Vestre Landsrets 11. afdeling holdt den 31. januar 2020 kl. 9.30 møde på tingstedet i Viborg.

Som dommere fungerede landsdommerne Thomas Jønler, Hans-Jørgen Nymark Beck og Rikke Holm Simonsen (kst.).

V.L. B-0482-19

TH og TW kærer kendelse om sagkyndig vurdering af ejerlejlighed i boet efter TA

Fremlagte bilag:

-        kæreskrift med bilag

-        brev af 14. november 2019 fra Skifteretten i Horsens

-        udskrift af retsbogen (SKS 4-66/2017)

-        kæresvarskrift.

Ved kendelse af 29. oktober 2019 har Skifteretten i Horsens bestemt, at der skal foretages sagkyndig vurdering pr. 9. marts 2019 af ejerlejligheden Y1-adr..

Kendelsen er kæret af TH og TW med påstand om, at der ikke gennemføres sagkyndig vurdering af ejerlejligheden.

Subsidiært har de påstået, at vurderingen sker under forudsætning af, at ejerlejligheden er udlejet, og at vurderingen foretages pr. 1. november 2017. Til støtte for den principale påstand har de navnlig anført, at der ikke foreligger særlige omstændigheder, der giver anledning til at fravige værdiansættelsescirkulæret, og at overdragelsessummen er godkendt af boets anden arving. Til støtte for den subsidiære påstand har de navnlig anført, at udlejning må føre til, at ejerlejligheden ikke kan anses som en fri ejerlejlighed, og at ejerlejlighedens værdi skal fastsættes på det tidspunkt og i den stand, den blev solgt af boet.

Skattestyrelsen har påstået kendelsen stadfæstet og har gentaget styrelsens synspunkter for skifteretten.

Landsretten afsagde

K e n d e l s e:

Af de grunde, der er anført af skifteretten, tiltræder landsretten, at Skattestyrelsens anmodning om sagkyndig vurdering i medfør af dødsboskiftelovens § 93, stk. 1, er taget til følge, og at vurderingen skal foretages pr. 9. marts 2019. Herefter, og da det i øvrigt overlades til skifteretten at tage stilling til temaet for vurderingen, stadfæster landsretten skifterettens kendelse.

T h i   b e s t e m m e s:

Skifterettens kendelse stadfæstes. Kæremålets omkostninger ophæves.

Sagen sluttet.

__________________________________________________________________________________________

Den 29. oktober 2019 kl. 13:30 blev skifteretten sat af dommerfuldmægtig Ellen Blichfeldt.

Retten behandlede:

SKS 4-66/2017

Boet efter A

Ingen var mødt eller indkaldt.

Der blev fremlagt Skattestyrelsens anmodning om sagkyndig vurdering af 5. august 2019, skifterettens brev af 21. august 2019, bobestyrers mail af 4. september 2019, skifterettens brev af 4. september 2019, Skattestyrelsens brev af 19. september 2019 og Skattestyrelsens mail af 3. oktober 2019 vedlagt brev fra TH.

Skattestyrelsen har anmodet om sagkyndig vurdering af ejerlejligheden Y1-adr., der pr. 1. november 2017 er udlagt til arvingen TH for 654.500 kr., svarende til den offentlig ejendomsvurdering med fradrag af 15%. Kvadratmeterprisen udgør 11.687,50 kr. TH har den 7. december 2017 og den 16. februar 2018 optaget kreditforeningslån i lejligheden på henholdsvis 767.000 kr. og 325.00 kr.

Skattestyrelsen har oplyst, at kvadratmeterprisen ved salg af 7 andre ejerlejligheder i ejendomskomplekset i perioden 1. januar 2017 9. marts 2019 ligger mellem 29.576 kr. og 33.660 kr.

Skattestyrelsen har henvist til, at boets aktiver jf. boafgiftslovens § 12, stk. 2, skal værdiansættes til handelsværdien på skæringsdagen. Værdiansættelsescirkulærets udgangspunkt i pkt. 6 om, at en fast ejendom kan værdiansættes til ejendomsvurderingen +/15%, kan efter Højesterets praksis fraviges, hvis der foreligger særlige omstændigheder. I denne sag afviger kvadratmeterprisen 150-185% i forhold til de sammenlignelige ejerlejligheder. TH har desuden efter udlægget, men inden boets skæringsdag den 9. marts 2019, optaget kreditforeningslån på i alt 1.092.000 kr. svarende til, at ejerlejlighedens værdi er 1.365.000 kr., hvis de optagne lån antages at udgøre 80 % af ejerlejlighedens værdi.

Ud fra en samlet vurdering er det herefter Skattestyrelsens opfattelse, at den af boet ansatte værdi ikke kan anses for at være handelsværdien, og at oplysningerne om handelsværdien på de tilsvarende ejerlejligheder og udlægsmodtagers belåning samlet medfører, at værdiansættelsescirkulæret ikke skal anvendes. Da dødsboet ikke har sendt meddelelse om á conto udlæg, jf. dødsboskattelovens § 5, stk. 2, skal værdiansættelsen af ejerlejligheden foretages pr. skæringsdagen den 9. marts 2019.

Skattestyrelsen har yderligere anført, at det er ubestridt, at der er sket overdragelse af ejerlejligheden til TH pr. 1. november 2017, og at der ikke forud for udlægget er indhentet en sagkyndig vurdering af ejerlejligheden. Det forhold, at overdragelsessummen er godkendt af den anden, umyndige arvings værge, og at overdragelsessummen er lagt til grund ved bodelingen, hindrer efter Skattestyrelsens opfattelse ikke sagkyndig vurdering, idet den foreliggende praksis fra Højesteret ikke indeholder en udtømmende definition af særlige omstændigheder. Efter Skattestyrelsens opfattelse har Højesteret fastslået, at der ikke foreligger en fast administrativ praksis, der tilsiger, at skattemyndighederne altid skal lægge et dødsbos værdiansættelse, som ikke fraviger mere end 15 % +/fra den offentlige ejendomsvurdering, til grund. At ejerlejligheden på tidspunktet for overdragelsen var udlejet, skal ifølge Højesterets praksis ikke tillægges betydning, når lejer som her er udlægsmodtagers barn. En sagkyndig vurdering vil desuden ikke være åbenbar overflødig.

Bobestyrer har anført, at der ikke foreligger sådanne særlige omstændigheder, der kan medføre, at der skal foretages sagkyndig vurdering, idet overdragelsen skete pr. 1. november 2017, og ejendommen efter bobestyrers oplysninger ikke blev vurderet forud for overdragelsen. Overdragelsessummen var godkendt af den anden arvings værge, og den anvendte overdragelsessum er lagt til grund under bodelingen. Den omstændighed, at andre ejendomme i samme kompleks er solgt for væsentligt højere beløb, udgør ikke en særlig omstændighed jf. hidtidig praksis. Der er i Skattestyrelsens argumentation ikke taget højde for, at ejerlejligheden på salgstidspunktet var og fortsat er udlejet. Bobestyrer har vedlagt en beregning af værdien af ejendommen som udlejningsejendom, der viser et beløb på 595.808 kr.

TH har i sit brev af 27. september 2019 til Skattestyrelsen redegjort for sin opfattelse af omstændighederne ved behandlingen af boet, der først var under privat skifte ved advokat Rådgiver-1, hvorefter det den 8. maj 2018 blev taget under bobestyrerbehandling ved autoriseret bobestyrer advokat Rådgiver-2, da fristerne for indlevering af åbningsstatus og boopgørelse ikke blev overholdt.

Skifteretten afsagde

kendelse:

Værdien af ejerlejligheden Y1-adr., er ikke forud for arveudlægget pr. 1. november 2017 til TH fastlagt ved sagkyndig vurdering, men er fastsat til ejendomsvurderingen -15%.

Værdiansættelsescirkulærets udgangspunkt om, at værdien af en fast ejendom kan fastsættes på denne måde, kan ifølge retspraksis fraviges, hvis der foreligger særlige omstændigheder.

I denne sag har TH kort efter udlægget optaget kreditforeningslån svarende til, at værdien af ejerlejligheden var 1.365.000 kr. forudsat, at belåningen af ejerlejligheden udgjorde de maksimale 80% af værdien.

Kvadratmeterprisen afviger desuden 150-185 % i forhold til kvadratmeterprisen på 7 sammenlignelige ejerlejligheder solgt i perioden 1. januar 2017 9. marts 2019. Herefter, og særligt henset til, at den anden arving i boet er umyndig, og der derfor påhviler myndighederne et særligt ansvar for at påse, at den umyndige arvings interesser ikke forbigås, foreligger der efter skifterettens opfattelse sådanne særlige omstændigheder, at Skattestyrelsens anmodning om sagkyndig vurdering jf. dødsboskiftelovens § 93, stk. 1, skal tages til følge.

Skifteretten er enig med Skattestyrelsen i, at vurderingen skal foretages pr. 9. marts 2019, som er skæringsdagen for dødsboopgørelsen, da der ikke jf. dødsboskattelovens § 5, stk. 2, er indsendt meddelelse om a contoudlæg.

Derfor bestemmes:

Skattestyrelsens anmodning om sagkyndig vurdering pr. 9. marts 2019 af ejerlejligheden Y1-adr., tages til følge.

Skifteretten bemærkede, at bobestyrer ikke har udtalt sig om Skattestyrelsens forslag til vurderingstema og forslag til vurderingsmand.

Skifteretten foretager sig derfor ikke yderligere på nuværende tidspunkt, men afventer eventuel kære af kendelsen. Når kendelsen er endelig, bedes parterne give meddelelse til skifteretten, hvis parterne mod forventning ikke ved indbyrdes forhandling har opnået enighed om vurderingstema og vurderingsmand.

Sagen udsat.

Skifteretten hævet.