Danske ejendommeSom beregningsgrundlag for ejendomsværdiskatten anvendes ifølge EVSL § 4 a, stk. 1, den laveste af følgende værdier:

1) Den ejendomsværdi, der er ansat for den pågældende ejendom pr. 1. oktober i indkomståret.

2) Den ejendomsværdi, der er ansat for den pågældede ejendom pr. 1. januar 2001 med tillæg af 5 pct.

3) Den ejendomsværdi, der er ansat for den pågældende ejendom pr. 1. januar 2002.

For ejendomme, omfattet af EVSL § 4, nr. 1-10, hvor der er foretaget om - eller tilbygning, nybygning m.v., og hvor disse ikke er omfattet af ejendomsvurderingen pr. 1. oktober i året før indkomståret, men af ejendomsvurderingen pr. 1. oktober i indkomståret, anvendes ansættelsen i året før indkomståret i stedet for ansættelsen pr. 1. oktober i indkomståret.

Dette fremgår af EVSL § 4 a, stk. 2. 

Bestemmelserne om omberegningerne af ansættelserne af 2001-vurderingen  og 2002-vurderingen fremgår af VURDL § 33, stk. 12-15.

De forskellige situationer, hvor der foretages omberegninger af ejendomsværdier, er beskrevet i Vurderingsvejledningen afsnit F.1.

Udenlandske ejendommeEF-domstolen (Theodor Jäger, C-256/06) har i 2008 truffet afgørelse om, at en medlemsstat ikke kan beskatte en i udlandet beliggende ejendom højere end en i hjemlandet beliggende ejendom. En sådan beskatning er i strid med forbudet mod restriktioner overfor kapitalbevægelser mellem medlemsstaterne. Dommen har givet anledning til, at den eksisterende beskatning af ejerboliger i udlandet for fuldt skattepligtige danskere er blevet ændret i overensstemmelse med dommen.

SKM2008.592.LSR. En påstand om, at der ikke skulle beregnes ejendomsværdiskat af en udenlandsk ejendom, idet EVSL var i strid med EU-retten, blev ikke taget til følge. Beregningsgrundlaget for ejendomsværdiskatten skulle opgøres i overensstemmelse med reglerne for danske ejendomme, jf. SKAT's meddelelse i SKM2008.320.SKAT.

Se LV 2009-2, afsnit A.G.2.2.1, om beregning af ejendomsværdiskat for udenlandske ejendomme for indkomståret 2008.

Vedr. indkomståret 2009: Ved lov nr. 1340 af 19/12 2008 er beregningsgrundlaget for ejendomsværdiskatten for udenlandske ejendomme ændret med virkning fra og med indkomståret 2009.

Ved loven blev der indsat en ny § 4 b i EVSL, der gælder for ejendomme i udlandet, omfattet af EVSL § 4, stk. 11. 

Ifølge EVSL § 4 b, stk. 1, gælder følgende:

Hvis der findes en udenlandsk, færøsk eller grønlandsk offentlig ejendomsvurdering, som kan sidestilles med en dansk vurdering, beregnes ejendomsværdiskatten efter samme regler som i EVSL § 4 a, stk. 1.

Hvis der ikke findes en vurdering, udgør beregningsgrundlaget efter EVSL § 4 b, stk. 2, den laveste af følgende værdier: 

1) Handelsværdien pr. 1. oktober i indkomståret reguleret med samme forhold, som på dette tidspunkt eksisterer mellem danske ejendomsvurderinger og faktiske handelspriser for ejendomme af den pågældende type.

2) Handelsværdien pr. 1. januar 2001 reguleret med samme forhold, som på daværende tidspunkt eksisterede mellem danske ejendomsvurderinger og faktiske handelspriser for ejendomme af den pågældende type, med tillæg af 5 pct.

3) Handelsværdien pr. 1. januar 2002 reguleret med samme forhold, som på daværende tidspunkt eksisterede mellem danske ejendomsvurderinger og faktiske handelspriser for ejendomme af den pågældende type. 

Handelsværdien  fastsættes på følgende måde:

1) Hvis der findes et udenlandsk, færøsk eller grønlandsk prisindeks for ejendomme af den pågældende type og dette indeks kan godkendes af told- og skatteforvaltningen, fastsættes handelsværdien på grundlag af den faktiske anskaffelsespris frem- eller tilbageindekseret efter et sådant prisindeks. Told- og skatteforvaltningen kan bestemme, at et udenlandsk, færøsk eller grønlandsk prisindeks skal anvendes med fremadrettet virkning.

2) Hvis prisindeks som nævnt under nr. 1 ikke findes, anvendes dansk prisindeks for ejendomme af den pågældende type.

3) Hvis der foreligger anden dokumentation, der giver en mere retvisende fastsættelse af handelsværdien end den dokumentation, der er nævnt i under nr. 1 og 2, lægges sådan anden dokumentation til grund for værdifastsættelsen. For ombygninger og nybygninger på udenlandske ejendomme, se EVSL § 4 b, stk. 5 og 6.

4) Hvis der ikke findes prisindeks som nævnt i nr. 1 og 2 og nr. 3 ikke finder anvendelse, ansættes handelsværdien skønsmæssigt. Tilsvarende gælder, hvis indeksering af en faktisk anskaffelsespris medfører et resultat, som står i åbenbart misforhold til ejendommens reelle handelsværdi.

►Se SKM2010.334.SKAT om fastsættelse af ejendomsværdiskattegrundlaget for ejendomme beliggende i udlandet for indkomståret 2009, som indeholder ajourførte oplysninger om salg af fast ejendom i de enkelte lande, som kan anvendes ved opgørelsen af ejendomsværdiskattegrundlaget. Det drejer sig om det svenske indeks for fritidshuse, indekstal fra OECD, Danmarks Statistiks prisindeks for sommerhuse samt afstandsprocenten for 2009.◄ 

Vedr. indkomståret 2010: Beregningsgrundlaget for ejendomsværdiskatten for udenlandske ejendomme for indkomståret 2010 opgøres ligeledes efter reglerne i EVSL § 4 b.

Blandede ejendomme

med vurderings-fordelingFor blandede ejendomme, hvor vurderingsmyndighederne har foretaget en fordeling mellem privat og erhvervsmæssig benyttelse efter VURDL § 33, stk. 5, er det kun boligdelen, der indgår i beregningsgrundlaget. I de tilfælde, hvor der ikke er foretaget en sådan vurderingsfordeling udgør hele ejendommen beregningsgrundlaget. I disse tilfælde nedsættes ejendomsværdiskatten efter et skøn svarende til den erhvervsmæssige del af benyttelsen. Begrundelsen herfor er, at det erhvervsmæssige benyttede lokale ikke står til rådighed for ejeren. Arbejdsværelser - herunder lønmodtageres - medfører et forholdsmæssigt nedslag i ejendomsværdiskatten efter EVSL § 11. Om arbejdsværelse se nærmere afsnit A.F.1.3. Bundgrænsereglen for lønmodtagere får ikke indflydelse på nedslaget i ejendomsværdiskatten.

Det, der skal betales ejendomsværdiskat af, er den del af ejendomsværdien, som vedrører ejerens bolig. Der skal ikke betales ejendomsværdiskat af værdien af en ubebygget grund.

SatserneEjendomsværdiskattesatsen er 10 promille af den del af det efter §§ 4 a og 4 b opgjorte beregningsgrundlag, der ikke overstiger 3.040.000 kr. og 30 promille af resten, jf EVSL § 5, 1. pkt. Grundbeløbet opgøres pr. ejendom, og ikke pr. ejer. Det fremgår af EVSL § 5, 2. pkt.

For ejere, der senest den 1. juli 1998 har erhvervet ret til ejendommen, gælder to overgangsordninger, der giver ret til nedslag i ejendomsværdiskatten. Afgørende for om en køber har erhvervet ret til ejendommen den 1. juli 1998 er, at både køber og sælger har underskrevet en købsaftale senest denne dato. For så vidt angår skattepligtige, der ejer en byggegrund gælder, at de er omfattet af overgangsordningerne, hvis de har indgået en bindende aftale med en entreprenør eller lign. om opførelse af en bolig på grunden senest den ovennævnte dato. Der henvises til TfS 1998, 579.SKM.

De nævnte ejere får for det første en nedsættelse i den beregnede ejendomsværdiskat på et beløb svarende til 2 promille af beregningsgrundlaget. Det betyder, at de pågældende ejere skal betale henholdsvis 8 promille i ejendomsværdiskat af den del af ejendomsværdien, der ikke overstiger progressionsgrænsen på 3.040.000 kr. og 28 promille af resten.

Endvidere får de nævnte ejere af ejendomme som nævnt i lovens § 4,  nr. 1, 3-5, og 9-11, et nedslag i den beregnede ejendomsværdiskat. For tofamilieshuse beregnes nedslag af den samlede ejendomsværdi. Nedslaget udgør 4 promille af beregningsgrundlaget, dog maksimalt 1.200 kr. pr. selvstændig lejlighed. Ejere af ejerlejligheder er ikke omfattet af det nævnte nedslag. Tilsvarende gælder ejere af fredede ejendomme, der foretager fradrag efter LL § 15 K.

Der kunne kun godkendes et nedslag efter EVSL § 7 for en ejendom som bestod af et enfamilieshus og et sommerhus, men som var vurderet som en ejendom med en selvstændig lejlighed SKM2002.387.LSR.

Hvis en ejendom med nedslag efter EVSL § 6 og § 7, som er anskaffet før 1. juli 1998, er brændt og herefter genopført, har ejeren stadig ret til nedslag efter § 6 og § 7 (f.eks. ejendomme, som er genopført efter Seest-fyrværkerikatastrofen.)

Bortfald ved ejerskifte Begge typer nedslag efter EVSL §§ 6 og 7 bortfalder som udgangspunkt ved efterfølgende ejerskifte. Ejerskifte mellem ægtefæller medfører ikke, at nedslagene bortfalder. Dette gælder både ved ejerskifte, mens ægtefællerne er gift, ligesom det gælder ved skilsmisse. Det vil sige, at selvom den ægtefælle, der overtager ejendommen, ikke har stået som ejer af ejendommen den 1. juli 1998, vil den pågældende få nedsat ejendomsværdiskatten efter §§ 6 og 7.

En efterlevende ægtefælle, der bliver boende i en ejendom, der har tilhørt den anden ægtefælle, vil kunne succedere i nedslagene, også selvom ægtefællen ikke var ejer pr. 1. juli 1998. Det vil sige, at selvom den ægtefælle, der overtager ejendommen ikke har stået som ejer af ejendommen den 1. juli 1998, vil den pågældende få nedsat ejendomsværdiskatten efter §§ 6 og 7. Der kan også succederes i nedslagene ved ægtefællens død, jf. EVSL § 6, stk. 2. Det gælder også hvis ægtefællerne er separerede ved dødsfaldet. Selv om den efterlevende ægtefælle indgår nyt ægteskab, ophører retten til at succedere i nedslagene ikke. I andre ejerskiftesituationer, hvor der ikke sker ejerskifte mellem ægtefæller bortfalder nedslaget, medmindre der er tale om ejerskifte mellem samejere, og erhvervelsen er sket den 1. juli 1998 eller tidligere.

Begrænsnings-reglen Udgangspunktet er, at alle betaler ens ejendomsværdiskat, evt. med nedslag efter EVSL §§ 6 og 7, jf. ovenfor. Dog er der et særligt nedslag for alderspensionister, jf. EVSL § 8. En person, der inden udgangen af indkomståret er fyldt 65, får et nedslag i den beregnede ejendomsværdiskat på 4 promille af beregningsgrundlaget efter §§ 4 a og 4 b, dog maksimalt 6.000 kr. pr. bolig for helårshuse og 2.000 kr. for sommerhuse. Maksimumsgrænsen på 6.000 kr. gælder også sommerhuse, der efter tilladelse anvendes som helårsbolig.

Såfremt den ene ægtefælle dør, indtræder den anden ægtefælle i nedslaget, selv om den pågældende ikke opfylder betingelserne. Hvis den efterlevende ægtefæller gifter sig igen, bortfalder retten til at indtræde i nedslaget. Retten ophører det første indkomstår efter ægteskabets indgåelse.

Nedslaget for alderspensionister er indkomstafhængigt, jf. nedenfor under beskrivelsen af EVSL § 10.

Se evt. regneeksempler i pjecen "Ejendomsværdiskatten 2010".

Begrænsnings-regel pensionister  EVSL § 9 b, jf. § 9I medfør af EVSL § 9 b, stk. 1, opgøres det beløb, hvormed ejendomsværdiskatten for 2002 beregnet efter §§ 5-8 overstiger ejendomsværdiskatten efter §§ 5 - 9. Beløbet fradrages i ejendomsværdiskatten vedrørende den pågældende ejendom fra og med indkomståret 2003. Fradraget gælder ikke for skattepligtige, der erhverver ejendommen i indkomståret 2003 eller følgende indkomstår, medmindre erhvervelsen giver ret til at overtage nedsættelse efter § 9, jf § 9, stk. 2, 5. og 6. pkt. Nedsættelsen af ejendomsværdiskatten efter § 9 b, stk. 1, træder i stedet for nedsættelser af ejendomsværdiskatten fra og med indkomståret 2003 efter § 9, stk. 2, som følge af stigninger i ejendomsværdierne til og med 2002-vurderingen.

I lovens § 9 findes en regel for, hvor meget ejendomsværdiskatten kan stige fra det ene år til det andet på grund af ejendomsvurderingsstigninger. Reglen gælder følgende personer:

• Skattepligtige, der inden udgangen af indkomståret er fyldt 65 år.
• Skattepligtige, den inden udgangen af indkomståret er fyldt 60 år og efter lov om social pension modtager eller får forskud på førtidspension eller modtager invaliditetsydelse med bistands- eller plejetillæg.
• Skattepligtige, der inden indkomstårets udgang modtager efterløn, jf. lov om arbejdsløshedsforsikring m.v.
• Skattepligtige, der ved indkomstårets udløb er samlevende med en ægtefælle, der falder ind under en af de 4 nævnte kategorier.

Den nævnte personkreds er den samme, som var omfattet af den dagældende begrænsningsregel i LL §§ 15 E, stk. 4, og 15 F (lejeværdi for alderspensionister, førtidspensionister og efterlønsmodtagere m.v.).

Efter begrænsningsreglen kan ejendomsværdiskatten ikke stige med mere end 500 kr. fra det ene år til det andet. Ejendomsværdiskatten kan dog altid stige med 20 pct. og nedsat med 900 kr. (§ 9, stk. 2).

Ejendomsværdiskatten som opgjort efter EVSL §§ 5-8 kan ikke stige med mere end 500 kr. i forhold til ejendomsværdiskatten for det forudgående indkomstår, således som den er opgjort efter EVSL §§ 5-8 og § 9, stk. 1, eller efter § 9 a, stk. 1, og 9 b. Nedsættelsen kan dog højst ske til et beløb svarende til det forudgående indkomstårs ejendomsværdiskat beregnet efter EVSL §§ 5-8 og 9, stk. 1, og  (eller EVSL § 9 a, stk. 1, og § 9 b, jf. nedenfor) forhøjet med 20 pct. og nedsat med 900 kr. Begrænsningsreglen anvendes før en eventuel reduktion i EVSL § 8-nedslaget for pensionister som følge af høje indtægter, jf. EVSL § 10. Derved sikres, at en eventuel stigning af ejendomsværdiskatten, der skyldes ændrede indtægtsforhold i forhold til det forudgående år, ikke omfattes af begrænsningsreglen i EVSL § 9.

Hvis den skattepligtige i indkomståret er omfattet af EVSL § 8, dvs. at den pågældende er berettiget til pensionistnedslaget på 4 promille, men ikke har været det i det forudgående indkomstår, begrænses ejendomsværdiskatten i forhold til det forudgående indkomstårs ejendomsværdiskat nedsat med 4 promille, jf. EVSL § 8. Det sikrer, at den skattepligtige ikke afskæres fra at få begrænset ejendomsværdiskatten, idet den pågældende jo det forudgående indkomstår typisk har betalt en højere ejendomsværdiskat, idet den pågældende ikke på dette tidspunkt har været berettiget til pensionistnedslag. Der tænkes især på den situation, hvor den skattepligtige eller dennes ægtefælle går på pension.

Personer, der er hjemmehørende i udlandet efter en dobbeltbeskatningsoverenskomst får ikke nedslag efter EVSL § 8. For disse skattepligtige finder begrænsningsreglen i EVSL § 9 derfor anvendelse uden hensyn til dette nedslag. 

Begrænsningsregel

ikke-pensionister EVSL § 9 b, jf. § 9 a I medfør af EVSL § 9 b, stk. 2, opgøres det beløb, hvormed ejendomsværdiskatten for 2002 beregnet efter §§ 5-7 overstiger ejendomsværdiskatten beregnet efter §§ 5-7 og 9 a for samme år. Beløbet fradrages i ejendomsværdiskatten vedrørende den pågældende ejendom fra og med indkomståret 2003. Fradraget gælder ikke for skattepligtige, der erhverver ejendommen i indkomståret 2003 eller følgende indkomstår, medmindre erhvervelsen giver ret til at overtage nedsættelser efter § 9 a, jf. § 9 a, stk. 3. Nedsættelsen af ejendomsværdiskatten efter § 9 b, stk. 2, træder i stedet for nedsættelsen af ejendomsværdiskatten fra og med indkomståret 2003 efter § 9 a, stk. 2, som følge er stigninger i ejendomsværdierne til og med 2002-vurderingen. 

EVSL § 9 a fastsætter en grænse for, hvor meget ejendomsværdiskatten kan stige fra det ene år til det andet for skattepligtige, der ikke er omfattet af begrænsningsreglen for pensionister mv., jf. § 9.

Efter EVSL § 9 a kan ejendomsværdiskatten højst stige med 2.400 kr. fra det ene år til det andet, dog altid med 20 pct.

Ejendomsværdiskatten som opgjort efter lovens §§ 5-7 kan maksimalt stige med 2.400 kr. i forhold til ejendomsværdiskatten for det forudgående år som opgjort efter §§ 5- 7 og § 9 a, stk. 1, og  § 9 b (eller evt. § 9, stk. 1, hvis den skattepligtige det forudgående år indkomstår har været omfattet af begrænsningsreglen for pensionister mv. i § 9). Nedsættelsen efter § 9 a kan dog højst ske til et beløb svarende til det forudgående indkomstårs ejendomsværdiskat, beregnet efter §§ 5 - 7 og § 9 a, stk. 1 og § 9 b (eller evt. § 9) forhøjet med 20 pct. Det betyder, at ejendomsværdiskatten således altid kan stige med 20 pct. fra år til år.

Hvis den skattepligtige i det forudgående indkomstår har været omfattet af § 9 - f.eks. hvor den skattepligtige i det ene år er efterlønsmodtager og det følgende år måtte have genoptaget sin erhvervsaktivitet i et omfang, som afskærer retten til efterløn - begrænses ejendomsværdiskatten efter § 9 a i forhold til ejendomsværdiskatten for det forrige år beregnet efter §§ 5- 7 og § 9, stk. 1.

Det gælder også, hvor den skattepligtige i det forudgående indkomstår tillige har været omfattet af § 8-nedslaget pga., at den skattepligtige på dette tidspunkt har været gift med en alderspensionist, eller som efterlevende ægtefælle har været omfattet af successionsreglen i § 8, stk. 2. Ejendomsværdiskatten for indkomståret begrænses således i forhold til ejendomsværdiskatten for forrige år uden det beregnede nedslag efter § 8 for dette år. Det sikrer, at ejendomsværdiskatten for indkomståret begrænses i forhold til et sammenligneligt beløb.

Begge begrænsningsregler i henholdsvis § 9 og § 9 a anvendes før evt. nedsættelse efter lovens § 11, stk. 1 og 2. Det vil sige inden, der sker nedslag i ejendomsværdiskatten som følge af, at ejendommen ikke har været i den skattepligtiges besiddelse og rådighed i hele det pågældende indkomstår, henholdsvis når der er sket en delvis erhvervsmæssig udlejning af ejendommen, uden at det har berettiget til vurderingsfordeling efter VURDL 33, stk. 5. Begrænsningsreglen anvendes også før eventuelle fradrag for udenlandske betalte skatter efter EVSL § 12.

Begrænsning af ejendomsværdiskatten bortfalder ved ejerskifte, for så vidt angår den pågældende ejendom. Køber overtager således ikke sælgers begrænsede ejendomsværdi, men betaler fuld (forholdsmæssig) ejendomsværdiskat for det år, hvor køber erhverver ejendommen. Begrænsningsreglen for boligen finder først anvendelse året efter.

Nedsættelsen bortfalder dog ikke ved ejerskifte mellem ægtefæller. Forskydninger i ejerforholdet mellem ægtefællerne udløser således ikke den fulde ejendomsværdiskat. Det gælder også ved skilmisse og dødsfald, hvor den ene ægtefælle overtager hele ejendommen. Det betyder, at skilsmisse/dødsfald ikke udløser den fulde ejendomsværdiskat, og på den anden side, at den skattepligtige fremover omfattes af begrænsningsreglerne efter §§ 9 og 9 a.

Særligt hvad angår dødsfald bemærkes, at en efterlevende ægtefælle under alle omstændigheder omfattes af begrænsningsreglen for pensionister m.v. i § 9 under betingelse af, at afdøde var omfattet af EVSL § 9, og at ægtefællerne ikke var separerede ved dødsfaldet, jf. § 9, stk. 3. I denne situation bliver den efterlevende ægtefælles ejendomsværdiskat således også fremover begrænset efter den gunstigere begrænsningsregel for pensionister mv., uanset at den pågældende ikke selv opfylder betingelserne for begrænsning efter reglen. Hvis den efterlevende ægtefæller gifter sig igen, bortfalder retten til at indtræde i retten til begrænsning. Retten ophører det første indkomstår efter ægteskabets indgåelse.

Ombygninger I visse tilfælde anvendes begrænsningsreglen ikke. Der er tale om situationer, hvor en ejendom undergår en kraftig stigning i vurdering som følge af ombygning. Begrænsningsreglen finder således ikke anvendelse, hvis ombygningen medfører, at forskelsværdien stiger mere end 100 pct. i forhold til året før. Forskelsværdien opgøres som forskellen mellem ejendommens grundværdi og ejendomsværdien. Begrænsningsreglen finder heller ikke anvendelse ved ejerlejligheder, der i året forud for indkomståret er frigjort for lejemål.

Begrænsningsreglen finder heller ikke anvendelse, hvis ejendommen ved vurderingen 1. januar i året forud for indkomståret ikke har været vurderet som helt eller delvist benyttet til beboelse. Dette år betales der således fuld ejendomsværdiskat med 10 promille af ejendomsværdien, evt. med pensionistnedslag. Til gengæld betales der ikke ejendomsværdiskat i det år, hvor den nyopførte ejendom tages i brug. Vurderingen af om reglerne om begrænsning af stigningen af lejeværdien (nu ejendomsværdiskatten) skal anvendes for et ombygget stuehus til en landbrugsejendom, skulle alene ske på grundlag af forskelsværdierne for selve stuehuset og forskelsværdierne for hele ejendommen, TfS 1995, 19.LSR.

Reduktion af pensionist-nedslaget § 10 En person, der inden udgangen af indkomståret er fyldt 65 år, får som tidligere nævnt et nedslag i den beregnede ejendomsværdiskat på 4 promille af beregningsgrundlaget, dog maksimalt 6.000 kr. for helårshuse og 2.000 kr. for sommerhuse, jf. EVSL § 8.

Nedslaget reduceres efter EVSL § 10, hvis den skattepligtige har en indkomst over en vis størrelse. Indkomsten opgøres som

• ejerens personlige indkomst som opgjort efter PSL § 3 plus
• positiv nettokapitalindkomst plus
• positiv aktieindkomst bortset fra udbytteindkomst op til 5.000 kr., hvori der er indeholdt endelig udbytteskat.

For samlevende ægtefæller opgøres indkomsten som

• ægtefællernes samlede personlige indkomst som opgjort efter PSL § 3 plus
• ægtefællernes samlede positive nettokapitalindkomst plus
• ægtefællernes samlede positive aktieindkomst bortset fra udbytteskat op til 10.000 kr., hvori der er indeholdt endelig udbytteskat.

Grænsebeløbene på 174.600 kr. (2010) og 268.600 kr. (2010) reguleres årligt efter efter PSL § 20 fra og med indkomståret 2011.

Reduktionen foretages efter, at der er beregnet begrænsning for, hvor meget ejendomsværdiskatten kan stige efter § 9.

Det betyder, at der til den ejendomsværdiskat, som er opgjort efter reglerne i EVSL §§ 5 til 9, skal lægges et beløb svarende til 5 pct. af den del af indkomsten i indkomståret, der overstiger henholdsvis  174.600 kr. (2010) og 268.600 kr. (2010) for ægtepar. Det beløb, der skal tillægges, kan dog aldrig blive større end det nedslagsbeløb pensionisten har fået efter EVSL § 8.

Grundbeløbene i EVSL § 10 er blevet justeret ved  lov nr. 521 af 12/6 2009, § 14. Ændringerne har virkning fra og med indkomståret 2010. Grundbeløbene reguleres årligt efter PSL § 20 fra og med indkomståret 2011.

EVSL HelårsbasisEjendomsværdiskatten opgøres på helårsbasis for hele ejendommen. Det er en forudsætning for beregning af ejendomsværdiskat, at ejendommen kan tjene til bolig for ejeren. Dette følger af § 11, 2. pkt. 1. - 2. led, i EVSL. Det fremgår af denne bestemmelse, at den beregnede ejendomsværdiskat nedsættes forholdsmæssigt, hvis ejendommen ikke kan tjene til bolig for den skattepligtige eller dennes husstand i hele indkomståret.

En ejendom anses ikke at tjene til bolig for den skattepligtige og dennes husstand i følgende situationer:

• Hvis ejendommen er udlejet
• Hvis ejendommen er ubeboelig.

Som en undtagelse hertil beregnes der dog ejendomsværdiskat i den situation, hvor boligen udlejes helt eller delvis, og ejeren vælger at anvende reglerne i LL § 15 P, stk. 1 eller 2, eller LL § 15 O, stk. 1, ved sin indkomstopgørelse, jf. nærmere nedenfor.

Videre gælder der særlige regler for beregning af ejendomsværdiskat ved flytning i forbindelse med køb og salg af fast ejendom, se nedenfor.

Køb og salg af ejendomReglerne om ejendomsværdiskat ved flytning i forbindelse med køb og salg fremgår af EVSL § 11. 

Ved erhvervelse af en bolig anses ejendommen for at tjene til bolig for den skattepligtige eller dennes husstand fra overtagelsesdagen. 

Hvis indflytning sker senere end overtagelsesdagen, træder indflytningsdagen i stedet for overtagelsedagen.

Ved afståelse eller udleje af hele boligen anses ejendommen for at tjene til bolig for den skattepligtige eller dennes husstand til og med overtagelsesdagen. 

Hvis sælgers udflytning sker tidligere end overtagelsesdagen, træder udflytningsdagen dog istedet for overtagelsesdagen.

Ved sommerhuse er det overtagelsestidspunktet, der lægges vægt på. Indkomståret anses for at udgøre 360 dage med 30 dage i hver kalendermåned. Ved anskaffelse og salg af sommerhuse beregnes ejendomsværdiskatten fra overtagelsestidspunktet til overtagelsestidspunkt. Ved afgørelsen af om noget er et sommerhus, lægges der vægt på den faktiske anvendelse. Den klassifikation, der bruges ved ejendomsvurderingen er kun vejledende. 

Ejendommen helt eller delvis udlejet til andreVed hel eller delvis udleje af boligen en del af indkomståret, hvor ejeren vælger at anvende LL § 15 P, stk. 1, 3.-5. pkt., eller § 15 P, stk. 2, 3.-5. pkt., ved sin indkomstopgørelse, medfører udleje ikke, at ejendomsværdiskatten nedsættes, jf. nærmere nedenfor. I andre tilfælde af udleje af boligen nedsættes ejendomsværdiskatten som beregnet efter EVSL §§ 5-10 med en til den udlejede del svarende andel af ejendomsværdiskatten, jf. EVSL § 11, stk. 2.

Fribolig for forældre m.fl. LL § 12 AEfter LL § 12 A beskattes ejeren af en ejerbolig efter ejendomsværdiskatteloven, når boligen uden eller mod delvis betaling stilles til rådighed for forældre m.fl. Herved beskattes ejeren på samme måde, som hvis ejeren selv havde beboet boligen. Hvis der betales en leje, der overstiger 250 pct. af ejendomsværdiskatten medregnes det overskydende beløb i den skattepligtige indkomst. Normalt beskattes ejeren af den leje, som boligen ville kunne indbringe ved udlejning til en uafhængig person (markedslejen), når boligen udlejes helt eller delvist vederlagsfrit.

Reglen i LL § 12 A anvendes, når boligen ville være omfattet af EVSL § 4, stk. 1, hvis ejeren selv benyttede boligen. LL § 12 A gælder også i de situationer, hvor ejendommen indeholder en eller to selvstændige lejligheder, og som i væsentlig omfang benyttes erhvervsmæssigt, når vurderingsmyndigheden har foretaget en fordeling af ejendomsværdien på boligen og den øvrige ejendom, jf. VURDL § 33, stk. 5.  

Betingelser Det er en betingelse, at boligen udlejes til ejerens eller ejerens ægtefælles forældre, stedforældre eller bedsteforældre. Mindst en af forældrene, stedforældrene eller bedsteforældrene skal være førtidspensionist, efterlønsmodtager eller være fyldt 65. Skatteyderens samlever gennem de sidste to år, inden friboligen stilles til rådighed, sidestilles med en ægtefælle.

Endvidere er det en betingelse, at den fribolig, der stilles til rådighed, findes i tilknytning til en bolig, som skatteyderen eller dennes ægtefælle bebor.  

Tilknytning Ved bedømmelsen af, om giverens bolig og friboligen ligger i tilknytning til hinanden, må der lægges vægt på den fysiske afstand. Således anses lejligheder i samme opgang eller i naboopgange i en etageejendom at være i tilknytning til hinanden. Det samme vil være tilfældet med naborækkehuse eller et tofamilieshus. To naboparcelhuse må ligeledes siges at være i tilknytning til hinanden, og det samme gælder også, hvis der på en parcelhusgrund er opført to selvstændige boliger. I TfS 1997, 923 LSR drev ejeren landbrug og drev to naboejendomme. Den ene var stillet til rådighed for forældrene: Der var 450 m i direkte forbindelse mellem stuehusene. Forholdet var omfattet af LL § 12 A. I en anden sag fandt Landsskatteretten ligeledes, at LL § 12 A fandt anvendelse i et tilfælde, hvor en søn stillede en bolig til rådighed for sine forældre, og hvor boligen var beliggende 750 m fra hans egen bolig, og de ikke umiddelbart var naboejendomme, idet den fornødne tilknytning mellem de to boliger konkret måtte anses at have været til stede, TfS 2000, 709. LSR.

Uden for disse tilfælde må der foretages en konkret bedømmelse i hver enkelt sag, hvor der især lægges vægt på den ældres situation. Fx vil boligerne kunne anses for at have den fornødne tilknytning, hvis de er således beliggende, at dette findes rimeligt af hensyn til varetagelsen af det bag bestemmelsen liggende hensyn - opfyldelsen af et plejebehov hos den ældre.  

Modtageren af friboligen omfattes ikke afreglerne i § LL 12 A om ejendomsværdiskat men beskattes/betaler gaveafgift efter de almindelige regler, jf. SKM2009.27.HR.  

Ikke erhvervsmæssig

udlejning af helårsboligLL § 15 P indeholder reglerne for den skattemæssige behandling af en ejers ikke-erhvervsmæssige udlejning af værelser til beboelse og udlejning af en helårsbolig en del af året. Det er en betingelse for en ejers anvendelse af reglerne, at ejendommen er omfattet af EVSL § 4, stk. 1, nr. 1-11. (Ejendomme, der udlejes erhvervsmæssigt, er ikke omfattet af ejendomsværdiskatteloven, jf. EVSL § 1, stk. 1, 2. pkt.). Ved anvendelse af LL § 15 P anses andelshavere i private boligforeninger for lejere og boligudgiften som husleje.

LL § 15 P kan anvendes, uanset hvor lang eller kort udlejningsperioden er. Dog gælder, at reglerne i forbindelse med udlejning af en helårsbolig kun finder anvendelse ved udlejning i en del af indkomståret. Det afgøres ved en konkret vurdering, om udlejningen må anses for erhvervsmæssig, hvorved reglerne i statsskatteloven finder anvendelse på udlejningen i stedet for reglerne i LL § 15 P, jf. således SKM2008.526.BR.

Reglerne kan anvendes, uanset hvor stor en del af boligen, der udlejes. Reglerne finder også anvendelse, uanset om det udlejede er møbleret eller ej.

Resultatet ved udlejningen kan efter reglerne i LL § 15 P opgøres enten efter en skematisk metode eller på baggrund af en regnskabsmæssig opgørelse.

Skematisk opgørelseEfter § 15 P, stk. 1 og 2, kan ejere, der udlejer værelser til beboelse eller udlejer hele boligen en del af året, vælge at foretage en skematisk opgørelse af resultatet ved udlejningen.

Dette sker ved, at der gives et fradrag i bruttolejeindtægten på 1 1/3 pct. af ejendomsværdien pr. 1. oktober i indkomståret, dog altid mindst 24.000 kr.

For ejendomme beliggende i udlandet m.v udgør bundfradraget 1 1/3 pct. af udenlandsk ejendomsvurdering, som kan sidestilles med en dansk, jf. EVSL § 4 b, stk. 1, eller i mangel heraf handelsværdien beregnet efter EVSL § 4 b, stk. 2, nr. 1, dog altid mindst 24.000 kr., jf. § 2 i lov nr. 1340 af 19/12 2008, der trådte i kraft den 1. januar 2009.

Bundfradraget dækker samtlige udgifter og afskrivninger ved udlejningen, der ellers ville have været fradragsberettigede ved indkomstopgørelsen. Det får den betydning, at hvis lejeindtægten er større end det ovenfor nævnte variable bundfradrag, skal den del af lejeindtægten, der overstiger bundfradraget medregnes i indkomstopgørelsen. Det betyder f.eks., at hvis ejerens bolig er vurderet til 2,4 mill kr., kan den pågældende årligt tage 32.000 kr. i skattefri husleje ved udlejning efter ligningslovens § 15 P.

Det er den samlede betaling, som udlejer modtager ved udlejningen, der indgår i lejeindtægten, dvs. bruttolejeindtægter, hvilket betyder, at lejebetaling er inklusive eventuel særskilt betaling for f.eks. el, gas, varme, telefon, og lign., se om dette princip i TfS 1998, 409, der dog vedrører lejeindkomstopgørelsen for et sommerhus. Det er altså ikke muligt ud over bundfradraget at modtage særskilt betaling for de nævnte ydelser. De skal med i bruttolejeindkomsten. Hvis lejligheden eller boligen kun har været ejet en del af året, beregnes kun forholdsmæssigt bundfradrag i den periode, hvor man har ejet boligen.

Regelsættet i § 15 P, stk. 1 og 2, kan, når betingelserne i øvrigt er opfyldte, finde anvendelse på f.eks. korttidsudlejning til turister. Eventuel betaling for måltider, sengelinned mv. i forbindelse med udlejningen (Bondegårdsferie, Bed & Breakfast og lign.) skal medregnes ved indkomstopgørelsen efter skattelovgivningens almindelige regler (statsskatteloven).  

Ejerne betaler ejendomsværdiskat af den del af ejendommen, der udlejes, jf. HRD af 14. apr. 1994, TfS. 1994, 350. For helårshuse, der lejes ud en del af året, betales ejendomsværdiskat i udlejningsperioden.

En skatteyder beboede en ejerlejlighed sammen med søsteren og moderen. Han havde anmodet om månedlige bidrag fra moderen og søsteren til dækning af udgifterne ved lejligheden. Der skulle ikke ansættes en objektiv udlejningsværdi for den del af lejligheden, der blev benyttet af moderen og søsteren, da der fandtes at være etableret et boligfællesskab, som havde udgjort en husstand, (TfS 1999, 732).

Regnskabs-mæssig opgørelseHvis ejeren af en helårsbolig vælger ikke at anvende bundfradragsreglen i LL § 15 P, stk. 1 eller 2, gælder reglerne i § 15 P, stk. 3, om regnskabsmæssig opgørelse af resultatet af udlejningen. Det betyder, at hele lejeindtægten skal indtægtsføres, og at der kan foretages fradrag for de med udlejningen forbundne udgifter, herunder afskrivninger. Det samlede fradragsbeløb kan dog ikke overstige bruttolejeindtægten.      

De udgifter, der kan trækkes fra i regnskabet, er de forholdsmæssige driftsudgifter til el, gas og varme samt - ved lejebolig og andelsbolig - den forholdsmæssige andel af huslejen (dvs. den del af huslejen, der reelt svarer til det areal af boligen, lejeren benytter - og set i forhold til længden af den udlejede periode).

Hvis det udlejede er møbleret, kan der også foretages fradrag for eventuelle vedligeholdelsesudgifter og afskrivninger vedrørende inventaret (dog ikke hårde hvidevarer). Udgifter til vedligeholdelse af selve ejendommen kan derimod ikke trækkes fra. 

Endvidere kan en forholdsmæssig andel af ejendomsskatten fratrækkes i den regnskabsmæssige opgørelse, jf. dog LL § 14, stk. 3. Når resultatet af udlejningen opgøres efter denne metode, skal ejendomsværdiskatten nedsættes forholdsmæssigt.

Der er ved indkomstopgørelsen således kun fradrag for udgifter, som nævnt i LL § 14, stk. 3, og LL § 15 P, stk. 3, jf. LL § 15 J, stk. 1. Der gælder dog særlige regler for fredede ejendomme, jf. LL § 15 K. 

Skift af opgørelses-metodeDer kan altid overgås til regnskabsmæssig opgørelse fra hidtidige opgørelse efter variabelt bundfradrag. Har man først valgt regnskabsprincip kan der ikke senere overgås til variabelt bundfradrag. Indkomsten er kapitalindkomst.

Fremleje af værelser eller helårsboligFor lejere, som fremlejer værelser eller et helårshus en del af året, gælder der også et bundfradrag, jf. LL § 15 P, stk. 1 og 2. Bundfradraget beregnes som 2/3 af fremlejers egen årlige husleje. Den del af bruttofremlejeindtægten, der overstiger bundfradraget, medregnes ved indkomstopgørelsen som personlig indkomst. Lejere har også mulighed for at opgøre resutatet af udlejningsvirksomheden ved anvendelse af en regnskabsmæssig metode, jf. LL § 15 P, stk. 3. Andelshavere i private boligforeninger anses i denne forbindelse som lejere og boligafgiften som husleje.

Vedr. udleje af tofamilieshuse, se A.G.2.4.1.

NybygningerHvis en ejendom, hvorpå der foretages nybyggeri, ikke vurderes som færdigbygget ved ejendomsvurderingen pr. 1. oktober i året før indkomståret, jf. vurderingslovens § 33, stk. 1, betales ikke ejendomsværdiskat i indkomståret, jf. EVSL § 4 a, stk. 2, 2. pkt. Iflg. vurderingslovens § 33, stk. 1, træffer vurderingsrådet bestemmelse om, hvorvidt en nybygning er færdigbygget. En ejendom skal vurderes som færdigbygget, når den kan anvendes som bolig.

Forskudt indkomstårAnvender den skattepligtige et andet indkomstår end kalenderåret (forskudt indkomstår), er det den ejendomsværdi, der er ansat pr. 1. oktober i det kalenderår, som det forskudte indkomstår træder i stedet for, der bruges som ejendomsværdien pr. 1. oktober i indkomståret, og den ejendomsværdi, der er ansat pr. 1. oktober i kalenderåret forud for dette kalenderår, der bruges om ejendomsværdien pr. 1. oktober i året før indkomståret. Det er endvidere handelsværdien pr. 1. januar i det kalenderår som indkomståret træder i stedet for, der bruges som handelsværdien pr. 1. januar i indkomståret, jf. EVSL § 4 a, stk. 5.

Ændring af vurderingÆndres en vurdering  efter klage eller som led i den normale revision af vurderingen, eller påkendes en vurdering af Landsskatteretten, får afgørelsen virkning tilbage til det tidspunkt, da den oprindelige vurdering tidligst kunne få skattemæssig virkning. Tilsvarende gælder for senere ændringer af vurderinger foretaget ved revision  af Skatterådet, idet dog ændringer, der har medført forhøjelse  af vurderingerne, normalt kun har fremtidig virkning.