Indhold

►Dette afsnit omhandler beregningsreglen i EVL § 34 b, stk. 3. Reglen fastlægger, hvordan grundværdien skal ansættes for ejendomme eller dele af ejendommen, der er omfattet af kategorien butik og kontor, der ikke er omfattet af nr. 3 i EVL § 34, stk. 1, nr. 4.

Afsnittet indeholder:

• Beregningsreglen i EVL § 34 b, stk. 3
• Standardiseret enfamiliehus

Beregningsreglen i EVL § 34 b, stk. 3

Det følger af EVL § 34 b, stk. 3, at der for ejendomme omfattet af EVL § 34, stk. 1, nr. 4, skal ansættes en grundværdi ud fra to tredjedele af grundværdien pr. kvadratmeter etageareal for et standardiseret enfamiliehus med samme beliggenhed som ejendommen. Det følger videre af bestemmelsen, at ejendommens grundværdi ansættes på baggrund af det faktiske eller mulige etageareal.

I denne variant af alternativomkostningsmodellen er det etagearealet, der indgår i værdiansættelsen.

Grundværdien pr. kvadratmeter etageareal fastsættes med udgangspunkt i handelspriser for ejerboliger i nærområdet (referenceejendomme) og grundværdikurven. Vurderingsstyrelsen skal på den måde bruge en metode, der minder om den, som anvendes til ansættelse af grundværdien for ejerboliger. Vurderingsmetoden indebærer, at der beregnes en ejendomsværdi for en tænkt ejendom med udgangspunkt i de nærmeste referenceejendomme. I dette tilfælde et standardiseret enfamiliehus.

Den standardiserede ejendomsværdi vil skulle afspejle erhvervsejendommens beliggenhed. For at tage højde for, at en beliggenhed kan være attraktiv for en ejerbolig uden at være det for en erhvervsejendom og omvendt, neutraliseres den værdimæssige påvirkning af forhold som f.eks. afstand til kyst og motorvej i modelberegningen. Dermed vil en erhvervsejendom med en beliggenhed, der på grund af sådanne værdipåvirkende forhold er meget attraktiv for ejerboliger, ikke få beregnet en tilsvarende høj standardiseret ejendomsværdi. Ligeledes vil en erhvervsejendom ved f.eks. en motorvej ikke få beregnet en tilsvarende lav standardiseret ejendomsværdi.

Den standardiserede ejendomsværdi bruges til at aflæse en grundværdi på grundværdikurven. Den aflæste værdi kan herefter omregnes til en grundværdi pr. kvadratmeter etageareal, som efterfølgende nedskaleres med en tredjedel. Den nedskalerede kvadratmeterpris kan herefter ganges med det faktiske eller mulige etageareal.

Grundværdier ansat efter EVL § 34 b, stk. 3, nedskaleres yderligere med 20 pct. Dette følger af EVL § 34 f.

Standardiseret enfamiliehus

I standardiseret enfamilieshus ligger, at det hus, der tages udgangspunkt i, har en række nærmere fastsatte karakteristika, bl.a. et bestemt opførelsesår og boligareal.

Det kan ikke udelukkes, at standardiseringen vil ændre sig mellem vurderingsterminer.◄