Indhold

Dette afsnit beskriver reglerne for, hvordan ejendomsværdiskatten opgøres på basis af hele året, og hvad beregningsgrundlaget for ejendomsværdiskat består af efter ejendomskatteloven. Herudover beskrives de forskellige satser og nedslag for danske ejendomme. 

Afsnittet indeholder:

• Beregning på basis af hele året
• Forskudt indkomstår
• Beregningsgrundlag for danske ejendomme
• Hovedregel - beskatningsgrundlaget efter ESL § 13
• Satserne
• Nedslag
• Ejendomme, som ikke kan give nedslag
• Bortfald af nedslag ved ejerskifte
• Nedslag for folkepensionister
• Oversigt over domme, kendelser, afgørelser, SKM-meddelelser mv.

Beregning på basis af hele året

Regel

Ejendomsværdiskatten for ejendommen opgøres på basis af hele året (helårsniveau) efter bestemmelserne i ESL § 22-26. Det fremgår af ESL § 15, stk. 1, der er en videreførelse af EVSL § 11, stk. 1, 1. pkt.

ESL § 22 omhandler skattesatserne for ejendomsværdiskat, mens nedslag i ejendomsværdiskat fremgår af ESL §§ 23-26.

Når ejendomsværdiskatten bliver beregnet på helårsniveau, betyder det, at de nominelle nedslag i ESL §§ 24 og 25 skal reduceres forholdsmæssigt fx det år, hvor den faste ejendom afstås.

Det betyder også, at indkomsterne, som nævnt i ESL § 26 for personer, der har nået folkepensionsalderen, skal være den pågældendes indkomst for hele året. De indkomster, der er tale om, er personlig indkomst, positiv nettokapitalindkomst, positiv aktieindkomst og udbytteindkomst. Se ESL § 26, stk. 1.

Det er en forudsætning for beregning af ejendomsværdiskat, at ejendommen kan tjene til bolig for ejeren. Se ESL § 15, stk. 2,og afsnit C.H.4.2.4 om, hvornår der skal betales ejendomsværdiskat.

Den beregnede ejendomsværdiskat nedsættes forholdsmæssigt, hvis ejendommen ikke kan tjene til bolig for ejeren eller hans eller hendes husstand i hele indkomståret.

Ejendomsværdiskatten pålægges for indkomståret. Indkomståret udgør 360 dage med 30 dage i hver kalendermåned. Se ESL § 72.

Forskudt indkomstår

Ved forskudt indkomstår forstås, at den skattepligtige anvender et andet indkomstår end kalenderåret. Reglerne om forskudt indkomstår er reguleret i KSL § 22, som efter ESL § 31 finder anvendelse for ejendomsværdiskat af ejendomme nævnt i ESL § 3.

Anvender ejeren et andet indkomstår end kalenderåret (forskudt indkomstår), er det den ejendomsværdi, der er ansat pr. 1. januar, jf. dog EVL § 81, stk. 7, og §§ 87 og 88, i det kalenderår, som det forskudte indkomstår træder i stedet for, der bruges som ejendomsværdien pr. 1. januar, jf. dog EVL § 81, stk. 7, og §§ 87 og 88, i indkomståret. Den ejendomsværdi, der er ansat pr. 1. januar, jf. dog EVL § 81, stk. 7, og §§ 87 og 88, i kalenderåret forud for dette kalenderår, bruges som ejendomsværdien pr. 1. januar, jf. dog EVL § 81, stk. 7, og §§ 87 g 88, i året før indkomståret. Se ESL § 13, stk. 6.

For udenlandske ejendomme finder ESL § 13, stk. 6,  tilsvarende anvendelse. Se ESL § 14, stk. 4.  

Beregningsgrundlag for danske ejendomme

Beskatningsgrundlaget for ejendomsværdiskatten for et indkomstår eller et kalenderår udgør som udgangspunkt 80 pct. af den ejendomsværdi, der efter ejendomsvurderingsloven er ansat for den pågældende ejendom i det forudgående indkomstår eller i det forudgående kalenderår. Se ESL § 13, stk. 2.

Ejendomsværdiskatten af danske ejendomme opgøres herefter som beskatningsgrundlaget efter ESL § 13, stk. 2-4 ganget med ejendomsværdiskattesatsen i § 22 med fradrag for nedslagsbeløb efter §§ 15, 23-25 og 27 og rabat efter § 40, stk. 2, og med tillæg efter § 26.

Hvis ejeren af ejendommen er berettiget til nedslag, vil beskatningsgrundlaget skulle fratrækkes følgende nedslagsbeløb:

• Nedslag i ejendomsværdiskat for ejendomme erhvervet senest den 1. juli 1998. Se ESL § 23
• Yderligere nedslag i ejendomsværdiskat for ejendomme erhvervet senest den 1. juli 1998. Se ESL § 24
• Nedslag i ejendomsværdiskat for personer, der har nået folkepensionsalderen. Se ESL § 25
• Reduktion af nedslag efter ESL § 25. Se ESL § 26.

Ejendomsværdiskatten vil herudover blive korrigeret for ejerperiode, udlejning og ejerandel:

• Ejendomsværdiskatten nedsættes efter ESL § 15 stk. 1, hvis boligen er ubeboelig en del af indkomståret
• Ejendomsværdiskatten nedsættes efter ESL § 15, stk. 2 og 3, hvis ejeren ikke har ejet ejendommen hele indkomståret
• Ejendomsværdiskatten nedsættes efter ESL § 15, stk. 5, hvis ejendommen er udlejet en del af indkomståret
• Ejendomsværdiskatten pålægges efter ejerandel af ejendommen. Se ESL § 16.

Ejendomsværdiskatten vil herefter blive fratrukket eventuel skatterabat, som ligeledes vil blive korrigeret i forhold til ejerperiode, udlejning og ejerandel efter:

• Rabatordningen, herunder rabat i ejendomsværdiskat. Se ESL § 40.
• Reduktion af basisrabat grundet delvis ejerskifte. Se ESL § 41.
• Midlertidig reduktion grundet udlejning. Se ESL § 42.
• Bortfald af rabat ved fuldt ejerskifte. Se ESL § 43.

Se afsnit C.H.4.5.2 om rabatordning for ejendomsværdiskat.

Bemærk

For udenlandske ejendomme fratrækkes yderligere for betalt udenlandsk ejendomsværdiskat efter ESL § 27. Se afsnit C.H.4.2.5.2 om Beregningsgrundlag, satser og nedslag for udenlandske ejendomme.

Bemærk

Der betales ejendomsværdiskat for hver ejendom for sig. Har en person flere ejendomme, der er ejendomsværdiskattepligtige, typisk en helårsbolig og en fritidsbolig, vil ejendomsværdibeskatningen for de to ejendomme ske hver for sig.

Bemærk

Stigningsbegrænsningsreglerne i den tidligere gældende EVSL §§ 9, 9 a og 9 b er ikke videreført i ejendomsskatteloven. Det betyder, at der ikke vil skulle tages højde for stigningsbegrænsninger ved beregningen af ejendomsværdiskatten.

Hovedregel - beskatningsgrundlaget efter ESL § 13

Ejendomsværdiskatten beregnes på grundlag af 80 pct. af ejendomsværdien i året før indkomståret. Se ESL § 13, stk. 2, og mere om forsigtighedsprincippet nedenfor.

Ved ejendomsværdien forstås efter EVL § 16 værdien af den samlede ejendom, sådan som ejendommen forefindes på vurderingstidspunktet. 

Beskatningsgrundlaget er således fastsat på baggrund af den offentligt ansatte ejendomsvurdering. Det er alene boligdelen af ejendommen, der skal betales ejendomsværdiskat af. Hvis ejendommen indeholder andet end en bolig, fx hvis ejendommen indeholder en erhvervsdel eller en vindmølleparcel, betales kun ejendomsværdiskat af boligdelen.

Hvis ejendommen indeholder 2 boligenheder og ejeren alene bor og har rådighed over den ene boligenhed, betales der også kun ejendomsværdiskat af den del ejeren har rådighed over. 

Fastsættelse af beregningsgrundlaget for ejendomsværdiskatten gælder for disse ejendomme:

• Enfamiliehuse
• Ejerboliger med to selvstændige boligenheder
• Ejerlejligheder
• Sommerhuse
• Bolig tilhørende landbrugsejendomme
• Boliger tilhørende skovejendomme
• Ejendomme, der både anvendes til boligformål og erhvervsmæssige formål
• Lejligheder i visse udlejningsejendomme, hvor højst én lejlighed er beboet af en eller flere ejere
• Lejligheder i visse udlejningsejendomme, hvor ejere bor i mere end én lejlighed den 27. april 1994
• Lejligheder i visse udlejningsejendomme med boligsamejer, boliginteressentskaber og lignende
• Landejendomme over 5.000 m² i landzone
• Ejendomme med vindmølle.

Se også afsnit C.H.4.2.5.3 om ejendomme med særlige forhold.

Det betyder også, at der ikke skal betales ejendomsværdiskat af værdien af en ubebygget grund.

Forsigtighedsprincippet

Beskatningsgrundlaget for ejendomsværdiskatten for ejendomme, der er omfattet af § 3, stk. 1, udgør 80 pct. af den ejendomsværdi, der efter ejendomsvurderingsloven er ansat for den pågældende ejendom i året før indkomståret. Se ESL § 13, stk. 2. 

Forsigtighedsprincippet betyder, at det beløb, som boligejerne og andre ejendomsejere skal betale skat af, sættes 20 pct. lavere end ejendoms- og grundvurderingen. Formålet er at tage højde for den naturlige usikkerhed, der altid vil være knyttet til en ejendomsvurdering.

Ejendomsvurderingen skal efter ejendomsvurderingsloven afspejle en så præcis tilnærmelse til en forventelig handelspris som muligt. Der er dog altid en naturlig usikkerhed forbundet med fastsættelsen af værdien af både ejendomme og grunde. Vurderingerne fra og med 2020 efter ejendomsvurderingsloven er fastsat inden for et spænd, der afspejler den naturlige usikkerhed.

Vurderingerne kan dermed også afvige fra faktisk konstaterede handelspriser, uden at vurderingerne dermed er »forkerte«. Det er i forarbejderne til ejendomsvurderingsloven, jf. Folketingstidende 2016-17, A, L 211 som fremsat, side 20, skønnet, at et spænd på plus/minus 20 pct. afspejler den naturlige usikkerhed og de afvigelser, der altid vil være forbundet med at fastsætte værdien af en bolig.

Bemærk

Skattestoppet i den tidligere gældende EVSL § 4 a videreføres ikke i ejendomsskatteloven.

Ejere af danske og udenlandske ejendomme bliver omfattet af reglerne om skatterabat, der skal sikre, at ingen boligejere, der har købt deres bolig inden 2024, skal betale højere samlede ejendomsskatter i 2024, end hvis de gældende regler (herunder også ejendomsværdiskattestoppet) var blevet videreført.

Se afsnit C.H.4.5.2 om rabat i ejendomsværdiskat.

Bemærk

Forsigtighedsprincippet har ingen betydning i forhold til værdiansættelse af fast ejendom efter værdiansættelsescirkulæret. Forsigtighedsprincippet vedrører alene beskatningsgrundlaget for ejendommen i forhold til de løbende ejendomsskatter.

Ifølge værdiansættelsescirkulæret kan en ejendom overdrages til +/- 20 pct. af ejendomsværdien fastsat i de nye ejendomsvurderinger ved beregningen af bo- eller gaveafgiften, medmindre der foreligger særlige omstændigheder. I værdiansættelsescirkulæret tages der - ligesom ved betaling af ejendomsværdiskatten - højde for den skønsusikkerhed, der altid vil være ved en vurdering, ved også her at give et nedslag for skønsusikkerheden. I begge tilfælde er skønsusikkerheden fastsat til 20 pct. Se svar på spørgsmål nr. 167 af 28. marts 2023 (alm. del - 2022-23, 2. samling) til skatteudvalget.

For mere om værdiansættelsescirkulæret se C.E.9.2.1 Dødsboets værdiansættelser.

Undtagelse - ændring af ejendommen - omvurdering

For ejendomme omfattet af ESL § 3, stk. 1, hvor der er foretaget ændringer og dermed en omvurdering efter EVL § 6, stk. 1, og hvor der ikke er en ejendomsvurdering i året før indkomståret, der tager højde for ændringerne, vil ejendomsværdiskatten ikke beregnes af ejendomsvurderingen i året før indkomståret, men i stedet af ejendomsvurderingen i det indeværende indkomstår.

ESL § 13, stk. 3, er således en undtagelse ESL § 13, stk. 2 om, at beskatningsgrundlaget for ejendomsværdiskatten udgør 80 pct. af den ejendomsværdi, der er ansat for den pågældende ejendom for det forudgående indkomstår.

Er ejendommen blevet omvurderet vil beskatningsgrundlaget være omvurderingen og ikke den almindelig/endelige vurdering fra det forudgående år. Foretages der omvurdering, vil omvurderingen blive foretaget efter prisforholdene pr. seneste almindelige vurdering. Se ESL § 13, stk. 3.

Efter EVL § 6, stk. 1, foretages der omvurdering pr. 1. januar i året efter en almindelig vurdering af følgende ejendomme:

1) Nyopståede ejendomme.

2) Ejendomme, hvis grundareal er ændret med mindst 25 m².

3) Ejerlejligheder, hvis fordelingstal er ændret.

4) Ejendomme, på hvilke nybyggeri er opført.

5) Ejendomme, på hvilke der er foretaget nedrivning eller om- eller tilbygning i henhold til byggetilladelse.

6) Ejendomme, hvis anvendelse er ændret, når dette er af væsentlig betydning for vurderingen.

7) Ejendomme, hvis ejendomsværdi eller grundværdi er ændret som følge af ændrede anvendelses- eller udnyttelsesmuligheder.

8) Ejendomme, på hvilke væsentlig, ikke hidtil kendt forurening dokumenteres, eller hvor afhjælpning af væsentlig forurening konstateres.

9) Ejendomme, som har lidt væsentlig skade på grund af brand, storm, oversvømmelse eller anden pludseligt opstået hændelse.

10) Ejendomme, hvor en samlet vurdering, efter EVL § 2, stk. 3, ændres eller ophører.

11) Ejendomme, hvor fordeling eller ansættelse efter §§ 35, 36 eller 37 skal foretages, eller hvor fordeling eller ansættelse efter §§ 35, 36 eller 37 skal ændres på grund af en ændring i de arealmæssige fordelinger, der har dannet grundlag for den fordeling eller ansættelse, der skal ændres.

12) Ejendomme, hvor byggemodning er færdiggjort.

Eksempel

I 2024 betales der ejendomsværdiskat af 2022-vurderingen for ejerboliger, der vurderes i lige år.  Hvis ejendommen er blevet ændret væsentligt efter 1. januar 2022, så ejendommen skal omvurderes pr. 1. januar 2023, vil beskatningsgrundlaget for ejendomsværdiskatten i indkomståret 2023 og 2024 være den omvurdering, der foretages pr. 1. januar 2023. I 2025 vil beskatningsgrundlaget herefter være den almindelige/endelige 2024-vurdering.

Som udgangspunkt vurderes ejerboliger i lige år. Der er dog også ejendomme som er ejendomsværdiskattepligtige, der vurderes i ulige år. Se EVL § 5 og afsnit H.A.3.1.1 Almindelig vurdering og vurderingstermin. 

For ejendomme, der vurderes i ulige år, vil beskatningsgrundlaget i 2024 og 2025 være den almindelige/endelige 2023-vurdering efter hovedreglen. Hvis ejendommen derimod ændres væsentligt efter 1. januar 2023, så ejendommen skal omvurderes pr. 1. januar 2024, vil beskatningsgrundlaget i 2024 og 2025 være omvurderingen foretaget pr. 1. januar 2024 og ikke den almindelige 2023-vurdering.

Hvis omvurderingen ikke er afsendt til ejeren af ejendommen, inden tidspunktet hvor den skal anvendes som beskatningsgrundlag, beregnes ejendomsværdiskatten på et foreløbigt grundlag for eksisterende ejendomme. Se ESL § 31, stk. 3. Når det endelige beskatningsgrundlag foreligger afløser det herefter det foreløbige beskatningsgrundlag efter stk. 3, og ejendomsværdiskatten opgøres endeligt efter ESL § 31, stk. 4. En evt. difference opkræves eller udbetales herefter.  

Særligt om de foreløbige vurderinger i 2022

I 2024 betales ejendomsværdiskat af en foreløbig 2022-vurdering, da den almindelige/endelige 2022-vurdering ikke er blevet udsendt endnu. Læs mere om de foreløbige vurderinger i afsnit H.A.3.3 og om beskatning og efterregulering som følge af de foreløbige vurderinger for 2022 og 2023 i afsnit C.H.4.7.4. Bemærk, at hvis en ejendom er nyopstået pr. 1. januar 2023 eller der pr. 1. januar 2023 er opført nybyggeri på en ejendom, får ejendommen en ny foreløbig vurdering pr. 1. januar 2023, men efter prisforholdene i 2022. Denne nye foreløbige vurdering anvendes som beskatningsgrundlag i 2024.

►Særligt om videreførte vurderinger 

Vurderinger af ejerboliger, der pr. 1. januar 2024 vurderes i lige år, foretages i 2024 og 2025 efter de særlige reglerne i EVL § 87 b, stk. 2-6. Det følger af EVL § 87 b, stk. 1. Vurderinger af visse ejerboliger og andre ejendomme, der pr. 1. januar 2025 skal vurderes i ulige år, foretages i 2025 og 2026 efter de særlige regler i EVL § 88 a, stk. 2-6. Det følger af EVL § 88 a, stk. 1.

Se herom afsnit H.A.3.4, hvor de særlige regler for forenkling af vurderingerne for 2024-2025 for ejerboliger, og 2025-2026 for andre ejendomme, er beskrevet.◄

Særligt om nybyggeri

Hvis en ejendom, hvorpå der foretages nybyggeri, ikke anses som færdigbygget ved ejendomsvurderingen i indkomståret, efter reglen i EVL § 52, betales der ikke ejendomsværdiskat for indkomståret.

Det fremgår af EVL § 52, stk. 1, at hvis der er meddelt byggetilladelse til opførelse af:

• en ejerbolig,
• en bolig beliggende på en landbrugsejendom eller skovejendom (omfattet af EVL § 30, stk. 1, 1. pkt.),
• en bolig beliggende på en erhvervsejendom (omfattet af EVL § 35), eller
• en bolig beliggende sammen med en vindmølleparcel (omfattet af § 37, stk. 1),

anses ejendommen for færdigbygget og beboelig 1 år efter det tidspunkt, hvor byggetilladelsen er givet, medmindre andet dokumenteres, eller ejendommen er anset for færdigbygget og beboelig ved en tidligere vurdering.

Det fremgår også af EVL § 52, stk. 2, at er der meddelt byggetilladelse til om- eller tilbygning, anses arbejdet for afsluttet senest 1 år efter det tidspunkt, hvor byggetilladelsen er givet, medmindre andet dokumenteres, eller om- eller tilbygningen er medtaget ved en tidligere vurdering.

Ud over de ejendomme, der er nævnt i EVL §§ 30, 35 og 37, er alle ejerboliger omfattet af EVL § 52.

EVL § 52 indebærer, at nybyggeri automatisk anses for færdigbygget og beboeligt 1 år efter, at byggetilladelsen er givet, og at om- eller tilbygning automatisk anses for afsluttet 1 år efter, at byggetilladelsen er givet. Dette gælder, medmindre ejeren dokumenterer andet over for Skatteforvaltningen, herunder at byggeriet eller om- eller tilbygningen faktisk ikke er henholdsvis færdigbygget og beboelig eller afsluttet.

Eksempel - nybyggeri

Hvis et nybyggeri efter EVL § 52 anses som færdigbygget fx den 1. juli i indkomståret 2027, vil der ikke skulle betales ejendomsværdiskat for indkomståret 2027, men først fra indkomståret 2028. 

Ejendomsværdiskatten opgøres som 80 pct. af ejendomsværdien efter den almindelige vurdering i 2028 som beskatningsgrundlag efter ESL § 13, stk. 3, hvis ejendommen vurderes i lige år.

Vurderes ejendommen i ulige år, vil ejendomsværdiskatten i 2028 blive opgjort efter den omvurdering, der vil skulle foretages pr. 1. januar 2028.

Hvis vurderingen eller omvurderingen af ejendommen er en af de sidst udsendte af vurderingsmyndigheden, vil vurderingen potentielt først komme i andet halvår af 2028. Det vil hermed først fra dette tidspunkt være muligt at beregne ejendomsværdiskat for ejendommen.

Derfor fastsættes der i situationer, hvor der ikke eksisterer et tidligere beskatningsgrundlag, et foreløbigt beskatningsgrundlag efter ESL § 13, stk. 5. Det foreløbige beskatningsgrundlag kan anvendes frem til tidspunktet for udsendelse af den nye vurdering eller omvurdering. Det foreløbige beskatningsgrundlag kan frit ændres af ejeren. Se nærmere nedenfor. 

For eksisterende ejendomme sikrer ESL § 31, stk. 3, et beskatningsgrundlag frem til tidspunktet for udsendelse af den nye vurdering. 

Foreløbige beskatningsgrundlag

For boligdelen på landbrugs- og skovejendomme og på ejerboliger efter EVL § 3, stk. 1, nr. 1, foretages en foreløbig opgørelse af ejendomsværdiskatten for indkomståret på grundlag af den senest ansatte ejendomsvurdering, når ejendomsvurderingen for det forudgående indkomståret endnu ikke er afsendt til ejeren. Se ESL § 31, stk. 3.

Når det endelige beskatningsgrundlag for ejendomsværdiskatten foreligger, vil det afløse det foreløbige beskatningsgrundlag fastsat efter ESL § 31, stk. 3, eller § 13, stk. 5, og ejendomsværdiskatten kan herefter opgøres endeligt efter ESL § 13.

Bemærk

Efterreguleringen af de foreløbige beskatningsgrundlag beskrevet ovenfor vedrører ikke muligheden for at efteropkræve ejendomsværdiskat af de foreløbige vurderinger efter EVL §§ 89 b eller 89 c, som er beskatningsgrundlag i 2024 og 2025 frem til den endelige 2022-vurdering foreligger. Efterreguleringen af ejendomsværdiskatten på baggrund af de foreløbige vurderinger efter førnævnte bestemmelser foretages efter ESL § 82.

Se afsnit C.H.4.7 om opkrævning og efterregulering af ejendomsskatter.

Ejendomme med nybyggeri

For ejendomme, hvor der er sket nybyggeri, efter EVL § 6, stk. 1, nr. 4, ansætter Skatteforvaltningen et foreløbigt beskatningsgrundlag for indkomståret til brug for opkrævningen af ejendomsværdiskat frem til tidspunktet for udsendelse af den første almindelige vurdering eller omvurdering efter EVL §§ 5 eller 6 efter ændringen. Se ESL § 13, stk. 5. 

Det foreløbige beskatningsgrundlag efter ESL § 13, stk. 5, fastsættes med udgangspunkt i forholdene på og prisniveauet for ejendommen pr. 1. januar i det førstkommende vurderingsår efter ændringen. Det foreløbige beskatningsgrundlag er ikke bindende og frit kan ændres af ejendomsejeren.

Efter ejendomsvurderingsloven foretages der omvurdering pr. 1. januar i året efter en almindelig vurdering af ejendomme, på hvilke nybyggeri er opført. Denne vurdering bliver beskatningsgrundlag allerede i det pågældende indkomstår. 

For eksisterende ejendomme sikrer ESL § 31, stk. 3, et beskatningsgrundlag frem til tidspunktet for udsendelse af den nye vurdering.

For nybyggede ejendomme vil der dog ikke eksistere sådanne tidligere beskatningsgrundlag, der kan anvendes frem til tidspunktet for udsendelse af den nye vurdering. Sådanne ejendomme kan derfor først få beregnet ejendomsværdiskat, når den nye vurdering er udsendt, og ejerne vil derfor risikere at skulle betale den fulde ejendomsværdiskat for en længere periode på én gang.

Ejeren af en nybygget ejendom pr. 1. november 2024 vil fx være ejendomsværdiskattepligtig i 2025. Hvis vurderingen af ejendommen er en af de sidst udsendte af vurderingsmyndigheden, vil vurderingen potentielt først komme i andet halvår af 2025. Det vil hermed først fra dette tidspunkt være muligt at beregne ejendomsværdiskat for ejendommen.

For at sikre ejere af ejendomme, der nybygges en mulighed for at betale ejendomsværdiskatten på forkant, indebærer ESL § 13, stk. 5, at Skatteforvaltningen vil skulle fastsætte foreløbige værdier, når det er muligt, som vil kunne danne grundlag for en forskudsopkrævning af ejendomsværdiskat frem til det tidspunkt, hvor den nye vurdering udsendes.

Ved udsendelsen af den nye ejendomsvurdering efterreguleres det foreløbige beskatningsgrundlag fastsat for opkrævningen af ejendomsværdiskat efter ESL § 31, stk. 4.

De foreløbige værdier skal fastsættes ud fra forholdene på og prisniveauet for ejendommen pr. 1. januar i vurderingsåret efter ændringen. Til fastsættelsen af de foreløbige værdier tages der udgangspunkt i de data, Skatteforvaltningen er i besiddelse af på tidspunktet for værdifastsættelsen.

Det vil af den grund tidligst være muligt for Skatteforvaltningen at fastsætte de foreløbige beskatningsværdier, når Skatteforvaltningen er færdig med at bearbejde de data, der indhentes den 1. januar i vurderingsåret.

Det kan derfor heller ikke udelukkes, at der vil være nye ejendomme, der først får et foreløbigt beskatningsgrundlag sidst i det pågældende indkomstår.

Når det foreløbige beskatningsgrundlag fastsættes, vil der ikke blive foretaget en deklaration af oplysningerne om ejendommen, ligesom det ikke vil være muligt at klage over de foreløbige værdier. Et foreløbigt beskatningsgrundlag vil ikke være en afgørelse efter forvaltningsloven. Dog vil det stå ejendomsejeren frit for at ændre den foreløbige værdi og hermed selv bestemme størrelsen på den foreløbige opkrævning af ejendomsværdiskat.

Den foreløbige værdiansættelse skal ses som en hjælp til, at ejendomsejeren kan få en idé om den ejendomsværdiskat, der skal betales.

Bemærk

Muligheden for frit at ændre et foreløbigt ansat beskatningsgrundlag for ejendomsværdiskat efter ESL § 13, stk. 5, giver ikke hjemmel til at ændre en foreløbig ejendomsvurdering efter EVL § 89, b og c.

Satserne

Ejendomsværdiskattesatsen er 5,1 promille af den del af beregningsgrundlaget efter ESL §§ 13 og 14, der ikke overstiger et grundbeløb på 9.200.000 kr. (2024-niveau), og 14 promille af resten. Se ESL § 22, stk. 2

Det betyder, at der først taget højde for forsigtighedsprincippet og derefter fratrækkes grundbeløbet på 9.200.000 kr. Er ejendomsværdiskattegrundlaget efter forsigtighedsprincippet over grundbeløbet, betales der skat med den høje promille af beløbet, der overstiger grundbeløbet.

Grundbeløbet reguleres hvert andet år i forhold til et ejerboligværdiindeks.

Grundbeløbet opgøres pr. ejendom og ikke pr. ejer. Se ESL § 22, stk. 1. For tofamilieshuse, efter ESL § 3, stk. 1, nr. 2, opgøres ejendomsværdiskatten dog pr. boligenhed. Det betyder, at grundbeløbet for tofamilieshuse er 9.200.000 pr. boligenhed.

Når...	Så...
Ejendomsværdiskattegrundslaget er mindre end eller lig med 9.200.000 kr.	er ejendomsværdiskatten 5,1 promille.
ejendomsværdiskattegrundslaget er større end 9.200.000 kr.,	er ejendomsværdiskatten 5,1 promille af 9.200.000 kr. og 14 promille af ejendomsværdien over 9.200.000 kr.

Efter ESL § 15, stk. 1, opgøres ejendomsværdiskatten på helårsniveau. I forhold til ESL § 22, stk.2, indebærer det, at ejendomsværdiskatten skal opgøres for hele ejendommen og på helårsniveau.

Bemærk

ESL § 22, stk. 1, er en videreførelse af EVSL § 5, 2. pkt., med den præcisering, at ejendomsværdiskatten for tofamiliehuse skal opgøres pr. boligenhed.

Eksempel

Eksemplet viser, hvordan ejendomsværdiskatten beregnes efter tidligere gældende regler og efter den gældende ejendomsskattelov for boligejere, der ikke er folkepensionister, i forskellige boligtyper erhvervet efter den 1. juli 1998.

 

Boligtype	Sommerhus Kr.	Ejerlejlighed Kr.	Parcelhus Kr.	Parcelhus Kr.
Ejendomsværdiskat efter tidligere gældende regler i EVSL
Ejendomsværdiskattegrundlag 1)	1.000.000	1.100.000	1.800.000	6.000.000
9,2‰ af ejendomsværdiskattegrundlaget op til 3.040.000 kr.	9.200	10.120	16.560	27.968
30‰ af grundlaget over 3.040.000 kr.	0	0	0	88.800
Ejendomsværdiskat efter tidligere gældende regler 2)	9.200	10.120	16.560	116.768
Ejendomsværdiskat efter gældende regler i ESL
Ejendomsværdi, ny vurdering 3)	2.000.000	2.200.000	3.600.000	12.000.000
Ejendomsværdiskattegrundlag, 80 pct. af ny vurdering	1.600.000	1.760.000	2.880.000	9.600.000
5,1‰ af ejendomsværdiskattegrundlaget op til 9.200.000 kr.	8.160	8.976	14.668	46.920
14‰ af grundlaget over 9.200.000 kr.	0	0	0	5.600
Ejendomsværdiskat efter gældende regler 2)	8.160	8.976	14.688	52.520

1) Ejendomsværdiskattegrundlaget efter tidligere gældende regler udgør det mindste beløb af ejendomsværdien pr. 1. januar 2001 tillagt 5 pct., ejendomsværdien pr. 1. januar 2002 og 80 pct. af ejendomsværdien pr. 1. januar 2022.

2) for ejendomme købt efter 1. juli 1998

3) Det er beregningsteknisk forudsat, at ejendomsværdien efter den nye vurdering pr. 1. januar 2022 udgør godt det dobbelte af det tidligere gældende skattestopslåste ejendomsværdiskattegrundlag.

Regulering af grundbeløbet

Grundbeløbet reguleres hvert andet år i forhold til et ejerboligværdiindeks. Se ESL § 22, stk. 4.

Ejerboligværdiindekset sættes til 100,0 for indkomståret 2024.

Reguleringen foretages ved at forhøje eller nedsætte grundbeløbet med samme procent som den, hvormed ejerboligværdiindekset afviger fra 100,0. Det regulerede beløb afrundes opad til nærmeste kronebeløb, der kan deles med 1.000. Grundbeløbet reguleres første gang for indkomståret 2026.

I indkomståret 2026 vil ejerboligværdiindekset således blive beregnet ud fra udviklingen i ejendomsværdien pr. ejerbolig fra indkomstårene 2022 til 2024. I 2028 beregnes indekset ud fra udviklingen i ejendomsværdien pr. ejerbolig fra indkomstårene 2022 til 2026 etc. Indekset vil blive opgjort med én decimal og beregnes første gang for indkomståret 2026. 

Progressionsgrænsen vil herefter blive fastsat ud fra ejerboligværdiindekset ved, at grundbeløbet forhøjes eller nedsættes med samme procent som den, hvormed ejerboligværdiindekset afviger fra 100,0.

Ejerboligværdiindekset fastsættes hvert andet år som 100,0 ganget med forholdet mellem den gennemsnitlige vurderingsmæssigt ansatte ejendomsværdi pr. 1. januar i det år, der ligger 2 år forud for indkomståret, og den gennemsnitlige vurderingsmæssigt ansatte ejendomsværdi pr. 1. januar 2022. 

Progressionsgrænsen vil således blive reguleret i forhold til udviklingen af ejendomsvurderingerne, så reguleringen af progressionsgrænsen fra indkomståret 2024 til indkomståret 2026 følger ændringen i ejendomsvurderingerne fra indkomståret 2022 til indkomståret 2024. Den herefter regulerede progressionsgrænse for indkomståret 2026 vil være gældende for beregningen af ejendomsværdiskatten for indkomstårene 2026 og 2027. Tilsvarende vil reguleringen af progressionsgrænsen for indkomståret 2028 følge ændringen i ejendomsvurderingerne fra 2022 til 2026, og den herefter regulerede progressionsgrænse vil være gældende for beregningen af ejendomsværdiskatten for indkomstårene 2028 og 2029.

Formålet med reguleringen af progressionsgrænsen er at modvirke en stigning i antallet af ejendomme, hvoraf der skal betales progressiv ejendomsværdiskat. Ved at regulere efter ændringer i ejendomsvurderingerne 2 år før sikres, at det er muligt at beregne reguleringen på baggrund af historisk opgjorte værdier og ikke skøn.

Ejerboligværdiindekset beregnes og offentliggøres af told- og skatteforvaltningen.

Beregning af ejerboligværdindekset vil ikke kunne påklages til anden administrativ myndighed. Boligejere vil således ikke kunne klage over, at en bestemt prisudvikling har fundet sted.

Dette vil ikke berøre boligejeres mulighed for at klage over grundlaget for den ejendomsværdiskat, som anvendelsen af ejerboligværdindekset til brug for opgørelsen af ejendomsværdiskatten fører til.

Eksempel på beregning af progressionsgrænsen

Regulering af progressionsgrænsen
	Gennemsnit ejendomsværdi for ejerboliger pr. 1. januar*	Ejendomsværdiindeks	Ejendomsværdiindeks	Progressions- grænse	Progressions- grænse	Progressions- grænse
		Uafrundet	afrundet	grundbeløb (2024-niveau)	årets niveau, uafrundet	årets niveau, afrundet
	Kr.	Indeks	Indeks	Kr.	Kr.	Kr.
2022	2.105.300	-	-	-	-	-
2024	2.221.700	100	100	9.200.000	9.200.000	9.200.000
2026	2.196.400	105,529	105,5	9.200.000	9.706.000	9.706.000
2028	-	104,327	104,3	9.200.000	9.595.600	9.596.000
* Konstrueret eksempel

Ejendomsværdiindekset er fastsat til 100,0 for indkomståret 2024. For indkomståret 2026 fastsættes indekset som 100,0 gange med forholdet mellem den gennemsnitlige ejendomsværdi for ejerboliger pr. 1. januar 2024 og pr. 1. januar 2022, dvs. 100,0*(2.221.700/2.105.300), hvilket giver et indeks på 105,529 før afrunding og 105,5 efter afrunding til én decimal.

Progressionsgrænsen for indkomståret 2026 beregnes som grundbeløbet ganget med indekset og divideret med 100, dvs. 9.200.000*105,5/100, hvilket giver 9.706.000 kr. Det herefter regulerede beløb rundes opad til nærmeste kronebeløb, der kan deles med 1.000, hvorved progressionsgrænsen for indkomståret 2026 bliver 9.706.000 kr.

For indkomståret 2028 fastsættes indekset som 100,0 gange med forholdet mellem den gennemsnitlige ejendomsværdi for ejerboliger pr. 1. januar 2026 og pr. 1. januar 2022, dvs. 100,0*(2.196.400/2.105.300), hvilket giver et indeks på 104,327 før afrunding og 104,3 efter afrunding til én decimal. 

Progressionsgrænsen for indkomståret 2028 beregnes som grundbeløbet ganget med indekset og divideret med 100, dvs. 9.200.000*104,3/100, hvilket giver 9.595.600 kr. Det herefter regulerede beløb rundes opad til nærmeste kronebeløb, der kan deles med 1.000, hvorved progressionsgrænsen for indkomståret 2028 bliver 9.596.000 kr.

Nedslag

For ejere, der senest den 1. juli 1998 har erhvervet ret til deres ejendom, gælder to overgangsordninger, der giver nedslag i ejendomsværdiskatten.

Afgørende for, om en køber har erhvervet ret til ejendommen den 1. juli 1998, er, at både køber og sælger har underskrevet en købsaftale senest denne dato. For ejere, der ejer en byggegrund, gælder, at de er omfattet af overgangsordningerne, hvis de har indgået en bindende aftale med fx en entreprenør eller lignende om at opføre en bolig på grunden senest den 1. juli 1998. Se TfS 1998, 579 SKM. 

For det første får alle ejere, der har erhvervet ejendommen senest 1. juli 1998 en nedsættelse i den beregnede ejendomsværdiskat på et beløb, der svarer til 1,0 promille af beregningsgrundlaget efter ESL §§ 13 og 14. Det betyder, at ejerne skal betale 4,1 promille i ejendomsværdiskat af den del af ejendomsværdien, der ikke overstiger 9.200.000kr., og 13,0 promille af resten. Se ESL § 23, stk. 1.

Når...	Så...
ejendomsværdiskattegrundlaget er mindre end eller lig med 9.200.000 kr.,	er ejendomsværdiskatten 4,1 promille.
ejendomsværdiskattegrundlaget er større end 9.200.000 kr.,	er ejendomsværdiskatten 4,1 promille af 9.200.000 kr. og 13 promille af ejendomsværdiskattegrundslaget over 9.200.000 kr.

For det andet får ejerne af visse ejendomme et yderligere nedslag i den beregnede ejendomsværdiskat. Se ESL § 24. Det drejer sig om ejerne af ejendomme, som er nævnt i ESL § 3, stk. 1, nr. 1, 3-5, 9 og 10, og stk. 2, nemlig:

• Enfamiliehuse
• Sommerhuse
• Boliger på landbrugsejendomme, hvor der ansættes en særskilt ejendomsværdi og en særskilt grundværdi efter EVL § 30, stk. 1
• Boliger på skovbrugsejendomme hvor der ansættes en særskilt ejendomsværdi og en særskilt grundværdi efter EVL § 30, stk. 1
• Ejendomme der anvendes til både bolig og erhverv, som indeholder en eller to selvstændige boligenheder, hvor der ansættes en ejendomsværdi for boligdelen efter EVL § 35, stk. 1
• Landejendomme over 5.000 m² beliggende helt eller delvist i landzone, hvor der foretages en fordeling efter EVL § 36
• Ejendomme samnoteret med en vindmølleparcel, hvor der foretages en fordeling efter EVL § 37, stk. 1.Ejendomme nævnt i ESL § 3 nr. 1-5, 9 og 10, og som er beliggende i udlandet, på Færøerne eller i Grønland.

Herudover er også ejerboliger med to selvstændige boligenheder omfattet af nedslaget efter specielle regler.

Nedslag i ejendomsværdiskatten efter ESL § 23 gives for alle ejendomme, der er erhvervet senest den 1. juli 1998, mens nedslaget efter ESL § 24 kun gives for ovenstående ejendomme. Nedslaget beregnes af den samlede ejendomsværdi. Nedslaget er 2,1 promille af beskatningsgrundlaget efter ESL §§ 13 og 14, dog maksimalt 1.200 kr. pr. selvstændig lejlighed.

For danske ejendomme vil nedsættelsen skulle ske i forhold til 80 pct. af ejendomsværdien. Det samme vil gælde for udenlandske ejendomme, medmindre der ikke findes en udenlandsk ejendomsvurdering, der kan sidestilles med en dansk ejendomsvurdering. I sådanne situationer beregnes nedslaget som 2,1 promille af beskatningsgrundlaget efter ESL § 14, stk. 2.

Består en ejendom, af et enfamiliehus og et sommerhus, som er vurderet som en ejendom med en selvstændig lejlighed, kan der fortsat kun godkendes ét nedslag, da der ved vedtagelsen af ejendomsskatteloven ikke er tilsigtet nogen ændringer i forhold til den tidligere gældende EVSL § 7. Se SKM2002.387.LSR. 

Hvis en ejendom, som er anskaffet før den 1. juli 1998, er brændt og genopført, har ejeren stadig ret til nedslag efter ESL § 23 og § 24. Nedslaget vil dog kun kunne opretholdes, når ejendommen genopføres efter at være ødelagt ved en uforudsigelig skade. Det gælder fx ejendomme, som er genopført efter Seest-fyrværkerikatastrofen. 

Særligt om beregningen af nedslaget for tofamilieshuse

Har den skattepligtige senest den 1. juli 1998 erhvervet en ejendom omfattet af ESL § 3, stk. 1, nr. 2, nedsættes den beregnede ejendomsværdiskat ud over nedslaget i ESL § 23 med et beløb svarende til 2,1 promille af beskatningsgrundlaget efter § 13, stk. 2, og § 14, stk. 1 og 2, for hele ejendommen, dog maksimalt 1200 kr. pr selvstændig boligenhed.

Reglen gælder for tofamiliehuse, hvor der efter EVL § 35, stk. 2, er foretaget fordeling af ejendomsværdien.

Nedsættelsen for tofamiliehuse vil derfor ske i forhold til beskatningsgrundlaget efter ESL § 13, stk. 2, og § 14, stk. 1 og 2, for hele ejendommen.

Beskatningsgrundlaget for danske ejendomme er således 80 pct. af ejendomsværdien for hele ejendommen. Beskatningsgrundlaget for udenlandske ejendomme vil også være 80 pct. af ejendomsværdien, medmindre der ikke findes en udenlandsk ejendomsvurdering, der kan sidestilles med en dansk ejendomsvurdering. Hvis det er tilfældet, vil ESL § 14, stk. 2, finde anvendelse.

At nedsættelsen skal ske for hele ejendommen, vil betyde, at nedsættelsen beregnes med udgangspunkt i 80 pct. af ejendomsværdien for hele tofamilieshuset og hermed 80 pct. af ejendomsværdien for begge boligenheder og ikke blot for den ene boligenhed.

Bemærk

Reglerne i ESL § 23 og 24 er videreførelse af den overgangsordning, der indebærer en nedsættelse af ejendomsværdiskatten for ejendomme, der er erhvervet senest den 1. juli 1998. De videreførte regler svarer til den tidligere gældende EVSL § 6 og 7.

Reglerne er en overgangsordning som fortsat skal anvendes i en årrække.

Eksempel

Eksemplet viser, hvordan ejendomsværdiskatten beregnes efter tidligere gældende regler og efter gældende regler i ejendomsskatteloven for boligejere, der ikke er folkepensionister, i forskellige boligtyper erhvervet den 1. juli 1998 eller før, som både vedrører ESL §§ 23 og 24.

Eksempler på ejendomsværdiskat efter de tidligere regler i ejendomsværdiskatteloven og efter gældende regler i ejendomsskatteloven for ejere under folkepensionsalderen, der har erhvervet ejendommen den 1. juli 1998 eller før
Boligtype	Sommerhus	Ejerlejlighed	Parcelhus	Parcelhus
	Kr.	Kr.	Kr.	Kr.
Ejendomsværdiskat efter tidligere regler
Ejendomsværdiskattegrundlag, tidligere regler1)	1.000.000	1.100.000	1.800.000	6.000.000
9,2‰ af ejendomsværdiskattegrundlaget op til 3.040.000 kr.	9.200	10.120	16.560	27.968
30‰ af grundlaget over 3.040.000 kr.	0	0	0	88.800
Nedslag på 1,8‰ af ejendomsværdiskattegrundlaget	-1.800	-1.980	-3.240	-10.800
Nedslag på 3,7‰, maks. 1.200 kr. for parcelhuse og sommerhuse	-1.200	0	-1.200	-1.200
Ejendomsværdiskat efter tidligere regler2)	6.200	8.140	12.120	104.768
Ejendomsværdiskat efter gældende regler i ejendomsskatteloven
Ejendomsværdi, ny vurdering3)	2.000.000	2.200.000	3.600.000	12.000.000
Ejendomsværdiskattegrundlag, 80 pct. af ny vurdering	1.600.000	1.760.000	2.880.000	9.600.000
5,1‰ af ejendomsværdiskattegrundlaget op til 9.200.000 kr.	8.160	8.976	14.688	46.920
14‰ af grundlaget over 9.200.000 kr.	0	0	0	5.600
Nedslag på 1,0‰ af ejendomsværdiskattegrundlaget	-1.600	-1.760	-2.880	-9.600
Nedslag på 2,1‰, maks 1.200 kr. for parcelhuse og sommerhuse	-1.200	0	-1.200	-1.200
Ejendomsværdiskat efter ejedomsskatteloven 2)	5.360	7.216	10.608	41.720
1) Ejendomsværdiskattegrundlaget udgør det mindste beløb af ejendomsværdien pr. 1. januar 2001 tillagt 5 pct., ejendomsværdien pr. 1. januar 2002 og 80 pct. af ejendomsværdien pr. 1. januar 2022. 2) For ejendomme købt 1. juli 1998 eller før 3) Det er beregningsteknisk forudsat, at ejendomsværdien efter den nye vurdering pr. 1. januar 2022 udgør godt det dobbelte af det gældende skattestopslåste ejendomsværdiskattegrundlag.

Ejendomme, som ikke kan give nedslag

Ejere af ejerlejligheder er ikke omfattet af det yderligere nedslag på 2,1 promille af ejendomsværdien, dog maksimalt 1.200 kr. Se ESL § 24, stk. 2.

Ejere af fredede ejendomme, der kan få fradrag efter LL § 15 K, er heller ikke omfattet.

Bortfald af nedslag ved ejerskifte

Begge typer af nedslag efter ESL § 23 og § 24 bortfalder ved senere ejerskifte.

Ejerskifte mellem ægtefæller medfører ikke, at nedslagene bortfalder. Det gælder både ved ejerskifte, mens ægtefællerne er gift, og ved skilsmisse. Det vil sige, at selv om den ægtefælle, der overtager ejendommen, ikke stod som ejer af ejendommen den 1. juli 1998, får han eller hun nedsat ejendomsværdiskatten efter ESL §§ 23 og 24.

Var begge ægtefæller ejere af ejendommen den 1. juli 1998, vil den ægtefælle, der i forbindelse med skilsmisse overtager hele ejendommen, også få fuldt nedslag på grundlag af hele beskatningsgrundlaget.

En længstlevende ægtefælle, der bliver boende i eller fortsat har rådighed over  en ejendom, der har tilhørt den afdøde ægtefælle, kan succedere i nedslagene, også selv om ægtefællen ikke selv var ejer den 1. juli 1998. Det vil sige, at selv om den ægtefælle, der overtager ejendommen, ikke stod som ejer af ejendommen den 1. juli 1998, får han eller hun nedsat ejendomsværdiskatten efter ESL §§ 23 og 24. Nedslaget bevares for både helårshuse og sommerhuse.

Der kan også succederes i nedslagene ved ægtefællens død, selvom ægtefællerne var separerede inden dødsfaldet. Selv om den længstlevende ægtefælle indgår nyt ægteskab, ophører retten til at succedere i nedslagene ikke.

Nedslag efter ESL §§ 23 og 24 bortfalder heller ikke ved ejerskifte mellem medejere, som har erhvervet en del af ejendommen den 1. juli 1998 eller før.

Forudsætningen for, at en medejer kan opnå nedslag, er, at den pågældende senest den 1. juli 1998 havde erhvervet en del af ejendommen og dermed fik nedslag. Ved erhvervelse af en yderligere del af ejendommen eller den resterende del af ejendommen den 2. juli 1998 eller senere sker der en forøgelse af beskatningsgrundlaget for nedslaget.

I andre ejerskiftesituationer vil nedslaget bortfalde.

Bemærk

ESL §§ 23 og 24 viderefører bestemmelserne i EVSL §§ 6 og  7.

Nedslag, der er bortfaldet efter EVSL § 6 og § 7 senest den 31. december 2023, vil dermed også blive anset som bortfaldet efter ejendomsskatteloven.

Nedslag, som en ægtefælle eller en medejer efter EVSL §§ 6 og 7 har opnået senest den 31. december 2023, samt nedslag, der er givet til en længstlevende ægtefælle senest den 31. december 2023, vil med ejendomsskatteloven blive videreført efter den nævnte dato og bortfalder først ved et senere ejerskifte.

Nedslag for folkepensionister

Udgangspunktet er, at alle betaler ejendomsværdiskat på samme vilkår, eventuelt med nedslag. Dog er der et særligt nedslag for folkepensionister. Se ESL § 25.

Hvis en ejer eller dennes samlevende ægtefælle inden udgangen af indkomståret har nået folkepensionsalderen efter § 1 a i lov om social pension, nedsættes  den beregnede ejendomsværdiskat med 6.000 kr. pr. boligenhed for helårshuse og 2.000 kr. for sommerhuse. Nedslaget på 6.000 kr. gælder også sommerhuse, der med tilladelse anvendes som helårsbolig. Ejendomsværdiskatten kan dog aldrig blive negativ.

Bemærk

Nedslaget var i den tidligere gældende EVSL § 8 afhængigt af beskatningsgrundlaget dog således, at der maksimalt kunne opnås et nedslag på 6.000 kr. Nedslaget efter ejendomsskatteloven er derimod et fast nedslag på henholdsvis 6.000 k. for helårsboliger og 2.000 kr. for fritidsboliger.

Nedslaget er uafhængig af om de pågældende er hjemmehørende her i landet eller ej. 

For personer, der ikke er fuldt skattepligtige til Danmark, eller som efter en dobbeltbeskatningsoverenskomst anses for hjemmehørende i udlandet, på Færøerne eller i Grønland, er nedslaget betinget af, at personen meddeler Skattestyrelsen de oplysninger om egne og samlevende ægtefælles indkomstforhold. For samlevende ægtefæller skal der meddeles oplysninger om den samlede årlige indkomst for ægtefællerne.

Beskatningsgrundlaget opgøres efter de danske skatteregler, herunder reglerne i personskatteloven om personlig indkomst, kapitalindkomst, aktieindkomst m.v. Ved beregningen af nedslaget vil samtlige af den pågældendes danske såvel som udenlandske indkomster skulle medtages. Indkomsterne skal opgøres, som om alle indkomster havde været danske. Herved sikres den nødvendige ligestilling mellem danske og udenlandske ejere af fast ejendom i Danmark.

Det er desuden en betingelse for at få nedslaget, at det er muligt for Skatteforvaltningen at verificere oplysningerne om indkomsten gennem administrativt samarbejde med andre landes skattemyndigheder. Det kan være via EU's direktiv om administrativt samarbejde på beskatningsområdet, bestemmelser om udveksling af oplysninger i en dobbeltbeskatningsoverenskomst, en anden international overenskomst eller konvention eller en administrativt indgået aftale om bistand i skattesager.

Nedslaget gives fortsat til en længstlevende ægtefælle, der ikke opfylder betingelserne for nedsættelse, hvis denne efter ægtefællens død eller flytning på plejehjem bevarer rådigheden over en ejendom, som har tilhørt en af ægtefællerne. Det er en betingelse, at ægtefællerne ikke var separerede ved dødsfaldet eller flytningen. Den længstlevende ægtefælle overtager således nedslaget, selvom pågældende ikke har nået folkepensionsalderen.

Hvis den længstlevende ægtefælle indgår nyt ægteskab, ophører retten til at indtræde i nedslaget med virkning fra og med det indkomstår, hvori ægteskabet indgås. Efter den tidligere gældende § 8 i ejendomsværdiskatteloven ville retten til at indtræde i nedslaget først ændres det efterfølgende indkomstår. Ejendomsskatteloven ændrer sussessionsmuligheden på dette punkt.  

Eksempel

Eksemplet viser, hvordan ejendomsværdiskatten beregnes efter tidligere gældende regler og efter gældende regler i ejendomsskatteloven for boligejere, der er folkepensionister i forskellige boligtyper erhvervet den 1. juli 1998 eller før. Det bemærkes, at pensionistnedslaget beregnes på samme måde for folkepensionister, der har erhvervet boligen efter den 1. juli 1998.

 

Eksempler på ejendomsværdiskat efter den tidligere gældende ejendomsværdiskattelov og gældende regler i ejendomsskatteloven for ejere der er folkepensionister, der har erhvervet ejendommen den 1. juli 1998 eller før
Boligtype	Sommerhus	Ejerlejlighed	Parcelhus	Parcelhus
	Kr.	Kr.	Kr.	Kr.
Ejendomsværdiskat efter tidligere gældende  regler
Ejendomsværdiskattegrundlag, gældende regler1)	1.000.000	1.100.000	1.800.000	6.000.000
9,2‰ af ejendomsværdiskattegrundlaget op til 3.040.000 kr.	9.200	10.120	16.560	27.968
30‰ af grundlaget over 3.040.000 kr.	0	0	0	88.800
Nedslag på 1,8‰ af ejendomsværdiskattegrundlaget	-1.800	-1.980	-3.240	-10.800
Nedslag på 3,7‰, maks. 1.200 kr. for parcelhuse og sommerhuse	-1.200	0	-1.200	-1.200
Nedslag for folkepensionister på 3,7‰, maks. 6.000 kr. for helårsboliger og maks. 2.000 kr. for sommerhuse2)	-2.000	-4.070	-6.000	-6.000
Ejendomsværdiskat efter tidligere regler 3)	4.200	4.070	6.120	98.768
Ejendomsværdiskat efter gældende regler
Ejendomsværdi, ny vurdering4)	2.000.000	2.200.000	3.600.000	12.000.000
Ejendomsværdiskattegrundlag, 80 pct. af ny vurdering	1.600.000	1.760.000	2.880.000	9.600.000
5,1‰ af ejendomsværdiskattegrundlaget op til 9.200.000 kr.	8.160	8.976	14.688	46.920
14‰ af grundlaget over 9.200.000 kr.	0	0	0	5.600
Nedslag på 1,0‰ af ejendomsværdiskattegrundlaget	-1.600	-1.760	-2.880	-9.600
Nedslag på 2,1‰, maks 1.200 kr. for parcelhuse og sommerhuse	-1.200	0	-1.200	-1.200
Nedslag for folkepensionister på 6.000 kr. for helårsboliger og 2.000 kr. for sommerhuse2)	-2.000	-6.000	-6.000	-6.000
Ejendomsværdiskat for folkepensionister efter gældende regler 3)	3.360	1.216	4.608	35.720
1) Ejendomsværdiskattegrundlaget udgør det mindste beløb af ejendomsværdien pr. 1. januar 2001 tillagt 5 pct., ejendomsværdien pr. 1. januar 2002 og 80 pct. af ejendomsværdien pr. 1. januar 2022. 2) Nedslaget er før eventuel indkomstgraduering. 3) for ejendomme købt 1. juli 1998 eller før 4) Det er beregningsteknisk forudsat, at ejendomsværdien efter den nye vurdering pr. 1. januar 2022 udgør godt det dobbelte af det gældende skattestopslåste ejendomsværdiskattegrundlag.

Bemærk

Skattepligtige med forskudt indkomstår kan få pensionistnedslag, hvis aldersbetingelsen for nedslaget er opfyldt inden udløbet af det kalenderår, som det forskudte indkomstår træder i stedet for. Se SKM2007.164.LSR.

Nedslaget for folkepensionister er afhængigt af indkomsten.

En ejer, der inden udgangen af indkomståret har nået folkepensionsalderen, får som ovenfor nævnt et nedslag i den beregnede ejendomsværdiskat på 6.000 kr. for helårshuse og 2.000 kr. for sommerhuse. Se ESL § 25. 

Nedslaget reduceres, hvis ejeren har en indkomst over en vis størrelse. Indkomsten opgøres som summen af:

•  Ejerens personlige indkomst, opgjort efter PSL § 3
• Positiv nettokapitalindkomst efter PSL § 4
• Positiv aktieindkomst, bortset fra udbytteindkomst op til 5.000 kr., hvori der er indeholdt endelig udbytteskat. Der er tale om et bundfradrag.
• Afgiftsberigtiget aktieløn, hvor købe- og tegningsretter tildelt før den 1. juli 2003 udnyttes eller afstås i indkomståret 2007 eller senere, jf. overgangsreglen i § 17, stk. 2, i lov nr. 394 af 28. maj 2003 som ændret ved § 27 i lov nr. 515 af 7. juni 2006.

Nedslaget reduceres med 5 pct. af den del af den opgjorte indkomst, der for en ugift person overstiger et grundbeløb på 220.200 kr. for 2024 (212.700 kr. for 2023).

For ægtefæller, der er gift og samlevende ved indkomstårets udgang opgøres indkomsten som summen af ægtefællernes samlede:

• personlige indkomst, opgjort efter PSL § 3
•  positive nettokapitalindkomst efter PSL § 4
• positive aktieindkomst, bortset fra udbytteindkomst op til 10.000 kr., hvori der er indeholdt endelig udbytteskat. Der er tale om et bundfradrag
• afgiftsberigtigede aktieløn, hvor købe- og tegningsretter tildelt før den 1. juli 2003 udnyttes eller afstås i indkomståret 2007 eller senere, jf. overgangsreglen i § 17, stk. 2, i lov nr. 394 af 28. maj 2003 som ændret ved § 27 i lov nr. 515 af 7. juni 2006.

Nedslaget reduceres med 5 pct. af den del af den opgjorte indkomst, der overstiger et grundbeløb på 338.800 kr. for 2024 (327.200 kr. for 2023).

Grundbeløbene reguleres årligt efter PSL § 20.

Oplysningspligt

Skatteforvaltningen modtager som udgangspunkt automatisk indkomstoplysninger fra tredjeparter. Det vil være pensionisten, der via Skatteforvaltningens til enhver tid gældende digitale selvbetjeningsplatform kan supplere de oplyste indkomster, der indgår i beregningen af indkomstgradueringen af pensionistnedslaget, inden for de oplysningsfrister, der er fastsat i skattekontrollovens §§ 10 og 11. Disse frister udløber den 1. maj og den 1. juli i året efter indkomstårets udløb. Det indebærer, at Skatteforvaltningen først efter udløbet af oplysningsfristerne kan foretage en endelig opgørelse af ejendomsværdiskatten. 

Eksempel

Eksempel på indkomstgraduering af pensionistnedslaget for et ejerægtepar over folkepensionsalderen i et parcelhus
	Kr.	Kr.
Beregnet ejendomsværdiskat inkl. pensionistnedslag, fra ovenstående eksempel med parcelhus med ny vurdering på 3.600.000 kr.		4.608
Indkomstgraduering
Ægteparrets samlede personlige indkomst	300.000
Samlet positiv nettokapitalindkomst	25.000
Samlet udbytteindkomst over 10.000 kr.	15.000
Samlet indkomst ved beregning af indkomstgraduering	340.000
Bundfradrag (2023-niveau)	-327.200
Pensionistnedslaget på 6.000 kr. reduceres med 5 pct. af:	12.800	640
Samlet ejendomsværdiskat efter indkomstgraduering		5.248

Oversigt over domme, kendelser, afgørelser, SKM-meddelelser mv.

Skemaet viser relevante afgørelser på området:

Afgørelse	Afgørelsen i stikord	Yderligere kommentarer
Landsskatteretskendelser
SKM2008.592.LSR	En klager påstod, at der ikke skulle beregnes ejendomsværdiskat af en udenlandsk ejendom, fordi ejendomsværdiskatteloven var i strid med EU-retten. Landsskatteretten gav ham ikke medhold i det. Beregningsgrundlaget for ejendomsværdiskatten skulle opgøres i overensstemmelse med reglerne for danske ejendomme, jf. SKM2008.320.SKAT.
SKM2002.387.LSR	Ved beregningen af ejendomsværdiskat for en ejendom, der bestod af både et enfamilieshus og et sommerhus, men som var vurderet som en ejendom med en selvstændig lejlighed, blev der kun godkendt et nedslag efter EVSL § 7.
Skatterådet
SKM2008.274.SR	Skatterådet mente, at der skulle betales ejendomsværdiskat af en svensk ejendom på grundlag af anskaffelsesprisen, indekseret tilbage til 2001/2002 efter det lokale indeks for ejendomspriser og reduceret med afstandsprocenten mellem de danske vurderinger og de danske handelspriser for den samme type ejendom i 2001/2002.
SKM2007.491.SR	Ejerforhold, der var fastlagt ved samejeoverenskomst og oprettet i Danmark mellem parterne for en fast ejendom i Tyrkiet, kunne lægges til grund af de danske skattemyndigheder ved beregning af ejendomsværdiskat.	Se tilsvarende SKM2007.489.SR.