Indhold

Dette afsnit indeholder en afgrænsning af begrebet afståelse af en del af en fast ejendom i ejendomsavancebeskatningsloven.

Afsnittet indeholder:

Regel om afståelse af en del af en fast ejendom
Lovgrundlag
Definition: Arealoverførsel
Definition: Udstykning
Middelbare varige (begrænsede) rettigheder
Oversigt over afgørelser, domme, kendelser, SKAT-meddelelser med videre.

Regel om afståelse af en del af en fast ejendom

Ved afståelse af en del af en fast ejendom forstås afståelser, hvor et areal overdrages efter reglerne om arealoverførsel, eller hvor der overdrages en del af en fast ejendom betinget af udstykning. Delafståelse af en fast ejendom betyder således, at den fulde ejendomsret til en del af den faste ejendom bliver overdraget. Se EBL § 3 A.

Lovgrundlag

Reglerne om arealoverførsel og udstykning af fast ejendom står i udstykningsloven. Se lovbekendtgørelse nr. 494 af 12. juni 2003 om udstykning og anden registrering i matriklen.

Udstykningsloven fastslår, at der kun må ske ejerskifte eller pantsætning af et areal, hvis det udgør en samlet fast ejendom eller en umatrikuleret ejendom. Det står også i loven, at ejerskifte af et areal, der er en del af en samlet fast ejendom eller af en umatrikuleret ejendom, dog kan ske efter reglerne om arealoverførsel.

Definition: Arealoverførsel

Ved arealoverførsel forstås efter udstykningsloven, at det registreres i matriklen, at

et areal fra en samlet fast ejendom overføres til en anden samlet fast ejendom eller til en offentlig vej, eller
et umatrikuleret areal overføres til en samlet fast ejendom eller til offentlig vej.

Reglerne om arealoverførsel betyder, at arealet ikke skal udstykkes fra ejendommen eller matrikuleres, for at det kan overdrages.

I udstykningsloven defineres en samlet fast ejendom som:

Ét matrikelnummer eller
Flere matrikelnumre, der ifølge notering i matriklen skal holdes samlet.

Landbrugsejendomme består typisk af arealer med forskellige matrikelnumre, der er samnoterede i matriklen og fremstår som en samlet ejendom.

Udstykningslovens definition af en samlet fast ejendom gælder tilsvarende i ejendomsavancebeskatningsloven. Se dog afsnit (C.H.2.1.2) om ejerlejligheder, der efter ejerlejlighedsloven anses for en fast ejendom, og derfor er omfattet af reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven.

Bemærk

Efter praksis anses en- og tofamilieshuse, sommerhusejendomme mv., hvor bebyggelsen ligger hen over matrikelskel, for en samlet ejendom, når det skal vurderes, om der kan ske udstykning af ejendommen uden værdiforringelse. Se EBL § 8, stk. 3, og afsnit (C.H.2.1.15.8) om arealreglerne.

Se udstykningsloven om de nærmere regler for arealoverførsel.

Definition: Udstykning

Ved udstykning forstås efter udstykningsloven, at det registreres i matriklen, at et areal skilles fra en eller flere samlede faste ejendomme og fremtidig udgør en ny samlet fast ejendom.

Udstykning omfatter også den situation, at et areal godkendes som udskilt af en samnotering.

Efter praksis har der ikke fundet udstykning sted i ejendomsavancebeskatningslovens forstand, før der foreligger approbation (godkendelse) fra Kort- og Matrikelstyrelsen.

Hvis et areal overdrages, inden udstykningen er godkendt af Kort- og Matrikelstyrelsen, er der derfor tale om et delsalg af arealet. Hvis arealet derimod først overdrages, efter at udstykningen er godkendt af Kort- og Matrikelstyrelsen, er der tale om et helsalg.

Definitionen på delsalg i EBL § 3 A bruges alle steder i loven, hvor der er regler for afståelse af en del af en fast ejendom.

Definitionen af delsalg har betydning for, hvordan en ejendom, der udstykkes fra sælgerens ejendom, skal kategoriseres i ejendomsavancebeskatningsloven.

Hvis en del af en fast ejendom sælges efter reglerne om arealoverførsel eller sælges betinget af udstykning, gælder reglerne om regulering af anskaffelsessummen ved delsalg i EBL § 5, stk. 5 og stk. 6.

Bemærk

Er der gennemført udstykning, hvorefter det frastykkede areal sælges, er der ikke tale om et delsalg men derimod om et salg af en selvstændig ejendom. Her er det reglerne om regulering af anskaffelsessummen ved helsalg i EBL § 5, stk. 4, der skal bruges, men reglerne om delsalg bruges dog på opdelingen af den samlede anskaffelsessum inklusiv reguleringen frem til udstykningen.
Reglerne om delsalg har også betydning for, hvordan en ejendom, der udstykkes fra sælgers ejendom, skal kategoriseres ved anvendelse af skattefritagelsesbestemmelserne i EBL § 8 og § 9.
Ved et samtidigt salg af en ejendom, hvor en del af ejendommen sælges til en køber og en anden del til en anden køber, skal vurderingen af, om der er tale om helsalg eller delsalg, ske for hvert enkelt af salgene efter de almindelige regler.
Salg af en ideel andel af en fast ejendom er ikke omfattet af reglerne om delsalg. Ved salg af en ideel andel af en fast ejendom gælder reglerne for helsalg, så en forholdsmæssig del af den regulerede anskaffelsessum for hele ejendommen, der svarer til den ideelle andel, lægges til grund ved opgørelsen af fortjeneste og tab ved salget af den ideelle andel.

Middelbare varige (begrænsede) rettigheder

Se afsnit (C.H.2.1.3) om definition af middelbare (begrænsede) rettigheder.

Fortjeneste ved afståelse af middelbare varige (begrænsede) rettigheder bliver beskattet efter reglerne om delafståelse af fast ejendom.

Eksempel: Erstatning for en status quo fredning omfattet af lov om særlig indkomst

I en dom fra Østre Landsret fra 1966 skulle fortjeneste ved en erstatning for en status quo fredning, hvorved ejeren fik indskrænket sin rådighed over ejendommen, beskattes efter lov om særlig indkomstskat, uanset om fredningen var frivillig eller tvangsmæssig. Se UfR 1967, 224 ØLR.

Højesteret fastslog i en dom fra 1995, at vederlag for en rådighedsindskrænkning, der skulle sikre friest mulig udsigt til en kirke, skulle beskattes efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven. Se TfS 1995, 575 HR.

Eksempel: Afståelse af en dispositionsret over fast ejendom var omfattet af ejendomsavancebeskatningsloven

Et eksempel på, hvordan reglerne anvendes, vedrører en dispositionsret over syv huse, som en skatteyder havde forbeholdt sig ved et tidligere salg af grunden, og som senere blev afhændet. Dispositionsretten havde sikret skatteyderen lejeindtægter ved udlejning af husene. Landsskatteretten fandt, at dispositionsretten var en servitut på den solgte grund, dvs. en middelbar ejendomsret over det solgte. Derfor var fortjenesten ved salg af retten omfattet af reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven. Se TfS 1994, 339 LSR.

Eksempel: Fortjeneste ved aflysning af servitut på naboejendom var omfattet af ejendomsavancebeskatningsloven

Aflysning af en servitut på en naboejendom blev anset for delafståelse af fast ejendom, selv om der ikke var tale om afståelse af en middelbar rettighed. Ejeren af en ejendom blev anset for skattepligtig af en erstatning på 25.000 kr., som han modtog for aflysning af en servitut på naboejendommen. Det tidligere Statsskattedirektoratet udtalte under sagens behandling for Landsskatteretten, at den type servitut, som sagen handlede om, skulle tages i betragtning ved vurderingen af såvel den tjenende som den herskende ejendom. Formuegoder, der blev medtaget ved ejendommens ejendomsværdi, skulle også betragtes som fast ejendom i relation til reglerne om fortjeneste ved afståelse. Det gjaldt, uanset om det kunne konstateres, om der konkret havde været taget hensyn til servitutten ved vurderingerne forud for aflysningen af den. Landsskatteretten var enig og beskattede den fortjeneste, der var opnået ved aflysningen af servitutten. Se LSRM 1983, 29 LSR.

Undtagelse: Vederlag for køberet omfattet af ejendomsavancebeskatningsloven

Vederlag ved udstedelse af køberetter mv. anses på grund af rettighedernes særlige karakter og nære tilknytning til salg af fast ejendom som et vederlag for afståelse af fast ejendom. Det gælder, selv om køberetter typisk er tidsbegrænsede. Se afsnit (C.H.2.1.6.2).

Bemærk

Godtgørelser eller erstatninger for midlertidige rådighedsindskrænkninger er indkomstskattepligtige efter statsskatteloven, fordi de betragtes som indtægter på linje med lejeindtægter.
Efter udstykningsloven må der ikke stiftes brugsret over et areal for et længere tidsrum end
30 år, hvis arealet er en del af en samlet ejendom, eller
10 år, hvis arealet er en del af en umatrikuleret ejendom.

Skøder, købekontrakter mv. for sådanne andele af en samlet ejendom, fx

købekontrakter på haveparceller i en kolonihaveforening, bliver derfor anset for ugyldige i forhold til det offentlige. Fortjeneste ved salg af sådanne parceller anses derfor ikke som fortjeneste ved salg af fast ejendom. Fortjenesten skal beskattes efter reglerne om salg af andelsbeviser mv. efter aktieavancebeskatningsloven.

Derimod anses afståelse af en bygning på parcellen som afståelse ved salg af fast ejendom og er derfor omfattet af ejendomsavancebeskatningsloven.

Oversigt over afgørelser, domme, kendelser, SKAT-meddelelser med videre

Skemaet viser relevante afgørelser på området:

Afgørelse samt tilhørende SKAT-meddelelse	Afgørelsen i stikord	Yderligere kommentarer
Højesteretsdomme
TfS 1995, 575 HR	Rådighedsbegrænsning ved oversigtsservitut omfattet af ejendomsavancebeskatningsloven. Skattepligt.
Landsretsdomme
SKM2009.38.VLR	Skatteyderen ejede et sommerhus på en grund på over 3.000 m². Efter at en lovændring havde gjort det muligt for ham at udstykke en parcel, ønskede han at sælge sommerhuset og en del af grunden i 2003. Han ansøgte om tilladelse til udstykning. Kommunen afgav den 2. september 2003 erklæring om udstykning, og ansøgningen blev den 8. september 2003 sendt til Kort- og Matrikelstyrelsen til endelig godkendelse (approbation). Skatteyderen solgte den del af grunden, hvorpå sommerhuset lå den 17. september 2003 med overtagelsesdag den 1. oktober 2003. Kort- og Matrikelstyrelsen godkendte den 28. oktober 2003 endeligt udstykningen. Spørgsmålet var, om salget af sommerhuset med grund kunne ske skattefrit efter EBL § 8, stk. 2. Landsretten henviste til, at skatteyderen havde solgt ejendommen den 17. september 2003. Det var kun betinget af købesummens betaling og kommunens godkendelse af nogle deklarationer med overtagelsesdag den 1. oktober 2003. Landsretten henviste også til, at skatteyderen ikke havde benyttet eller anvendt sommerhuset som ejer, efter Kort- og Matrikelstyrelsens approbation. Videre henviste Landsretten til, at udstykning efter udstykningsloven først er gennemført, når der foreligger approbation, og registrering har fundet sted i matriklen. Det er således først på det tidspunkt, at der opstår en ny fast ejendom i overensstemmelse med det tingsretlige ejendomsbegreb. Derfor opfyldte ejendommen først på tidspunktet for Kort- og Matrikelstyrelsens approbation betingelserne for at kunne sælges skattefrit. Landsretten henviste også til nogle lovmotiver, der var efterfølgende i forhold til salget og til, at reale grunde heller ikke støttede, at der kunne bortses fra kravet om approbation, der giver en klar og sikker afgrænsning. Ikke skattefritagelse.
UfR 1967, 224 ØLR	Fredningserstatning blev beskattet efter lov om særlig indkomst. Skattepligt.
Landsskatteretskendelser
SKM2005.189.LSR	Salg af nyudstykkede parceller skulle skatteretligt kvalificeres som helsalg, når endelig og bindende aftale var indgået efter, at udstykningen var approberet. Sælgers erhvervelse af parcellerne var sket på det tidspunkt, hvor de faktisk var erhvervet som del af en større ejendom. Helsalg.
TfS 1994, 339 LSR	Afståelse af dispositionsret over fast ejendom omfattet af ejendomsavancebeskatningsloven. Dispositionsretten var en servitut på den solgte grund, hvorfor fortjenesten ved salg af retten var omfattet af reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven. Skattepligt.
LSRM 1983, 29 LSR	Erstatning ved aflysning af servitut på naboejendom omfattet af ejendomsavancebeskatningsloven. Servitutten skulle tages i betragtning ved vurderingen af såvel den tjenende som den herskende ejendom. Formuegoder, der medtages ved ejendommens ejendomsvurdering, betragtes som fast ejendom i relation til reglerne om fortjeneste ved afståelse.