Lov om ejerlejligheder Etablering af ejerlejlighedsforeninger er forudsat i lov om ejerlejlighed, jf. lovens § 2.

Ejerlejlighedsforeningen som sådan har hverken ejendomsretten til bygningen eller de enkelte lejligheder, som ejes af de enkelte ejerlejlighedsejere. Ligesom også grunden og de øvrige fælles bestanddele ejes af lejlighedsejerne i fællesskab.

Civilretlig status Af betænkning til lov om ejerlejlighedsforeninger fremgår, at foreningen alene har karakter af et administrativt fællesskab, idet foreningen agerer som fuldmægtig for lejlighedsejerne og administrerer fællesanliggender.

Skattemæssig kvalifikation I overensstemmelse med den civilretlige kvalifikation, er det skattemæssige udgangspunkt i relation til ejerlejlighedsforeninger, at disse ikke er selvstændige skattesubjekter, men alene et administrationsfællesskab. Skattemæssigt vil ejerlejlighedsforeninger derfor som udgangspunkt skulle betragtes som transparente enheder.

Ejerlejlighedsforeninger, som alene varetager opgaver indenfor ejerlejlighedsforeningers normalområde, eksempelvis optræder som fuldmægtig for ejerne i retssager m.v. eller i forbindelse med optagelse af fælleslån, vil ikke være at anse som en selvstændig juridisk enhed, jf. nedenstående afgørelser.

Hvis en ejerlejlighedsforening derimod handler udenfor normalområdet for ejerlejlighedsforeninger, eksempelvis hvis foreningen erhverver fast ejendom, så vil foreningen efter omstændighederne kunne blive anset som en selvstændig juridisk enehd. Om ejerlejlighedsforeningen i relation til sådanne særlige aktiviteter bør betragtes som en selvstændig juridisk enhed skal dog altid afgøres efter sædvanlige kriterier for, hvorvidt der foreligger en selvstændig forening, jf. kravene i udtalelse fra Departementet offentliggjort som TfS 1984,434.

I tre afgørelser fra Ligningsrådet afsagt henholdsvis den 18. februar og den 18. marts 2003 og offentliggjort som heholdsvis SKM2003.241.LR, SKM2003.240.LR og SKM2003.357.LR anfører Ligningsrådet imidlertid, at ejerlejlighedsforeninger som sådan er selvstændige skattesubjekter omfattet af selskabsskattelovens § 1, stk. 1, nr. 6, idet Ligningsrådet dog i hver enkelt sag konkret vurderer om ejerlejlighedsforeningen i forhold til den pågældende aktivitet er rette skattesubjekt. I 2 af afgørelserne var det således Ligningsrådets vurdering, at ejerforeningen i relation til den konkret aktivitet alene havde optrådt som fuldmægtig for ejerne, hvorfor lejlighedsejerne og ikke ejerlejlighedsforeningen var rette skattesubjekt.

SKAT fortolker Ligningsrådets afgørelser fra februar og marts 2003 således, at det på daværende tidspunkt var Ligningsrådets opfattelse, at ejerforeninger i alle tilfælde var at anse som selvstændige skattesubjekter, men at ejerlighedsforeningerne i visse relationer alene optrådte som fuldmægtige for ejerne.

På baggrund af Ligningsrådets afgørelser blev en række ejerlejlighedsforeninger registreret hos SKAT som selvstændige skattesubjekter omfattet af SEL § 1, stk. 1, nr. 6.

I en kendelse fra Landsskatteretten afsagt den 16. juli 2003 og dermed tidsmæssigt efter Ligningsrådets afgørelser konkluderede Landsskatteretten med henvisning til forarbejderne til lov om ejerlejligheder, at en ejerlejlighedsforening oprettet i henhold til lov om ejerlejligheder, som udgangspunkt alene har karakter af et administrationsfællesskab, idet ejerforeningen på vegne af ejerlejlighedsejerne har til opgave at administrere et fælles anliggende. Det var derfor Landsskatterettens vurdering, at de reelle pligt- og rettighedssubjekter var lejlighedsejerne, og ejerlejlighedsforeningen kunne ikke anses for omfattet af selskabsskattelovens § 1, stk. 1, nr. 6, idet omfang ejerlejlighedsforeningen blot varetager opgaver indenfor sit almindelige område. I den konkrete sag fandt Landsskatteretten, at optagelse af lån til finansiering af opførelse af ejerforeningens ejendom falder indenfor foreningens almindelige formål, hvorfor de enkelte ejere var berettiget til fradrag for hver deres andel af de påløbne renter, jf. SKM2003.351.LSR.

Afgørelser Til belysning af, hvornår en ejerforening vil være en transparent enhed og hvornår den vil skulle anses for et selvstændigt skattesubjekt omfattet af selskabsskattelovens § 1, stk. 1, nr. 6, henvises til nedenstående afgørelser, som er afsagt både før og efter Landsskattettens afgørelse.

Renter m.v. TfS1986,570.LR angik en ejerlejlighedsforening, som erhvervede en funktionærlejlighed i ejendommen. Ligningskommissionen udtalte til brug for Ligningsrådet, at det var Ligningskommissionens opfattelse, at en ejerlejlighedsforening i relation til sådanne anskaffelser bliver et selvstændigt skattesubjekt, som er omfattet af SEL § 1, stk. 1, nr. 6. Ligningsrådet udtalte, at de enkelte medlemmer af ejerforeningen ikke var berettiget til at fradrage deres andel af renteudgifterne vedrørende prioritetsgælden i funktionærlejligheden, idet der ikke påhvilede de enkelte medlemmer en aktuel gældsforpligtigelse, hverken overfor panthaverne eller overfor ejerforeningen.

SKAT fortolker afgørelsen således, at det afgørende for at ejerlejlighedsforeningen ansås for at være et selvstændigt skattesubjekt var at foreningen, som sådan kunne og rent faktisk havde erhvervet fast ejendom, Ejerlejlighedsforeningens aktivitet var således udenfor normalområdet for ejerlejlighedsforeningers ageren.

TfS1993.455.ØLD, angik en ejerforening, som havde anlagt en retssag og fået tilkendt erstatning med renter som følge af mangler ved udbedring af ejendommen. De enkelte medlemmer af ejerforeningen havde ved den efterfølgende generalforsamling fået beløbet udbetalt. Ligningsrådet lagde til grund at erstatningen og renterne tilkom de enkelte ejere og ikke foreningen som sådan. Ved Ligningsrådets vurdering blev der lagt vægt på, at ejerforeingen ikke er en egentlig forening, men alene har karakter af et administrationsfællesskab. Ligningsrådet anførte bl.a.: "Ejerforeningen er således ikke et selvstændigt pligtsubjekt, idet ejerne af lejlighederne hæfter direkte, personligt og solidarisk for ejerforeningens forpligtigelser." Ligningsrådets afgørelse blev indbragt for Landsskatteretten, som med de af Ligningsrådet anførte grunde, erklærede sig enig i, at ejerlejlighedsforeninger ikke kunne anses for et selvstændigt juridisk subjekt. Landsskatterettens kendelse blev indbragt for domstolene. Østre Landsret lagde ved sagens afgørelse til grund at ejerforeningen i erstatningssagen alene optrådte som fuldmægtig for de enkelte lejlighedsejere, og at det tilkendte erstatningsbeløb, herunder renter, tilkom de enkelte ejere umiddelbart. Ejerne var derfor hver for sig indkomstskattepligtige af renterne af erstatningsbeløbet.

SKAT fortolker Østre Landsrets dom således, at ejerforeningen i den konkrete sag handlede indenfor normalområdet for ejerforeninger, idet ejerforeningen i den oprindelige retssag alene havde optrådt som fuldmægtig for de enkelte ejerlejlighedsejere.

I afgørelsen offentliggjort som TfS 1996,471.LSR fastslog Landsskatteretten, at de enkelte medlemmer af en ejerforening var skattepligtige af en andel af de procesrenter, som var tilkendt ejerforeningen i forbindenlse med en retssag mod et byggekonsortium. Landsskatteretten udtalte i sagen, at en ejerforening oprettet i overensstemmelse med reglerne i lov om ejerlejligheder som udgangpsunkt alene ville have karakter af et administrationsfællesskab, idet foreningen som fuldmægtig for ejerne har til opgave at admininstrere fællesanliggender. De reelle pligt- og rettighedssubjekter var lejlighedsejerne og foreningen kunne ikke anses for omfattet af selskabsskattelovens § 1, stk. 1, nr. 6, i det omfang den blot varetog opgaver indenfor sit almindelige formål.

I TfS 2000,586.LSR meddelte Ligningsrådet, at den pågældnede forening i skattemæssig henseende måtte anses for at være et sameje. Det var således Ligningsrådets vurdering, at den pågældende ejerforening ikke var et selvstændigt skattesubjekt. Af den bindende forhåndsbesked fra Ligningsrådet fremgår følgende konklusion: "En ejerforening bør ikke anses for omfattet af selskabsskattelovens § 1, stk. 1, nr. 6, for så vidt den alene varetager opgaver indenfor sit almindelige formål. Udtagelsesvis vil det kunne forekomme, at en ejerforening driver virksomhed af en art der falder udenfor en sådan forenings sædvanlige formål. Om ejerforeningen i relation til sådanne særlige aktiviteter bør betragtes som en selvstændig skattepligtig forening bør afgøres efter sædvanlige kriterier." Ligningsrådets afgørelse blev påklaget til Landsskatteretten. Landsskatteretten konkluderede, at det i hvert fald er en forudsætning for at anse en forening for et selvstændigt skattesubjekt omfattet af selskabsskattelovens § 1, stk. 1, nr. 6, at vedtægterne for foreningen på punktet vedrørende besiddelse af lokaler og udlejning afgiver fra standardvedtægternes bestemmelser, således at foreningen i denne relation udgør et selvstændigt skattesubjekt. Landsskatteretten konkluderede i den konkre sag, at den pågældende ejerforening ikke var et selvstændigt skattesubjekt.

I SKM2009.347.SR kunne Skatterådet bekræfte, at ejerlejlighedsejere ville have fradrag for renteudgifter af gæld optaget af ejerlejlighedsforeninger. Skatterådet hlagde bl.a. vægt på, at ejerforeningen ved optagelsen af fælleslånet ikke handlede på egne vegne, men på medlemmernes vegne som fuldmægtig for disse.

Salg af formuegoder I afgørelsen offentliggjort som SKM2004.91.LR meddelte Ligningsrådet, at medlemmerne af en ejerforening ville kunne sælge tagarealerne skattefrit efter parcelhusreglen forudsat, at de fordelte fortjenesten efter fordelingstallene. Selvom det var ejerforeningen som sådan, der forestod salget, var det således de enkelte ejerlejlighedsejere, som var rette skattesubjekt i relation til avancen ved delsalg af ejendommen.

Skattemæssige konsekvenser At ejerlejlighedsforeninger ikke er selvstændige juridiske skattesubjekter, når disse handler indenfor deres normalområde medfører, at eventuelle indtægter og udgifter, f.eks. renter af opsparet likviditet eller renteudgifter vedrørende prioritetsgæld optaget i ejendommen ville skulle fordeles på de enkelte medlemmer med henblik på selvangivelse.

I relation til afståelse af tagarealer/ loftsrum med henblik på indretning af tagboliger medfører transparensbetragtningen, at en eventuel avance skal henføres til de enkelte ejere af lejlighederne. Avancen kan dog være skattefri for ejerne, såfremt kravene i ejendomsavancebeskatningslovens § 8 er opfyldt.

Hvis lejligheden derimod ikke har tjent som bolig for ejeren eller dennes husstand f.eks. forældrekøbsejere, vil ejeren være skattepligtig af sin andel af avancen ved salget af tagarealet/loftsrummet.

I det omfang ejerlejlighedsforeningen ejer eksempelvis en ejerlejlighed i ejendommen og dermed handler udenfor normalområdet for ejerforeninger, vil foreningen efter gældende praksis blive anset for at være et selvstændigt skattesubjekt omfattet af selskabsskattelovens § 1, stk. 1, nr. 6.

Nettoindtægterne vedrørende denne del af foreningens aktivitet vil skulle medregnes ved opgørelsen af foreningens skattepligtige indkomst. Andre aktiviteter, som foreningen varetager, hvor foreningen agerer som fuldmægtig for ejerlejlighedsejerne og som genererer et afkast vil derimod ikke skulle medregnes ved opgørelsen af foreningens skattepligtige indkomst, jf. princippet om rette indtægts- og omkostningssubjekt.

Også I de tilfælde, hvor ejerlejlighedsforeningen kan anses for at være et selvstændigt skattesubjekt, vil det derfor altid skulle vurderes om foreningen eller foreningens medlemmer er rette skattesubjekt.