Indhold

Dette afsnit handler om, hvilken type ansættelser og andre afgørelser SKAT foretager i forbindelse med ejendomsvurderingsopgaven.

Afsnittet indeholder:

  • Ansættelserne
  • Benyttelse
  • Nybygninger
  • Fordelinger
  • Omvurdering
  • Vurderingspligten.

Ansættelserne

Ved vurderingen ansætter SKAT ejendomsværdien og grundværdien. Derudover ansættes et eventuelt fradrag for forbedringer i grundværdien. Se VUL § 5, stk. 1.

Ejendomsværdien og grundværdien ansættes for alle vurderingspligtige ejendomme. Se afsnit H.A.1.2.1. En undtagelse er bygninger på fremmed grund, hvor der ikke ansættes en grundværdi.

Ved vurderingen af ejendomme, der er dækningsafgiftspligtige, opgør SKAT den dækningsafgiftspligtige forskelsværdi. Se KESL § 23 A.

For ejendomme, hvor der rettidigt er anmodet om særskilt vurdering med henblik på beskatning efter EVSL § 4, nr. 6-8, laver SKAT selvstændige ansættelser af ejendomsværdi både for ejerboligdelen(e) og restejendommen. Derudover laves en sædvanlig ansættelse af ejendomsværdien for den samlede ejendom. Se VUL § 33 A.

Ændringer på ejendommen

For ejendomme, der betales ejendomsværdiskat af, og hvor der er sket ændringer, der påvirker grundlaget for ansættelsen af ejendomsværdiskatten, foretages en yderligere ansættelse af ejendomsværdien, så der bliver taget hensyn til ændringerne.

Som udgangspunkt sker det ved den første almindelige vurdering eller årsomvurdering efter ændringerne. Prisniveauet skal svare til det, der lå til grund for 2001-vurderingen. Se EVSL § 4, nr. 1-10.

Desuden foretages der en tilsvarende ansættelse på samme niveau som 2002-vurderingen efter VUL § 33, stk. 12-15. Se afsnit H.A.5.1.

For grundskyldspligtige ejendomme, hvor der er sket ændringer, laves en yderligere ansættelse af grundværdien. Som udgangspunkt sker det ved den almindelige vurdering eller årsomvurdering. Der skal være tale om ændringer, der ikke er omfattet af den grundværdi, der dannede grundlag for påligningen af grundskyld det foregående skatteår. Se KESL § 1, stk. 2, nr. 2.

Denne ansættelse omfatter grunden efter ændringen og foretages på det niveau, som gælder for vurderinger det seneste år, hvor grundværdien efter fradrag for forbedringer efter KESL § 1, stk. 2, nr. 1, udgjorde den afgiftspligtige grundværdi. Se VUL § 33, stk. 16-18 og afsnit H.A.5.2.

Benyttelse

I forbindelse med vurderingen træffer SKAT bestemmelse om, hvorvidt en ejendom helt eller delvis anses for benyttet til landbrug, gartneri, planteskole eller frugtplantage, eller til hvilken benyttelse ejendommen i øvrigt henføres. Se VUL § 33, stk. 1.

Bestemmelsen af benyttelsen træffes for alle ejendomme. I praksis tildeler SKAT ejendommene en kode, hvor de knyttes til en bestemt benyttelseskategori. Retningslinjerne for tildeling af disse benyttelseskoder er behandlet i H.A.6.3.

Nybygninger

I forbindelse med vurderingen af ejendomme, der er omfattet af EVSL § 4 a, stk. 2, træffer SKAT bestemmelse om, hvorvidt en nybygning er færdigbygget. Se VUL § 33, stk. 1, 2. pkt.

En ejendom skal vurderes som færdigbygget, når den kan anvendes som bolig. Der skal kun træffes afgørelse for ejendomme, hvis ejendomsværdi anvendes som beregningsgrundlag for ejendomsværdiskat.

Fordelinger

I forbindelse med vurderingen af ejendomme, der helt eller delvis anses for benyttet til landbrug, gartneri, planteskole eller frugtplantage, laver SKAT en fordeling. Ejendomsværdien og grundværdien fordeles på henholdsvis stuehuset med tilhørende grund og have og på den øvrige ejendom (stuehusfordeling). Se VUL § 33, stk. 4.

For ejendomme som

  • indeholder én eller to selvstændige lejligheder 
  • ikke har været benyttet til landbrug mv.
  • tjener til bolig for ejeren
  • benyttes erhvervsmæssigt i væsentligt omfang,

foretager SKAT fordeling af ejendomsværdien på den del, der tjener til bolig for ejeren, og på den øvrige ejendom (ejerboligfordeling). Se VUL § 33, stk. 5.

For ejendomme, der indeholder to selvstændige lejligheder og som tjener til bolig for ejeren uden at være omfattet af VUL § 33, stk. 4 eller 5, laver SKAT en fordeling af ejendomsværdien på de to lejligheder. Se VUL § 33, stk. 6.

For skovbrugsejendomme foretages ejerboligfordeling, hvis ejeren bor på ejendommen. Se VUL § 33, stk. 7.

Ejendomme omfattet af ligningslovens § 16

For de kategorier af ejendomme, der er omfattet af VUL § 33, stk. 5-7 og LL § 16, stk. 9, foretages der en fordeling af ejendomsværdien. Ejendomsværdien fordeles på den del, der tjener til bolig for den ansatte og på den øvrige del af ejendommen.

LL § 16, stk. 9, vedrører ejendomme, der indeholder en bolig, som er stillet til rådighed som led i et ansættelsesforhold, hvis den ansatte er direktør eller i øvrigt har væsentlig indflydelse på sin aflønningsform.

Modtager en hovedaktionær udbytte i form af, at selskabet stiller en bolig til rådighed, der er omfattet af en af ejendomstyperne i VUL § 33, stk. 5-7, skal der også foretages en boligfordeling. Se LL § 16 A, stk. 5.

Ejendomme over 5000 m2 i landzone

Samnotering med vindmølleparcel

For ejendomme, der er samnoteret med en vindmølleparcel og ikke er omfattet af reglerne i VUL § 33, stk. 4-7, laver SKAT en fordeling af ejendomsværdien. Ejendomsværdien fordeles på den del, der knytter sig til ejerboligen og den del, der knytter sig til vindmølleparcellen. Se VUL § 33, stk. 9.

Øvrige fordelinger

SKAT foretager i øvrigt de fordelinger af ejendomsværdi, grundværdi og eventuelt fradrag i grundværdien for forbedringer, som i øvrigt er fornødne til gennemførelse af bestemmelserne i den kommunale ejendomsskattelov, loven om lån til betaling af ejendomsskatter og loven om afgift af dødsboer og gaver. Se VUL § 33, stk. 2.

For ejendomme med arealer i to eller flere kommuner skal SKAT fordele ejendomsværdien, grundværdien og eventuelt fradrag for forbedringer. Fordelingerne skal ske ud fra, hvilke dele af ejendommen der ligger i de forskellige kommuner.

Endelig foretager SKAT på begæring fordeling i andre tilfælde, hvor lovgivningen forudsætter, at der foretages fordeling. Se VUL § 33, stk. 10.

Fordelinger efter VUL § 33, stk. 2-10, fører ikke til en selvstændig vurdering af de enkelte dele af ejendommen. Det fører kun til en fastsættelse af, hvordan de forskellige dele efter det indbyrdes forhold indgår i den samlede ejendoms eller grunds værdi.

Bemærk

Se nærmere for reglerne for fastsættelse af fordelinger i H.A.6.4.

Omvurdering

Året efter den almindelige vurdering foretages der omvurdering (årsomvurdering) efter VUL § 3, stk. 1, nr 1-11

  1. af ejendomme, fra hvilke der er afhændet eller til hvilke der er lagt et særskilt matrikuleret areal, når erhvervelsesdokumentet er blevet tinglyst som adkomst,
  2. af ejendomme, ved hvilke der uden forandring af matrikelbetegnelsen er sket arealændring som følge af arealoverførsel,
  3. af ejendomme, fra hvilke der er udskilt et areal, når dette er blevet ansat ved en vurdering i henhold til VUL § 4, stk. 1, eller når arealet i overensstemmelse med reglerne i VUL § 8, stk. 3, skal vurderes som en selvstændig ejendom,
  4. af ejendomme, fra hvilke der er eksproprieret areal, eller til hvilke der er lagt eksproprieret areal, samt af ejendomme, der er omfattet af en foreløbig kendelse i henhold til lov om jordfordeling og offentligt køb og salg af fast ejendom til jordbrugsmæssige formål m.m. (jordfordelingsloven),
  5. af ejendomme, der har lidt væsentlig skade ved brand, storm eller lignende, eller hvis ejendomsværdi må antages at være gået væsentligt ned som følge af nedrivning af bygninger,
  6. af ejendomme, for hvilke ejendomsværdien eller grundværdien må antages at være steget eller faldet som følge af ændrede planforhold,
  7. af nye ejendomme, herunder ejendomme, som er opstået ved opfyldning, ved en ejendoms opdeling i ejerlejligheder eller ved opførelse af en bygning på lejet grund,
  8. af ejendomme, på hvilke der er foretaget om- eller tilbygning,
  9. af nybyggede ejendomme,
  10. af ejendomme, der har ændret anvendelse,
  11. af ejerlejligheder, hvis fordelingstal er ændret.

SKAT tager stilling til, om der findes en af de årsomvurderingsgrunde, der er nævnt i VUL § 3, stk. 1, nr. 1-10.

Enhver selvstændigt vurderet ejendom samt ethvert ikke selvstændigt vurderet areal, der opfylder betingelserne i § 8, stk. 1, 2 eller 3, for at kunne vurderes selvstændigt, kan på begæring af ejeren - når betingelserne i § 8, stk. 3, 3 pkt. foreligger, på begæring af hver af parterne i salget - forlanges optaget til vurdering (omvurdering) til enhver tid uden for de almindelige vurderinger. Se VUL § 4, stk. 1, 1. pkt. Begæring om denne type vurdering skal indgives til SKAT. Se VUL § 4, stk. 4, 2. pkt.

Bemærk dog, at der ikke kan anmodes om vurdering efter VUL § 4 fra den 1. januar 2014 til den 1. marts 2018 for ejerboliger og den 1. marts 2019 for andre ejendomme. Se afsnit H.A.1.3 .

Ved omvurdering efter bestemmelserne i VUL §§ 3 og 4 foretages de samme ansættelser og fordelinger som ved en almindelig vurdering.

Se også i afsnit H.A.1.2.1 vedrørende vurderingsterminer for omvurdering.

Vurderingspligten

I forbindelse med vurderingen afgøres det, om en ejendom må anses for helt eller delvis undtaget fra vurdering. Se VUL § 7, stk. 1.

Det afgøres også i forbindelse med vurderingen, om vurdering helt eller delvis skal undlades. Se VUL § 7, stk. 2.