En bygning, hvorpå der i væsentligt omfang er udført til-/ombygningsarbejde, anses også for at være en ny bygning inden første indflytning.
Bygningen er ligeledes ny, når den er taget i brug (efter første indflytning), på dagen for første levering af bygningen, når leveringen sker mindre end fem år efter bygningens færdiggørelse.
Sidstnævnte kriterium på en ny bygning skal sikre, at sælger ikke har mulighed for at undgå at betale moms af levering af nye bygninger ved at sørge for, at bygningen tages i brug inden første levering, hvorpå bygningen umiddelbart kan sælges uden moms.
Hvis en del af en ny bygning har været i brug ved indflytning i mere end fem år, og en del ikke har været i brug, skal salgsprisen for ejendommen fordeles mellem den del af ejendommen, der er momspligtig, og den del af ejendommen, der er momsfritaget.
Fra hvilket tidspunkt regnes femårsfristen?
Femårsfristen regnes fra færdiggørelsen af arbejdet, når første levering af bygningen sker efter første indflytning.
Ved "færdiggørelse" forstås i denne forbindelse, at byggeriet har nået det stadie, hvor ejendommen definitivt kan anvendes til det formål, som den er beregnet på.
Det vil bero på en konkret vurdering i hvert enkelt tilfælde (tilbygning respektive ombygning), hvornår graden af færdiggørelse er sådan, at til- eller ombygningen kan anses for færdiggjort.
Det vil i almindelighed ikke volde problemer at fastslå, hvornår der foreligger opførelse af en tilbygning til et eksisterende byggeri, og dermed at fastslå, hvornår tilbygningen er færdigopført.
Ved ombygningsarbejder, fx af en virksomheds domicilejendom, vil det derimod forekomme, at ombygningsarbejdet udføres etapevis over en årrække. Der er som udgangspunkt tale om ombygningsarbejder, som set over perioden, hvor byggearbejderne foregår, udgør ombygningsarbejde, som defineret overfor, og de samlede successivt udførte ombygningsarbejder, skal dermed vurderes samlet i forhold til 25/50-%-reglen.
Tidspunktet for en til-/ombygnings færdiggørelse og ejers/lejers indflytning vil ikke nødvendigvis være det samme. Indflytning kan således konkret ske før færdiggørelse. Femårsfristen skal regnes fra færdiggørelsen baseret på de objektive forhold vedrørende bygningen. Ejers/lejers subjektive vurdering af bygningens anvendelighed som eksempelvis domicil/administrationslokaler for ejer/lejer har dermed ikke betydning.
Hvad forstås ved "indflytning"?
Ved "indflytning" forstås, at bygningen er taget i brug til det formål, som den er bestemt til, og hvortil der er givet tilladelse til byggeriet i henhold til byggelovgivningen.
Hvornår er der foretaget til-/ombygning i væsentligt omfang?
Med til-/ombygningsarbejde i væsentligt omfang menes, når værdien eksklusive moms af til-/ombygningsarbejdet overstiger 50 procent af ejendomsværdien som fastsat af SKAT, jf. lov om vurdering af landets faste ejendomme, før til-/ombygningen med tillæg af værdien eksklusive moms af udført til-/ombygningsarbejde, ved første levering af en bygning, eller 25 procent af nævnte værdi ved levering af en bygning med tilhørende jord.
Hvis den faktisk opnåede salgspris ved leveringen af bygningen, henholdsvis bygningen med tilhørende jord, til en med sælger ikke-forbunden køber, overstiger ejendomsværdien med tillæg af værdien af udført til- og ombygningsarbejde, kan den afgiftspligtige (sælger) vælge at anvende salgssummen som beregningsgrundlag for 25/50-%-reglen.
Se afsnit 1.6 med eksempler på til-/ombygningsarbejde på bygninger.
Særskilt levering af en tilbygning til en eksisterende bygning anses som salg af en ny bygning. Hvis tilbygningen derimod leveres sammen med den eksisterende bygning, vurderes om omfanget af tilbygningsarbejdet er væsentligt i forhold til ejendomsværdien henholdsvis salgsprisen.
Anden og efterfølgende leveringer
Ved anden og efterfølgende leveringer, der sker inden for fem år fra bygningens færdiggørelse, er bygningen også ny, hvis leveringen sker inden bygningen har været i brug ved indflytning i en periode på to år, og første levering af bygningen er omfattet af momslovens § 29, stk. 3, om handel mellem interesseforbundne parter.
Der anses at være et interessefællesskab mellem en leverandør og en modtager i følgende tilfælde:
1) Leverandør og modtager er nært forbundet gennem familie eller andre nære personlige bindinger.
2) Leverandør og modtager er nært forbundet gennem retlige, ledelsesmæssige eller medlemsmæssige bindinger.
3) Leverandør eller modtager har økonomisk interesse i den anden parts virksomhed eller ejendom.
Hvis en del af en ny bygning har været i brug i mere end to år og en del ikke har været i brug, skal salgsprisen for ejendommen fordeles mellem den del af ejendommen, der er momspligtig, og den del af ejendommen, der er momsfritaget.
Hvis en del af en ny bygning har været i brug i mere end to år, og en del ikke har været i brug, skal salgsprisen for ejendommen fordeles mellem den del af ejendommen, der er momspligtig, og den del af ejendommen, der er momsfritaget.
Eksempel
En virksomhed A får i år 1 påbegyndt udført ombygningsarbejde af sin tidligere administrationsbygning, som virksomheden er fraflyttet. Tidspunktet for færdiggørelse af ombygningsarbejdet er i 1. november år 2.
Værdien af ombygningen (eksklusive moms) overstiger 25 procent af ejendomsværdien med tillæg af værdien af udført ombygningsarbejde.
Virksomheden sælger bygningen med tilhørende grund 1. januar år 3 til virksomhed A2, der er et datterselskab. Da der er tale om salg af ny bygning inden første indflytning og salget sker i sælgers egenskab af afgiftspligtig person, skal sælger betale moms af leveringen af bygningen.
A2 tager bygningen i brug den 1. september år 3. Derefter sælger A2 ejendommen den 1. oktober år 3 til B, og indgår samtidig aftale med B om leje af 50 procent af bygningen. Ejendommen er stadig ny på dette tidspunkt, da salget finder sted inden for fem år fra færdiggørelsen, og ejendommen ikke har været anvendt i en samlet periode på 24 måneder (to år). Virksomhed A2 skal dermed betale moms af leveringen af bygningen.
Derefter sælger B ejendommen den 1. november år 5. Da 50 procent af bygningen har været anvendt i mere end 24 måneder (to år) inden for fem år fra tidspunktet for færdiggørelsen, er ejendommen ikke længere ny i relation til denne del. B skal betale moms af de resterende 50 procent af prisen for bygningen.
Da virksomhed B forudsættes at have haft ret til helt eller delvist at fradrage den betalte moms af købet af ejendommen i år 3, skal virksomhed B foretage regulering af købsmomsen efter reglerne om investeringsgoder. Den tiårige reguleringsperiode for fast ejendom begynder i år 3. Se Den juridiske vejledning, afsnit D.A.11.7.4.7 om reguleringssperioden. Se tillige afsnit 7.3.