Spørgsmål

Vil det udløse skattemæssige konsekvenser for andelsboligforeningen og andelshaverne, hvis foreningen udstykker ejendommen i parceller og opløser foreningen, således at andelshaverne får mulighed for at købe det rækkehus de i dag bebor, som ejerbolig, til markedsprisen, når det lægges til grund, at boligerne vurderes som frie boliger?

Svar

Nej.

Skatterådet har ved besvarelsen forudsat, at det påtænkte salg af andelsboliger ikke er strid med den boligretlige lovgivning. Skattrådet tager således ikke stilling til Andelsboligforeningen A´s dispositioners lovlighed.

Beskrivelse af de faktiske forhold

Andelsboligforeningen A blev stiftet ved en stiftende andelsboligforening den 30. september 2003.

Foreningens ejendom består af 14 ens rækkehuse. Størrelsen på disse er 120 m2 samt carport og redskabsrum. Hver andelshaver indskød ved stiftelsen kr. 449.000 som indskud.

Andelsværdi pr. bolig udgør jf. senest vedtaget årsrapport for regnskabsåret 2004/05 kr. 474.480.

Andelsboligforeningen A har ikke drevet erhvervsmæssig virksomhed i form af udlejning eller anden form for virksomhed. Alle andelshavere har således selv udelukkende beboet rækkehusene, som foreningens ejendom består af. Foreningen påtænker at udstykke foreningens ejendom.

Efter den påtænkte udstykning af den samlede ejendom er det tanken, at de enkelte rækkehuse skal sælges enkeltvis til de nuværende andelshavere, således at andelshaverne har forkøbsret til det rækkehus, som de bebor i dag. Det forventes at alle nuværende andelshavere er interesseret i at købe. Efter de gennemførte salg vil andelsboligforeningen blive likvideret.

Den påtænkte udstykning vil resultere i 15 parceller (14 boligparceller og 1 fællesparcel). Det udmatrikulerede fællesparcel vil blive overdraget til en nystiftet grundejerforening for 0 kr. Ejerne af rækkehusene skal fremover være tvungne medlemmer af grundejerforeningen. Fællesarealet består i øvrigt af veje, stier, parkeringsområder, grønne fællesområder og legeplads. Fællesarealet skal således beholde sin funktion. Det er ikke muligt at udstykke fællesarealet yderligere, ej heller kan der ske udlæggelse til bebyggelse af parcelhus. Den gældende lokalplan for området er således opfyldt med de 14 boligparceller og giver ikke yderligere mulighed for udstykning af arealet. I den nystiftede grundejerforenings vedtægter står, at "der ikke må foretages ændringer i bebyggelsens og friarealernes fremtræden" jf. lokalplanen, hvilket er indføjet efter krav fra B kommune. Disse vedtægter kan ikke ændres uden samtykke fra B Kommune.

Det vurderes således, at der ikke er nogle skattemæssige konsekvenser for andelsboligforeningen, andelshaverne eller den nystiftede grundejerforening ved, at fællesarealet rent teknisk overdrages vederlagsfrit.

Efter udstykning og salg af ejendommene vil andelsboligforeningen blive likvideret. Formuen vil blive fordelt i henhold til andelsboligforeningens vedtægters § 35. Forinden udbetaling af likvidationsprovenu til den enkelte andelshaver, vil der blive modregnet for eventuelle lån som andelsboligforeningen har garanteret for samt eventuelle lån tinglyst i andelsboligforeningen i henhold til lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber.

Andelshaveren får mulighed for at købe det rækkehus de i dag bebor, som ejerbolig, til markedsprisen, når det lægges til grund, at boligerne vurderes som frie boliger.

Spørgers eventuelle opfattelse ifølge anmodning og bemærkninger til sagsfremstilling

For så vidt angår andelsboligforeningen har repræsentanten anført nedenstående.

Private andelsboligforeninger er subjektivt skattepligtige efter selskabsskattelovens § 1, stk. 1, nr. 6. Det indebærer, at foreningen alene er skattepligtig af indtægter ved erhvervsmæssig virksomhed samt fortjeneste eller tab ved afhændelse, afståelse eller opgivelse af formuegoder, der har eller har haft tilknytning til den erhvervsmæssige virksomhed. Da udlejning af fast ejendom til andelshaverne ikke kvalificeres som erhvervsmæssig virksomhed, jf. selskabsskattelovens § 1, stk. 5, har ingen af rækkehusene på noget tidspunkt haft tilknytning til den erhvervsmæssige aktivitet.

Af samme grund har foreningen været fritaget for at indsende selvangivelse efter skattekontrollovens § 2, stk. 1, nr. 4.

Da ingen del af rækkehusene har haft tilknytning til den erhvervsmæssige aktivitet, vil salget af rækkehusene være fritaget for skattepligt.

Angående andelshaverne har repræsentanten anført følgende.

Gevinst og tab på andelsbeviser ved udlodning af likvidationsprovenu af andelsbeviser i andelsboligforening, der er forbundet med brugsret til en lejlighed i en ejendom med mere end to lejligheder, er skattefri, når beboelseskravet er opfyldt, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 4, og udlodningen finder sted i det indkomstår, hvori andelsboligforeningen endeligt opløses, jf. aktieavancebeskatningslovens § 15, stk. 1 og 2.

Som følge af skattefriheden på såvel foreningsniveau som andelshaverniveau, vil værdiansættelsen af rækkehusene ikke påvirke indkomstopgørelserne, hvorfor andelsboligforeningen og andelshaverne ikke har incitament til at overdrage til en pris, der afviger fra handelsværdien.

Repræsentanten har derfor konkluderet, at spørgsmålet skal besvares med et "nej", således at de påtænkte transaktioner kan gennemføres uden skattemæssige konsekvenser for såvel andelsboligforeningen som andelshaverne.

SKATs indstilling og begrundelse

Indledningsvis bemærkes det, at SKAT ved besvarelsen har forudsat, at det påtænkte salg af andelsboliger ikke er strid med den boligretlige lovgivning. SKAT tager således ikke stilling til Andelsboligforeningen A´s dispositioners lovlighed.

1. Angående andelsboligforeningen bemærkes følgende.

Andelsboligforeningen må efter en konkret vurdering af dens vedtægter anses for at være et selvstændigt skattesubjekt omfattet af selskabsskattelovens § 1, stk. 1, nr. 6. Foreningen er efter denne bestemmelse alene skattepligtig af indtægt ved erhvervsmæssig virksomhed, samt fortjeneste eller tab ved afhændelse, afståelse eller opgivelse af formuegoder, der har eller har haft tilknytning til den erhvervsmæssige virksomhed.

Det fremgår endvidere af Ligningsvejledningen 2006, afsnit E.J.2.1.1, at foreninger omfattet af selskabsskattelovens § 1, stk. 1, nr. 6, ved indkomstopgørelsen ikke skal medregne fortjeneste, der stammer fra afståelse af fast ejendom, medmindre ejendommen har tilknytning til erhvervsmæssig virksomhed.

Efter det oplyste har andelsboligforeningen ikke drevet nogen form for erhvervsmæssig virksomhed, herunder udlejning til ikke-medlemmer, og SKAT er derfor af den opfattelse, at salget af ejendommen kan ske skattefrit for andelsboligforeningen.

2. Vedrørende overdragelse af fællesarealet til 0 kr. bemærkes følgende.

Ifølge det oplyste er det andelsboligforeningens hensigt at udskille, matrikulere og sælge fællesarealet til en nystiftet grundejerforening. Udstykningen skal således gennemføres, før overdragelsen af andelsboligforeningens fællesareal har fundet sted.

I henhold til udstykningslovens § 6, skal der ved udstykning forstås udskillelse af et areal fra en samlet fast ejendom, således at det fraskilte areal fremtidigt udgør en ny samlet fast ejendom, og som sådan registreres i matriklen. Registreringen i matriklen sker ved, at det udstykkede areal (den nye faste ejendom) tildeles sit eget matrikelnummer. Retsvirkningen af udstykning er, at der kan disponeres retligt over det udstykkede areal alene.

I henhold til vedtægternes § 2 er andelsboligforeningen ejer af ejendommen matr. nr. C, beliggende D. Endvidere fremgår det af vedtægternes § 6, pkt. 1, at andelshaverne har andel i foreningens formue i forhold til deres m2.

SKAT bemærker, at selve udstykningen ikke vil medføre, at der sker ændringer i ejerforhold, idet andelsboligforeningen bevarer ejendomsretten til det udstykkede fællesareal. Der sker heller ikke formueforskydninger i relation til andelshaverne, idet disse ligeledes bevarer den hidtidige andel i foreningens formue.

Det fremgår imidlertid af anmodningen, at andelsboligforeningen efter at udstykningen har fundet sted, agter at overdrage fællesarealet til en ny grundejerboligforening, hvor ejerne er tvungne medlemmer. I den forbindelse blev det oplyst, at det er meningen, at fællesarealet skal beholde sin funktion. Denne indebærer, at køber i forbindelse med køb af et rækkehus samtidig vil erhverve retten til at benytte fællesarealet.

Det blev oplyst, at fællesarealet består af veje, stier, parkeringsområder, grønne fællesområder og legepladser.

Repræsentanten har endvidere oplyst, at det samlede areal ifølge gældende lokalplan kan anvendes til 14 boliger. Da disse boliger er bygget, er lokalplanens formål opfyldt. Lokalplanene giver ikke yderligere mulighed for udstykning af arealet, og repræsentanten anser det som fuldstændigt utænkeligt, at B Kommune senere vil medvirke til en yderligere udstykning eller bebyggelse af området.

Repræsentanten har i den forbindelse bemærket, at der i grundejerforeningens vedtægter står, at "der må ikke foretages ændringer i bebyggelsens og friarealernes fremtræden ", jf. lokalplan, hvilket er indføjet efter krav fra B kommune, og vedtægterne kan ikke ændres uden samtykke fra B Kommune.

SKAT er af den opfattelse, at fællesarealet - både grunden og bebyggelsen herpå - har en værdi i forbindelse med boligerne, idet grunden via bebyggelsesprocent ifølge det oplyste er en forudsætning for opførelse af boligerne, og bebyggelsen indgår som værditilvækst for boligerne.

Imidlertid afspejler værdien af fællesarealet og bygningerne herpå sig i værdierne for boligerne, således af fællesarealet og bebyggelsen herpå ikke har nogen selvstændig værdi.

SKAT er derfor af den opfattelse, at overdragelse af fællearealet til grundejerforeningen til 0 kr. ikke vil udløse skattemæssige konsekvenser.

3. Angående andelshaverne bemærkes følgende.

Det er oplyst, at alle andelshavere anvender deres andelsboliger som private boliger. Et salg af boligerne kan således ske skattefrit, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 4.

Det fremgår af aktieavancebeskatningslovens § 15, stk. 1, at gevinst og tab ved afståelse af aktier, andelsbeviser og lignende værdipapirer, der er forbundet med brugsret til en beboelseslejlighed i en ejendom med mere end to beboelseslejligheder, er skattefri, når beboelseskravet m.m., jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 4, er opfyldt.

Efter stk. 2, er gevinst og tab ved udlodning af likvidationsprovenu af aktier m.v. som nævnt i stk.1 skattefri under samme betingelser som nævnt i stk. 1, når udlodningen finder sted i det kalenderår, hvori selskabet m.v. endeligt opløses.

Likvidation af andelsboligforeningen og udlodning af likvidationsprovenu i det indkomstår, hvori andelsboligforeningen endeligt opløses, kan efter SKATs opfattelse ske skattefrit for andelshaverne, idet beboelseskravet i ejendomsbeskatningslovens § 8, stk. 4, er opfyldt, og likvidation og udlodning af likvidationsprovenu sker i samme år jf. aktieavancebeskatningslovens § 15, stk. 2.

4. Vedrørende værdiansættelse af boliger ved salg til andelshaverne.

SKAT er den opfattelse, at ejendommene ved et salg af boligparcellerne til andelsbolighaverne skal vurderes til markedsprisen. Det fremhæves, at prisen vil blive betragtet som markedsprisen, når boligen vurderes som en fri bolig og ikke som en udlejet bolig, hvilket blandt andet er slået fast i Skatterådets afgørelse SKM 2006.631 SR.

5. Konklusion.

Under hensyn til ovenstående bemærkninger indstiller SKAT, at det stillede spørgsmål besvares med et nej, dvs. at det ikke vil udløse skattemæssige konsekvenser for andelsboligforeningen og andelshaverne, hvis foreningen udstykker ejendommen i parceller og opløser foreningen, således at andelshaverne får mulighed for at købe det rækkehus de i dag bebor som ejerbolig til markedsprisen, når det lægges til grund, at boligerne vurderes som frie boliger.

Skatterådets afgørelse og begrundelse

Skatterådet tiltrådte SKATs indstilling.

Svaret er bindende for skattemyndighederne i følgende periode

Nærværende bindende svar gælder i 5 år fra afgørelsens dato.