Indhold

Dette afsnit beskriver personers mulighed for at sælge et sommerhus uden at skulle betale skat af fortjenesten.

Afsnittet indeholder:

• Definition
• Regel
• Hvem er omfattet af reglen?
• Ejendomme omfattet af reglen
• Betingelser
• Beliggenhed
• Ejendomme, der ikke er omfattet af reglen
• Helårsboliger, der anvendes som fritidshuse
• Oversigt over afgørelser, domme, kendelser, SKAT-meddelelser med videre.

Definition

Ved et "sommerhus" forstås i denne sammenhæng fritidsboliger af enhver art, fx traditionelle sommerhuse, fritidshuse og feriehuse, hvor det gælder, at der ikke er tilladelse til helårsbeboelse.

Regel

Når personer sælger et sommerhus, vil fortjenesten ved salget som hovedregel være skattefri, hvis sommerhuset har været anvendt til fritidsformål af ejeren og/eller dennes husstand, og hvis anvendelsen til fritidsformål har fundet sted, mens ejendommen opfylder betingelserne for at kunne sælges skattefrit. Se EBL § 8, stk. 2.

Bemærk

Der gælder undtagelser til reglen, og undtagelserne er nærmere beskrevet i det følgende.

Hvem er omfattet af reglen?

Det er udelukkende fysiske personer, der er omfattet af reglen. Det skyldes, at skattefritagelsen forudsætter, at sommerhuset har været anvendt til fritidsformål af ejeren og/eller dennes husstand.

Ejendomme omfattet af reglen

Reglen gælder for traditionelle sommerhuse, fritidshuse og feriehuse.

Bemærk

Helårsboliger, der anvendes som fritidsboliger, er som udgangspunkt omfattet af parcelhusreglen. Se i afsnittet nedenfor om reglerne for disse ejendomme.

Betingelser

Når et sommerhus sælges, skal der ikke betales skat af en eventuel fortjeneste, hvis følgende to betingelser er opfyldte:

Første betingelse

Ejendommen skal være benyttet som en fritidsbolig af ejeren og/eller dennes husstand i hele eller en del af ejertiden.

Bemærk

Det er ikke en betingelse for at anvende sommerhusreglen, at sommerhuset på salgstidspunktet benyttes til fritidsformål for ejeren og/eller dennes husstand.

Anden betingelse

Arealet på den grund, hvor sommerhuset ligger, skal være under 1.400 m2. Har grunden et areal på 1.400 m2 eller mere, vil fortjenesten dog stadig være skattefri, hvis

1. der efter en offentlig myndigheds bestemmelse ikke kan udstykkes fra grunden, eller
2. hvis en erklæring fra SKAT angiver, at en udstykning vil medføre en væsentlig værdiforringelse af restarealet eller den bestående bebyggelse.

Er hverken betingelse a) eller b) opfyldt, vil fortjenesten ved salget være skattepligtig.

Se afsnit (C.H.2.1.15.8) for en mere detaljeret gennemgang af arealbestemmelserne.

Bemærk

Ejendommen skal på salgstidspunktet have karakter af en fritidsbolig, der kan anvendes til fritidsformål.

Hvis ejendommen på et tidspunkt har ændret anvendelse fra fritidsformål til helårsbolig eller til erhverv, vil en fortjeneste ved salget af ejendommen som fritidsbolig kun være skattefri, hvis ejendommen efter den ændrede benyttelse på ny har været anvendt til fritidsformål af ejeren og/eller dennes husstand.

Beliggenhed

Sommerhusets beliggenhed har ikke betydning for, om fortjenesten ved salget er skattefri. Derimod kan afstanden mellem ejerens helårsbolig og fritidshus have betydning i bedømmelsen af, om ejendommen kan anses for at have været anvendt til fritidsformål.

I en konkret sag lagde landsretten vægt på, at et sommerhus kun var beliggende 800 m i luftlinje fra ejerens helårshus, at huset kun kunne have været benyttet 8-10 uger, og at den senere køber havde fået oplyst af ejeren, at det var planen at rive sommerhuset ned og bygge et helårshus. Da der samtidig havde været et beskedent elforbrug, var det landsrettens opfattelse, at ejendommen ikke havde været anvendt til private formål. Se SKM2007.276.ØLR.

Ejendomme, der ikke er omfattet af reglen

Anvendelsen af sommerhusreglen forudsætter, at der ligger en bygning på grunden, der er egnet til fritidsformål.

Det blev fastslået i en sag, at sommerhusreglen forudsætter, at der på grunden ligger en bygning, der er egnet som fritidsbolig. I sagen blev en større grund anvendt til fritidsformål. På grunden, der var vurderet som ubebygget, var der opført en 16 m2 stor bygning, der var uden sædvanlige installationer. Bygningen blev først overdraget efterfølgende, og allerede af den grund var overdragelsen ikke omfattet af sommerhusreglen. Fortjenesten var derfor skattepligtig. Se SKM2002.519.HR.

Se også

Se også LSRM 1994, 126 LSR, hvor en ubebygget grund var benyttet til fritidsformål, og ejeren og dennes husstand havde overnattet på grunden i telt. Sommerhusreglen kunne ikke anvendes, og fortjenesten var derfor skattepligtig.

Helårsboliger, der anvendes som fritidshuse

En helårsbolig, der anvendes som fritidsbolig af ejeren og/eller dennes husstand, er omfattet af skattefritagelsen under forudsætning af, at ejendommen oprindeligt blev anskaffet som fritidsbolig og udelukkende har været anvendt som fritidsbolig. Det er ejeren, der har bevisbyrden for at dokumentere, at betingelserne for skattefritagelsen er opfyldte. Se SKM2010.166.HR, hvor fortjenesten ved salget af en ejerlejlighed blev anset for skattepligtig.

I sagen fremgik det af Højesterets begrundelse, at en ejerlejlighed med bopælspligt ikke har karakter af en sommerhusejendom i EBL § 8, stk. 2 forstand. Skattefritagelsen er derfor ikke omfattet af denne lovbestemmelse, men er hjemlet i skattemyndighedernes praksis. Denne praksis forudsætter, at ejendommen blev anskaffet til fritidsformål for ejeren og/eller dennes husstand samt, at ejendommen i hele ejerperioden udelukkende har været anvendt til fritidsformål for ejeren og/eller dennes husstand. I den konkrete sag havde ejerlejligheden i en periode været udlejet til beboelse, og derfor var betingelserne for skattefritagelsen ikke til stede, og fortjenesten var dermed skattepligtig.

Se også

Se også SKM2007.209.HR, hvor en person arvede en landbrugsejendom. Personen erklærede overfor jordbrugskommissionen, at han inden for en periode på 2 år ville flytte ind på ejendommen, men ejendommen blev i ejertiden udelukkende anvendt til fritidsformål. Højesteret fastslog, at ejendommens status på salgstidspunktet var afgørende for, om ejendommen blev omfattet af EBL § 8, stk. 1 eller stk. 2. Ejendommen blev anset for omfattet af stk. 1, men da den ikke havde tjent til bolig for ejeren og/eller dennes husstand, kunne parcelhusreglen ikke anvendes. Højesteret tog derefter stilling til, om fortjenesten var skattefri efter EBL § 8, stk. 2. Højesteret konkluderede, at skønt ejendommen udelukkende havde været anvendt til fritidsformål for ejeren og/eller dennes husstand, var den ikke omfattet af bestemmelsen, fordi ejendommen ikke var anskaffet som fritidsejendom.

Bemærk

De krav, der i øvrigt stilles for, at en helårsbolig skal kunne sælges skattefrit efter parcelhusreglen, gælder tilsvarende for helårsboliger, der anvendes som fritidsbolig. Det vil sige, at bygningens indretning og stand skal være af en sådan karakter, at den er egnet til fritidsformål, og at arealreglerne er opfyldte. Se afsnit (C.H.2.1.15.7) om beboelses- og husstandskravet og (C.H.2.1.15.8) om arealreglerne.

Oversigt over afgørelser, domme, kendelser, SKAT-meddelelser med videre

Skemaet viser relevante afgørelser på området:

Afgørelse samt evt. tilhørende SKAT-meddelelse	Afgørelsen i stikord	Yderligere kommentarer
Højesteretsdomme
SKM2010.166.HR	Salg af helårsbolig anvendt som feriebolig. Ejerlejlighed anskaffet men ikke udelukkende anvendt som fritidsbolig. Bopælspligt som følge af udlejning i 18 måneder. Fortjeneste skattepligtig.	Tidligere afgørelser i sagen: SKM2008.866.VLR SKM2008.433.BR
SKM2007.209.HR	Salg af ejendom anvendt som fritidsbolig. Afgrænsning mellem helårshus kontra fritidshus. Status på salgstidspunkt afgørende. Ejendom erhvervet, men havde ikke tjent som bolig. Tjent som fritidshus, men ikke erhvervet som sådant. Fortjeneste skattepligtig.	Se landsrettens afgørelse nedenfor under SKM2006.144.ØLR
SKM2002.519.HR	Salg af ubebygget landbrugsareal. Landbrugsareal på 366.000 m2 blev anvendt som fritidsareal. Træhytte på 16 m2 uden sædvanlige installationer blev overdraget efterfølgende. Overdragelse af grund uden bygning, der ikke var egnet som fritidsbolig. Fortjeneste skattepligtig.	Se landsrettens afgørelse nedenfor under SKM2002.107.VLR
Landsretsdomme
SKM2010.267.VLR	Salg af sommerhus. Sommerhusreglen. Ejendom ejet i ca. 17 år og anvendt til udlejning. Ejeren havde andre sommerhuse i samme område. Sommerhuset ikke anset for anvendt til privat formål. Fortjeneste skattepligtig.	Se byrettens afgørelse nedenfor under SKM2009.396.BR
SKM2010.249.ØLR	Salg af sommerhus. Sommerhusreglen. Ejendom anvendt til udlejning. Ejede andet større sommerhus i samme område, som blev anset for anvendt til privat formål. Derfor ikke godtgjort, at ejendommen var anvendt til privat formål. Fortjeneste skattepligtig.	Se byrettens afgørelse nedenfor under SKM2009.617.BR
SKM2009.369.ØLR	Salg af fritidsgrund. Sommerhusreglen. Bygning på 12 m2. Ikke egnet til fritidsformål fordi der manglede el, vand og varme. Fortjeneste skattepligtig.
SKM2009.38.VLR	Salg af sommerhus. Sommerhusreglen. Sommerhus på 3.000 m2 stor grund solgt, mens udstykning fra grunden var under behandling. Ikke en ny ejendom på salgstidspunktet. Fortjeneste skattepligtig.
SKM2007.797.ØLR	Salg af sommerhus. Sommerhusreglen. To ejere ejede i lige sameje. Afgørelsen vedrørte kun ejer 1. Ejendom beliggende 8 km. fra ejer 1`s bolig. Udlejet i hovedparten af ejertiden. Ikke anset for anvendt til private formål. Fortjeneste skattepligtig.
SKM2007.276.ØLR	Salg af sommerhus. Sommerhusreglen. Udlejet i periode. Beliggende 800 m fra ejerens bopæl. Ikke anset for anvendt til privat formål. Fortjeneste skattepligtig.
SKM2006.144.ØLR	Salg af ejendom. Afgrænsning mellem helårshus kontra fritidshus. Status på salgstidspunkt var afgørende. Ejendom erhvervet, men havde ikke tjent som bolig. Tjent som fritidshus, men var ikke erhvervet som sådant. Fortjeneste skattepligtig.	Se Højesterets afgørelse ovenfor under SKM2007.209.HR
SKM2003.152.ØLR	Salg af sommerhus. Sommerhus udlagt til tre søskende som arv. Solgt kort efter arveudlægget. Sommerhuset blev ikke anvendt som sådant af den skatteyder, der klagede over afgørelsen. Fortjeneste skattepligtig.
SKM2002.107.VLR	Salg af ubebygget landbrugsareal. Landbrugsareal på 366.000 m2 blev anvendt som fritidsareal. Træhytte på 16 m2 uden el, vand og varme blev først overdraget efterfølgende. Ifølge flertallet af dommere i landsretten var der overdraget en ubebygget grund, og fortjenesten var derfor skattepligtig. Ifølge mindretallet af dommerne var træhytten ikke et sommerhus, og fortjenesten var derfor skattepligtig. Fortjeneste skattepligtig.	Dissens med hensyn til begrundelse. Se Højesterets afgørelse ovenfor under SKM2002.519.HR
Byretsdomme
SKM2011.410.BR	Salg af helårshus anvendt som fritidsbolig. Helårshus købt i lige sameje med én medejer og oplyst - men ikke anset for - anskaffet som fritidshus. 5,5 måneders ejertid og intet forbrug af vand, varme og el - derfor ikke anset for anvendt som fritidsbolig. Fortjeneste skattepligtig.	Se afgørelse vedrørende medejeren under SKM2011.411.BR
SKM2011.266.BR	Salg af sommerhus. Sommerhusreglen. Oplyst anvendt af ejeren og dennes husstand i ca. 8 måneder. Manglende oplysninger om husets indretning og anvendelse samt forbruget af vand og el dokumenterede ikke anvendelse til private formål. Fortjeneste skattepligtig.
SKM2010.60.BR	Salg af sommerhus. Sommerhusreglen. Ejendom ejet i 10 måneder og anvendt til udlejning. Ejer og ægtefælle ejede andre sommerhuse og grunde i området. Via vidneforklaringer blev det godtgjort, at huset var anvendt til private formål. Fortjeneste skattefri.
SKM2009.396.BR	Salg af sommerhus. Sommerhusreglen. Ejendom ejet i 16 år. Anvendt til udlejning i virksomhedsskatteordningen. Ikke godtgjort at huset var anvendt til private formål. Fortjeneste skattepligtig.
SKM2009.206.BR	Salg af sommerhus. Sommerhusreglen. Ejendom sat til salg 2 måneder efter færdiggørelsen. Beliggende mindre end 2 km fra ejerens bolig. Ikke godtgjort at være benyttet til fritidsformål. Fortjeneste skattepligtig.
Landsskatteretten
LSRM 1984, 126 LSR	Salg af grund. Sommerhusreglen. Ubebygget grund anvendt til fritidsformål. Overnatning i telt på grunden. Fortjeneste skattepligtig.
SKAT
SKM2010.115.SR	Påtænkt salg af fritidsbolig. Ejerlejlighed uden bopælspligt anset for anskaffet og anvendt som fritidsbolig. Eventuel fortjeneste skattefri.
SKM2008.468.SR	Salg af sommerhus. Indrettet med fem hytter, der kunne fungere som selvstændige lejligheder. Anvendt til udlejning. Fortjeneste skattepligtig.
SKM2008.467.SR	Status på ejerskab til ferielejlighed i Tyrkiet. Sommerhusreglen. Ikke omfattet af skattefritagelsen, da formelt ejerskab ikke var dokumenteret.
SKM2007.474.SR	Nedbrændt sommerhus. Genopført efter brand. Ændret anvendelse derefter. Tillagt betydning, at ejendommen før branden kunne være solgt skattefrit. Fortjeneste skattefri.
SKM2007.446.SR	Et eventuelt salg af hotellejlighed. Erhvervelse af hotellejlighed anset for investeringsobjekt og ikke som anvendelse som sommerbolig. Fortjeneste skattepligtig.
SKM2007.330.SR	Erhvervelse af ejerlejlighed uden bopælspligt. Ejerlejlighed uden bopælspligt kunne erhverves som fritidsbolig. Om lejligheden kan anses for anvendt som fritidsbolig, vurderes på salgstidspunktet.	Se lignende sager: SKM2007.484.SR SKM2007.410.SR SKM2007.409.SR.
SKM2007.255.SR	Feriebolig i nyopført ejendom. Ikke bopælspligt til nyopført ejendom. En eventuel erhvervelse som feriebolig godkendt.
SKM2007.149.SR	Erhvervelse af ejerlejlighed uden bopælspligt. Ejerlejlighed kunne erhverves som fritidsbolig.
SKM2006.688.SR	Salg af ejerlejlighed uden bopælspligt. Angivet anvendt som fritidsbolig. Beliggende i kort afstand fra helårsbolig. Det primære formål var ikke anvendelse som fritidsbolig. Fortjeneste skattepligtig.
SKM2006.656.SR	Salg af landbrugsejendom anvendt som sommerbolig. Erhvervelsen som sommerbolig var ikke tilstrækkeligt sandsynliggjort. Manglende dokumentation for anvendelse som sommerbolig. Fortjeneste skattepligtig.