Indhold

Dette afsnit handler om grundværdiberegningen for ejendomme i byzone og sommerhusområder.

Afsnittet indeholder:

  • Byzone
  • Sommerhusområde
  • Økonomisk god anvendelse
  • Beliggenheden
  • Fysisk planlægning
  • Mindstegrundstørrelse
  • Bebyggelsesprocenter
  • Åben-lav og tæt-lav bebyggelse
  • Særligt for sommerhusområder
  • Etagebebyggelse
  • Blandede bebyggelsesformer.
  • Særligt om etagelejeligheder
  • Industriområder
  • Udlejede arealer.

Byzone

Byzonearealer er arealer, der efter den tidligere by- og landzonelov blev udlagt til byzoneformål, eller som ved en lokalplan er overført til byzone.

Sommerhusområde

Sommerhusområder er arealer, som i en bygningsvedtægt, byplanvedtægt eller lokalplan er udlagt til sommerhusbebyggelse, og arealer som ved en lokalplan er overført til sommerhusområde.

Økonomisk god anvendelse

Grundværdien skal ansættes til det beløb, som efter gældende handelspriser må antages at kunne opnås for den pågældende ejendom i ubebygget stand. Se VUL § 16, der finder anvendelse på ejendomme i byzone og i sommerhusområder. Der skal være tale om et salg til en efter samtlige forhold økonomisk god anvendelse, hvor der skal tages hensyn til både ejendommens form og størrelse og til udstyknings- og omlægningsmuligheder.

Beliggenheden

For ejendomme i byer og i bymæssige bebyggelser er det som regel bebyggelse i en eller anden form, der er den økonomisk gode anvendelse.

Fælles for ejendomme i byer, bymæssige bebyggelser og sommerhusområder er, at beliggenheden er den vigtigste prisdannende enkeltfaktor. Beliggenhedsfaktorens betydning afspejles i opdelingen af landet i grundværdiområder. Se afsnit H.A.3.2.

Både beliggenheden i bred geografisk forstand og ejendommens specifikke beliggenhed i forhold til veje og anden bebyggelse skal tages i betragtning ved grundværdiansættelsen.

I områder, der er udlagt til parcelhus- eller rækkehusbebyggelse mv. og i sommerhusområder spiller naturskønne områder en ganske særlig rolle.

Fysisk planlægning

Rådigheden over fast ejendom er blandt andet begrænset af offentlige myndigheders regulering. Ved ansættelsen af grundværdien skal der tages hensyn til denne regulering, herunder til den fysiske planlægning efter planlovgivningen. Se afsnit H.A.6.1.2.

Ved ansættelsen af grundværdien skal tages hensyn til de rettigheder og byrder af offentligretlig karakter, der er knyttet til grunden. Se VUL § 13, stk. 2.

For ejendomme i byzone og i sommerhusområder er det især de reguleringer, der er fastsat i LBK nr. 1185 af den 14. oktober 2010 (byggeloven), der spiller en rolle ved grundværdiansættelsen.

I § 8 i byggeloven er økonomi- og erhvervsministeren bemyndiget til at fastsætte regler om

  • mindstegrundstørrelser for ejendomme
  • bebyggelsesprocenter ved bebyggelse af ejendomme
  • højder og antal etager for bebyggelser
  • mindsteafstand for bebyggelse til skel mod anden grund eller sti.

Sådanne regler er fastsat i Trafik- og Byggestyrelsens bekendtgørelse om offentliggørelsen af bygningsreglement 2015 (BR15), der har afløst bygningsreglement 2010 (BR10).

Siden 1. januar 2011 har alle ansøgninger om byggetilladelse skulle overholde kravene i BR10, og fra 1. januar 2016 skal de overholde kravene i BR15.

Mindstegrundstørrelse

I byzone er mindstegrundstørrelsen i forbindelse med udstykning, matrikulering eller arealoverførsel afhængig af plangrundlaget.

Hvis der er fastsat bestemmelser om mindstegrundstørrelsen i en lokalplan, en byplanvedtægt eller en reguleringsplan i medfør af tidligere gældende byggelove, er disse bestemmelser fortsat gældende, indtil de eventuelt ændres.

Er der ikke er fastsat bestemmelser som nævnt ovenfor, kan kommunalbestyrelsen jf. BR15 (afsnit 2.2.2) ikke nægte at godkende ejendomme med et areal på:

  • Mindst 700 m² ved fritliggende enfamiliehuse
  • Mindst 1200 m² ved sommerhuse i sommerhusområder.

Bebyggelsesprocenter

En ejendoms etageareal må ved opgørelse af bebyggelsesprocenten ikke overstige:

  • 30 for fritliggende enfamiliehuse og tofamilieshuse med vandret lejlighedsskel, der ligger i et parcelhusområde
  • 15 for sommerhuse i et sommerhusområde
  • 40 for tæt-lav bebyggelse det vil sige for helt eller delvist sammenbyggede enfamiliehuse, herunder dobbelthuse, rækkehuse og kædehuse
  • 60 for etagebebyggelse i et område, der i kommuneplanen er udlagt til det
  • 45 for anden bebyggelse.

Bebyggelsesprocenter er også fastsat i bygningsreglement BR15 (afsnit 2.2.1).

Bestemmelserne gælder ikke, hvis der er fastsat andre bestemmelser i en lokalplan, en byplanvedtægt eller en reguleringsplan jf. tidligere gældende byggelove.

Beregning af bebyggelsesprocenten

Bebyggelsesprocenten er etagearealets andel af grundens areal omregnet til procent. Grundens areal er det areal, der er angivet i matriklen.

Hvis der findes et friareal, der er fælles for flere ejendomme og selvstændigt matrikuleret, skal grundstykkets andel i dette friareal medregnes.

Ved beregningen fratrækkes arealer, der ligger i en anden zone end den, hvori der bygges. Det samme gælder jordlodder, der ikke har sammenhæng med grundstykket, men har samme matrikelbetegnelse.

Bebyggelsesprocenten for etagearealprincippet og kvadratmeterprincippet

For ejendomme, der falder ind under de plantyper, hvor etagearealprincippet finder anvendelse, er bebyggelsesprocenten især vigtig. Se afsnit H.A.3.2.2.3.

For ejendomme, hvor kvadratmeterprincippet anvendes, fx i industrikvarterer, er bebyggelsesprocenten ikke så vigtig.

Ved grundværdiansættelsen er det den retlige bebyggelsesprocent, der er afgørende, selv om den faktiske bebyggelse afviger her fra. Se TfS 2000, 498.

Åben-lav og tæt-lav bebyggelse

På ejendomme i områder i byzone, der er udlagt til åben-lav eller tæt-lav bebyggelse, anvendes byggeretsværdiprincippet ved grundværdiansættelsen. Dette princip anvendes også på ejendomme i sommerhusområder.

Ved tæt-lav bebyggelse forstås dobbelthuse, rækkehuse, kædehuse og lignende former for helt eller delvis sammenbyggede enfamiliehuse.

Byggeretsværdiprincippet betyder, at grundværdien beregnes som summen af en byggeretsværdi og en arealværdi. Se afsnit H.A.3.2.2.2.

Bemærk

Byggeretsværdiprincippet anvendes uden hensyn til, om ejendommen er i privat besiddelse, eller den ejes af et boligselskab eller en andelsboligforening.

Særligt for sommerhusområder

Bebyggelse i sommerhusområder må kun opføres i én etage uden mulighed for indretning af tagetage. Dette gælder ikke, hvis den eksisterende bebyggelse i området overvejende er opført med tagetage.

Boliger i sommerhusområder må ikke anvendes til overnatning i perioden 1. oktober - 31. marts. Dette gælder ikke for kortvarige ferieophold mv. Det gælder heller ikke, hvis boligen blev anvendt til helårsbeboelse, da området blev udlagt til sommerhusområde, og retten til helårsbeboelse ikke senere er bortfaldet. Se Planlovens § 40.

En pensionist, der ejer en bolig i et sommerhusområde, har en personlig ret til at benytte boligen til helårsbeboelse, når pensionisten har ejet ejendommen i 8 år. Der er tale om en personlig ret, som efter pensionistens død kan omfatte ægtefællen m.fl. Da retten bortfalder ved fraflytning, skal der ikke tages hensyn til denne ret ved vurderingerne. Se Planlovens § 41.

Etagebebyggelse

På ejendomme i områder i byzone, der er udlagt til etagebebyggelse, bruges etagearealprincippet ved grundværdiansættelsen. Se H.A.3.2.2.3.

Etagearealprincippet bygger på den erfaring, at grundens værdi er afhængig af den tilladte udnyttelse, så grundværdien stiger i takt med den tilladte bebyggelsesprocent.

I boligområder med etagebebyggelse har det betydning, om der med fordel kan gennemføres byggeri med ejerlejligheder, eller om dette ikke er tilfældet. I områder, der formodes at kunne bruges til udlejningsbyggeri, vil grundværdien indirekte være påvirket af lejelovgivningen.

I områder med blandet bolig og erhverv, eller udelukkende erhverv, er det i mere eller mindre grad markedslejen på stedet, der bestemmer grundens værdi. Ændringer i virksomhedsstrukturen inden for næsten alle erhvervsgrene har, sammen med trafikale hensyn, betydet mange udflytninger fra det indre af byerne til nye områder.

På særligt attraktive forretningsstrøg vil etagearealprisen blive fastsat højere end for andre ejendomme.

Kontor- og forretningsbyggeri findes også i områder, der ikke er udlagt til etagebebyggelse. Så ansættes grundværdien almindeligvis efter kvadratmeterprincippet.

Blandede bebyggelsesformer

Hvis ejendommen er bebygget med både etagebebyggelse og lav bebyggelse, fordeles både ejendommens samlede areal og fællesarealer mv. på de to bebyggelsesformer.

Fordelingen sker på grundlag af oplysninger om etageareal og tilladte bebyggelsesprocenter. Den del af det vurderingspligtige areal, der kan henføres til etagebebyggelse, vurderes efter etagearealprincippet.

Særligt om ejerlejligheder

I VUL § 16 A er der angivet en fremgangsmåde ved grundværdiansættelsen for ejerlejligheder. Der ansættes en grundværdi for hele grundarealet ifølge matriklen for den ejendom, som er opdelt i ejerlejligheder.

Ansættelsen af de enkelte lejligheders grundværdi sker ved fordeling af ejendommens samlede grundværdi efter det fordelingstal, der er fastsat for ejerlejlighederne. Er der ikke fastsat et fordelingstal, fordeles grundværdien ligeligt på alle ejerlejlighederne.

Fører fordelingstallet, eller lejlighedernes antal alene, til en åbenbart urimelig fordeling, kan SKAT udøve et selvstændigt skøn over fordelingen. Se artikel i Tfs 2001, 529.

Industriområder

I byzone kan hverken byggeretsværdiprincippet eller etagearealprincippet bruges til at ansætte grundværdien. I stedet ansættes grundværdien efter kvadratmeterprincippet, hvor grundværdien stiger proportionalt med arealets størrelse. Se afsnit H.A.3.2.2.4.

Ved grundværdiansættelsen af ejendomme i de egentlige industriområder følges kvadratmeterprincippet. Ejendommenes beliggenhed i forhold til veje og transportmidler er vigtig i forhold til prisdannelsen.

Prisdannelsen i industriområder er også påvirket af, om nye og innovative industrier allerede er etableret i området.

Udlejede arealer

For udlejede arealer skal grundværdien ansættes på samme måde som for andre ejendomme.

Der tages derfor ikke hensyn til lejeforholdet, heller ikke i de tilfælde, hvor aftalen er blevet tinglyst som en servitut på ejendommen.

Der skal kun tages hensyn til privatretlige servitutter ved grundværdiansættelsen, hvis servitutterne er stiftet til fordel for et areal under en anden ejendom. Se VUL § 13, stk. 3.

Oversigt over afgørelser, domme, kendelser, SKAT-meddelelser med videre

Skemaet viser relevante afgørelser på området:

Afgørelse samt evt. tilhørende SKAT-meddelelse

Afgørelsen i stikord

Yderligere kommentarer

Landsretsdomme

SKM2011.776.VLR

Landsretten anførte, at sagsøger efter ordlyd i VUL § 6 og § 13, uanset det oplyste om vurderingsprincipper for lignende grund i området, ikke har krav på, at grunden alene skal vurderes efter etagearealprincippet med et nedslag for ekstrafunderingsudgifterne.

Stadfæstet af Højesteret ved SKM2013.862.HR.

 Byretsdomme

 SKM2015.380.BR

Retten henviste bl.a. til, at grundværdiansættelsen skulle foretages uden hensyntagen til den faktisk opførte bebyggelse. Den omstændighed, at der i lokalplanen var fastsat en bebyggelsesprocent på op til 40, skabte i sig selv en formodning for, at det var muligt at bebygge grunden med op til 40 pct. uanset det foretagne syn og skøn. Ikke grundlag for at tilsidesætte Landsskatterettens grundværdiansættelse.

Stadfæstet af landsretten ved SKM2016.181.ØLR

Landsskatteretskendelser

Tfs 2000, 498

LSR 14/12 1999

Landskatteretten så på den retlige bebyggelsesprocent, selv om den faktiske anvendelse afviger herfra. Der blev taget hensyn til en udtalelse fra Byggedirektoratet, hvor der efter lokalplanen kunne opføres en etagebolig med en bebyggelsesprocent på 284.