Indhold

Dette afsnit indeholder en gennemgang af de regler, der gælder for opgørelsen af anskaffelsessummen for danske og for udenlandske ejendomme, der er erhvervet før den 19. maj 1993.

Afsnittet indeholder:

Generelt om opgørelsen af anskaffelsessummen for ejendomme erhvervet før den 19. maj 1993
Ejendomme i Danmark
Ejendomme i udlandet
Undtagelse om hovedaktionærejendomme
Pristalsregulering af anskaffelsessummen efter EBL § 4 A
Oversigt over domme, kendelser, afgørelser, SKM-meddelelser mv.

Generelt om opgørelsen af anskaffelsessummen for ejendomme erhvervet før den 19. maj 1993

Der gælder særlige regler for opgørelsen af anskaffelsessummen for ejendomme, der er erhvervet før den 19. maj 1993. Se EBL § 4, stk. 3.

Når en ejendom er erhvervet før den 19. maj 1993, kan der opgøres en særlig indgangsværdi som anskaffelsessum for ejendommen. Indgangsværdien skal som udgangspunkt svare til ejendommens handelsværdi pr. 19. maj 1993.

Der er mulighed for at vælge mellem de forskellige indgangsværdier, der er omtalt her i afsnittet.

Baggrunden for disse regler er, at fortjenester ved afståelse af fast ejendom, der er optjent før den 19. maj 1993, ikke skal beskattes. Til gengæld kan tab, der er opstået før den 19. maj 1993 heller ikke fratrækkes i anden ejendomsfortjeneste. Se afsnit (C.H.2.1.10.2) om fradrag for tab ved afståelse af fast ejendom.

Indgangsværdierne kan anvendes for alle ejendomme, der er erhvervet før den 19. maj 1993.

Den faktiske kontantomregnede anskaffelsessum for ejendommen kan under visse betingelser anvendes i stedet for de nævnte indgangsværdier.

Bemærk

Anskaffelsessummen for ejendomme, der er erhvervet før den 19. maj 1993, skal ikke kontantomregnes, når anskaffelsessummen er opgjort på baggrund af en ejendomsværdi eller en vurdering efter den dagældende VUL § 4 B, der i forvejen udgør en kontantværdi. Reglerne om kontantomregning af anskaffelsessummer i afsnit (C.H.2.1.9.3) gælder derfor kun i tilfælde, hvor anskaffelsessummen opgøres på grundlag af en værdi, der ikke er en kontantværdi. Se EBL § 4, stk. 3.

Se også

(C.H.2.1.9.3) om kontantomregning af anskaffelsessummer
(C.H.2.1.9.6) om tillæg til og fradrag i anskaffelsessummen
(C.H.2.1.9.1) om udgifter til kunstnerisk udsmykning.

Ejendomme i Danmark

For ejendomme, der ligger her i landet, kan den skattepligtige anskaffelsessum opgøres til en indgangsværdi, som er enten

ejendomsværdien pr. 1. januar 1993 med tillæg på 10 pct.
ejendomsværdien pr. 1. januar 1993 med tillæg på 10 pct. og med tillæg af et beløb, der kan opgøres som halvdelen af forskellen mellem denne værdi og ejendomsværdien pr. 1. januar 1996 (halvdelsreglen), eller
en § 4 B vurdering, hvis den eksisterer.

Hvis den faktiske kontantomregnede anskaffelsessum, pristalsreguleret efter EBL § 4 A, med tillæg af visse vedligeholdelses- og forbedringsudgifter, der er afholdt inden den 1. januar 1993, er højere end værdien opgjort efter a., b. eller c., kan denne samlede værdi anvendes i stedet for.

Bemærk

Udgifter, der er omfattet af EBL § 5, stk. 2, 4.-7. pkt., kan dog ikke tillægges den faktiske kontantomregnede anskaffelsessum. Det drejer sig fx om udgifter, der enten er fratrukket ved indkomstopgørelsen eller dækket af skattefrie tilskud. Se afsnit (C.H.2.1.9.6.2) om forhøjelse af anskaffelsessummen. Se EBL § 4, stk. 3.

Se også EBL § 4, stk. 3, og afsnittet om pristalsregulering af den faktiske anskaffelsessum.

Bemærk

Ved ejendomsværdien pr. 1. januar 1993 forstås den officielle ejendomsværdi pr. 1. januar 1993. Det gælder også, selv om vurderingen er fejlbehæftet, når den ikke har været påklaget og ændret. Se SKM2006.235.LSR og SKM2008.930.BR.

En § 4 B-vurdering skal være foretaget inden den 31. december 1993.

Se også SKM2021.242.LSR, hvor Landsskatteretten ikke fandt, at klager kunne anvende den fejlagtige værdi der fremgik af OIS.dk ved opgørelse af avancen ved et kommende salg. Landsskatteretten henviste til, at klageren som ejer af ejendommen måtte anses for at have modtaget vurderingsmeddelelsen for vurderingsåret 1993 og dermed have været bekendt med den korrekte offentlige ejendomsvurdering.

Eksempel: Ingen mulighed for at korrigere ejendomsværdien pr. 1. januar 1993

Sagsøgeren solgte i 2001 en landbrugsejendom, som han havde erhvervet i 1970. Ved årsreguleringen pr. 1. januar 1993 var den offentlige ejendomsvurdering blevet fastsat til 1.350.000 kr. Ultimo 1993 bad sagsøgeren om en vurdering efter VUL § 4 B, som resulterede i en vurdering på 1.900.000 kr. Ved opgørelsen af fortjenesten på ejendommen ønskede sagsøgeren, at anskaffelsessummen blev opgjort efter den såkaldte halvdelsregel i EBL § 4, stk. 3, nr. 2, men han gjorde samtidig gældende, at "ejendomsværdien pr. 1. januar 1993" var fejlagtig og skulle korrigeres i overensstemmelse med § 4 B-vurderingen. Byretten fastslog, at der hverken efter ordlyden eller forarbejderne til EBL § 4, stk. 3, nr. 2, var mulighed for at korrigere ejendomsværdien pr. 1. januar 1993, selv om den kunne være forkert fastsat, eller at anvende § 4 B-vurderingen. Byretten lagde også vægt på, at sagsøgeren ikke havde benyttet sig af de eksisterende muligheder for at klage over ejendomsvurderingen eller for at få en ny vurdering. Se SKM2008.930.BR.

Bemærk

Halvdelsreglen kan ikke anvendes som indgangsværdi, hvis 1996-vurderingen ikke overstiger 1993-vurderingen med tillæg af 10 pct.-tillægget.

Eksempel: Halvdelsreglen kunne ikke anvendes som indgangsværdi

Halvdelsreglen i EBL § 4, stk. 3, nr. 2, kunne ikke anvendes som anskaffelsessum efter EBL § 9, stk. 3, fordi der ikke kunne beregnes en forskelsværdi, da ejendomsværdien pr. 1. januar 1993 med et tillæg på 10 pct. var højere end ejendomsværdien pr. 1. januar 1996. Se SKM2009.504.VLR.

Eksempel: Opgørelsen af indgangsværdien ved delsalg kan ske efter forskellige principper

Ligningsrådet gav bindende forhåndsbesked om, at en skatteyder, der ville anvende købsprisen som anskaffelsessum ved et delsalg af en ejendom i 1997, kunne bruge den såkaldte halvdelsregel minus den del heraf, der ville have været henført til salget i 1997, som anskaffelsessum ved et senere salg af restejendommen. Se SKM2002.565.LR.

Se også

Se også afsnit (C.H.2.1.9.5) om opgørelse af anskaffelsessummen ved delafståelse af fast ejendom.

Ejendomme i udlandet

Anskaffelsessummen for ejendomme, der ligger i udlandet, opgøres som værdien i handel og vandel den 19. maj 1993

Hvis den faktiske anskaffelsessum omregnet til kontantværdi, pristalsreguleret efter EBL § 4 A, med tillæg af visse vedligeholdelses- og forbedringsudgifter, der er afholdt inden den 1. januar 1993, er højere end værdien i handel og vandel den 19. maj 1993, kan denne værdi anvendes.

Se EBL § 4, stk. 3, 5. og 6. pkt.

Udgifter, der er omfattet af EBL § 5, stk. 2, 4-7. pkt., kan dog ikke tillægges den faktiske, kontantomregnede anskaffelsessum. Det drejer sig om fx udgifter, der enten er fratrukket ved indkomstopgørelsen eller dækket af skattefrie tilskud. Se EBL § 4, stk. 3, 4. pkt.

Handelsværdien for udenlandske ejendomme fastsættes efter danske regler. Ved handelsværdien forstås ejendommens omsætningsværdi i det land, ejendommen ligger i.

Ved den konkrete fastsættelse af handelsværdien kan der eksempelvis tages udgangspunkt i den skattemæssige værdi (handelsværdien), som ejendommen står til i oplysningsskemaet for det indkomstår, der er afsluttet nærmest den 19. maj 1993. Det er forudsat, at ejendommens værdi ikke er ændret i den mellemliggende periode.

Ejendommens værdi i fri handel pr. 19. maj 1993 kan også dokumenteres ved at fremlægge en vurdering fra en uvildig og sagkyndig tredjemand. Det er en betingelse, at denne vurderingserklæring indeholder tilstrækkelige oplysninger og specifikationer om ejendommen, der svarer til en vurdering efter danske regler.

Bemærk

Om pristalsregulering af den faktiske anskaffelsessum, se nedenfor i dette afsnit.

Undtagelse om hovedaktionærejendomme

For ejendomme, der er eller har været omfattet af LL § 16, stk. 9, eller § 16 A, stk. 6, gælder der særlige regler. For disse ejendomme skal ejeren benytte den anskaffelsessum, som anvendes eller har været anvendt ved opgørelsen af beregningsgrundlaget efter LL § 16, stk. 9, når beregningsgrundlaget opgøres efter ejendomsavancebeskatningsloven. Se EBL § 4, stk. 3, 7. pkt.

Pristalsregulering af anskaffelsessummen efter EBL § 4 A

Den faktiske, kontantomregnede anskaffelsessum kan pristalsreguleres for ejendomme, der er erhvervet før den 19. maj 1993, og som afstås i indkomståret 1999 eller senere. Se EBL § 4 A.

Pristalsreguleringen kan ske med virkning fra og med anskaffelsesåret, dog tidligst fra 1975, og til og med 1993.

Hvis den faktiske, kontantomregnede og pristalsregulerede anskaffelsessum med tillæg af visse vedligeholdelses- og forbedringsudgifter, der er afholdt inden den 1. januar 1993, er højere end de indgangsværdier, der er nævnt ovenfor, kan den regulerede, faktiske anskaffelsessum anvendes i stedet ved opgørelsen af den skattepligtige fortjeneste.

Bemærk

Hvis den faktiske, kontantomregnede anskaffelsessum anvendes, og det viser sig, at der er et tab ved afståelsen, kan der kun gives fradrag for et tab, der ikke overstiger det tab, der ville kunne opgøres ved anvendelse af en af indgangsværdierne som anskaffelsessum (ejendomsværdien pr. 1. januar 1993 + 10 pct., halvdelsreglen eller en § 4 B- vurdering).

Reglerne om pristalsregulering af den faktiske anskaffelsessum i EBL § 4 A gælder både for ejendomme i Danmark og ejendomme i udlandet.

Bemærk

Reglerne om pristalsregulering gælder kun for den faktiske anskaffelsessum og ikke for vedligeholdelses- eller forbedringsudgifter, der er afholdt før den 1. januar 1993, jf. ordlyden af EBL § 4 A.

Tabel

Den faktiske anskaffelsessum forhøjes med disse procenttillæg, afhængigt af anskaffelsesåret:

Anskaffelsesår	Reguleringstal	Stigningsprocent
1975 eller tidligere	42,5	182,4
1976	46,4	158,6
1977	50,0	140,0
1978	54,5	120,2
1979	57,7	108,0
1980	62,0	93,5
1981	66,7	79,9
1982	73,8	62,6
1983	80,4	49,3
1984	85,6	40,2
1985	90,6	32,5
1986	94,0	27,7
1987	97,1	23,6
1988	101,6	18,1
1989	106,7	12,5
1990	111,4	7,7
1991	113,6	5,6
1992	115,9	3,5
1993	120,0	0,0

Eksempel: Eksempel på beregning af den kontantomregnede, pristalsregulerede anskaffelsessum

En ejendom var anskaffet i 1977 for en kontantomregnet anskaffelsessum på 500.000 kr. Denne faktiske, kontantomregnede anskaffelsessum kan pristalsreguleres fra og med 1977 til og med 1993. Det fremgår af tabellen, at prisindekset er steget med 140 pct. fra 1977 til og med 1993.

Den regulerede anskaffelsessum kan herefter opgøres som summen af den faktiske anskaffelsessum på 500.000 kr. med tillæg af 140 pct. af anskaffelsessummen, dvs. tillægget svarer til 700.000 kr.

Den kontantomregnede, pristalsregulerede anskaffelsessum er herefter 500.000 kr. + 700.000 kr. = 1.200.000 kr.

Eksempel: Der kunne først ske pristalsregulering fra og med 1975

Vestre Landsret fastslog, at der ikke var hjemmel i EBL § 4, stk. 3, til at pristalsregulere anskaffelsessummen for årene før 1975. Landsretten henviste til, at bestemmelsen er udtømmende og derfor opregner alle de muligheder, der eksisterer for at pristalsregulere anskaffelsessummen i forbindelse med afståelse af ejendomme, der er erhvervet før den 19. maj 1993. Landsretten fandt efter den klare ordlyd af EBL § 4, stk. 3, og forarbejderne samt sammenhængen med øvrige bestemmelser om opgørelse af fortjeneste ved afståelse af fast ejendom, at der ikke var grundlag for at pristalsregulere anskaffelsessummen for tiden før 1975. Det gjaldt, selv om formålet med overgangsreglerne var, at fortjenester, der kunne være realiseret skattefrit den 18. maj 1993, ikke skulle beskattes. Se SKM2004.277.VLR.

Eksempel: Definition af begrebet anskaffelsessum i relation til reglerne om pristalsregulering

Højesteret fastslog i en sag, hvor en sparekasse ønskede, at dens udgifter til opførelse af en ejendom skulle pristalsreguleres, da den solgte ejendommen til et datterselskab, at hverken ordlyden af den dagældende EBL § 4, stk. 3, 4. pkt., (nu § 4, stk. 3, 3. pkt.) eller motiverne til ændringsloven fra 1993 gav grundlag for at fortolke, at det skulle være muligt at pristalsregulere anskaffelsessummen og/eller vedligeholdelses- og forbedringsudgifter. Højesteret fastslog, at begrebet anskaffelsessum i EBL § 4 og § 4 A alene omfattede det vederlag, der blev betalt ved erhvervelsen af en fast ejendom. Se SKM2009.229.HR.

Se afsnit (C.H.2.1.22), der indeholder eksempler på beregning af fortjenesten.

Oversigt over domme, kendelser, afgørelser, SKM-meddelelser mv.

Skemaet viser relevante afgørelser på området:

Afgørelse	Afgørelsen i stikord	Yderligere kommentarer
Højesteretsdomme
SKM2009.229.HR	Højesteret mente, at begrebet anskaffelsessum i EBL § 4 og § 4 A kun omfattede det vederlag, der blev betalt ved erhvervelsen af en fast ejendom. Højesteret fastslog videre - under henvisning til landsrettens præmisser - at den uhjemlede praksis kun havde omfattet den faktiske anskaffelsessum og ikke afholdte vedligeholdelses- og forbedringsudgifter, som udgiften til opførelsen af ejendommen hørte til.	Tidligere instans SKM2007.184.ØLR
Landsretsdomme
SKM2009.504.VLR	Sagen vedrørte fortolkning af EBL § 9 sammenholdt med EBL § 4. Landsretten gav Skatteministeriet medhold i, at bestemmelserne skal fortolkes sådan, at der ved opgørelsen af fortjenesten for en blandet benyttet ejendom skal opgøres en samlet anskaffelsessum for hele ejendommen, og at dette i det konkrete tilfælde ikke kunne ske ved anvendelse af "halvdelsreglen" i EBL § 4, stk. 3, 1. pkt., nr. 2, da ejendomsværdien pr. 1. januar 1993 med et tillæg på 10 pct. var højere end ejendomsværdien pr. 1. januar 1996, Den samlede opgjorte anskaffelsessum for hele ejendommen skulle i overensstemmelse med fast administrativ praksis fordeles forholdsmæssigt mellem beboelses- og erhvervsdelen på grundlag af ejendomsvurderingen pr. 1. januar 1993.	Tidligere instans SKM2008.853.BR
SKM2006.610.ØLR	Nægtet genoptagelse af skatteansættelse for at pristalsregulere anskaffelsessummen for ejerårene frem til og med 1992. En medejer havde af Told- og Skattestyrelsen fået tilladelse til genoptagelse. Det forhold, at skatteyderens medejer, efter at have fået afslag i Landsskatteretten, ved en fejl i Told- og Skattestyrelsen havde fået lov at pristalsregulere, kunne ikke føre til et andet resultat.	Dommen er endelig. Tidligere instans SKM2003.429.LSR
SKM2004.277.VLR	Landsretten fandt efter den klare ordlyd af EBL § 4, stk. 3, forarbejderne hertil og sammenhængen med øvrige bestemmelser om opgørelse af fortjeneste ved afståelse af fast ejendom, at der ikke var grundlag for at foretage pristalsregulering af anskaffelsessummen for tiden før 1975- uanset, at formålet med overgangsreglerne var, at fortjenester, der kunne være realiseres skattefrit den 18. maj 1993, ikke skulle beskattes.	Tidligere instans SKM2002.127.LSR
Byretsdomme
SKM2008.930.BR	Retten fastslog, at der hverken efter ordlyden eller forarbejderne til EBL § 4, stk. 3, nr. 2, var mulighed for at korrigere ejendomsværdien pr. 1. januar 1993, selv om den var forkert fastsat, eller at anvende § 4 B-vurderingen. Retten lagde også vægt på, at sagsøgeren ikke havde benyttet sig af de eksisterende muligheder for at klage over ejendomsvurderingen eller for at få en ny vurdering.
Landsskatteretskendelser
SKM2021.242.LSR	Klager havde erhvervet en ejendom før 19. maj 1993. I Den Offentlige Informationsserver, www.ois.dk (herefter "OIS.dk"), var fejlagtigt anført, at den offentlige ejendomsvurdering for Adresse Y1 pr. 1. januar 1993 var på 350.000 kr., heraf grundværdi 36.200 kr. Ejendommen var derimod vurderet med benyttelseskode 14 og en offentlig ejendomsværdi på 0 kr. Landsskatteretten fandt ikke, at klager kunne anvende den fejlagtige værdi i OIS.dk ved opgørelse af avancen ved et kommende salg. Landsskatteretten henviste til, at klageren som ejer af ejendommen måtte anses for at have modtaget vurderingsmeddelelsen for vurderingsåret 1993 og dermed have været bekendt med den korrekte offentlige ejendomsvurdering.
SKM2010.217.LSR	Ved afgørelsen tog Landsskatteretten stilling til opgørelsen af fortjenesten ved anvendelse af halvdelsreglen i EBL § 4, stk. 3, nr. 2, i forbindelse med salg af et resterende jordtilliggende til en ejendom, hvorfra der tidligere var frasolgt jord og bygninger. Landsskatteretten fandt, at den samlede ejendomsværdi pr. 1. januar 1993 skulle bruges ved anvendelse af reglen. Der var derfor ikke hjemmel i bestemmelsen til at udskille jordens andel af den samlede ejendomsværdi inden anvendelse af halvdelsreglen.
SKM2006.235.LSR	Ved ejendomsværdien pr. 1. januar 1993 skulle forstås den officielle ejendomsværdi pr. 1. januar 1993.
SKM2004.433.LSR	Forbedringsudgifter, der var afholdt forud for den 1. januar 1993, kunne ikke pristalsreguleres frem til 1993 ved opgørelse af fortjenesten på ejendommen.
Ligningsrådet
SKM2002.565.LR	En skatteyder, der ville anvende købsprisen som anskaffelsessum ved et delsalg af en ejendom i 1997 ved et senere salg af restejendommen, kunne anvende den såkaldte halvdelsregel minus den del heraf, der ville have været henført til salget i 1997.