Indhold
Dette afsnit indeholder en beskrivelse af reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven, baggrunden for indførelsen af loven og de efterfølgende ændringer af loven.
Afsnittet indeholder:
Regler
Fortjeneste ved afståelse af fast ejendom, der ikke er erhvervet som led i den skattepligtiges næringsvirksomhed med handel af fast ejendom, beskattes efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven.
Ejendomsavancebeskatningsloven gælder for både fysiske personer og juridiske personer, der er skattepligtige i og til Danmark, og som ejer fast ejendom. Det er uden betydning, om ejendommen ligger i Danmark eller i udlandet.
Ejendomsavancebeskatningsloven gælder for alle former for afståelse af fast ejendom, herunder afståelse ved arv, gave, erstatninger mv. Loven gælder også ved afståelse af en del af en fast ejendom og i forbindelse med pålæg af rådighedsindskrænkninger over fast ejendom i form af servitutter mv.
Definition af fast ejendom
Begrebet fast ejendom er ikke defineret i ejendomsavancebeskatningsloven. Begrebet afgrænses med udgangspunkt i det tingsretlige ejendomsbegreb suppleret med begrebets anvendelse i udstykningsloven og i ejerlejlighedsloven. Afgrænsningen af fast ejendom i forhold til løsøre sker på baggrund af begrebernes anvendelse i relation til afskrivningsloven og vurderingsloven.
Undtagelser
Fortjeneste ved afståelse af ejerboliger, der er omfattet af den såkaldte parcelhusregel, er fritaget for beskatning. En af betingelserne for skattefri afståelse af egen bolig efter parcelhusreglen er, at det samlede areal er mindre end 1.400 m2. Er arealet større, er salget som udgangspunkt skattepligtigt. Afståelsen er dog alligevel skattefri, hvis
- der ifølge offentlig myndigheds bestemmelse ikke kan udstykkes grund til selvstændig bebyggelse fra ejendommen, eller
- udstykning ifølge erklæring fra skatteministeren/Vurderingsstyrelsen vil medføre væsentlig værdiforringelse af restarealet eller den bestående bebyggelse.
Fortjeneste ved afståelse af fritidsboliger er også under visse betingelser fritaget for beskatning.
Tilsvarende gælder for fortjeneste ved afståelse af stuehuset til en landbrugsejendom mv. og ejerboliger i blandet benyttede ejendomme, der tjener eller har tjent til bolig for ejeren. Fortjenesten er under særlige betingelser fritaget for beskatning.
Fortjeneste, der er opnået ved en ekspropriationserstatning eller ved salg til en erhverver, der efter formålet med erhvervelsen opfylder betingelserne for at ekspropriere ejendommen, er fritaget for beskatning.
Opgørelse af den skattepligtige fortjeneste
Ejendomsavancebeskatningsloven indeholder regler for, hvordan den skattepligtige fortjeneste skal opgøres.
Den skattepligtige fortjeneste skal opgøres med udgangspunkt i den kontantomregnede afståelses- og anskaffelsessum. Anskaffelsessummen reguleres efter særlige regler med et fast tillæg og tillæg for visse afholdte udgifter til vedligeholdelse og forbedringer. Herudover skal anskaffelsessummen korrigeres for allerede fratrukne beløb, fx afskrivninger, der ikke er beskattet som genvundne efter reglerne i afskrivningsloven.
Der gælder andre regler for opgørelsen af anskaffelsessummen for ejendomme, der er erhvervet før den 19. maj 1993.
Der gælder også særlige regler for opgørelsen af anskaffelsessummen for ejendomme, der benyttes til landbrug, gartneri, planteskole eller frugtplantage samt ved delafståelse af disse ejendomme.
Udskydelse af beskatningen
Beskatningen af fortjeneste ved afståelse af en erhvervsejendom kan under særlige betingelser udskydes ved at genanbringe fortjenesten i anskaffelsessummen for en ny erhvervsejendom. Beskatningen af den genanbragte fortjeneste sker så først, når den nye erhvervsejendom afstås. Genanbringelse af fortjeneste kan også ske i ombygninger, tilbygninger eller nybygninger på en anden erhvervsejendom.
I visse situationer kan beskatningen udskydes ved at overdrage en erhvervsejendom med succession.
Historik
Lov nr. 247 af 9. juni 1982 om beskatning af fortjeneste ved afståelse af fast ejendom (ejendomsavancebeskatningsloven) afløste de indtil da gældende regler om beskatning ved afståelse af fast ejendom i lov om særlig indkomstskat (LOSI).
Ejendomsavancebeskatningsloven kom til at omfatte alle typer ejendomme, herunder ejendomme erhvervet ved spekulation, bortset fra ejendomme, der var erhvervet som led i den skattepligtiges næring ved handel med fast ejendom.
Loven fik virkning for afståelser, der sker den 1. juli 1982 eller senere.
Der er udstedt BEK nr. 1493 af 15. december 2009 om, hvilke oplysninger der skal gives til SKAT (nu Skattestyrelsen), når fortjeneste ved afståelse af fast ejendom genanbringes. Se EBL § 6 A, stk. 6.
Historikskema
Der er siden ikrafttrædelsen af ejendomsavancebeskatningsloven bl.a. sket følgende ændringer af loven:
| Lov nr. | Dato | Ændring og baggrund for ændringen | Hvor i ejendoms-avancebeskatningsloven? |
| 88 | 14. marts 1984 | Ændrede regler for opgørelse af skattepligtig fortjeneste (kursstigninger) | § 4 |
| 244 | 6. juni 1985 | Frigørelsesafgift | § 63 |
| 227 | 22. april 1987 | Ændring af reguleringsbestemmelser | § 9 |
| 888 | 29. december 1989 | Forenkling af dispensationsbestemmelser mv. | §§ 8, 9 og 14 |
| 386 | 13. juni 1990 | Ændring af reguleringsbestemmelser | § 5 |
| 421 | 25. juni 1993 | Andelsbeviser | § 8 |
| 427 | 25. juni 1993 | Ændret beskatning af erhvervsejendomme, herunder ophævelse af 7-års reglen, indgangsværdier for ejendomme erhvervet før den 19. maj 1993, pristalsregulering af anskaffelsessummen for landbrug, ejertidsnedslag, modregning af tab, genanbringelse, skader og genopførelse, mageskifte og jordrente samt dødsboer | §§ 1, 4, 5, 5 A, 6, 6 A, 6 B, 6 C, 7, 9, 10, 14, 14 A og 15 |
| 1117 | 22. december 1993 | Mælkekvoter | §§ 5, 7 og 10 |
| 313 | 17. maj 1995 | Ophævelse af lov om særlig indkomstskat | §§ 1 og 8 |
| 1223 | 27. december 1996 | Dødsboer | §§ 14 og 14 A |
| 440 | 10. juni 1997 | Kontantomregning af anskaffelsessummer | §§ 4 og 10 |
| 434 | 26. juni 1998 | Anskaffelsessummen for ejendomme, erhvervet før den 19. maj 1993, tillæg for vedligeholdelses- og forbedringsudgifter til anskaffelsessummen, mælkekvoter samt nedsættelse af anskaffelsessummen med allerede fradragne beløb | §§ 1, 4, 5, 6, 6 A, 6 B, 6 C, 7, 9 og 10 |
| 166 | 24. marts 1999 | Pristalsregulering af grundbeløb samt mageskifte | §§ 5, 6 og 7 |
| 958 | 20. december 1999 | Fordeling af afståelsessum på aktiver, forhøjelse af anskaffelsessummen med afholdte udgifter, delsalg, afståelse af blandet benyttet ejendomme, ejertidsnedslag, fradrag for tab, genanbringelsesregler samt omformulering af parcelhusreglen | §§ 4, 5, 6, 6 A, 6 C, 7, 8, 9 og 10 |
| 1287 | 20.december 2000 | Kunstnerisk udsmykning | § § 1, 4 og 6 |
| 313 | 21. maj 2002 | Lempelse af tabs- og underskudsregler | § 6 |
| 221 | 31. marts 2004 | Genanbringelse og fraflytterbeskatning | §§ 6 A, 6 B og 6 C |
| 458 | 9. juni 2004 | Delsalg og tab, pristalsregulering af anskaffelsessummer for ejendomme erhvervet før den 19. maj 1993 | §§ 1, 3 A, 4 A, 5, 5 A, 6 og 12 |
| 1386 | 20. december 2004 | Mælkekvoter | § 5 |
| 370 | 24. maj 2005 | Kontrakter om opførelse af bygninger mv. | § 1 A |
| 308 | 19. april 2006 | Parcelhusreglen og genanbringelsesreglerne | §§ 8 og 9 |
| 407 | 8. maj 2006 | Parcelhusreglen og væsentlig beskadiget ejendom | §§ 8 og 9 |
| 335 | 7. maj 2008 | Begæring om genanbringelse i udenlandsk ejendom | § 6 A |
| 462 | 12. juni 2009 | Regler om indgivelse af begæring om genanbringelse mv. | §§ 6 og 6 A |
| 521 | 12. juni 2009 | Ændring af reguleringsbestemmelser. Ingen regulering af beløbsgrænser for 2010 | § 5 A |
| 525 | 12. juni 2009 | Fredede bygninger, genanbringelse og udlejning af fast ejendom, genanbringelse i EU-lande, parcelhusreglen og fraflytning til beskyttet bolig mv. | §§ 4, 5, 6, 6 A og 8 |
| 725 | 25. juni 2010 | Ændring af reguleringsbestemmelser. Ingen regulering af beløbsgrænser for 2011-2013 | § 5 A |
| 1560 | 21. december 2010 | Fortjeneste, der er genanbragt i en ejendom, der eksproprieres eller lignende er ikke længere skattefri. Fastsættelse af beskatningstidspunkt for modtagelse af yderligere vederlag | §§ 11 og 13 |
| 254 | 30. marts 2011 | Præcisering af genanbringelsesreglerne og udlejning af fast ejendom til hovedaktionærens selskab. Erhvervsmæssig virksomhed | § 6 A |
| 1382 | 28. december 2011 | Tillæg til anskaffelsessummen omfatter ikke vedligeholdelses- og forbedringsudgifter, der har kunnet fradrages ved indkomstopgørelsen. | § 5, stk. 2 |
| 433 | 16. maj 2012 | Konsekvensændringer som følge af samme lovs § 8, nr. 6 | § 5, stk. 3 og § 5, stk. 2 |
| 202 | 27. februar 2015 | Udløb af mælkekvoter omfattet af EBL. Ophævelse af § 6 B. Den hidtidige særlige exitskat og henstandsordning vedrørende genanbragte fortjenester er ophævet, da genanbragte fortjenester vil være skattepligtige efter den nye bestemmelse i kildeskattelovens § 10 og omfattet af den nye henstandsordning i kildeskattelovens §§ 73 B og 73 C. Konsekvensændringer | § 5, stk. 4, § 5 stk. 5, § 6 B og § 6 C |
| 652 | 8. juni 2016 | Konsekvensændring som følge af ophævelsen af lov om investeringsfonds | § 5, stk. 4 |
| 688 | 8. juni 2017 | Ændringerne er en konsekvens af den nye ejendomsvurderingslov | § 5, stk. 6, § 5A, stk. 1, § 6, stk. 2 og § 9, stk. 1 |
| 1555 | 19. december 2017 | Konsekvensændring som følge af, at selvangivelsesbegrebet erstattes af et oplysningsbegreb som følge af den nye skattekontrollov L 2017 1535 | § 6 A, stk. 2 og stk. 6 |
| 278 | 17. april 2018 | Ændringerne medfører, at der ikke kan udstedes værdiforringelseserklæringer, hvis en udstykning ikke vurderes at medføre en værdiforringelse, der skønsmæssigt overstiger 20 pct. Præcisering af at arealkravet fortsat gælder for landbrugsejendomme. Ikrafttrædelsesbestemmelsen i loven fastlægger det, at de regler i vurderingslovgivningen, der skal danne grundlag for beskatning efter ejendomsavancebeskatningslovens § 5, stk. 6, § 5 A, stk. 1, § 6, stk. 2, og § 9, stk. 1, er reglerne i lov om vurdering af landets faste ejendomme, indtil der foreligger en offentlig vurdering af ejendommen efter ejendomsvurderingsloven | § 5, stk. 6, § 5A, stk. 1, § 6, stk. 2, § 8 stk. 1 og § 9, stk. 1 |
| 1729 | 27. december 2018 | Formålet med lovforslaget er at videreføre de hidtidige vurderinger i 1 år mere end hidtil forudsat, dvs. med i alt 2 år, så de første nye ejerboligvurderinger vil skulle foretages pr. 1. januar 2020, mens vurderinger af erhvervsejendomme m.v. foretages pr. 1. januar 2021. Dette skyldes, at it-systemet, som skal understøtte de nye vurderinger, endnu ikke er helt færdigudviklet. Lovforslaget ændre også i ikrafttrædelsesbestemmelsen i lov nr. 688 om konsekvensændringer som følge af den nye ejendomsvurderingslov. | § 5, stk. 6, § 5A, stk. 1, § 6, stk. 2 og § 9, stk. 1 |
| 1580 | 27. december 2019 | Konsekvensændring på baggrund af ændring i EVL § 2 i samme lov. | § 9, stk. 1 |
| 1578 | 27. december 2019 | Indførelse af en sælgerpantebrevsmodel | § 6 D |
| 1580 | 27. december 2019 | Konsekvensændring på baggrund af ændring i EVL | § 9, stk. 1 |