse af en erstatningssum i anledning af ekspropriation, medregnes ikke. Det samme gælder fortjeneste ved salg til en erhverver, der efter formålet med erhvervelsen opfylder betingelserne for at ekspropriere ejendommen. Fortjeneste indvundet ved afhændelse efter § 34 i lov om forurenet jord medregnes heller ikke."

Hvilke afståelser?

Reglerne i EBL § 11 om skattefritagelse kan kun anvendes, når der er konstateret en fortjeneste ved afståelsen af en fast ejendom, der ellers ville blive beskattet efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven.

Ved delafståelse, omfattet af EBL § 11, stk. 1, skal der opgøres en fortjeneste for delafståelsen efter de almindelige opgørelsesregler i EBL §§ 4-6. Anskaffelsessummen for restejendommen nedsættes herefter med den beregnede anskaffelsessum, der blev anvendt ved delafståelsen.

Hvis der derfor er konstateret et tab ved afståelsen af en fast ejendom, vil tabet ikke være omfattet af EBL § 11. Tabet vil derimod være fradragsberettiget ved indkomstopgørelsen efter de almindelige regler i ejendomsavancebeskatningsloven.

Parcelhusreglen mv.

Fortjeneste ved afståelse af ejendomme, der er omfattet af skattefritagelsen i EBL § 8, er derfor ikke omfattet af reglerne i EBL § 11. Tilsvarende gælder også, at afståelse af en- og tofamilieshuse, ejerlejligheder og sommerhuse, hvor der en indgår en erhvervsmæssig anvendelse, og hvor betingelserne i EBL § 8 for skattefritagelse er opfyldte, ikke er omfattet af reglerne i EBL § 11.

Stuehuse mv. og ejerboliger i blandet benyttede ejendomme

Ved afståelse af

• ejendomme, der på afståelsestidspunktet benyttes til landbrug, gartneri, planteskole eller frugtplantage efter VUL § 33, stk. 1,
• skovbrugsejendomme efter VUL § 33, stk. 7, 1. og 2. pkt., og
• blandet benyttede ejendomme efter VUL § 33, stk. 5,

er den del af fortjenesten, der vedrører stuehuset med tilhørende grund og have eller ejerboligen, der er fritaget for beskatning efter EBL § 9, stk. 1, heller ikke omfattet af reglerne i EBL § 11.

Efter den nye ejendomsvurderingslov vil det fremover være ved afståelser, af 

• ejendomme, der på afståelsestidspunktet anses for landbrugsejendom efter EVL § 3, stk. 1, nr. 2 eller
• skovbrugsejendomme efter EVL § 3, stk. 1, nr. 3 eller
• ejendomme, der indeholder en eller to selvstændige lejligheder, hvor ejendommen både tjener eller har tjent til bolig for ejeren og i væsentligt omfang benyttes erhvervsmæssigt, jf. EVL § 35, stk. 1.

er den del af fortjenesten, der vedrører stuehuset med tilhørende grund og have eller ejerboligen, der er fritaget for beskatning efter EBL § 9, stk. 1, heller ikke omfattet af reglerne i EBL § 11.

Genanbragte fortjenester

En skattepligtig fortjeneste fra en erhvervsejendom, der er genanbragt i en anden erhvervsejendom efter reglerne i EBL §§ 6 A-6 C eller § 10, er ikke omfattet af skattefritagelsen ved ekspropriation (af den anden erhvervsejendom) i EBL § 11, stk. 1. Det gælder også, når den anden erhvervsejendom afstås ved en frivillig aftale i en ekspropriationssituation. Se EBL § 11, stk. 2.

Beskatning af genanbragte fortjenester

Den genanbragte fortjeneste skal beskattes i det indkomstår, hvor den nye erhvervsejendom, som fortjenesten er genanbragt i, afstås. Den skattepligtige fortjeneste opgøres med eventuelt ejertidsnedslag eller bundfradrag efter de dagældende regler i ejendomsavancebeskatningsloven, som den tidligere afståede erhvervsejendom ville have været berettiget til, hvis fortjenesten var blevet beskattet på tidspunktet for afståelsen af erhvervsejendommen.

Beskatningen af den genanbragte fortjeneste vil dog kunne udskydes på ny, hvis betingelserne for genanbringelse i en ny erhvervsejendom mv. efter EBL §§ 6 A og 6 C er opfyldt.

Ved opgørelsen af den skattepligtige fortjeneste for den ejendom, som fortjenesten har været genanbragt i, og som eksproprieres eller overdrages ved en frivillig aftale i en ekspropriationssituation, bortfalder nedsættelsen i anskaffelsessummen efter EBL §§ 6 A-6 C eller § 10.

Se også

Se også afsnit (C.H.2.1.11.1) om reglerne for udskydelse af beskatningen ved genanbringelse i ny ejendom mv.

Hvilke ekspropriationer?

Alle typer af ekspropriative afståelser er omfattet af EBL § 11. Det er ikke afgørende, om betegnelsen "ekspropriation" er anvendt i selve den lovbestemmelse, der giver det offentlige hjemmel til (ret til) at ekspropriere.

Det drejer sig fx om ekspropriation efter:

• Planloven
• Naturbeskyttelsesloven
• Vandløbsloven
• Varmeforsyningsloven
• Stærkstrømsloven
• Lov om ekspropriation under Trafikministeriet
• Vejloven, offentlige veje
• Miljøbeskyttelsesloven
• Luftfartsloven
• Lov om forurenet jord (Se EBL § 11, stk. 1, 3. pkt.)
• Jordfordelingsloven.

Restarealer

Restarealer, som ejeren kan forlange at få omfattet af ekspropriationen, fordi arealet ikke kan anvendes rimeligt efter ekspropriationen, er også omfattet af fritagelsesbestemmelsen i EBL § 11, stk. 1. Se § 16, stk. 3, i LBK nr. 1161 af 20. november 2008 om fremgangsmåden ved ekspropriation vedrørende fast ejendom (ekspropriationsprocesloven).

Det samme gælder restarealer, der er omfattet af vejlovens § 104, stk. 1.

Bemærk

Der er ikke skattefritagelse, når en kommune i forbindelse med en aktuel ekspropriationssituation indgår en supplerende aftale om at erhverve et yderligere areal, som ligger udover, hvad der direkte er omfattet af ekspropriationshjemlen.

Hvilke erstatninger?

Skattefritagelse efter EBL § 11, stk. 1, forudsætter, at der er tale om fortjeneste ved modtagelse af ekspropriationserstatninger for fast ejendom, der er omfattet af ejendomsavancebeskatningsloven.

Modtagelse af en ekspropriationserstatning i forbindelse med en fast ejendom, som ejeren har erhvervet som led i næring, er derfor ikke omfattet af skattefritagelsesbestemmelsen.

Det er kun selve fortjenesten ved modtagelsen af erstatningen for afståelse af den faste ejendom, der er fritaget for beskatning efter EBL § 11, stk.1. Men skattefritagelsen omfatter også fortjeneste på erstatninger for afståelse af varige middelbare rettigheder, servitutter mv. samt på ulempeerstatninger for værdiforringelser på tilstødende ejendom eller restejendom.

Ekspropriation og driftstab

Bestemmelsen omfatter ikke fortjeneste ved modtagelse af en erstatning for driftstab, afgrødetab, flytteomkostninger og lignende, som kan være indeholdt i ekspropriationserstatningen.

Eksempel: Ingen skattefritagelse

Landsskatteretten fandt, at fortjeneste på en erstatning i forbindelse med en ekspropriation for genetablering af læhegn og indtægtstab, inklusiv risiko for jordfygning, ikke var skattefri. Se SKM2002.422.LSR.

Ekspropriation og genvundne afskrivninger

Skattefritagelsesreglen omfatter kun fortjeneste ved ekspropriationserstatninger, som ville have været skattepligtige efter ejendomsavancebeskatningsloven. Hvis der konstateres genvundne afskrivninger i forbindelse med ekspropriation eller afståelse af en fast ejendom i en ekspropriationssituation, er disse afskrivninger derfor ikke omfattet af skattefritagelsen efter ejendomsavancebeskatningsloven. Afskrivningerne skal beskattes efter AL § 21.

Delafståelse ved ekspropriation og anskaffelsessum for restejendommen

Når en del af en ejendom afstås ved ekspropriation eller i en ekspropriationssituation, bliver ejendommens anskaffelsessum reduceret med den del af anskaffelsessummen, der vedrører delsalget, ved en senere afståelse af restejendommen.

Se også

Se også afsnit (C.H.2.1.9.5) om opgørelse af anskaffelsessummen ved delsalg.

Virksomhedsordningen

Når ejeren af en ejendom m.v., som anvender ejendommen erhvervsmæssigt og som anvender reglerne i virksomhedsskatteordningen, opfylder betingelserne for skattefrihed efter EBL § 11, stk. 1, skal det skattefrie beløb indgå i virksomhedsordningen og vil blive behandlet efter virksomhedsskattelovens regler.

Oversigt over domme, kendelser, afgørelser, SKM-meddelelser mv.

Skemaet viser relevante afgørelser på området:

Afgørelse	Afgørelsen i stikord	Yderligere kommentarer
Landsskatteretskendelser
SKM2014.469.LSR	Landsskatteretten fandt, at der ikke i det foreliggende tilfælde var tale om ekspropriation i medfør af EBL § 11. Retten lagde vægt på, at der var tale om et påbud, der ændrede en tilladelse til brug af stemmeværker i forbindelse med vandindvinding, således at der ikke herved blev afstået jord eller lignende, der kunne betegnes som fast ejendom. Retten fandt derimod, at en erstatning efter fast praksis skulle beskattes som det, den skulle dække. Da erstatningen var ydet i medfør af vandløbslovens § 51, og da erstatningen var fastsat til dækning af de øgede anlægs- og driftsudgifter, som den fremtidige vandindvinding uden brug af stemmeværk indebar for ejeren, var det rettens opfattelse, at erstatningen var skattepligtig i medfør af SL § 4, idet erstatningen var ydet til dækning af udgifter til ændret vandforsyning. Udgifterne til dette måtte i øvrigt måtte anses for fradrags- eller afskrivningsberettigede.
SKM2002.422.LSR	Landsskatteretten fandt, at erstatning i forbindelse med en ekspropriation for genetablering af læhegn og indtægtstab, inklusiv risiko for jordfygning, ikke var skattefri.
Skatterådet